COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT SUR RENVOI DE CASSATION

DU 05 JANVIER 2021

[…]

N° 2021/ 20

N° RG 19/11176 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEST2

X-D E épouse Y

C/

Société B C

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Gilles ALLIGIER

M^e Marc BOLLET

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 18 Avril 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 338 FS PBI.

DEMANDERESSE AU RENVOI

Madame X-D E épouse Y

née le […] à […],

demeurant […]

représentée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée et plaidant par M^e Philippe GATTI, avocat au barreau d’AJACCIO

DEFENDERESSE AU RENVOI

Société B C, prise en la personne de son représentant légal

demeurant […]

représentée par M^e Marc BOLLET de la SCP BOLLET & ASSOCIES, avocat au barreau de

MARSEILLE,

et assistée de M^e Gilbert ALEXANDRE, avocat au barreau d’AJACCIO

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Novembre 2020 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Anne DAMPFHOFFER, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Olivier BRUE, Président

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

M^me Danielle DEMONT, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Rudy LESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Janvier 2021,

Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et M. Rudy LESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE :

Par jugement du 12 mai 2016, le Tribunal de Grande Instance d’Ajaccio a statué ainsi qu’il suit:

— déboute M^me Y de ses demandes,

— constate l’accord suivant l’acte du 16 novembre 2007 de M^me Y et de la société civile immobilière B C quant à la vente par la première à la seconde d’un immeuble moyennant le prix de 1'219'592,10 euros,

— constate la renonciation le 15 juillet 2015 par la société civile immobilière à toutes les conditions suspensives stipulées et en conséquence,

— déclare la société civile immobilière B C propriétaire au 15 juillet 2015 du bien et dit qu’elle devra verser entre les mains de M^me Y le solde du prix de vente, 1'109'592,10 euros, qu’elle devra faire publier à ses frais la présente décision devenue définitive à la conservation des

hypothèques,

— condamne M^me Y à payer à la société civile immobilière la somme de 2000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les dépens,

— rejette la demande d’exécution provisoire.

Par arrêt du 10 janvier 2018, la cour d’appel de Bastia a statué ainsi qu’il suit :

— infirme le jugement et statuant à nouveau,

— déclare nulle et de nul effet la prorogation de l’acte du 16 novembre 2007,

— rejette les demandes de la société B C,

— y ajoutant, rejette les demandes au titre de l’article 700 pour la procédure d’appel,

— condamne la société B C aux dépens de première instance et d’appel.

Par arrêt du 18 avril 2019, la cour de cassation a cassé ledit arrêt en retenant que l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation n’est applicable qu’aux promesses de vente consenties après le 1^er juillet 2009 et à leur prorogation et que la prorogation consentie en 2012 par une personne physique et non constatée par acte authentique était nulle.

M^me Y a saisi la présente cour d’appel et aux termes de ses conclusions du 6 décembre 2019, réitérées le 30 juillet 2020, elle demande de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a qualifié l’acte du 16 novembre 2007 de compromis de vente sous condition suspensive,

— infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau :

— déclarer nul l’acte du 16 novembre 2007,

— rejeter l’ensemble des demandes de la société B C vu l’article 564 du code de procédure civile,

— condamner la société B C à lui payer la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

La société B C a conclu le 12 décembre 2019, en demandant de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions et en conséquence,

— constater que la vente est parfaite et qu’elle est propriétaire depuis le 15 juillet 2015,

— dire qu’elle devra faire publier à ses frais la présente décision,

— lui donner acte de son offre de régler sans délai le prix de vente après publicité et sous réserve et déduction de toutes sommes nécessaires à la franchise hypothécaire de la parcelle ou de toutes sommes accessoires à cette vente qui doit être acquittée par le vendeur,

— y ajoutant, condamner M^me Y à lui payer la somme de 300'000 € au titre de la clause pénale,

— ordonner la compensation de cette somme avec le solde du prix de vente qui sera ramené à 919'592,10 euros,

— condamner M^me Y à lui payer la somme de 6000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été prise le 27 octobre 2020.

Motifs

Aux termes d’un acte sous seing privé du 16 novembre 2007, M^me Y et son père aujourd’hui décédé, ont vendu à la société civile immobilière B C un terrain au prix de 1'219'592,10 euros.

Une somme de 110'000 € a été payée à M^me Y qui en a délivré quittance.

L’acte authentique devait intervenir au plus tard le 16 novembre 2012; pendant cette période aucune des deux parties ne pouvait se délier;

A son expiration, si la vente n’est pas signée, le compromis se prorogerait pour 5 ans supplémentaire sans qu’aucune des deux parties ne puisse se délier.

Il était précisé que ces dates n’étaient pas extinctives, mais constitutives du point de départ à partir duquel l’une pourrait obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire et qu’à défaut de réalisation dans les 8 jours, il était fait application des règles suivantes :

— si le défaut de réalisation incombe à l’acquéreur, le vendeur pourra poursuivre la réalisation de la vente, réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit, et recevra également à titre de clause pénale une somme de 300'000 € que l’acquéreur devra lui verser sans délai .

— si le défaut de réalisation incombe au vendeur, l’acquéreur pourra poursuivre la réalisation de la vente, réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit et recevra également à titre de clause pénale une somme de 300'000 € que le vendeur devra lui verser sans délai.

Diverses conditions suspensives étaient stipulées à l’acte et notamment la délivrance d’un certificat d’urbanisme qui ne révélait pas l’existence de servitude susceptible de rendre le bien acquis impropre à sa destination.

Il n’est présentement plus débattu de la question de la validité de la promesse au regard de l’article L 290-1 du code de la construction et de l’habitation.

Seules sont débattues, la question de la validité de l’acte au regard d’une condition y insérée, prtétendue comme étant potestative et celle du bien fondé de la demande en réalisation forcée de la vente, ainsi qu’au titre de la clause pénale.

M^me Y soutient que l’acte sous seing privé est un compromis de vente synallagmatique et non une vente conditionnelle; que cet acte est nul comme contenant une condition potestative dépendant de la seule volonté du débiteur, soulignant que dans le paragraphe 'destination de l’acte', l’objet y a été laissé en blanc de sorte que la condition suspensive relative à l’urbanisme dépend de la seule volonté de l’acquéreur, dès lors que la destination n’étant pas précisée, l’acquéreur aurait toute latitude pour se soustraire à son engagement.

Elle souligne également, pour s’opposer à la vente que l’acquéreur n’a fait part de son intention de

renoncer aux conditions suspensives qu’après l’introduction de la présente instance le 5 mars 2015 ; que la demande d’application de la clause pénale est nouvelle en cause d’appel et qu’elle ne peut s’appliquer, la SCI B C n’ayant pas sollicité la réalisation de la vente avant l’introduction de cette instance.

La société civile immobilière prétend que la condition ne peut être considérée comme une condition potestative, dans la mesure où l’acte ne stipulait aucune destination et que par suite, elle ne pouvait invoquer de servitude susceptible d’empêcher une destination, qu’il s’agit d’une condition stipulée au profit du seul acquéreur et que seul, celui-ci peut donc se prévaloir de sa défaillance et qu’après avoir demandé à son vendeur de réitérer l’acte, ce à quoi il n’a pas déféré, elle a saisi le tribunal en réitération de la vente ; qu’elle lui a précisé par conclusions du 6 janvier 2016 sa volonté de renoncer au bénéfice des conditions suspensives.

Elle ajoute que le défaut de réalisation de la vente résultant du vendeur, la clause pénale doit être appliquée et qu’il ne s’agit pas d’une demande nouvelle, dans la mesure où il s’agit d’une demande qui permet d’opposer une compensation et qu’elle est, en outre, complémentaire à la demande principale en exécution du contrat de vente.

******

Attendu, en droit, que la condition potestative est celle qui fait dépendre l’exécution de la convention d’un événement qu’il est au pouvoir de l’une ou l’autre des parties contractantes de faire arriver ou d’empêcher ; que toute obligation est nulle lorsqu’elle est contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s’oblige.

Attendu qu’en l’espèce, l’acte par lequel M^me Y s’est engagé à vendre la parcelle de terrain est soumis à une condition suspensive d’urbanisme au terme de laquelle le certificat ou la note de renseignements d’urbanisme et le certificat d’alignement et de voirie ne doivent pas révéler l’existence d’une servitude susceptible de rendre le bien impropre à la destination que l’acquéreur envisage de lui donner.

Attendu qu’il est à cet égard fait état de ce que l’acte ne mentionne pas la destination que l’acquéreur entendait donner au bien.

Or, attendu que dès lors que l’acte ne mentionne pas celle-ci, la condition n’est précisément pas susceptible d’être laissée au pouvoir de l’une ou l’autre des parties puisque du fait de l’absence de mention de toute destination, elle se trouve vidée de toute portée.

Attendu en outre, qu’il s’agit d’une condition convenue au bénéfice de l’acquéreur qui seul pourrait s’en prévaloir.

Attendu qu’il en résulte le rejet comme mal fondée de la demande de nullité et que le jugement est de ce chef confirmé.

Attendu, sur la demande de la SCI B C de réitération de la vente et de mise en oeuvre de la clause pénale à son profit qu’il sera relevé que le contrat qui s’est prorogé jusqu’au moins jusqu’au 16 novembre 2017 prévoyait que les dates y stipulées pour sa réitération n’étaient pas extinctives, mais constitutives du point de départ à partir duquel l’une pourrait obliger l’autre à s’exécuter par le biais d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extra judiciaire .

Or, attendu que la SCI Pacrona C n’a, à aucun moment, écrit au vendeur pour le mettre en demeure de réitérer la vente; que le courrier qu’elle invoque qui est une lettre officielle émanant de son conseil, en date du 11 juillet 2015, d’une part, ne répond pas aux exigences de forme prévues au

contrat et d’autre part, est rédigé en des termes qui ne constituent pas une mise en demeure, étant ainsi libellé :

' Ma cliente, la société civile immobilière B C, entend régulariser la vente conditionnelle consentie par votre cliente, M^me A, épouse Y ce 16 novembre 2007.

Pourriez-vous indiquer si M^me Y entend déférer spontanément à cette demande de régularisation ou si elle entend nier son obligation '

En cas de réponse positive de celle-ci, il serait souhaitable de se rapprocher du notaire… ,qui est chargé personnellement de rédiger l’acte définitif de mutation et de lui fournir tous éléments lui permettant de rédiger la vente définitive.

Dans l’attente de votre prochaine réponse.

Je vous prise de bien vouloir agréer, Madame et cher confrère, l’assurance de ma meilleure considération. »

A cette lettre le conseil du vendeur répondait le 1^er septembre 2015 que sa cliente n’entendait pas régulariser le compromis signé le 16 novembre 2007, faisant à cet égard état de la procédure en annulation pendante devant le tribunal de grande instance d’Ajaccio.

Aucun autre acte de nature à constituer la mise en demeure telle qu’exigée par la convention sus citée sous la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte extra judiciaire, n’étant justifié, il en résulte, peu important que la société B C ait fait connaître qu’elle renonçait aux conditions suspensives dans ses conclusions devant le Tribunal de Grande Instance, qu’elle ne peut :

— solliciter la confirmation du jugement qui a constaté l’accord des parties suivant acte sous seing privé du 16 novembre 2007 pour la vente, déclaré la société civile immobilière B C propriétaire au 15 juillet 2015, dit qu’elle devra verser entre les mains du vendeur le solde du prix de la vente et faire publier la décision à la conservation des hypothèques,

— ni voir prospérer sa demande au titre de la clause pénale.

Le jugement sera donc infirmé.

Vu les articles 696 et suivants du Code de Procédure Civile .

PAR CES MOTIFS

La cour statuant, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal de grande instance d’Ajaccio du 12 mai 2016 et statuant à nouveau :

Rejette la demande de M^me Y en nullité du compromis,

Rejette la demande reconventionnelle en régularisation de la vente et en mise en oeuvre de la clause pénale de la société civile immobilière B C,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les entiers dépens des procédures de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre d’une part, M^me Y et d’autre part, la société civile immobilière B C avec

distraction en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT