COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 14 OCTOBRE 2021

N° 2021/ 456

Rôle N° RG 19/08143 – N° Portalis DBVB-V-B7D-BEJN3

Y X

C/

K D F

I D F

J D F

G D F

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BIANCOTTO ARNAUBEC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de Nice en date du 18 Décembre 2018 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/001326.

APPELANT

Monsieur Y X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2019-8806 du 09/08/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Olivier ARNAUBEC de la SCP BIANCOTTO ARNAUBEC, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur K D F, demeurant […] […]

Madame I D F, demeurant […]

Monsieur J D F, demeurant […]

Monsieur G D F, demeurant […]

Tous représentés par M^e Emmanuelle BRICE-TREHIN de la SELARL STEMMER-BRICE-FOUR, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Septembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2021.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Octobre 2021.

Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 24 mars 2005 M^me C D F a consenti à M. Y X un bail d’habitation afférent à un appartement composé de deux pièces, une cuisine, salle d’eau sis au 5^e étage avec ascenseur d’un immeuble situé […] à Nice moyennant un loyer mensuel d’un montant de 315 euros outre la provision sur charges d’un montant de 31 euros.

M^me C D est décédée laissant pour lui succéder ses quatre enfants, actuels propriétaires du bien loué.

Ces derniers ayant décidé de vendre ce bien, ils délivraient à M. X un congé le 28 octobre 2015 puis un second congé le 22 septembre 2016, ces congés devant prendre effet au terme du bail soit le 23 mars 2017.

Après que M. Y X ait manifesté l’intention d’exercer son droit de préemption et saisi par l’indivision D F qui souhaitait obtenir la validation du congé délivré le 28 octobre 2015, le tribunal d’instance de Nice, par jugement en date du 18 décembre 2018, a :

Débouté M. D F K, M. de

E F G, M. D F J, M^me D F I de leurs demandes,

Constaté que M. Y X a régulièrement exercé son droit de préemption le prix étant de 70 000 euros,

Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

Condamné M. D F K, M. D F G, M. D F J, M^me D F I à payer à M. Y X la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné M. D F K, M. D F G, M. D F J, M^me D F I aux dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 17 mai 2019, M. Y X a interjeté appel de cette décision en ce que celle-ci a estimé que le prix du bien immobilier préempté était de 70.000 euros et non pas de 63.636,36 euros et en ce que cette décision a débouté M. X de sa demande visant à la condamnation des hoirs D F à la somme de 5.135 euros à titre de dommages et intérêts.

Vu les dernières conclusions de M. Z X en date du 31 juillet 2019, et tendant à voir :

CONFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a estimé que M. X avait régulièrement exercé son droit de préemption sur l’appartement loué au 21, rue Gubernatis à NICE et en ses autres dispositions à l’exception de celles dont appel visées expressément dans l’acte d’appel

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a :

— débouté Monsieur X de sa demande visant à ce que le prix de l’immeuble préempté soit fixé à 63.636,36 Euros

— débouté Monsieur X de sa demande visant à condamner les bailleurs à lui verser la somme de 5.135,00 euros à titre de dommages et intérêts.

STATUANT A NOUVEAU :

DIRE que le prix de l’immeuble préempté est de 63.636,36 Euros

CONDAMNER les bailleurs à régler à Monsieur X la somme de 5.135,00 euros à titre de

dommages et intérêts.

CONDAMNER les demandeurs aux dépens ainsi qu’à verser à M. X la somme de 1500 eurois au titre des frais irrépétibles en cause d’appel.

Vu les dernières conclusions de M. K D F , M. J D F, M^me I D F, et M. G D F en date du 31 octobre 2019, et tendant à voir :

A titre principal,

' Réformer le jugement en ce qu’il a jugé que Monsieur X avait valablement préempté au prix de 70.000 euros ,

Par conséquent,

' Valider le congé délivré le 28 octobre 2015,

' Dire et juger que le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux depuis le 23 mars 2017,

' Ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique,

' Condamner Monsieur X au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer augmenté des charges soit la somme mensuelle de 407,57 euros depuis le 23 mars 2017 et ce jusqu’au départ des lieux par la remise des clefs,

Subsidiairement,

' Dire irrecevable l’appel de Monsieur X concernant le prix de vente de l’appartement,

Encore plus subsidiairement, si le jugement était confirmé concernant le droit de préemption du locataire,

' Dire et juger que le prix de vente est celui mentionné dans les deux congés soit 70.000 euros,

' Fixer le point de départ du délai de quatre mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 pour réaliser la vente,

En toutes hypothèses,

' Débouter Monsieur X de l’ensemble de ses demandes,

' Le condamner au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se référer à leurs écritures respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 1^er septembre 2021.

- MOTIFS DE LA COUR :

- SUR L’IRRECEVABILITÉ ALLÉGUÉE DE L’APPEL S’AGISSANT DU PRIX DE VENTE DU BIEN POUR DÉFAUT D’INTÉRÊT A AGIR :

En application des dispositions de l’article 546 alinéa 1^er du code civil, le droit d’appel appartient à toute partie qui y a un intérêt, si elle n’y a pas renoncé.

L’appelant est recevable à former appel dès lors que ses prétentions n’ont pas été intégralement accueillies, quelle que soit la nature ou l’importance de la prétention rejetée.

Ainsi la satisfaction donnée à la demande subsidiaire ne fait pas disparaître l’intérêt à interjeter appel du jugement pour avoir écarté la demande principale.

Certes au cas particulier M. X avait demandé au tribunal de 'dire que le prix objet de la préemption est à titre principal 63.636,36 euros et fixer à titre subsidiaire ce prix à 70.000 euros'.

Le tribunal dans le jugement querellé a constaté que M. X avait régulièrement exercé son droit de préemption, le prix étant de 70.000 euros.

Pour autant la satisfaction de la demande subsidiaire quant à la fixation du prix ne fait pas disparaître l’intérêt à interjeter appel s’agissant de la demande principale tendant à voir fixer le prix objet de la préemption à hauteur de 63.636,36 euros.

Il convient en conséquence de déclarer parfaitement recevable l’appel de M. Y X concernant le prix de vente de l’appartement.

- SUR LE FOND :

- Sur la validité de l’exercice du droit de préemption :

M. X a répondu aux congés qui lui ont été délivrés par courrier en date du 18 novembre 2016 dans les termes suivants :

"Intervenant pour le compte de Monsieur Y X et le représentant aux présentes, je fais suite aux congés avec offre de vente qui lui ont été signifiés à votre demande en vos qualités respectives en dates des 28 octobre 2015 et 22 septembre 2016 concernant l’appartement qu’il occupe en tant que locataire au […] à Nice.

Monsieur X, par application de la loi modifiée du 6 juillet 1989, entend accepter l’offre de vente qui lui est faite, sous les précisions suivantes :

Le prix offert est de70 000 Euros, annoncé comme étant « frais d’agence inclus » dans le congé du 28 octobre 2015.

Dans le congé du 22 septembre 2016 le prix offert est de 70 000 Euros, sans autre précision ni allusion quant à l’existence et l’inclusion de frais d’agence.

Or, conformément à une jurisprudence constante, les frais d’agence ne peuvent être appliqués sur le prix proposé au locataire dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption.

Il convient donc de soustraire au prix proposé dans le congé du 28 octobre 2015 ces « frais d’agence »lesquels seraient a priori et par rapport au tarif public de l’agence concernée (SAS FONCIA LIGURIE) de 10%.

Par conséquent, hors commission d’agence le prix de l’appartement dont congé est ramené à

63.636,36 Euros.

Le congé avec offre de vente signifié postérieurement à celui du 28/10/2015, soit le 22/9/2016 ne peut avoir pour conséquence d’annuler cette offre de prix.

Ce premier congé était parfaitement valable lors de sa délivrance et le demeure à ce jour nonobstant la survenance du second.

En effet, bien qu’ayant été délivré très en avance, il laissait à son destinataire la possibilité d’y répondre dans un délai légal allant du 23 septembre 2016 au 22 novembre 2016 inclus, et ce, en contemplation de la date à laquelle il était demandé à Monsieur X de délaisser les lieux, soit au 23 mars 2017.

Le propriétaire reste ainsi lié par son offre de vente jusqu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis et doit donc maintenir celle-ci sans possibilité de changer de stratégie patrimoniale encours de route, notamment par rétractation implicite de la première offre du fait d’un second congé à un prix différent.

Quoiqu’il en soit, vous relèverez que les présentes ont pour objet de répondre aux deux congés et d’exercer le droit de préemption du locataire avec la précision selon laquelle le prix valablement proposé est celui contenu dans le congé du 28/10/2015.

Les deux congés manifestent cependant de façon claire et non équivoque la volonté de céder le bien et de mettre en demeure le locataire d’exercer son droit de préemption, lequel est présentement exercé.

Je vous précise par ailleurs que Monsieur X entend faire appel au crédit à hauteur de la différence entre le prix augmenté des frais dits de Notaire et son apport personnel de 15 000 Euros.

A titre indicatif, ce crédit sera sollicité sur une durée maximum de 20 ans au taux maximum de 4 % assurance incluse.

Je vous invite par conséquent à saisir votre Notaire dans les meilleurs délais afin qu’il puisse travailler en collaboration avec celui de mon client (M^e A B de Levens) pour établir le compromis de vente."

Par ailleurs M. X a subséquemment adressé par l’intermédiaire de son conseil un courrier de relance en date du 15 décembre 2016 précisant en substance :

"Intervenant pour le compte de Monsieur Y X et le représentant aux présentes, je vous rappelle vous avoir adressé en date du 18 novembre 2016 une réponse aux congés avec offre de vente qui lui ont été signifiés à votre demande en vos qualités respectives en dates des 28 octobre 2015 et 22 septembre 2016 concernant l’appartement qu’il occupe en tant que locataire au […] à Nice.

Toutefois il convient de s’entendre sur le prix proposé en l’état des contradictions existant à ce sujet dans vos deux congés.

En effet, le Notaire de mon client, M^e B, lui a indiqué qu’il ne pouvait instrumenter tant que cette question ne sera pas résolue.

Or, vous restez les uns et les autres étrangement silencieux et le dossier de vente est bloqué.

Je suis donc contraint de vous mettre en demeure de prendre position sur l’acceptation par Monsieur

X de votre offre de vente dans les termes inclus dans la réponse à congé avec offre de vente précitée, étant relevé qu’en tout état de cause il conviendra de proroger les délais de réalisation de l’acte translatif de propriété.

A défaut je serai contraint de saisir le tribunal de grande instance de Nice aux fins qu’il constate le caractère parfait de la vente, sous réserve de tous dommages et intérêts."

L’objectivité commande de constater que suite aux congés délivrés par le bailleur, ces deux courriers attestent de la volonté non équivoque de M. X d’exercer son droit de préemption.

- Sur le prix de l’immeuble préempté :

Il n’appartient pas à la cour de remodeler le contrat et de décider de fixer le prix de vente du bien immobilier ou le montant de la commission sauf à mettre gravement à mal le principe de la force obligatoire des conventions – épine dorsale de notre droit des contrats.

Par suite c’est à bon droit que le premier juge a constaté que le prix de vente du bien immobilier préempté était de 70.000 euros.

Le jugement querellé sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :

Il convient au regard des considérations qui précédent, de débouter les parties du surplus de leurs demandes.

- SUR L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE AU TITRE DE L’INSTANCE D’APPEL:

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de M. Y X les frais irrépétibles exposés par lui devant la cour et non compris dans les dépens.

Il convient dès lors de condamner M. K D F , M. J D F, M^me I D F, et M. G D F à payer à M. Y X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En revanche il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de M. K D F, M. J D F, M^me I D F, et M. G D F les frais irrépétibles exposés par eux devant la cour et non compris dans les dépens.

Il y a lieu dès lors de débouter M. K D F , M. J D F, M^me I D F, et M. G D F de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

- SUR LES DEPENS D’APPEL:

Il convient de condamner M. K D F , M. J D F, M^me I D F, et M. G D F qui succombent, aux entiers dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS,

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort, et par mise à disposition au greffe,

En la forme :

- DÉCLARE RECEVABLE l’appel de M. Y X concernant le prix de vente de l’appartement,

Au fond :

- CONFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

- DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

- CONDAMNE M. K D F , M. J D F, M^me I D F, et M. G D F à payer à M. Y X la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- DÉBOUTE M. K D F, M. J D F, M^me I D F, et M. G D F de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

- LES CONDAMNE aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,