COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 08 AVRIL 2021

N° 2021/ 183

N° RG 18/08472

N° Portalis DBVB-V-B7C-BCOYF

A B C Y

C/

SARL AU CARILLON

(HOTEL LE GOLFE)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e C- laurent SIDER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 27 Février 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/6866.

APPELANT

Monsieur A B C Y

demeurant […]

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

S.A.R.L. AU CARILLON

exerçant sous l’enseigne HOTEL LE GOLFE, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège,

représentée par M^e C- laurent SIDER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport, qui a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur C COULANGE, Président

Monsieur Pascal GUICHARD, Conseiller

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Avril 2021

Signé par Monsieur C COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte notarié en date du 10 février 1961, M. X, aux droits duquel sont venus M^me X et M. Y, en qualite d’usufruitière et nu-propriétaire, a donné à bail commercial à la SARL AU CARILLON des locaux consistant en une maison élevée de deux étages sur rez de chauseee situee n°3 et […], à Cassis, avec façade sur le chemin vicinal conduisant à l’anse du Bestouan et à Port-Miou, destinés à l’exploitation d’un hotel-bar-restaurant. Le bail était conclu pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à partir du 1^er février 1961, au gré de la société preneuse seule.

Ce bail a fait l’objet de quatre renouvellements et pour la dernière fois à compter du 1^er fèvrier 2015.

M^me X estdécédée le14 décembre 2016 de sorte que M. Y a désormais la pleine propriété de l’immeuble.

A compter de l’annee 2013, bailleur et locataire se sont opposés sur l’exécution des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux avec les normes d’accessibilité aux personnes handicapées. Dans ce contexte le bailleur a fait établir un rapport diagnostic par la société APAVE le 16 décembre 2014.

Le 31 janvier 2017, la SARL AU CARILLON a assigné M. Y devant lejuge des référés en

réalisation des travaux de mise en conformité préconisés par l’APAVE.

Par ordonnance du 12 juin 2017, le juge des référés a :

— condamné la SARL AU CARILLON à déposer le dossier d’Ad’AP signé par ses soins, tel que transmis le 2 août 2016, à l’Administration compétente dans un delai de deux mois à compter de la signification de la présente décision puis sous astrainte de 100 € par jour de retard.

— constaté que seul le juge du fond est compétent pour statuer sur l’application des termes du bail en date du 10 février 1961 et des dispositions légales sur l’imputabilité de la prise en charge du coût total ou partiel des travaux de mise aux normes après avis de l’administration

et octroi éventuel des dérogations sollicitées,

— renvoyé le dossier par application des dispositions de l’article 311 du code de procédure civile à audience de la deuxième chambre-cabinet 4 du 23 janvier 2018 à 14 heures,

— condamné la SARL AU CARILLON à payer à M. Y 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procedure civile.

Par jugement rendu le 27 février 2018, le tribunal de grande instance de Marseille a :

— dit que M. Y devra prendre en charge l’intégralité des travaux permettant l’accessibilité aux personnes handicapées des locaux donnés à bail commercial à la SARL AU CARILLON,

— condamné M. Y à payer à la SARL AU CARILLON la somme de 1300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. Y aux entiers dépens avec distraction.

Par déclaration au greffe en date du 22 mai 2018, M. Y a interjeté appel de cette décision. Il demande à la Cour de réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— dit que M. Y devra prendre en charge l’intégralité des travaux permettant l’accessibilité aux personnes handicapées des locaux donnés à bail commercial à la SARL AU CARILLON,

— condamné M. Y à payer à la SARL AU CARILLON la somme de 1300€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sollicite :

A TITRE PRINCIPAL

— la condamnation de la SARL AU CARILLON à supporter intégralement la charge des travaux de mise aux normes d’accessibilité handicapés ou de tout autre nature (sécurité incendie) nécessaires aux locaux donnés à bail

SUBSIDIAIREMENT

— la condamnation de chaque partie à supporter la moitié des travaux au regard des travaux non autorisés réalisés par le preneur

— au débouté intégral de la SARL AU CARILLON de sa demande de condamnation au titre des travaux de sécurité incendie

— à la fixation des dépenses partageables au titre des travaux entre preneur/bailleur à la somme de 80 137.41€ et donc à la somme de 40 068.70€ par partie,

En conséquence,

— à la condamnation de la SARL AU CARILLON à rembourser la somme de 17 576.29€ au titre du trop perçu

— à la condamnation de la SARL AU CARILLON au paiement de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC

— à la condamnation de la SARL AU CARILLON aux entiers dépens.

A l’appui de son recours, il fait valoir:

— que tant le bail que la législation en vigueur mettent à la charge du preneur la plupart des travaux de mise aux normes d’accessibilité aux handicapés,

— que le rapport APAVE ne corresppnd pas à la pièce attendue dans un dossier Ad’AP, a fait l’objet d’un refus d’approbation par la Sous Commission Départementale d’accessibilité des personnes handicapées et n’est pas à jour au regard de la règlementation en vigueur,

— subsidiairement que le preneur a fait réaliser des travaux sans son autorisation et qui augmentent considérablement le coût des travaux de mise en conformité, qu’ainsi ces derniers doivent être mise à sa charge tout au moins pour moitié,

— que les travaux de plomberie et d’électricité et de maçonnerie incombent au preneur,

— que les carences du preneur n’établissent nullement la non conformité de l’installation sécurité incendie mais une faute dans son obligation d’entretien de la chose donnée à bail, ce qui justifie que les demandes du preneur soient écartées à ce titre.

La SARL AU CARILLON conclut :

— à la confirmation en toutes ses dispositions, du jugement rendu par la 2^e chambre du tribunal de grande instance de MARSEILLE le 27 février 2018 en toutes ses dispositions,

Compte tenu de l’évolution du litige,

— à la condamnation de M. Y à lui payer en sus de la somme de 57.645 € déjà réglée, celle de 112.318 € solde du coût des travaux de mise en conformité des locaux objet de la location.

— au débouté de M. Y en ses fins moyens et conclusions les déclarant infondés et injustifiés.

— à la condamnation en sus de M. Y au paiement de la somme de 5.000 € par application de l’article 700 du CPC, en cause d’appel.

— à la condamnation de M. Y aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle soutient:

— que s’agissant d’un établissement recevant du public la mise aux normes handicapé inclut une obligation complémentaire concernant la sécurité incendie,

— que les travaux ont été réalisés pour permettre la poursuite de l’exploitation,

— que les travaux rendus obligatoires par une disposition légale ou par des prescriptions de l’autorité administrative sont à la charge du bailleur, sauf à ce que le bail prévoit expréssement l’obligation litigieuse ce qui n’est pas le cas en l’espèce,

— que les lieux n’ont pas été modifiés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2021.

Un accord des parties est intervenu pour un rabat de l’ordonnance de clôture et une clôture au 26 janvier 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la prise en charge des travaux de mise en conformité

La loi du 11 fevrier 2005 a obligé les établissements recevant du public (ERP) à faire des travaux permettant de rendre leurs locaux accessibles aux personnes handicapées avant ler janvier 2015.

Les ERP non conformes aux règles d’accessibilité sont tenus de s’inscrire à un Agenda d’Accessibilité Programmée (Ad’AP) qui permet d’engager les travaux nécessaires dans un délai limité. Par ordonnance du 28 septembre 2014, la date limite du dépôt de l’Ad’AP a été fixée au 27 septembre 2015.

Sur le fondement de l’article 1719 du code civil, les travaux prescrits par l’autorité administrative doivent être pris en charge par le bailleur sauf stipulation expresse contraire du bail.

En effet, l’exécution des travaux imposés par l’administration est de l’essence de l’obligation de délivrance du bailleur, compte tenu de la destination contractuelle et de l’obligation de maintenir les lieux en état de servir à l’usage auquel ils sont destinés.

La jurisprudence rappelle de façon constante que la clause contractuelle ayant pour objet d’exonérer le bailleur de la charge des travaux prescrits par l’administration doit nécessairement être expresse et suffisamment précise.

En l’espèce le bail conclu le 1^er février 1961 entre M. X et M. Y contient la clause suivante :

' La société preneuse entretiendra les lieux loués en bon état de toutes les réparations grosses et menues, qui pourront être nécessaires aux lieux loués et qui comprendront non seulement les réparations locatives, mais toutes celles qui sont d’ordinaire à la charge du propriétaire, comme les réparations aux planchers, aux gros murs, aux chenaux, aux balcons, aux gouttières et à la toiture, le tout quelle qu’en soit l’importance.'

C’est à juste titre que le premier juge a retenu que cette clause ne vise pas les travaux de mise en conformité prescrit par l’autorité administrative, qui ne peuvent être assimilés à des

réparations.

Ainsi, il ne peut être fait droit à la demande du bailleur tendant à distinguer dans ces travaux ce qui

constituerait des grosses réparations, qui seules lui incomberaient, des autres devant rester à la charge du preneur.

Par ailleurs, le bailleur prétendant que la configuration des lieux a été changée par le preneur et que d’importants travaux ont été effectués sans son accord ni son autorisation, en déduit que le preneur a violé ses obligations contractuelles et a augmenté de ce fait le coût des travaux de mise en conformité.

Pour autant, le bailleur, pour établir la réalité de ces travaux, se base sur un mémoire déposé en 1997, sans avoir jamais adressé un quelconque reproche au preneur à ce sujet depuis lors.

Ce silence pendant plus de 20 ans ne lui permet pas d’évoquer cette violation par le preneur de ses obligations contractuelles, d’autant que le bailleur ne rapporte pas la preuve du préjudice en découlant, à savoir une augmentation du coût des travaux de mise en conformité.

En conséquence, le jugement de première instance en a parfaitement déduit que ces travaux restent à la charge du seul bailleur dans leur intégralité et a valablement fait droit à la demande de la SARL AU CARILLON tendant à mettre à la charge de M. Y l’intégralité des travaux de mise en conformité de l’établissement par application de l’article R111-19-32 du code de la construction et de l’habitat.

Sur la réalisation des travaux et les comptes entre les parties

Les parties ont d’un commun accord décidé de faire réaliser les travaux en les finançant à parts égales dans l’attente du présent arrêt.

Ces travaux ont été réalisés suivant la dernière proposition de l’architecte M^me Z du mois de novembre 2019 et du cahier des charges fonctionnel sécurité incendie établi en juin 2019, tous deux acceptés tant par la commission d’arrondissement de Marseille que par la mairie de Cassis.

Le preneur justifie que le coût des travaux est le suivant :

— intervention de l’architecte M^me Z: 15 878,40 € TTC

— intervention du bureau de contrôle société QUALICONSULT: 4 544 € TTC

— travaux de plomberie et électricité par l’entreprise JULIEN: 27 845 € TTC

— travaux de maçonnerie par l’entreprise JULIEN: 87 446,27 € TTC

— travaux sécurité incendie: 34 250€ à savoir

— constitution d’un dossier par la société ANALYFEU: 3 840 € TTC

— suivi et réception des travaux par la société ANALYFEU: 3 240 € TTC

— travaux de mise en conformité par la société ADI: 27 170 € TTC

soit un total de : 169 963 € TTC.

La réfection de salles de bains ou la création de WC répondant aux normes d’accessibilité des personnes handicapées sont rendues nécessaires par la mise en conformité et n’ont donc pas, comme le bailleur le demande, à être mises à la charge du preneur, pas davantage que les frais de maîtrise d’oeuvre ou de suivi du chantier, qui, en application de l’article R 111-19-32 du code de la

construction et de l’habitat, sont à la charge du propriétaire de l’établissement, sauf à ce que le bail les mettent à la charge de l’exploitant, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le preneur communique les procès verbaux de la commission de sécurité contre les risques d’incendie de 1989 à 2014.

Le bailleur ne rapporte pas la preuve que le fonds a été exploité en violation des préconisations de cette commisssion.

Ces travaux de sécurité incendie incombe au bailleur, le bail ne comportant pas de clause explicite mettant à la charge du preneur ces travaux. Ils ont fait l’objet d’une autorisation par procès verbal de la commission d’arrondissement de Marseille en date du 30 avril 2019 et d’une conformité par le rapport QUALICONSULT du 12 janvier 2021.

Le bailleur a réglé une somme de 57 645€, il sera en conséquence condamné à payer la somme de 112 318 € TTC.

Sur les autres demandes

M. Y est condamné à 2500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 27 février 2018 par le Tribunal de Grande Instance de Marseille,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. Y à payer à la société LE CARILLON en sus de la somme de 57 645 € déjà réglée, celle de 112 318 € au titre du solde du coût des travaux de mise en conformité des locaux objet de la location,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNE M. Y à payer à la société LE CARILLON la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNE M. Y aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRESIDENT