ARRET

N°

X

C/

S.A.R.L. ELDAOR

DB

COUR D’APPEL D’AMIENS

CHAMBRE ÉCONOMIQUE

ARRET DU 04 MARS 2022

N° RG 20/01923 – N° Portalis DBV4-V-B7E-HWNN

JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SENLIS EN DATE DU 21 AVRIL 2020

PARTIES EN CAUSE :

APPELANT

Monsieur Z X

[…]

[…]

Représenté par M^e Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocat au barreau d’AMIENS, vestiaire : 101

Plaidant par M^e CORNAZ BASSOLI, avocat au barreau de PARIS

ET :

INTIMEE

S.A.R.L. ELDAOR, agissant poursuites et diligences en son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Laurent PRIEM, avocat au barreau de SENLIS, vestiaire : 160

DEBATS :

A l’audience publique du 16 Septembre 2021 devant :
Mme Dominique BERTOUX, Présidente de chambre,

M^me Françoise LEROY-RICHARD, Conseillère,

et M^me Cybèle VANNIER, Conseillère,

qui en ont délibéré conformément à la loi, la Présidente a avisé les parties à l’issue des débats que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 02 Décembre 2021.

Un rapport a été présenté à l’audience dans les conditions de l’article 785 du Code de procédure civile.

GREFFIER LORS DES DEBATS : M^me Charlotte RODRIGUES

PRONONCE :

Le délibéré a été prorogé au 04 mars 2022.

Le 04 mars 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ; M^me Dominique BERTOUX, Présidente de chambre a signé la minute avec M^me Charlotte RODRIGUES, Greffier.

DECISION

Par acte authentique en date du 27 février 1997, M. B Y a consenti un bail commercial à la société Teinturerie Senlisienne concernant un local commercial situé 6, […] à […].

Le 28 novembre 2001, la société Teinturerie Senlisienne a cédé son fonds de commerce avec droit au bail sur le même local à la SARL Eldaor qui entendait exercer une activité de pressing.

Le 04 mars 2015, la SARL Eldaor a mis en vente son droit au bail et a conclu un compromis de cession de bail avec M. C X.

Aux termes de ce compromis, la SARL Eldaor s’est engagée à céder à M. C X, qui l’accepte, tous les droits pour le temps restant à courir du bail commercial conclu le 27 février 1997, sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et pour le prix de 108.000 €.

Lesdites conditions suspensives étaient les suivantes :

- l’obtention des autorisations administratives nécessaires pour l’exercice de l’activité d’épicerie de M. X;

- l’obtention des autorisations administratives de la mairie afin de transformer les locaux à l’usage de supermarché G20;

- l’obtention des autorisations de la copropriété pour couvrir la cour;

- la renonciation par tout bénéficiaire au droit de préemption qui serait susceptible de lui revenir de droit;

- l’obtention d’un prêt d’un montant global maximum de 600.000 €.
Le bailleur, M^me D Y est intervenue à l’acte afin de donner son accord pour :

- conclure avec M. C X, simultanément à la réalisation de cette cession future, un nouveau bail commercial dans les termes et conditions identiques à ceux du bail objet du compromis moyennant un loyer annuel HT s’élevant à hauteur de 24.000 €;

- renoncer à toute solidarité du cédant envers le cessionnaire;

- agréer le cessionnaire en qualité de nouveau locatire aux lieux et place de cédant;

- accepter l’activité d’épicerie de M. C X et les travaux nécessaires à cette activité sous l’enseigne G20;

- accepter une franchise de quatre mois, la durée des travaux, à raison d’un versement de 1.000 € par mois au lieu de 2.000 € HT par mois du loyer convenu.

L’acte prévoyait une clause intitulée 'DEPOT DE GARANTIE – CLAUSE PENALE', aux termes de laquelle : 'En conséquence de ses engagements, le Cessionnaire verse ce jour une somme non productive d’intérêts de DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS (2.500 euros). (…) Si le Cessionnaire ne pouvait ou ne voulait pas passer l’acte de régularisation du présent acte, et dans l’hypothèse où le dépôt au rang des minutes du notaire ne serait pas demandé par l’autre partie, la somme ci-dessus serait acquise au cédant à titre de dommages-intérêts.'

Enfin l’acte prévoyait la régularisation de la vente par acte authentique au plus tard le 30 mai 2015.

Par un premier avenant en date du 28 août 2015, de nouvelles conditions suspensives ont été énoncées et les parties sont convenues de proroger le compromis jusqu’au 15 janvier 2016.

Par un second avenant en date du 03 mars 2016, de nouvelles conditions suspensives ont été fixées et les parties sont convenues de proroger le compromis jusqu’au 28 juillet 2016.

Aux termes de cet avenant, M. C X confirmait que la condition suspensive d’autorisation administrative était parfaitement remplie.

Se prévalant du refus de M. X de régulariser l’acte authentique de vente, malgré la réalisation des conditions suspensives, la société Eldaor l’a fait assigner, par acte en date du 01er février 2017, devant le tribunal de grande instance devenu tribunal judiciaire de SENLIS, qui, par jugement en date du 21 avril 2020, a :

- condamné M. C X à verser à la SARL Eldaor les sommes de 50.000 € à titre de dommages

et intérêts pour perte financière sur le prix de cession du droit au bail et de 60.018 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier lié à la poursuite du paiement du loyer du 01er août 2016 au 31 mai 2019;

- dit que ces sommes portereont intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

- condamné M. C X à verser à la SARL Eldaor une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

- débouté la SARL Eldaor du surplus de sa demande et M. C X de sa demande formée au même titre;

- ordonné l’exécution provisoire du jugement;
- condamné M. C X aux dépens.

Par déclaration au greffe en date du 22 mai 2020, M. Z X a interjeté appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions remises le 27 janvier 2021, expurgées de ses demandes de dire et juger qui ne sont pas des demandes au sens des dispositions des articles 4 et 954 du code de procédure civile, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, M. Z X demande à la cour de :

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions;

A titre principal :

- rejeter l’intégralité des demandes de la société Eldaor;

A titre subsidiaire

- rejeter l’intégralité des demandes de la société Eldaor;

A titre infiniment subsidiaire;

- limiter la condamnation de M. Z X à la somme de 2.500 € déjà versée entre les mains du notaire;

A titre très infiniment subsidiaire :

- limiter les dommages-intérêts pour perte financière à 48.000 €

- limiter les dommages-intérêts au titre des loyers à 52.122 €;

En tout état de cause :

- rejeter la demande de dommages-intérêts de la société Eldaor;

- rejeter son appel incident;

- rejeter la demande de condamnation de M. X à lui verser la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance;

- condamner la société Eldaor à verser à M. X la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Dans ses conclusions d’intimé et d’appel incident remises le 27 octobre 2020, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des moyens développés, la SARL Eldaor demande à la cour de :

- débouter M. X de son appel;

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le point de départ des intérêts au taux légal sur les dommages et intérêts accordés pour perte financière sur le prix de cession de droit au bail;

- infirmer le jugement dont appel de ce chef de demande;
Statuant à nouveau,

- dire que la condamnation de M. X à verser à la société Eldaor la somme de 50.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte financière sur le prix de la cession conclue entre les parties sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 7 décembre 2016, date de mise en demeure;

- confirmer le jugement pour le surplus;

Y ajoutant,

- condamner M. C X à verser à la société Eldaor la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 02 septembre 2021.

SUR CE :

- sur la nullité de l’acte du 04 mars 2015 et sa qualification

Au soutien de son appel, M. X explique que la promesse de vente conclue entre les parties le 04 mars 2015 ne peut valoir cession; que sa nullité doit être constatée car si un accord est intervenu sur le prix relatif à la cession du droit au bail, les parties ne se sont pas accordées quant à la chose cédée, c’est-à-dire le bail; que l’acte n’est pas clair sur l’identité du bail objet de la cession : s’agit-il du bail existant ou du droit de conclure un nouveau bail; que par ailleurs le montant du loyer n’est pas déterminé clairement; que tant l’acte du 04 mars 2015 que les deux avenants successifs précisent qu’il existe un désaccord entre le bailleur et le cédant sur le montant du loyer et que ce désaccord persiste; que s’estimant libre de négocier, M^me Y souhaitait augmenter le loyer et mettre à la charge du preneur un certain nombre de frais.

En réponse à la société Eldaor qui laisse entendre que le contentieux avec cette dernière portait sur 'le montant total d’arriérés de loyers au prorata temporis en raison de l’écoulement du temps dû aux prorogations de la date de signature de l’acte authentique, ce qui ne concernait en aucun cas M. X et la cession du droit au bail', elle réplique qu’il ressort du contrat de cession conclu entre la société Eldaor et la société NJ5, le 21 mai 2019, qu’en réalité, le litige entre la société Eldaor et M^me Y ne s’est résolu qu’en avril 2018 par un protocole transactionnel, et qu’il portait sur le prix du loyer, qui n’a été fixé définitivement qu’à cette date; qu’en conséquence, il apparaît que les parties à la promesse du 04 mars 2015 ne s’étaient pas accordées sur la chose cédée, c’est-à-dire le bail, dont les conditions essentielles n’étaient pas définies au jour de la signature de la promesse; qu’en conséquence la promesses synallagmatique de cession est nulle et ne peut en aucun cas valoir cession, en l’absence d’accord sur la chose cédée.

Il soutient que le tribunal s’est mépris sur les faits, considérant que le caractère indéterminé du montant du loyer dans le compromis et ses avenants n’est pas établi, les parties s’étant entendues, avec l’accord du bailleur, sur un montant de 24.000 € annuels et hors taxes; qu’il a omis dans son analyse, l’expertise judiciaire ordonnée le 23 novembre 2017, la fixation par le juge des loyers commerciaux le 23 novembre 2017 du montant du loyer révisé au 11 janvier 2013 à la somme de 20.152,82 € HT et HC par an, le protocole transactionnel mettant fin au litige sur le montant du loyer, le 18 avril 2018; que la désignation d’un expert judiciaire ainsi que la fixation par un juge en 2017 du montant du loyer démontrent que le litige entre M^me Y et la société Eldaor n’était pas résolu en mars 2015; qu’en conséquence les conditions essentielles du contrat entre M. X et la société Eldaor n’étaient pas déterminées lors de la signature du compromis de cession du 04 mars 2015.

La SARL Eldaor réplique qu’il résulte clairement de la lecture et de l’interprétetation de l’acte du 04 mars 2015 qu’il s’agit d’une cession de droit au bail; que l’objet principal de la cession est bien précisé, sans équivoque possible, la cession ne portant pas en elle-même sur le droit de conclure un nouveau bail mais sur le droit au bail; quand bien même, M^me Y aurait souhaité négocier certains points, ce qui n’est pas démontré, cela ne serait pas opposable à la société Eldaor; que si tel avait été le cas, M. X devait s’en tenir aux accords figurant dans l’acte du 04 mars 2015, seul document contractuel engageant les parties; que la conclusion d’un nouveau bail ne figurait pas au nombre des conditions suspensives de la cession, ni ses clauses particulières d’ailleurs, pas plus que le prix final du loyer tenant compte de l’indexation automatique et du contentieux en cours; que le projet de bail dont fait état M. X qui lui aurait été transmis le 03 octobre 2016, et dont les conditions différeraient sensiblement de celles prévues dans l’acte du 04 mars 2015 (loyer annuel de 25.200 € HC au liue de 24.000 € HC, réduction de loyer de 50% pour les trois premiers mois au lieu de quatre mois prévus initialement, honoraires de l’architecte du bailleur supervisant les travaux pris en charge par le preneur), a été établi par son conseil et celui de M^me Y; que tous deux avaient tout loisir de négocier dans le détail leur nouveau bail sans que cela ne remette en question le principe de la cession du droit au bail; que ce projet ne prouve pas que la cession de bail était dépourvue d’objet; que quand bien même un nouveau bail n’aurait jamais été signé, M. X ne perdait pas le bénéfice du droit au bail, et du droit au renouvellement ultérieur prévu par les statuts des baux commerciaux; qu’en tout état de cause, il lui appartenait de faire respecter les engagements de la bailleresse si ces pourparles n’aboutissaient pas.

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au jour de la signature de l’acte, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1583 du code civil dispose que 'la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.'

En vertu de l’article 1589 du même code, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Comme en première instance, M. X soutient en cause d’appel que l’acte signé le 04 mars 2015

est nul faute d’accord sur la chose cédée.

Selon les stipulations de l’acte sous seing privé du 04 mars 2015, la SARL Eldaor cède à M. C X, 'tous les droits, pour le temps restant à courir, du bail commercial conclu le 27 février 1997, sous la forme authentique, entre M. B Y, aux droits duquel intervient M^me D Y, et la société Teiturerie Senlisienne, aux droits de laquelle intervient le Cédant.', sous réserve de la réalisation des conditions suspensives et pour le prix de 108.000 €.

Il n’est pas contesté que les parties se sont accordées sur le prix relatif à la cession du droit au bail qui a finalement été fixé à la somme de 110.000 € aux termes d’un second avenant en date du 03 mars 2016 ayant prorogé, pour la seconde fois, le compromis jusqu’au 28 juillet 2016, et ajoutant de nouvelles conditions suspensives.

L’acte litigieux énonce en page 2 notamment les conditions du bail relatives à la révision du loyer, initialement d’un montant de 11.891,02 € par an, fait état du loyer mensuel actuellement réglé de 1.533 € ainsi que de l’existence d’un différend avec le bailleur, sur le montant hors taxes ou toutes taxes comprises de ce loyer.

Il est également mentionné en page 3 l’existence d’une demande de révision du loyer de la part du bailleur notifiée le 11 janvier 2013 pour le porter à 20.152,82 € hors taxes, d’un congé avec offre de renouvellement avec fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 30.000 € donné le 17 janvier 2013, de l’acceptation de l’offre par le cédant le 09 avril 2013 avec contestation du montant proposé, de la persistance du désaccord bailleur/cédant malgré une expertise amiable fixant à 24.000 € le loyer du bail renouvelé.

Toutefois, en page 4, il est stipulé que les parties 'ont convenu de mettre fin à la procédure qui les opposent moyennant le versement, à M^me Y D, d’une somme forfaitaire et définitive de HUIT MILLE QUATRE CENT SIX EUROS (8.406,00 €) correspondant au nouveau loyer fixé à DEUX MILLE EUROS (2.000 €) par mois depuis le 01er octobre 2013…'

Puis en page 9 il est prévu sous le paragraphe intitulé 'INTERVENTION DU BAILLEUR’ que M^me Y intervient à l’acte pour donner son accord pour notamment '- conclure avec le cessionnaire…/…,simultanément à la réalisation de la cession objet des présentes et sans contrepartie quelconque, un nouveau bail commercial d’une durée de 9 années entières et consécutives, dans des termes et conditions identiques à ceux du bail objet des présentes, moyennant un loyer annuel hors taxes de VINGT QUATRE MILLE € HT (24.000 €) payable mensuellement en début de chaque mois et le versement d’un dépôt de garantie égal à deux mois de loyer.'

Il ressort de ces stipulations que la volonté des parties étaient de s’accorder sur la cession du droit au bail qui liait la SARL Eldaor à M^me Y et que celle-ci a donné son agrément à cette cession du droit au bail sous réserve de formaliser un nouveau contrat de bail avec M. X, aux mêmes conditions, qu’il n’existe donc pas de doute pour le cessionnaire sur l’objet du contrat cédé, comme l’a retenu à bon droit le tribunal.

M. X prétend que les conditions essentielles du contrat n’étaient pas déterminées lors de la signature du compromis de cession du 04 mars 2015 en ce que le montant du loyer n’était pas déterminé clairement, en voulant pour preuve le protocole transactionnel signé le 18 avril 2018 entre M^me Y et la SARL Eldaor mettant fin aux litiges en cours.

Il résulte effectivement de l’acte de cession du droit au bail régularisé, le 21 mai 2019, entre la SARL Eldaor et la SAS NJ5, qui rappelle l’existence d’un différend entre le cédant et son bailleur quant au montant du loyer, que par jugement 23 novembre 2017, le tribunal de grande instance de Senlis a ordonné une expertise judiciaire, que par jugement du même jour le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer révisé au 11 janvier 2013 à la somme de 20.152,82 € HTHC, et qu’un protocole transactionnel sous seing privé a été régularisé le 18 avril 2018 pour mettre un terme aux litiges en cours après accord du juge-commissaire au redressement judiciaire de la SARL Eldaor.

Si effectivement l’acte du 04 mars 2015 et les deux avenants successifs font état du désaccord persistant entre M^me Y et la SARL Eldaor, et ce dans les mêmes termes, il n’en demeure pas moins qu’ils mentionnent également l’accord de M^me Y pour conclure avec le cessionnaire un nouveau bail commercial, dans des termes et conditions identiques à ceux du bail objet de la cession, moyennant un loyer annuel hors taxes de 24.000 €, ainsi que l’accord intervenu entre le bailleur et le cédant pour solder leur différend quant aux charges et loyers restant dus par le versement forfaitaire d’une somme de 8.406 €, le bailleur renonçant à demander au cessionnaire le paiement de dettes nées du chef du cédant.

La désignation d’un expert judiciaire et la fixation du montant révisé par le juge des loyers commerciaux postérieurement à cet accord en 2017, restent sans incidence sur l’accord des parties sur la fixation du montant du loyer annuel et hors taxes à la somme de 24.000 €, exprimé lors de la signature de l’acte sous seing privé le 04 mars 2015 et réitéré dans les avenants successifs.

Comme le remarque, à bon droit, la SARL Eldaor, quand bien même un nouveau bail n’aurait jamais été signé, M. X ne perdait pas le bénéfice du droit au bail et du droit au renouvellement ultérieur prévus par le statut des baux commerciaux, qu’il appartenait en tout état de cause à M. X de faire respecter les engagements de M^me Y.
Ainsi les conditions essentielles du contrat entre M. X et la SARL Eldaor étaient déterminées lors de la signature du compromis de cession du 04 mars 2015, contrairement à ce qu’il soutient.

C’est par conséquent, à bon droit, que le tribunal a considéré qu’il n’existait aucun motif d’annulation de ce compromis.

M. X prétend ensuite que les parties entendaient faire de la signature de l’acte authentique un élément de leur consentement dans la mesure où les négociations se sont poursuivies alors même que les conditions suspensives prévues par l’acte étaient réalisées; que de même elles avaient

clairement soumis la validité de l’acte à la conclusion d’un nouveau contrat de bail entre le bailleur et M. X; que le compromis ne constituait qu’un projet de contrat non obligatoire.

Il précise que l’envoi d’un projet de bail commercial en octobre 2016, dont les conditions différaient sensiblement de celles prévues dans l’acte du 04 mars 2015, démontre qu’à cette date les parties négociaient toujours; que M. X et M^me Y n’étant pas parvenus à s’accorder sur les modalités du bail, la réitération de l’acte ne pouvait avoir lieu; qu’enfin la cession supposait également qu’un accord définitif soit intervenu quant aux comptes entre le bailleur et le cédant; qu’or le second avenant précisait que la somme forfaitaire convenue devrait être réévaluée; qu’en définitive, à la lecture de l’acte et de ses deux avenants les parties considéraient que les négociations devaient se poursuivre, même si les conditions suspensives étaient réalisées; qu’il faut donc en déduire que la commune intention des parties était de faire de la signature de l’acte authentique un élément de leur consentement, après les négociations, et non une simple modalité de la vente, ce d’autant plus que la conclusion d’un acte authentique n’est pas une obligation légale en matière de cession de droit au bail.

La SARL Eldaor réplique que la régularisation de la vente sous la forme authentique ne figure pas au nombre des conditions suspensives de la cession; qu’il s’agit d’une simple formalité qui n’est nullement imposée par les textes; que la lecture de l’acte permet d’en déduire qu’il ne s’agit pas d’un élément essentiel et déterminant du consentement des parties; que cette régularisation ne peut intervenir que si le cessionnaire verse le prix de vente entre les mains du notaire, obligation pesant sur M. X et dans l’excéution de laquelle il est défaillant.

Elle fait valoir que le fait que le montant des sommes dues par la société Eldaor au bailleur suite à un contentieux en matière de révision du montant du loyer, soit à réactualiser, ne démontre nullement une volonté des parties de poursuivre des négociations sur les conditions du bail ou de la cession; qu’un accord définitif est intervenu entre eux pour clore leur contentieux extérieur à la cession; que la promesse du 04 mars 2015, et ses avenants ultérieurs, constituent en conséquence un véritable acte de cession de droit au bail créant des obligations pour M. X (notamment le paiement du prix de vente de 110.000 €) et pour la société Eldaor dès la réalisation des conditions suspensives ce qui est le cas en l’espèce, et non un simple projet de contrat; que l’acte du 04 mars 2015 ne portant pas sur de simples modalités de négociation ou de simples pourparlers en vue de la conclusion d’une cession, est sans contestation possible une cession sous conditions suspensives.

Il ressort de l’acte sous seing privé du 04 mars 2015 que la cession dont s’agit est conclue sous les conditions suspensives énoncées en page 8 consistant en l’obtention d’autorisations administratives, l’absence de servitude susceptible de déprécier gravement l’immeuble dans lequel le fonds de commerce est exploité, l’absence de l’exercice d’un droit de préemption, l’obtention par le cessionnaire d’un prêt.

Il n’est pas contesté que les conditions suspensives ont été réalisées.

Il est stipulé en page 11 de cet acte au paragraphe 'REGULARISATION', 'le présent acte sera régularisé par acte authentique reçu par M^e Patrick -Jacques Guiraud, notaire associé à
CLERMONT…, notaire du cessionnaire.

L’établissement de cet acte ne pourra avoir lieu que si le CESSIONNAIRE a déposé entre les mains du CEDANT ou du notaire son prix ou la fraction de son prix payable comptant et éventuellement justifié de l’emprunt sollicité pour solder son prix d’acquisition et s’il a, en outre, consigné entre les mains du notaire, les frais de son acquisition.

Cet acte devra être régularisé au plus tard entre’ [sic] 'le 30 mai 2015.'

Si, selon M. X, des négociations se sont poursuivies postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, d’une part entre M^me Y et lui-même sur les termes du contrat de bail compte tenu du projet de bail qui lui a été adressé en octobre 2016, et qu’à terme ils ne sont pas parvenus à s’accorder sur les modalités de ce bail, et d’autre part entre M^me Y et la SARL Eldaor quant à leurs comptes, le second avenant précisant que la somme forfaitaire convenue devrait être réévaluée, il n’en demeure pas moins que la réitération par acte authentique n’était pas conditionnée par ces négociations en cours.

En effet, tant l’acte sous seing privé du 04 mars 2015 que ses avenants ne contiennent aucune stipulation démontrant que la commune intention des parties était de faire de la signature de l’acte authentique un élément de leur consentement, après les négociations.

C’est, par conséquent, à bon droit, que le tribunal a considéré que l’acte du 04 mars 2015 ne constitue pas un projet de contrat non obligatoire mais un compromis de cession qui vaut vente dès lors que les conditions suspensives se sont réalisées et dont la SARL Eldaor pouvait forcer la réalisation.

- sur la nature de l’indemnité contractuelle et ses conséquences

Le tribunal, après avoir rappelé les dispositions de articles 1229 et 1152 du code civil, a considéré que compte tenu de la formulation retenue par les parties et du faible montant de l’indemnité prévue, la clause prévoit une indemnisation forfaitaire de 2.500 € en contrepartie de l’immobilisation du droit au bail cédé; qu’elle n’interdit pas, comme l’aurait fait une clause de dédit, l’indemnisation d’autres préjudices subis par le cessionnaire. Pour condamner M. X au paiement des sommes de 50.000 € et de 60.018 € à titre de dommages et intérêts, il a retenu que la perte consécutive à une vente à moindre prix du droit au bail et la contrainte de la poursuite du paiement du loyer à M^me Y par la SARL Eldaor sont la conséquence directe du défaut de signature de l’acte authentique de cession par M. X qui échoue à démontrer que M^me Y a eu la volonté d’augmenter le loyer et a refusé de formaliser un contrat de bail conforme aux stipulations du compromis de cession du droit au bail.

Pour M. X, il ressort de l’acte que les parties sont convenues de la faculté pour le cessionnaire de ne pas réitérer l’acte moyennant une pénalité s’élevant à la somme de 2.500 €, déjà versée par M. X entre les mains du notaire; qu’en conséquence, il convient de faire application de cette clause et de juger que cette somme est acquise à la société Eldaor, à l’exclusion de toute autre sanction.

Il fait valoir qu’en tout état de cause, il a respecté ses engagements pris dans le cadre de la promesse de cession, obtenant le prêt et les autorisations nécessaires; que ce n’est que lorsque le bailleur a souhaité modifier unilatéralement les conditions du bail, augmentant les loyers et cherchant à mettre à sa charge des frais qui n’avaient pas été prévus dans le cadre du compromis de cession auquel elle était pourtant intervenue, qu’il a renoncé à conclure ledit bail; qu’il n’a donc commis aucune faute conduisant à la non réitération de l’acte; que c’est le comportement de M^me Y, bailleur, qui a empêché la conclusion du bail et donc la régularisation de la cession; qu’il convient de débouter la SARL Eldaor de l’intégralité de ses demandes.

Il souligne que si par extraordinaire il était fait droit aux demandes de la société Eldaor, la perte financière prétendument subie ne s’élève pas à 50.000 € mais à 48.000 € (108.000 € – 60.000 €), et le préjudice invoqué du fait d’avoir été contrainte de continuer à payer les loyers entre le 01er août 2016 et le 31 mai 2019 n’est pas fondé, les négociations entre les parties s’étant arrêtées d’un commun accord en novembre 2016; que le fait que la société Eldaor ait dû payer deux loyers jusqu’au mois de mai 2019 ne saurait être imputable à M. X.

La SARL Eldaor réplique que la clause pénale prévue à la cession ne peut être qualifiée de clause de dédit puisqu’elle ne prévoit aucune possibilité pour le cessionnaire de procéder à la résolution ou de se rétracter de façon unilatérale, moyennant le versement d’une somme d’argent; que la clause litigieuse prévoit d’avance le versement d’une indemnité à laquelle donnera lieu l’inexécution de l’obligation contractée, répondant en cela à la définition de la clause pénale; que cette clause n’exclut nullement la possibilité pour le vendeur de solliciter des dommages et intérêts en sus de cette clause.

Elle soutient que la défaillance de M. X lui a causé une perte financière sur le prix de vente d’un montant de 50.000 €, la vente du droit au bail étant intervenue le 21 mai 2019 pour un prix de 60.000

€; que des intérêts au taux légal ont commencé à courir à compter de la mise en demeure du 07 décembre 2016, et pas à compter du jugement comme l’a décidé le tribunal.

Elle fait valoir que la cession étant parfaite et devant être régularisée avant le 28 juillet 2016, elle a conclu, dans l’optique de son départ des locaux objets de la cession, un bail commercial avec la SARL Du Rond Pont le 21 avril 2016 à effet au 01er octobre 2016; qu’elle a commencé à payer le loyer de son nouveau bail; qu’afin de ne pas perdre le bénéfice de son droit au bail et d’assumer son engagement de cession vis-à-vis de M. X, elle a été contrainte de continuer à verser le loyer à M^me Y; qu’elle a donc supporté depuis le 01er août 2016 jusqu’au 31 mai 2019 le paiement de deux loyers en raison du manquement de M. X à son obligation de payer le prix de vente de la cession et de régulariser celle-ci par acte authentique, et de prendre possession des lieux en devenant le nouveau locataire de M^me Y.

Aux termes de l’article 1226 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, « la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution ».

Par ailleurs, conformément aux articles 1151 et 1152 anciens du code civil, « dans le cas même où l’inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l’égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution de la convention ».

« Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l’exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ».

La clause pénale permet de fixer contractuellement, par avance, la somme indemnitaire versée par le concontractant défaillant tandis que la clause de dédit a pour but de conférer à l’une des parties au contrat la faculté de rompre unilatéralement le contrat moyennant une somme à titre de compensation.

Si ces deux clauses ont pour conséquence le versement d’une somme dont le montant est prédéfini par les parties au contrat, la clause pénale a un caractère comminatoire et indemnitaire tandis que la clause de dédit a un caractère compensatoire.

En l’espèce, le compromis stipulait en page 10 sous le paragraphe 'DEPOT DE GARANTIE – CLAUSE PENALE’ qu’ ' En conséquence de ses engagements, le CESSIONNAIRE verse ce jour une somme non productive d’intérêts de DEUX MILLE CINQ CENTS (2.500 €).
Cette somme sera versée, par virement, au Notaire chargé de recevoir l’acte qui la détiendra pour le compte du CESSIONNAIRE dans un délai maximum de 10 jours.

Cette somme sera imputée lors de la passation de l’acte authentique ci-dessus prévu sur la partie du prix payable comptant.

Si le CESSIONNAIRE ne pouvait ou ne voulait pas passer l’acte de régularisation du présent acte, et dans l’hypothèse où le dépôt au rang des minutes du notaire ne serait pas demandé par l’autre partie, la somme ci-dessus serait acquise au CEDANT à titre de dommages et intérêts.'

La réitération de l’acte sous la forme authentique devait intervenir selon l’acte sous seing privé pour le 30 mai 2015.

Cette clause qui stipule une indemnité en cas de non réitération de l’acte sous la forme authentique par le cessionnaire dont le montant représente à peine de 2,5% du prix de cession ne présente pas un caractère comminatoire en ce qu’en raison de la faiblesse de son montant elle n’a pas pour effet de contraindre le cessionnaire à exécuter le contrat en réitérant son engagement par acte authentique.

Cette clause doit dès lors être qualifiée de clause de dédit.

En conséquence, par suite du refus de M. X de passer l’acte de régularisation de l’acte sous seing privé en date du 04 mars 2015, la somme de 2.500 € reste acquise à la SARL Eldaor à titre de dommages et intérêts à l’exclusion de toute autre indemnité.

La SARL Eldaor doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point.

- sur les dépens et l’indemnité de procédure

La SARL Eldaor qui succombe en cause d’appel sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Il ne paraît pas inéquitable de laisser à chacune des parties les frais irrépétibles qu’elles ont exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe,

INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions;

Statuant à nouveau,

DIT que la somme de 2.500 € reste acquise à la SARL Eldaor à titre de domamges et intérêts;

DEBOUTE la SARL Eldaor de sa demande de dommages et intérêts;

DEBOUTE les parties de leur demande respective d’indemnité de procédure tant en première instance qu’en cause d’appel;

CONDAMNE la SARL Eldaor aux dépens de première instance et d’appel.