Grosses délivrées

REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 2 – Chambre 1

ARRET DU 27 SEPTEMBRE 2017

(n° 346 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 16/13688

Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/05172

APPELANTE

C D représentée par son gérant

[…]

[…]

N° SIRET : 485 171 219

Représentée par M^e Bruno L de la SCP SCP L – BEQUET – N, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Benjamin SELLEM de la SAS KLINT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0378

INTIMEE

SCP I J K & X

[…]

[…]

N° SIRET : 384 943 049

Représentée par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant la Cour composée de :

M^me Marie-Sophie RICHARD, Conseillère, faisant fonction de Présidente

M^me Marie-Claude HERVE, Conseillère, chargée du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Marie-Sophie RICHARD,Conseillère, M^me Marie-Claude HERVE, Conseillère

M^me Annick HECQ-CAUQUIL, Conseillère

qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M^me E F

ARRET :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Marie-Sophie RICHARD, Conseillère et par M^me E F, greffier.

*****

Par acte authentique dressé par maître Y le 16 novembre 2007, les époux Z ont consenti à la C D assistée par la SCP de I J K & X une promesse unilatérale de vente d’une chambre située rue du Faubourg Poissonnière à Paris pour le prix de 30 000 €. Cette promesse expirait le 15 janvier 2008 avec une possibilité de prorogation de deux mois maximum.

Le 5 mai 2008, la SCP I J K & X a établi un procès-verbal de la carence des promettants et la C D a fait assigner les époux Z devant le tribunal de grande instance de Paris afin de voir la vente être déclarée parfaite. Par un arrêt infirmatif du 15 novembre 2012, la cour d’appel a dit la promesse unilatérale caduque et a débouté la C D de l’ensemble de ses demandes.

La C D a engagé une action en responsabilité et indemnisation contre la SCP I J K & X devant le tribunal de grande instance de Paris et par un jugement du 4 mai 2016, celui-ci l’a déboutée de ses demandes.

La C D a formé appel de cette décision le 21 juin 2016.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 mai 2017, la C D demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en son appel, de confirmer le jugement en ce qu’il a reconnu que la SCP I J K & X a manqué à ses obligations contractuelles et professionnelles à son préjudice, et d’infirmer le jugement en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau sur un fondement contractuel ou subsidiairement sur un fondement délictuel, de condamner la SCP I J K & X à lui payer les sommes de :

—  43 200 € au titre du manque à gagner des loyers de 2008 à 2016,

—  35 000 € au titre de la perte de chance de plus-value en cas de revente,

—  11 985,40 € au titre des honoraires d’avocats et des frais versés aux époux Z pour l’ensemble des procédures consécutives à la non-réalisation de la vente,

—  3 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

outre la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de 1^re instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 17 novembre 2016, la SCP I J K & X demande à la cour de déclare irrecevables les demandes nouvelles de paiement des sommes de 35 000 € au titre de la perte de chance de plus-value en cas de revente et de 3 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité de la SCP

I J K & X, de dire que la C D Gest pas en mesure de justifier d’une faute sur le fondement de l’article 1147 du code civil , de dire qu’elle ne justifie pas d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice et de débouter la C D de l’ensemble de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

MOTIFS DE LA DECISION :

1 – Sur la faute :

La C D fait valoir que la SCP I J K & X qui était chargée de rédiger l’acte authentique définitif de vente du bien immobilier, était tenue à un devoir d’efficacité et qu’elle a engagé sa responsabilité contractuelle à défaut d’avoir effectué les diligences utiles et nécessaires à la réalisation de son mandat consécutivement à la promesse de vente. Elle lui reproche d’avoir reporté de façon unilatérale le rendez vous de signature prévu le 29 janvier 2008 sans avoir informé la C et sans l’avoir éclairée sur les risques inhérents à une telle décision, de ne pas avoir convenu avec son confrère d’une prorogation conventionnelle de la promesse et de ne pas avoir établi le procès-verbal de carence dans le délai fixée par celle-ci.

La SCP I J K & X déclare que la C D doit préciser le fondement contractuel ou délictuel de ses demandes et que dans le cadre de la responsabilité contractuelle, la C D doit apporter la preuve d’une faute. Elle explique que le 22 janvier 2008, elle Gavait pas reçu certains documents de la copropriété mais qu’elle était en possession d’une lettre du syndic adressée aux époux Z sur un encombrement des parties communes et dans le conduit de cheminée du copropriétaire voisin et qu’avec l’accord de la C D, elle a demandé à maître Y que les époux Z fassent executer les travaux nécessaires. Elle fait valoir qu’elle s’est seulement conformée aux termes de la promesse qui prévoyait une prorogation de plein droit et que les courriers du syndic étaient suffisamment alarmants pour qu’il soit procédé aux réparations avant la signature de la vente comme le souhaitait la C. Enfin elle déclare qu’elle Ga jamais fait part de la volonté de ses clients de renoncer à la vente.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a retenu que la C D qui vise les articles 1142 et 1147 du code civil, entend agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle en reprochant à son notaire de ne pas l’avoir informée des conséquences des reports de la date de signature et du non respect des délais fixés par la promesse.

Les époux Z ont promis unilatéralement de vendre un bien immobilier jusqu’au 15 janvier 2008, avec des prorogations possibles selon les conditions prévues à l’acte ne pouvant pas excéder la date du 15 mars 2008. La promesse prévoyait que la levée de l’option s’effectuerait par la signature de l’acte de vente et qu’en cas de défaillance des promettants, la C pourrait faire constater sa décision d’acquérir en faisant établir par le rédacteur d’acte un procès-verbal de carence.

Par lettre du 22 janvier 2008, la SCP I J K & X a fait savoir à maître Y qu’elle repoussait la date de signature de l’acte de vente prévue le 29 janvier 2008 afin d’obtenir la réalisation de travaux par le promettant et elle lui réclamait certaines pièces en lui indiquant faire usage de la prorogation automatique prévue par la promesse.

Le 12 février 2008, elle a adressé une nouvelle lettre à son confrère en sollicitant à nouveau des pièces tout en rappelant que la prorogation de la promesse expirait le 15 février 2008.

Le 6 mars 2008, elle a demandé à maître Y de sommer son client à l’effet de signer l’acte le 14 mars 2008.

Elle a encore rédigé divers courriers à l’intention de maître Y en vue de lui demander des pièces et proposant une signature le 22 avril 2008 puis le 5 mai suivant

Néanmoins la SCP I J K & X ne verse aux débats aucune lettre ou courriel par lequel elle aurait attiré l’attention de ses mandants sur les risques encourus par le non respect des délais prévus par la promesse et sur la nécessité de dresser un procès-verbal de carence au plus tard le 15 mars 2008 en l’absence d’une prorogation conventionnelle acceptée par les époux Z avant cette date.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a retenu que la SCP I J K & X avait manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de ses mandants.

2 – Sur les préjudices et le lien de causalité :

— sur la recevabilité des demandes nouvelles :

La SCP I J K & X soulève l’irrecevabilité des demandes en indemnisation de la perte de chance de percevoir une plus-value en cas de revente et au titre de l’indemnité d’immobilisation de 3 000 € saisie par les époux Z sur ses comptes, en invoquant l’article 564 du code de procédure civile.

La C D s’oppose à cette fin de non-recevoir en se fondant sur l’article 565 du même code et en faisant valoir que sa demande relative à la perte de chance de percevoir une plus-value vise à obtenir la réparation de l’entier préjudice résultant de la faute du notaire, préjudice qui ne s’est définitivement concrétisé qu’après remboursement du prêt souscrit pour financer l’acquisition. Elle ajoute qu’elle avait formulé la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation en page 17 de ses conclusions récapitulatives devant le tribunal de grande instance de Paris, du 27 avril 2015.

L’article 753 du code de procédure civile Gimpose pas contrairement à l’article 954 dudit code de récapituler dans le dispositif les prétentions émises dans les conclusions récapitulatives.

Les conclusions récapitulatives que la demanderesse a fait signifier le 27 avril 2015 et qui selon le jugement du 4 mai 2016, constituaient ses dernières écritures, fait mention uniquement des frais qu’elle a été contrainte de supporter à la suite des poursuites engagées par les époux Z pour obtenir l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2012 l’a condamnant à payer la somme de 3 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation et une somme identique au titre des frais irrépétibles.

Il ne ressort pas de la page 17 des conclusions du 27 mars 2015 uniquement communiquée que la somme de 3 000 € ait été incluse dans la demande des frais de procédure.

Ainsi la C D Gapporte pas la preuve qu’elle ait sollicité en 1^re instance une somme au titre de l’indemnité d’immobilisation mise à sa charge par l’arrêt de la cour d’appel de Paris. Cette demande est donc effectivement nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

En revanche la demande en indemnisation de la perte de chance de percevoir une plus-value lors de la revente du bien objet de la promesse tend à l’indemnisation du préjudice résultant de la faute du notaire et doit être déclarée recevable.

— sur le bien fondé des demandes d’indemnisation :

La C D fait valoir que seule la faute du notaire a empêché la réalisation de la vente. Elle expose que le bien objet de la promesse était donné à bail à M^me GDO moyennant un loyer de 400 € par mois et que celle-ci a continué à occuper le bien de sorte que le préjudice constitué par le manque à gagner résultant de la non-perception des loyers Gest affecté d’aucun aléa et doit être réparé intégralement. Elle soutient en outre qu’elle a perdu une chance de réaliser une plus-value lors de la revente. Elle demande enfin une indemnisation au titre des frais pour des procédures visant à prévenir les conséquences dommageables de la faute du notaire, peu important que celles aient été introduites sans son conseil.

La SCP I J K & X soutient qu’il Gexiste pas de lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices allégués car la non-réalisation de la vente est due à l’absence de certains documents permettant la rédaction de l’acte, à un encombrement des parties communes, à un dommage concernant le conduit de cheminée d’un copropriétaire voisin et à la carence des vendeurs.

La SCP I J K & X conteste l’indemnisation d’une perte de chance de percevoir des loyers ainsi qu’une plus-value alors que la C D a restitué à la banque le montant du prêt et qu’elle a pu procéder à un autre investissement.

Elle s’oppose également à l’indemnisation des frais de procédure alors qu’elle Gen a pas pris l’initiative et qu’elle Gy a pas participé. Elle conteste aussi le montant de la somme réclamée.

Si un procès-verbal de carence des promettants avait été établi dans le délai de la promesse, la C D aurait pu obtenir judiciairement que la vente soit déclarée parfaite ainsi qu’elle a tenté de le faire en intentant une action en justice contre les époux Z, action qui a échoué en raison de la caducité de la promesse acquise de par la faute du notaire.

Ainsi les autres causes à la non-réalisation de la vente invoquées par la SCP I J K & X sont indifférentes et le lien de causalité entre la faute du notaire et les préjudices allégués est établi.

La perception de loyers étant la conséquence d’un investissement que la C D Ga pas réalisé, elle ne peut se plaindre d’un manque à gagner. Néanmoins, la C D a perdu la chance de réaliser un investissement devant lui procurer des revenus locatifs du fait du comportement du notaire.

Néanmoins ce préjudice ne s’apprécie qu’ au regard des quelques loyers perdus dans l’attente de la réalisation d’un nouvel investissement effectué au moyen du capital qui Ga pas pu être immédiatement exploité.

Aussi au regard de la situation locative du bien que la C D souhaitait acquérir ce préjudice sera fixé à la somme de 1 000 €.

S’agissant de la perte de chance de percevoir une plus-value celle-ci ne peut exister alors que la SCP

I J K & X Ga pas investi un capital qui restait disponible pour d’autres opérations financières.

La C D a engagé des frais de procédure afin que la vente puisse être déclarée parfaite. Il importe peu que le notaire Gait pas conseillé ou Gait pas été associé à ces instances dès lors que celles-ci visaient à empêcher le dommage résultant de l’absence de signature de l’acte authentique, de se produire.

L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 15 novembre 2012 rejetant les demandes de la C D en vue de voir déclarer la vente parfaite, l’a condamnée payer aux époux Z la somme de 3 000 € outre les dépens.

La C D verse aux débats une facture de la SCP L M N qui la représentait pour un montant total de 1 211, 40 € TTC et deux factures de maître A qui l’assistait pour un montant total de 5 980 € TTC.

En revanche la facture de maître B du 28 mai 2008 qui comporte pour seule mention 'C D’ ne peut être rattachée aux instances devant le tribunal de grande instance et la cour d’appel de Paris s’étant achevées par l’arrêt du 15 novembre 2012 et elle sera donc écartée.

Il y a donc lieu de condamner la SCP I J K & X à payer à la C D la somme de 10 191, 40 € (3 000 € + 1 211,40 € + 5980 €).

Le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 4 mai 2016 sera donc infirmé en ce qu’il a débouté la C D de l’intégralité de ses demandes d’indemnisations.

Il sera alloué à l’appelante la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Déclare irrecevable la demande en paiement de la C D de la somme de

3 000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Déclare recevable la demande en indemnisation de la perte de chance de percevoir une plus-value,

Infirme le jugement du 4 mai 2016 en ce qu’il a débouté la C D de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCP I J K & X à payer à la C D les sommes de 1 000 € en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers et de 10 191,40 € au titre des frais engagés,

Déboute la C D de sa demande en indemnisation de la perte de chance de percevoir une plus value,

Condamne la SCP I J K & X à payer à la C D la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCP I J K & X aux dépens de 1^re instance et d’appel.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

Marie-Sophie RICHARD, Conseillère