Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 15 JANVIER 2020

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/01788 – N° Portalis 35L7-V-B7B-B2P2E

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris – RG n° 14/01232

APPELANTS

M^me G X

née le […] à […]

[…]

77400 Lagny-sur-Marne

Et

M. I X

21 décembre 1944 à […]

[…]

93110 Rosny-sous-Bois

Représentés par M^e Bernard DE FROMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : G0195

ayant pour avocat plaidant M^e Alexandre RIQUIER, de L’AARPI publica avocats avocat au barreau de PARIS, toque: R014

INTIMÉS

SA AXA FRANCE IARD

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151

Ayant pour avocat plaidant M^e Sophie BELLON de L’ASSOCIATION GALDOS & BELLON, avocat au barreau de PARIS, toque: R56

Syndicat des copropriétaires 2 RUE CONSTANCE-PARIS 18 ÈME

Agissant, poursuites et diligences de son Syndic, la SAS CABINET CAZALIERES

[…]

dont le siège social est: […], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège social.

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-michel GONDINET, avocat au barreau de PARIS, toque : P0544

Ayant pour avocat plaidant M^e Cathérine Y, avocat au barreau de PARIS, toque: G633

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 05 Novembre 2019, en audience publique, conformément aux articles 785, 786 et 907 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M^me Muriel PAGE, Conseillère

M^me Nathalie BRET-PREVOT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Jean-Loup CARRIERE , Président de chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition.

***.

FAITS & PROCÉDURE

M. I X et M^me G X (ou ci-après M. et M^me X ou les époux X) étaient propriétaires non occupants d’un appartement situé au sein de l’immeuble sis […], immeuble soumis au statut de la copropriété et qui était géré par son syndic, le cabinet Oralia qui a été remplacé par le cabinet Cazalières.

Courant de l’année 2009, l’appartement des époux X a été le siège de désordres liés à des infiltrations. Ils ont effectué une déclaration de sinistre auprès de leur compagnie d’assurance, la

société MATMUT et à la demande du syndicat des copropriétaires, l’entreprise Fristch est intervenue tant en recherche de fuite qu’en réparation de la descente des eaux vannes située entre le rez-de-chaussée et le 1^er étage comme cette dernière était fuyarde.

Au cours du mois d’août 2011, la cuisine du bien des époux X a subi des désordres provenant d’infiltrations. La société MATMUT a missionné un expert en la personne de M. J Z qui a déposé son rapport le 11 juillet 2012.

A la fin de l’année 2015, les époux X ont vendu leur bien.

Par exploit d’huissier en date du 7 novembre 2013, M. I X et M^me G X ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, la société Oralia, aux fins de le voir déclarer responsable des désordres affectant leur appartement et de le voir condamner à leur verser la somme de 31.860 € au titre de la perte de leurs loyers, demandant également que le syndicat des copropriétaires soit condamné à réaliser les travaux permettant de mettre fin aux désordres consécutifs aux remontées par capillarité, ainsi qu’à leur verser la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout assorti de l’exécution provisoire.

Par assignation en intervention forcée en date du 18 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné son assureur, la société AXA France Iard.

Les deux affaires ont été jointes.

Par jugement du 18 novembre 2016 le tribunal de grande instance de Paris a :

— déclaré M. I X et M^me G X, irrecevables en leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […],

représenté par son syndic, le cabinet Cazalières, à faire réaliser des travaux permettant de mettre fin aux désordres liés aux remontées capillaires, et ce faute d’intérêt à agir,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, le cabinet Cazalieres, responsable des dégâts des eaux ayant affecté le plafond et les murs hauts du séjour ainsi que la cuisine de l’appartement de M. I X et M^me G X,

— débouté M. I X et M^me G X de leur demande de dommages et intérêts liée à la perte de loyers,

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

— condamné M. I X et M^me G X aux entiers dépens dont distraction au profit, entre autre, de Maître Y, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné M. I X et M^me G X à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, le Cabinet Cazalières la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. I X et M^me G X à verser à la société AXA France IARD, la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

M. I X et M^me G X ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 23 janvier 2017.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 novembre 2019.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 4 novembre 2019 par lesquelles M. I X et M^me G X, appelants, invitent la cour à:

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

' les a déboutés de leur demande de dommages et intérêts liée à la perte de loyers,

' a débouté les parties du surplus de leurs prétentions respectives,

' les a condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, le cabinet Cazalières, la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' les a condamnés à verser à la société AXA France IARD, la somme de 2.000 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, le cabinet Cazalières, responsable des dégâts des eaux ayant affecté le plafond et les murs du haut du séjour ainsi que la cuisine de leur appartement,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé […],

représenté par son syndic la société Oralia, à leur verser la somme de 59.000 € au titre des loyers perdus, somme arrêtée au 1^er juin 2015,

— leur donner acte de ce qu’ils se réservent d’actualiser cette somme en cours d’instance,

— condamner le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic à leur verser une indemnité d’un montant de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— dire qu’il sera fait application à leur bénéfice des dispositions de l’article 10.1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Oralia,

aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Bernard de Froment, avocat ;

Vu les conclusions en date du 16 octobre 2019, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du […], intimé, demande à la cour de :

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leur demande de dommages et intérêts liée à la perte de loyers,

— débouter M. et M^me X de leur demande d’indemnisation de pertes de loyers au titre de désordres de remontées capillaires, lesquels sont non avérés et non démontrés,

— juger que M. et M^me X devaient participer à l’entretien du local à usage de cuisine dans la

proportion de 81,6% et qu’ils sont donc à titre principal responsables du préjudice qu’ils allèguent,

— débouter M. et M^me X de leur demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance,

— subsidiairement, si une condamnation devait être prononcée à son encontre, condamner la compagnie AXA France IARD à le relever et garantir indemne de toute condamnation en principal, frais, intérêts et accessoires,

— condamner M. et M^me X aux dépens, qui seront recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné M. et M^me X à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile exposés en première instance,

— y ajoutant, condamner M. et M^me X à lui payer une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

Vu les conclusions en date du 30 octobre 2019, par lesquelles, la société AXA France Iard, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1353 et 1103 du code civil, 9 du code de procédure civile, 1964 du code civil, L.121-15 du code des assurances, de :

à titre principal,

' sur le dégât des eaux survenu en 2009 et les remontées capillaires touchant l’appartement,

— confirmer le jugement rendu en ce qu’il a débouté M. I X et M^me G X de leur demande de dommages et intérêts liés à la perte de loyers,:

— débouter les consorts X de la demande formée au titre des loyers perdus,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’appel en garantie formé à son encontre,

— prononcer sa mise hors de cause,

' sur les désordres ayant affecté la cuisine,

— réformer le jugement rendu en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce poste,

— confirmer toutefois le jugement en ce qu’il a retenu que ces désordres ne justifiaient

pas l’octroi d’une indemnité au titre des pertes de loyers,

— juger que les consorts X avaient la charge de l’entretien de la cuisine et sont à ce titre responsables des préjudices allégués,

— les débouter de la demande d’indemnisation formée sur ce poste,

— prononcer sa mise hors de cause,

à titre reconventionnel,

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts X à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 code de procédure civile,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Le jugement déféré, en ce qu’il a déclaré M. I X et M^me G X, irrecevables en leur demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis […], représenté par son syndic, le cabinet Cazalières, à faire réaliser des travaux permettant de mettre fin aux désordres liés aux remontées capillaires, et ce faute d’intérêt à agir, n’est pas contesté sur ce point ;

Les moyens soutenus par les parties ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu’il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d’une discussion se situant au niveau d’une simple argumentation ;

Il convient seulement de souligner et d’ajouter les points suivants :

Sur les désordres affectant les parties privatives de M. I X et M^me G X et les responsabilités

Aux termes de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires ;

Aux termes de l’article 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien), celui que réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ;

Aux termes de l’article 9 code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ;

En cause d’appel, M. I X et M^me G X font valoir que les désordres affectant leur appartement dont dus à la colonne d’eau fuyarde de la copropriété et dans une moindre mesure aux remontées capillaires à partir des caves tel que l’a énoncé leur expert d’assurance, M. Z ;

Ils soutiennent que le tribunal a considéré à tort que les réparations sur la colonne d’eau ont été réalisées en 2009, n’a pas justifié son choix de ne pas retenir l’expertise s’agissant des remontées capillaires, outre n’a pas pris en considération les conclusions de l’expertise selon lesquelles les travaux n’ont été totalement réalisés qu’en 2013 ;

Ils précisent que la fuite ayant eu lieu en 2011 dans la cuisine est sans lien avec la présente procédure ;

Le syndicat des copropriétaires répond que l’expert mandaté par la MATMUT, M. Z, a bien constaté que la descente d’eau EV a été réparée que les fonds étaient secs attestant de la suppression de la fuite ;

S’agissant des infiltrations en toiture de la cuisine, selon constat amiable de dégâts des eaux du 18 novembre 2011, il fait valoir que les époux X en sont pour partie responsables, en ce qu’ils ont à leur charge l’entretien du bâtiment à usage de cuisine pour 816/1.000èmes, outre que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 16 juin 2013 et réceptionnés en septembre 2013 ;

Il soutient que les remontées par capillarité ne sont pas établies ;

La société AXA France Iard, fait valoir tout comme le syndicat des copropriétaires, que les infiltrations provenant de la canalisation fuyarde ont cessé dès le mois de novembre 2009, outre que les remontées capillaires ne sont pas démontrées ;

En l’espèce, il résulte des pièces produites aux débats et notamment du rapport du 24 juillet 2012, produit aux débats par M. I X et M^me G X, de M. J Z, que l’appartement a connu des infiltrations en partie haute au niveau du plafond/faux plafond du mur de droite en entrant, en partie basse du mur de droit et du mur latéral mitoyen, l’humidité persistant au jour de l’expertise, ainsi qu’en cuisine, l’expert ayant constaté un cloquage de l’entoilage sur le mur en partie supérieure ;

S’agissant de la fuite sur la colonne d’eau EV au niveau de l’appartement du 1^er étage, la responsabilité du syndicat des copropriétaires est pleine et entière comme l’a énoncé le tribunal, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, au titre du défaut d’entretien des parties communes ;

S’agissant de l’humidité constatée en partie basse de l’appartement de M. et M^me X, M. Z a établi le diagnostic suivant : 'remontées capillaires à partir des caves auxquelles nous n’avons pu avoir accès, M^me A ne disposant pas de la clé. Il y a lieu de vérifier le système de renouvellement d’air des caves, le taux d’humidité des murs de soubassement, l’état du réseau collecteur EU/EP. L’étanchéité du sol de la courette à usage privatif (siphons de sol- raccordements enterrés)' ;

S’agissant toutefois de l’humidité des caves, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 1^er juin 2010, résolution n° 18, que l’architecte de l’immeuble, a constaté qu’après résolution des nombreuses fuites qui s’étaient écoulées dans les caves depuis plusieurs années, l’atmosphère des caves s’était assainie, de sorte que les travaux votés en 2009 de création d’une ventilation mécanique n’étaient plus nécessaires, la réouverture des soupiraux permettant une ventilation naturelle des caves suffisant à en assurer l’aération ;

Des travaux 'd’amélioration des aérations de caves’ ont finalement été réalisés en 2014, à la suite du rapport Altius Architecture sur l’état général de l’immeuble, ayant relevé que certains soupiraux obturés côtés rue et cour devaient être débouchés dès que possible afin de restituer les flux d’air sec traversant les locaux en sous-sol et permettre le renouvellement de l’air ambiant ;

Ces travaux réalisés pour un montant de 1.023 € sont restés d’une ampleur limitée, puisqu’il s’est agi du nettoyage du soupirail des caves 16 et 17, de l’agrandissement du soupirail de la cave 24, de la réouverture du soupirail des caves 14 et 15 et pose d’une grille de ventilation métallique ;

En outre, le rapport précité de 2013, s’il fait état de la présence en planchers hauts des caves, de poutres et poutrelles très corrodées avec des plâtres friables, il attribue ces désordres non à des remontées capillaires, comme l’a relevé à juste titre le tribunal, mais à une probable insuffisance de ventilation combinée aux conséquences de dégâts des eaux récurrents ;

Enfin, il est versé aux débats par le syndicat des copropriétaires, un rapport du 11 septembre 2015, de M. B, architecte au sein du cabinet Altius Architecture, lequel a visité le sous-sol de l’immeuble, contrairement à M. C, qui n’y a pas eu accès, et qui n’a observé aucune

infiltration ni remontée capillaire depuis les caves vers l’appartement X ;

L’architecte a pris soin d’étayer son propos en précisant :

' Malgré le fait qu’un certain nombre d’orifices de ventilations soient obturées. Malgré la présence d’une dalle en béton au sol qui faisant barrage a tendance à rediriger l’eau présente dans la terre vers les gros murs par capillarité au lieu de s’évaporer comme dans le cas d’une terre battue. L’air ambiant n’est aucunement saturé d’humidité. De plus, aucune fuite anormale ni aucun désordre ne sont observés. Enfin les pieds de murs de l’appartement X sont exempts de moisissure, auréoles, etc.., qui pourraient témoigner d’un désordre’ ;

En outre, dans l’appartement des époux X, l’architecte a constaté que les portes-fenêtres présentaient des défauts, susceptibles de causer des infiltrations par temps de pluie, vers l’intérieur et dans l’épaisseur du plancher ;

En conclusion, il énonce avoir observé :

— l’absence d’infiltration provenant du sous-sol vers l’appartement X,

— un ensemble de défauts d’installations d’ordre privatif causant des infiltrations dans le plancher bas du rez-de-chaussée ;

Dès lors, les premiers juges ont énoncé à juste titre qu’il n’est aucunement justifié par M. I X et M^me G X, que l’humidité décelée dans la partie inférieure des murs du séjour/entrée de leur appartement était liée à des remontées capillaires à partir des caves ;

La responsabilité du syndicat des copropriétaires ne sera donc pas retenue de ce chef, et le jugement déféré confirmé sur ce point ;

Enfin, concernant la cuisine, M. Z a constaté que les infiltrations étaient liées à la dalle de couverture qui ne disposait pas d’une étanchéité réglementaire ;

Comme l’a dit le tribunal, les travaux d’entretien et de réfection de la dalle de couverture, relèvent bien de la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires, la clause particulière

prévue au règlement de copropriété relative à ce petit bâtiment se limitant à attribuer une quote-part des charges de copropriété plus importante aux consorts X ;

La demande du syndicat des copropriétaires de voir dire qu’ils sont à titre principal responsables du préjudice qu’ils allèguent, est infondée et sera rejetée ;

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre des désordres affectant la cuisine ;

Sur la demande de réparation du préjudice subi au titre de la perte de loyers

M. I X et M^me G X maintiennent devant la cour, la demande formulée en première instance, au titre de l’indemnisation de leur perte des loyers, au motif que leur locataire a quitté les lieux en avril 2011 en raison de l’état du logement qu’ils n’ont pu relouer ensuite faute de pouvoir effectuer les travaux de remise en état tant que le syndicat des copropriétaires n’avait pas supprimé la cause des désordres et alors qu’ils risquaient de les voir détruits au moment des opérations d’expertise ;

Ils produisent aux débats, une quittance de loyer faisant état d’un loyer mensuel de 1.180 €, la copie

d’un courrier en date du 11 mars 2011 de leur locataire par lequel il indique quitter les lieux en raison des dégâts des eaux ayant entraîné la dégradation du bien loué, ainsi qu’une attestation de M^me D, agent immobilier, énonçant que l’appartement des époux X a subi un dégât des eaux des très grande importance (murs imbibés d’eau, plafond écroulé dans le séjour..) qui a d’ailleurs conduit le locataire en place à donner congé, tous ces désordres ayant rendu cet appartement impropre à la location et ce depuis le mois de mai 2011, départ de M. E locataire en place ;

Il a été vu que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est retenue s’agissant de la fuite sur la colonne d’eau ;

Néanmoins, il résulte très clairement du rapport de M. Z, que la fuite sur la descente EV au niveau de l’appartement du 1^er étage a été réparée en novembre 2009, l’expert indique 'les fonds sont secs attestant de la suppression de la fuite’ ;

Il ajoute en page 4 'les fonds étant secs depuis plusieurs mois, les travaux de réfection plafond/faux plafond/doublage, auraient pu être engagés et l’appartement remis en location';

Cette réparation est attestée par la facture de l’entreprise Fritsch du 4 novembre 2009 'remplacement de la descente PVC D100 en traversée de plancher’ entre le rez-de-chaussée et le 1^er étage ;

Au surplus, il est constant que M. I X et M^me G X ont fait réaliser avant sa vente intervenue en 2015, des travaux de réfection de leur appartement, lequel ne souffrait plus alors d’humidité ainsi qu’il ressort de l’attestation de leur acheteur M. F ;

Il est donc établi que les travaux réalisés en 2009 par le syndicat des copropriétaires ont mis fin aux infiltrations au plafond et faux plafond de l’appartement ;

Les travaux de remise en état pouvaient donc être engagés par M. et M^me X dès cette date, ce qu’ils n’ont pas fait ;

Dès lors, leur demande d’indemnisation au titre de la perte de loyers portant sur la période postérieure au départ de leur locataire, doit être rejetée et le jugement déféré confirmé sur ce point ;

S’agissant des désordres affectant la cuisine, les premiers juges ont exactement énoncé qu’il n’a pas été relevé par M. Z que les infiltrations constatées dans la cuisine étaient de nature à engendrer un préjudice lié à une perte de loyer ;

Au surplus, M. et M^me X exposent dans leurs conclusions que le dégât des eaux de la cuisine n’est pas concerné par la présente procédure ;

Le jugement déféré en ce qu’il a débouté M. I X et M^me G X de leur demande de dommages et intérêts liée à la perte de loyers, sera confirmé ;

Sur l’appel en garantie de la société AXA France Iard

Comme devant les premiers juges, cet appel en garantie est sans objet ;

Il n’y a pas lieu de prononcer la mise hors de cause de la société AXA France Iard ;

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

M. I X et M^me G X, parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la société AXA France Iard, les sommes supplémentaires de 2.000 €, chacun, (soit 4.000 € en tout) par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande formée par application de l’article 700 du code de procédure civile par M. I X et M^me G X ;

Leur demande par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sans objet, doit être rejetée, également ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne M. I X et M^me G X aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du […] et à la société AXA France Iard, les sommes supplémentaires de 2.000 €, chacun, (soit 4.000 € en tout) par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT