Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2021

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/15852 – N° Portalis 35L7-V-B7D-CAQDK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2019 -Tribunal de Grande Instance de paris – RG n° 16/10659

APPELANT

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté par M^e Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2440, avocat postulatnt

assisté de M^e Myrtille MELLET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1936, avocat plaidant substitué par M^e Thibault VOISIN avocat au barreau de PARIS, toque : E1936, avocat plaidant

INTIMEE

SARL LES PARISIENS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 751 024 423

[…] et […]

[…]

représentée par M^e Pascal POYLO, avocat au barreau de PARIS, toque : P0091

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Elisabeth GOURY, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles BALA', président de chambre

Madame Sandrine GIL, conseillère

Madame Elisabeth GOURY, conseillère

qui en ont délibéré

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Gilles BALA', président de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 mai 2012, Monsieur Z X a donné’ à’ bail commercial à’ la société’ LES PARISIENS des locaux situé’s 13 passage CHOISEUL et […] à Paris 2^e, pour une durée de 9 ans à’ compter du 15 mai 2012, moyennant un loyer annuel de 28.800 euros en principal pour exercer une activité’ de restauration traiteur brasserie.

Par acte d’huissier du 7 juillet 2016, la société’ LES PARISIENS a assigné’ Monsieur Z X et Madame A B devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir :

— prononcer la nullité de la clause du bail commercial du 11 mai 2012 selon laquelle le preneur s’engage à’ rembourser en sus du loyer principal ' tous les honoraires lié’s à’ la gestion du bien qui seront ré’gularisés tous les ans simultanément à la ré’gularisation des charges de copropriété'',

— condamner solidairement Monsieur Z X et Madame A B à lui rembourser la somme de 1500 euros réglés au titre des honoraires de gestion.

Par jugement en date du 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris a :

Constaté le dé’sistement de l’instance engagée par la société LES PARISIENS à’ l’encontre de Madame A B ;

Rejeté la demande de nullité’ de la clause du bail sur les honoraires de gestion,

De’bouté Monsieur X de sa demande au titre de la dette locative de 11.535,08 euros et de la clause pénale,

Rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de proce’dure civile,

Dit n’y avoir lieu à’ prononcer l’exécution provisoire de la pré’sente décision,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dé’pens.

Par déclaration en date du 30 juillet 2019, Monsieur Z X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 5 octobre 2020, Monsieur Z X demande à la Cour de :

Vu les articles L 145-1 et suivants du Code de commerce, Vu la loi PINEL du 18 juin 2014 et son de’cret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014, Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, Vu la jurisprudence applicable aux contrats de bail conclus avant l’entre’e en vigueur de la loi PINEL, Vu le Jugement du TGI de Paris du 25 juin 2019, Vu les pièces versé’es aux de’bats,

- Confirmer le Jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 25 juin 2019 en ce qu’il a débouté la Socie’te’ LES PARISIENS de sa demande de nullité’ de la clause du bail relative aux honoraires de gestion,

— Infirmer le Jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 25 juin 2019 en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande de condamnation de la Société’ LES PARISIENS à lui payer la somme de 11.535,08 euros,

— Infirmer le Jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 25 juin 2019 en ce qu’il a débouté’ Monsieur X de sa demande de condamnation de la société’ LES PARISIENS à lui payer la somme de 1.153,51 euros au titre de la clause pé’nale,

— Infirmer le Jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 25 juin 2019 en ce qu’il a débouté Monsieur X de sa demande au titre de l’article 700 du Code de proce’dure civile et des dé’pens,

Jugeant à’ nouveau :

— Condamner la Société’ LES PARISIENS à’ payer à’ Monsieur X la somme de 11.631,78 euros, à parfaire, au titre des charges et taxes impayé’es,

— Condamner la Société’ LES PARISIENS à payer à’ Monsieur X la somme de 1.153,51 euros, à’ parfaire, en application de la clause pénale inséré’e au bail commercial,

— Débouter la Société’ LES PARISIENS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner la Société’ LES PARISIENS à payer à Monsieur X la somme de 3.000,00 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de proce’dure civile au titre de la première instance,

— Condamner la société’ LES PARISIENS aux entiers dépens de premiè’re et de seconde instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 28 janvier 2020, la SARL LES PARISIENS demande à la Cour de :

Vu l’article 1134 du Code civil Vu l’article 548 du Code de Proce’dure Civile

Vu les piè’ces versées aux dé’bats

— Recevoir la socie’te’ LES PARISIENS en son appel incident

— L’y déclarer bien fondée

— Prononcer la nullité de la clause du bail commercial du 11 mai 2012 portant sur les locaux du […] et […], selon laquelle le preneur s’engage à’ rembourser en sus du loyer principal « tous les honoraires liés à la gestion du bien qui seront régularisés tous les ans simultanément à’ la régularisation des charges de copropriété’ »

— Confirmer le jugement du 25 juin 2019 en ce qu’il a débouté’ Monsieur Z X de sa demande en paiement de la somme de 11.535,08 ' montant du solde dé’biteur du compte de la société’ LES PARISIENS arrêté’ au 19 mars 2018

— Confirmer le jugement du 25 juin 2019 en ce qu’il a débouté’ Monsieur Z X de sa demande en paiement de la somme de 1.153,50 ' au titre de la clause pénale

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Réduire à de plus justes proportions le montant de la clause pe’nale dans l’hypothè’se où la Cour d’Appel condamnerait la société’ LES PARISIENS à verser à Monsieur Y les honoraires de gestion réclamés.

— Condamner Monsieur Z X a’ payer a’ la socie’te’ LES PARISIENS une somme de 4.000 ' sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Condamner Monsieur Z X en tous les dé’pens de premiè’re instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Pascal POYLO, avocat aux offres de droit, dans les conditions de l’article 699 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 19 novembre 2020.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité de la clause relative aux honoraires de gestion :

Les parties s’opposent sur la validité de la clause du bail relative aux honoraires de gestion, M. Z X faisant valoir que les dispositions du décret du 3 novembre 2014 dont est issu l’article R. 145-35 du code de commerce interdisant de mettre à la charge du locataire les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local, ne sont pas applicables à l’espèce dès lors que le bail en cause lui est antérieur ; que le bail librement négocié entre les parties met expressément à la charge du preneur les honoraires liés à la gestion du bien ; que la jurisprudence invoquée par l’intimée n’est applicable que dans le silence du contrat.

La société LES PARISIENS soutient pour sa part que les dispositions de l’article R. 145-35 du code de commerce ne sont que la reprise de la jurisprudence antérieure à la loi Pinel selon laquelle les charges qui rémunèrent un service dont seul le bailleur profite ne sauraient recevoir la qualification de charges récupérables sur le preneur. Elle considère que les honoraires facturés chaque année par la société FONCIA SEGG à M. Z X ne constituent pas des charges récupérables dès lors qu’ils ne correspondent pas à des prestations destinées à assurer la conservation ou l’entretien de l’immeuble et qu’ils rémunèrent un service dont seul le bailleur profite.

Il n’est pas discuté que l’article R. 145-35 du code de commerce n’est applicable qu’aux contrats conclus ou renouvelés à compter de la publication du décret du 3 novembre 2014 et que par conséquent le bail conclu le 11 mai 2012 n’est pas soumis à ces dispositions.

La Cour rappelle que pour les baux conclus antérieurement à la publication du décret précité, les charges pouvant être récupérées dépendent des stipulations contractuelles.

En l’espèce, le bail stipule en son article VII : 'le preneur s’engage à rembourser en sus du loyer principal les charges afférentes à toutes les prestations fournies par le bailleur, à tous les travaux exécutés par le bailleur ou éventuellement par la copropriété. En cas d’immeuble en copropriété, les charges imputables au preneur seront celles découlant des appels de fonds et des comptes émanant du syndic dans leur totalité ainsi que tous les honoraires liés à la gestion du bien qui seront régularisés tous les ans simultanément à la régularisation des charges de copropriété.

La Cour relève que les stipulations du bail mettent clairement les honoraires de gestion du bien à la charge du preneur. Il est dès lors inopérant pour la société LES PARISIENS au soutien de sa demande de nullité de la clause d’arguer du fait qu’ils rémunèrent un service dont seul le bailleur profite. Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il rejette la demande de nullité de ladite clause.

Sur les sommes dues :

M. Z X fait valoir qu’il justifie des sommes dues tant au titre des honoraires de gestion qu’au titre des loyers, charges ou taxes ; que le preneur a parfaitement connaissance des modalités de calcul des honoraires de gestion par les clauses du bail et la copie du mandat de gestion qui lui a été transmise ; qu’il est sans incidence que le montant des honoraires de gestion ne soit pas déterminé dans le bail dès lors qu’il n’est pas excessif au regard des honoraires habituellement pratiqués et des usages ; que la locataire a reconnu ne pas avoir réglé les frais de gestion au titre des années 2014 et suivantes et qu’elle ne s’est pas davantage acquittée des charges relatives à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, de la taxe de balayage et du paiement de la prime d’assurance de sorte qu’elle reste débitrice au 9 juin 2020 d’un arriéré de 11.631,78 euros.

La société LES PARISIENS réplique qu’elle a sollicité en vain des explications sur le montant des honoraires qui lui sont imputés et leur mode de calcul ; qu’il lui est impossible d’en connaître le montant exact puisqu’il varie selon les documents reçus ; que le mandataire du bailleur a reconnu aux termes d’un courrier du 4 mars 2014 avoir commis des erreurs dans le calcul de ces honoraires puisqu’il n’avait pas pris en compte le fait que le bail avait été conclu en mai 2012 et que seule la moitié des honoraires pouvait être réclamée à ce titre ; que les honoraires de 2012 ont été recalculés à 1.627,10 euros mais que dans l’avis d’échéance du 2^e trimestre 2016, ils apparaissent pour un montant de 2.645,17 euros avec une régularisation de trop perçu de 464,07 euros ; que les honoraires de gestion de 2013 s’élèvent à 2.436,33 euros dans le courrier du 4 mars 2014 et sont mentionnés pour 2.221,32 euros dans le décompte des sommes dues au 11 janvier 2017 ; que lui sont également réclamés des frais de déclarations de revenus fonciers.

La Cour relève que l’historique du compte locatif produit aux débats par le bailleur fait ressortir un solde débiteur de 11.631,78 euros au 4 mars 2020, date de la cession de son fonds par la société LES PARISIENS ; que la contestation soulevée porte exclusivement sur le montant des honoraires de gestion qui lui sont imputés, étant observé qu’il résulte d’un courrier du bailleur en date du 24 mai 2017 que les documents justifiant des sommes imputées au titre de la taxe de balayage, de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et de l’assurance de l’immeuble ont été fournis à la locataire.

Le bail ne comporte aucune précision sur le mode de calcul des honoraires de gestion mis expressément à la charge du preneur et il appartient au bailleur qui entend obtenir le remboursement de ces frais de justifier de la réalité de la dépense, les stipulations du bail prévoyant que ces honoraires seront régularisés tous les ans simultanément à la régularisation des charges de copropriété.

M. Z X produit aux débats le mandat de gestion confié à la société FONCIA PARIS

GESTION le 29 août 2011 pour l’administration du bien en cause ainsi que les comptes rendus de gestion pour la période du 1^er janvier 2014 au 31 décembre 2016. Ces documents justifient des sommes imputées au débit du compte locatif de la société LES PARISIENS au titre des honoraires de gestion. Aucun compte rendu de gestion n’est en revanche produit pour la période antérieure alors même que les sommes imputées à ce titre au débit du compte de la locataire ont varié ainsi qu’elle le fait justement remarquer sans que le bailleur ne s’explique sur ces variations. Il s’ensuit que les sommes de 2.645,17 euros et de 2.221,32 euros portées au débit du compte locatif de la société LES PARISIENS au titre des honoraires de gestion 2012 et 2013 ne sont pas justifiées et doivent être déduites du solde réclamé. La société LES PARISIENS sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.765,29 euros (11.631,78 – 4.866,49), le jugement entrepris étant infirmé de ce chef.

Sur la clause pénale :

Le bail prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le montant de la quittance sera majoré de plein droit, sans mise en demeure et sans aucune formalité, de 10 % à titre de clause pénale expresse, cette clause ne faisant pas obstacle à l’application des intérêts de retard et à l’application des dispositions de l’article XIV 'clause résolutoire'.

La société LES PARISIENS qui sollicite la réduction de cette clause pénale n’en démontre pas le caractère manifestement excessif. Elle sera donc condamnée à ce titre au paiement de la somme de 676,52 euros.

Sur les demandes accessoires :

La société LES PARISIENS qui reste débitrice envers M. Z X supportera les dépens de première instance et d’appel, le jugement entrepris étant infirmé sur la charge des dépens.

Il n’y a pas lieu en cause d’appel de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement, par mise à disposition, contradictoirement,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il constate le désistement de la société LES PARISIENS à l’égard de M^me A B, rejette la demande de nullité de la clause du bail sur les honoraires de gestion et d’indemnité de procédure,

Statuant à nouveau,

Condamne la société LES PARISIENS à payer à M. Z X les sommes suivantes :

—  6.765,29 euros au titre du solde de son compte locatif,

—  676,52 euros à titre de clause pénale,

Dit n’y avoir lieu à appliction de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société LES PARISIENS aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT