Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 22 avril 2021, n° 18/14334

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur le défaut de qualité à agir du syndic
- Sur la demande d'annulation de l'assemblée générale du 9 juillet 2015
- Sur la demande d'annulation de la résolution n°5 de l'assemblée générale du 9...
- Sur la demande d'annulation des résolutions n°7 et 7+++ de l'assemblée général...
- Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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TGI Toulon 16 juillet 2018

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 22 avril 2021

Arguments

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Rejeté
Qualité à agir du syndic
La cour a constaté que le syndic avait bien ouvert un compte séparé dans le délai requis, ce qui lui conférait la qualité à agir.
Rejeté
Convocation des copropriétaires
La cour a jugé que les propriétaires de parkings devaient également être inclus dans la convocation, car leurs lots sont rattachés aux parties communes.
Accepté
Absence de communication des documents
La cour a constaté que les documents requis n'avaient pas été fournis, entraînant l'annulation de la résolution.
Rejeté
Non-conformité du contrat de syndic
La cour a jugé que les époux X n'ont pas prouvé la non-conformité du contrat, et aucune cause de nullité n'a été établie.
Accepté
Dépenses engagées pour la procédure
La cour a décidé d'accorder une indemnité au titre de l'article 700 en raison de l'accueil partiel des prétentions des époux X.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1-5, 22 avr. 2021, n° 18/14334
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	18/14334
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Toulon, 16 juillet 2018, N° 15/05840
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Marie-Florence BRENGARD, président
Avocat(s) :	Philippe MARINMichel MAS
Cabinet(s) :	IMAVOCATSSCP PIETRA
Parties :	Syndicat des copropriétaires BATIMENT 5 ET 6 DITS LA REPPE

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 22 AVRIL 2021

N° 2021/ 211

Rôle N° RG 18/14334 – N° Portalis DBVB-V-B7C-BDAE4

D X

E F épouse X

G H

Syndicat des copropriétaires BATIMENT 5 ET […]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Michel MAS

SCP IMAVOCATS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 16 Juillet 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/05840.

APPELANTS

Monsieur D X

demeurant […]

représenté par M^e Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

Madame E F épouse X

demeurant […], […]

représentée par M^e Michel MAS, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Maître G H ès qualités d’administrateur judiciaire du Syndicat principal « LES ESTIVALES » au […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

Syndicat des copropriétaires BATIMENT 5 ET […], demeurant […], pris en la personne de son syndic en exercice, […], SARL, dont le siège social est 96, […], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant de droit audit siège social

représenté par M^e Philippe MARIN de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 23 Février 2021 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marie-Florence BRENGARD, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Marie-Florence BRENGARD, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 Avril 2021,

Signé par Madame Marie-Florence BRENGARD, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

****

EXPOSÉ DU LITIGE :

L’ensemble immobilier dénommé « les estivales de Sanary » et situé […] à Sanary sur mer (83 110) est soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte d’acquisition du 4 mai 2005, D X et E F épouse X (les époux X) sont propriétaires des lots […] (appartement de type 1) et 715 (parking) dans le

bâtiment 5 de cette copropriété.

Par ordonnance de référé du 7 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Toulon a désigné Maître H G, avec mission de convoquer l’assemblée spéciale des bâtiments 5 et 6 pour confirmer ou si besoin est, créer un syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 dénommé « la Reppe » et adopter un règlement de copropriété et l’état descriptif de division de ces bâtiments.

Cette assemblée générale a été convoquée par Maître H G pour le 9 juillet 2015, la résolution 4 portant sur la confirmation ou la création du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6, et la résolution 5 sur l’adoption du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division de ces bâtiments.

Par acte d’huissier du 22 octobre 2015, les époux X ont fait assigner le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits « la Reppe », et Maître H G, ès-qualité d’administrateur judiciaire du syndicat principal « les estivales de Sanary » au […] à Sanary-sur-mer ainsi que des bâtiments 5 et 6 constituant l’ancien syndicat secondaire « la Reppe » devant le tribunal de grande instance de Toulon afin principalement de voir, avec exécution provisoire de la décision :

— annuler l’ensemble des résolutions n°1 à 11 de l’assemblée générale du 9 juillet 2015,

— condamner tout succombant aux dépens et à leur payer 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— se voir dispenser des frais de la procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par jugement du 16 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a :

reçu les époux X en leur action ;

les a déboutés de leurs demandes de nullité :

— du mandat du syndic ;

— de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 ;

— des résolutions n°5, 7 et 7+++ de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 ;

les a condamnés à payer au syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits « la Reppe » au sein de l’ensemble immobilier « les estivales de Sanary » sis […] sur mer, représenté par son syndic secondaire en exercice la SARL Citya Sanary, prise en la personne de son représentant légal en exercice, une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

dit que Maître H G, ès-qualité d’administrateur judiciaire du syndicat principal « les estivales de Sanary » au […] à Sanary-sur-mer ainsi que des bâtiments 5 et 6 constituant l’ancien syndicat secondaire « la Reppe », conservera les frais qu’il a exposés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

condamné les époux X aux entiers dépens.

Par déclaration reçue le 31 août 2018, les époux X ont fait appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions remises au greffe par RPVA le 26 novembre 2018, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, les époux X entendent voir, au visa des articles 18, 22, 26 de la loi du 10 juillet 1965, 11 du décret du 17 mars 1967 :

— infirmer le jugement,

— prononcer la nullité de l’assemblée générale du 9 juillet 2015,

subsidiairement

— prononcer la nullité des résolutions n°5, 7 et 7+++ de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer 3 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile,

— les dispenser de toute participation au titre des millièmes de copropriété aux condamnations prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 13 février 2019, auxquelles il convient de se référer pour un exposé détaillé des moyens et prétentions, le syndicat secondaire des copropriétaires des bâtiments 5 et 6 dits « la Reppe », représenté par son syndic secondaire en exercice la SARL Citya Sanary, et Maître H G, ès-qualité d’administrateur judiciaire du syndicat principal « les estivales de Sanary », entendent voir :

— confirmer le jugement,

— rejeter toutes les prétentions adverses,

— condamner les époux X au paiement de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 février 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur le défaut de qualité à agir du syndic :

Les époux X se prévalent de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 en vertu duquel le syndic devait ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat secondaire, à défaut de quoi, son mandat est nul de plein droit à l’expiration d’un délai de trois mois suivant sa désignation.

En l’espèce, il résulte de la pièce n°7 du syndicat des copropriétaires que le syndic, la SARL Citya Sanary, a fait ouvrir un compte bancaire séparé n°31021667014 au nom du syndicat des copropriétaires « la Reppe » dès le 29 juillet 2015 dans les livres de la Banque Populaire

Val de France, soit dans le délai de trois mois qui lui était imparti comme ayant été désigné lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2015.

Bien que ce document comporte une mention en bas de page mentionnant « dernière mise à jour : avril 2015 », cette mention manifestement inexacte ne suffit pas à infirmer la réalité de l’ouverture d’un compte séparé au nom du syndicat secondaire.

La SARL Citya Sanary a donc bien qualité à agir pour représenter le syndicat secondaire des copropriétaires « la Reppe ».

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 :

Les époux X soutiennent en premier lieu que seuls les copropriétaires des bâtiments 5 et 6 devaient être convoqués à l’assemblée générale pour décider de créer un syndicat secondaire correspondant à ces bâtiments et que les propriétaires de parkings non rattachés à des appartements ne pouvaient participer à ce vote car leurs lots dépendent des parties communes générales et non des parties communes du syndicat secondaire.

Ils représentaient 198 millièmes pour 66 places de parking.

Ils se fondent pour cela sur l’état descriptif de division du 7 juillet 1982 mentionnant en page 20 que les parties communes générales comprennent « la totalité du sol bâti et non bâti du terrain ».

Mais ce même état descriptif de division décrit en pages 14 à 16 la composition de chacun des quatre lots et du lot commun, où ce dernier est décrit comme suit :

« Cette partie distincte du surplus, mais également comprise dans le périmètre global de l’ensemble immobilier représente toute la superficie soumise à alignement au Nord, en bordure du chemin départemental n° 11 destiné à l’élargissement et au déplacement de l’assiette de ce chemin et qui appartiendra aux autres lots immobiliers au prorata des tantièmes de parties communes générales affectées à chacun comprend une superficie de quatre mille quatre cent dix mètres carrés, figurant au cadastre sous la section AN n° 325 pour quatre mille cinquante mètres carrés et 330 pour trois cent soixante mètres carrés. »

Pour les quatre autres lots, il est indiqué :

« Le droit d’utiliser exclusivement et privativement une superficie de X mètres carrés,

figurant au cadastre sous la section AN n° X… exactement définie au document d’arpentage et aux plans susvisés et ci-annexés.

Avec le droit d’y édifier un groupe de bâtiments en X corps numérotés … conformément au permis de construire sus analysé, ou tous autres bâtiments et constructions qui pourraient y être autorisés par voie d’avenant au permis de construire initial ou différemment.

Cette zone de terrain pourra comprendre également des emplacements pour stationnement de voiture automobile ou parkings privatifs, avec en outre voies intérieures de circulation.

Et les X /dix millièmes indivis de la propriété du sol de l’ensemble et des parties communes générales. »

Dès lors que des lots privatifs affectés de tantièmes correspondant à des parkings ont été créés et qu’ils sont situés sur l’assiette de l’un des quatre lots mentionnés à l’état descriptif de

division, il y a lieu de les prendre en compte pour la création du syndicat secondaire correspondant à ce lot.

C’est à juste titre que le premier juge a écarté ce moyen de nullité au visa de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965 réglementant la constitution de syndicats secondaires.

Les époux X soutiennent en second lieu que des pouvoirs ont été donnés à Madame Z, salariée du cabinet Citya, en infraction avec l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, qui dans sa version applicable au jour de l’assemblée générale litigieuse prévoyait que :

« Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et ses préposés ne peuvent présider l’assemblée ni recevoir mandat pour représenter un copropriétaire.

Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité et leurs ascendants ou descendants qui sont également copropriétaires de l’immeuble bâti ne peuvent pas porter de pouvoirs d’autres copropriétaires pour voter lors de l’assemblée générale. »

Il est exact que des pouvoirs ont été confiés à « Z » par « Denis » et par K L pour les représenter lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2015.

Il est également établi que Madame Z représentait le cabinet Citya lors de l’assemblée générale du 25 avril 2013 et qu’elle a signé un procès-verbal de réception de travaux le 8 juin 2011 en cette même qualité.

Le syndicat des copropriétaires répond sur ce moyen en termes très généraux pour rappeler les règles relatives au mandat et à l’absence de contestation des mandants ou encore en indiquant que « les pouvoirs ont permis sans difficulté d’identifier la qualité des mandants et des mandataires ».

Le premier juge a considéré que le mandat avait été confié à Monsieur Z et non à Madame Z, en sorte qu’aucune nullité n’était encourue.

Cette décision sera confirmée dès lors qu’était présent à l’assemblée générale « M. M Z » qui a signé la feuille de présence pour son compte et pour ses deux mandants, et qu’aucun lien n’est établi entre lui et le syndic Citya ou sa préposée.

Il sera ajouté que l’assemblée générale spéciale n’était pas convoquée par le cabinet Citya, syndic du syndicat des copropriétaires principal, mais par Maître H G désigné par ordonnance du 7 octobre 2014 pour convoquer cette assemblée générale afin de confirmer ou si besoin, créer un syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 dénommé « la Reppe » et adopter le règlement de copropriété et l’état descriptif de division de ces bâtiments.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 :

Par cette résolution, ont été adoptés à la majorité de l’article 25 « le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 établi par Maître A le 22 août 1986, publié au fichier immobilier le 9 octobre 1986, volume 86P, n°7838 » dont il est mentionné qu’il a été joint à la convocation.

Les époux X soutiennent que cette résolution doit être annulée sur le fondement de l’article 11 du décret du 17 mars 1967 car n’étaient pas joints à la convocation lesdits

règlement de copropriété et état descriptif de division.

Il est exact que cette communication au plus tard en même temps que l’ordre du jour est obligatoire et prévue pour la validité de la décision dès lors que l’assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

La preuve de la communication des documents incombe au syndic ou en l’espèce à Maître H G.

Or, même devant la présente cour, le syndicat des copropriétaires ne produit aux débats que :

l’état descriptif de division règlement d’usage du 7 juillet 1982 concernant « les estivales de Sanary » résidence les prats

le « modificatif n°4 d’état descriptif de division « les estivales de Sanary », quatrième tranche, bâtiments 5 et 6, SCI de la Reppe » du 22 août 1986.

Il n’est donc pas produit de règlement de copropriété du 22 août 1986, celui versé aux débats par les appelants étant daté du 6 décembre 1985.

Par ailleurs, d’autres copropriétaires attestent ne pas avoir reçu les pièces sur lesquelles ils devaient se prononcer.

Ainsi :

B-V P et B-W AA indiquent ne pas avoir reçu l’état descriptif de division du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 établi par Maître A le 22 août 1986,

N O, Madame C, P Q, R S et T U indiquent également que l’état descriptif de division du syndicat secondaire des bâtiments 5 et 6 établi par Maître A le 22 août 1986 n’a pas été joint à la convocation.

En l’état de ces éléments et sauf à renverser la charge de la preuve, il sera considéré que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans son administration, la conséquence en résultant étant l’annulation de cette résolution n°5.

Le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°7 et 7+++ de l’assemblée générale du 9 juillet 2015 :

Ces résolutions prises à la majorité de l’article 24 ont désigné le cabinet Citya Sanary comme syndic pour une durée d’un an expirant le 8 juillet 2016 et ont approuvé le contrat de ce syndic.

Les époux X soutiennent que le contrat de syndic n’est pas conforme aux dispositions du décret du 26 mars 2015 ayant défini un contrat type, qui étaient applicables à compter du 1^er juillet 2015.

Comme l’a relevé avec pertinence le juge en première instance, ils ne précisent en quoi le contrat contrevient aux dispositions du décret précité, et c’est toujours le cas en appel.

Aucune cause de nullité des résolutions critiquées n’est donc établie.

Le jugement ayant débouté les époux X de leur demande d’annulation des résolutions n°7 et n°7+++ sera donc confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

Les époux X étant partiellement accueillis en leurs prétentions, le jugement sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles et le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile pour ceux d’appel.

Les époux X ne seront pas déchargés des frais dépens et débours afférents à la présente procédure, sur le fondement des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 9 juillet 2015, et en ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Annule la résolution n°5 de l’assemblée générale du 9 juillet 2015,

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec distraction dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile pour ceux d’appel,

Dit qu’en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les époux X ne pourront pas être déchargés des frais dépens et débours afférents à la présente instance,

Pour le surplus,

Confirme le jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT