COUR D’APPEL DE BORDEAUX DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

--------------------------

ARRÊT DU : 31 MARS 2022

N° RG 18/06739 – N° Portalis DBVJ-V-B7C-KYY4

SAS CAPA PROMOTION

c/

SCI MARETOM

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 15 novembre 2018 (R.G. 17/05431) par la 5ème chambre civile du Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d’appel du 18 décembre 2018

APPELANTE :

SAS CAPA PROMOTION

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Charlotte PERETTI substituant M^e Pierre-olivier BALLADE de la SELARL BALLADE-LARROUY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

SCI MARETOM

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social sis […]

Représentée par M^e Hélène POULOU, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 février 2022 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Paule POIREL, Président, Monsieur Alain DESALBRES, Conseiller,

Madame Isabelle LOUWERSE, Conseiller,

Greffier lors des débats : Hervé GOUDOT

Greffier lors du prononcé : Audrey COLLIN

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

FAITS ET PROCÉDURE :

Souhaitant réaliser un projet de construction immobilière comprenant 180 logements, la SAS Capa promotion a signé, le 9 mars 2016, une promesse unilatérale de vente pour l’acquisition d’un terrain appartenant à M. Y X, situé […].

Puis, par acte sous seing-privé du 29 juillet 2016, la SAS Capa a conclu avec la SCI Maretom promotion une promesse synallagmatique de vente relative au bien immobilier lui appartenant situé 4, rue de la Plantille à Blanquefort au prix de 700 000 euros, sous plusieurs conditions, dont celle de l’obtention par l’acquéreur d’un permis de construire purgé de recours des tiers et retrait administratif au plus tard le 30 avril 2017 permettant l’édification d’une surface plancher minimale de 2 187 m² sur les parcelles appartenant à la SCI et d’une surface plancher de 2 765 m² sur les parcelles cadastrées section BO numéros 5, 60, 62 et 158, appartenant à M. X ainsi qu’une condition faisant dépendre la passation de la vente à l’acquisition préalable du bien de M. X. La date de réitération par acte authentique a été fixée au 15 juin 2017.

Par mail du 3 octobre 2016, la SAS Capa promotion a informé la SCI Maretom que le permis de construire lui a été oralement refusé lors d’une réunion préalable à la mairie et qu’elle ne souhaitait alors plus acquérir le bien immobilier au prix initialement fixé, mais à celui de 200000 euros.

Par courrier recommandé du 14 novembre 2016, la SCI Maretom a mis en demeure la SAS Capa promotion de justifier du dépôt d’un dossier complet de demande de permis de construire avant le 30 octobre 2016, conformément aux termes de la promesse.

Par courrier recommandé du 18 novembre 2016, la SAS Capa promotion a indiqué ne pas avoir pu déposer de demande de permis de construire, expliquant les difficultés rencontrées pour mener à bien le projet immobilier en raison du refus exprimé oralement par la mairie de Blanquefort.

Par courrier recommandé du 16 janvier 2017, le conseil de la SCI Maretom a mis en demeure la SAS Capa promotion de lui payer la somme de 70 000 euros en application de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente.

Le 25 janvier 2017, le conseil de la SAS Capa promotion a répondu que la condition suspensive ne portait pas exclusivement sur les parcelles objet du compromis de vente avec la SCI Maretom, et que la réalisation de la promesse de vente était liée à l’acquisition d’un autre bien immobilier appartenant à M. X qui n’avait pu intervenir pour des raisons extérieures à la volonté du promoteur.

Lui reprochant d’être à l’origine de la non-réalisation des conditions suspensives, la SCI Maretom a, par acte du 9 juin 2017, assigné la SAS Capa promotion devant le tribunal de grande instance de Bordeaux sur le fondement de l’article 1589 du code civil, aux fins de paiement de la clause pénale et d’indemnisation de sa perte de chance de conclure avec un tiers.

Par jugement du 15 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Bordeaux a :

- condamné la SAS Capa promotion à payer à la SCI Maretom la somme de 70 000 euros (soixante-dix-mille euros), avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement,

- débouté la SCI Maretom de sa demande indemnitaire au titre de la perte de chance,

- débouté la SAS Capa promotion de sa demande reconventionnelle indemnitaire au titre de la procédure abusive,

- condamné la SAS Capa promotion à payer à la SCI Maretom la somme de 1 500 euros (mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Capa promotion aux dépens de l’instance ;

La SAS Capa promotion a relevé appel du jugement le 18 décembre 2018 en ce que le tribunal a condamné la SAS Capa promotion à payer à la SCI Maretom la somme de 70 000 euros avec intérêts aux taux légal à compter du jugement ; débouté la SAS Capa promotion de sa demande reconventionnelle indemnitaire au titre de la procédure abusive ; condamné la SAS Capa promotion à payer à la SCI Maretom la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamné la SAS Capa promotion aux dépens de l’instance.

Selon ses dernières conclusions notifiées le 15 mars 2019, la SAS Capa promotion demande à la cour, de :

A titre principal,

- réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux le 15 novembre 2018,

- dire et juger que Capa promotion ne porte aucune responsabilité dans la décision des consorts X de ne pas proroger la promesse unilatérale de vente portant sur la propriété […],

- dire et juger que dès cet instant la condition par laquelle la SAS Capa promotion avait fait un élément déterminant de son consentement à l’acte sous-seing privé du 29 juillet 2016 n’était pas réalisée et que, par voie de conséquence, l’ensemble de la convention était de nul effet qu’il s’agisse de la réitération par acte authentique, du paiement du prix ou de la clause pénale,

- dire et juger en outre que l’absence de mise en demeure de régulariser par acte authentique par la SCI Maretom rend son action irrecevable,

- condamner la SCI Maretom à lui verser une somme de 20 000 euros pour procédure abusive,

Subsidiairement et en toute hypothèse,

- réduire le montant de la clause pénale à l’euro symbolique,

- condamner la SCI Maretom à lui verser, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une somme de 5 500 euros,

- la condamner en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 10 mai 2019, la SCI Maretom demande à la cour, au visa de l’article 1589 du code civil de :

- confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

- condamné la SAS Capa promotion à lui verser la somme de 70 000 euros au titre de l’application de la clause pénale prévue dans le compromis de vente inexécuté,

- débouté la SAS Capa promotion de sa demande de dommages-intérêts pour action abusive à l’encontre de la SCI Maretom

- réformer le jugement entrepris en ce qui concerne le rejet de sa demande au titre de l’indemnisation de sa perte de chance,

Y ajoutant,

- condamner la SAS Capa promotion à lui verser la somme de 30 000 euros au titre de la perte de chance de conclure avec un tiers du fait d’avoir immobilisé le bien en faveur de la SAS Capa promotion,

- condamner en tout état de cause ladite société au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2022.

Par conclusions notifiées le 4 puis le 8 février 2022, la SAS Capa promotion a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture et notifié de nouvelles conclusions aux termes desquelles elle demande en sus de ses demandes déjà formées, que la SCI Maretom soit déboutée de sa demande au titre de la perte de chance.

Par application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des moyens et de l’argumentation développés par chacune des parties.

MOTIFS DE LA DECISION.

Il sera rappelé à titre préliminaire que les diverses demandes reprises intégralement ci-dessus de 'dire et juger', ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, sur lesquelles il n’y a pas lieu de statuer.

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture.
Aux termes de l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue. En l’espèce, la SAS Capa Promotion n’invoque aucune cause de cette nature au soutien de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture et la SCI Maretom s’oppose à cette demande. Il n’y a donc pas lieu à rabat de l’ordonnance de clôture en sorte que les conclusions notifiées par SAS Capa promotion les 4 et 8 février 2022 ne sont pas recevables.

Sur la réalisation de la condition suspensive.

Le tribunal, retenant que les deux conditions stipulées par le compromis de vente étaient réputées accomplies, la SAS Capa Promotion en ayant empêché l’accomplissement par ses manquements contractuels l’a condamnée au paiement de la clause pénale stipulée par le compromis, soit la somme de 70.000 euros.

La SAS Capa Promotion demande l’infirmation du jugement en faisant valoir pour l’essentiel que la condition relative à l’acquisition du fonds appartenant à M. X n’est pas une condition suspensive tel que l’a considéré le tribunal mais une condition essentielle et déterminante de la vente, que la vente avec M. X n’ayant pas été réalisée, les engagements pris dans le compromis de vente du 29 juillet 2016 étaient effacés par application de la clause en sorte que le dépôt de permis de construire qui portait sur les deux fonds était voué à l’échec, qu’il ne peut dans ces conditions lui être reproché de ne pas avoir déposé le permis de construire prévu comme condition suspensive de la vente objet du compromis passé avec la SCI Maretom en sorte que la clause pénale ne doit pas recevoir application.

Elle explique qu’au moment de la signature du compromis le 29 juillet 2016, la promesse unilatérale de vente signée entre la SAS Capa promotion et M. X était frappée de caducité, l’option d’achat ne pouvant donc plus être levée, la promesse ayant expirée. Ainsi, seule la signature d’un avenant prorogeant la durée de levée d’option de la promesse unilatérale de vente entre la SAS Capa promotion et M. X aurait permis de réaliser la vente avec la SCI Maretom qui a été informée de la situation puisque la promesse était annexée à l’acte de compromis. Or, compte tenu de la position des services de la mairie, M. X n’a pas souhaité proroger la promesse unilatérale de vente. Par conséquent, la non-réalisation de la première vente entraîne l’effacement de tous les engagements contractés dans l’acte du 29 juillet 2016 et la nullité de celui-ci.

La SCI Maretom conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a jugé que le défaut d’accomplissement de la condition suspensive était constitutif d’un manquement contractuel de la SAS Capa Promotion. Elle reproche à la SAS Capa Promotion de ne pas avoir déposé le permis de construire prévu par le compromis de vente en sorte que c’est par sa faute que la condition suspensive tenant à l’octroi de permis de construire n’a pas été réalisée et qu’elle est en conséquence réputée accomplie.

L’article1168 du code civil dispose que 'L’obligation est conditionnelle lorsqu’on la fait dépendre d’un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu’à ce que l’événement arrive, soit en la résiliant, selon que l’événement arrivera ou n’arrivera pas.'

Aux termes de l’article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce , 'la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement'.

Si la SAS Capa Promotion relève en premier lieu que le compromis de vente comporte plusieurs incohérences par ailleurs contestées par la SCI Maretom, elle n’en tire cependant aucune conséquence sur le plan juridique en sorte qu’il n’y pas lieu de les examiner.
Le compromis de vente passé le 29 juillet 2016 entre la SCI Maretom et la SAS Capa Promotion comporte une condition suspensive relative à ' l’obtention par l’ACQUÉREUR d’un permis de construire purgé du recours des tiers et retrait administratif au plus tard le 30 avril 2017 permettant l’édification d’une surface plancher minimale de 2187 m² sur les parcelles objet des présentes et d’une surface plancher de 2765 m² sur les parcelles cadastrées section BO numéros 5, 60, 62 et 158 acquises également par l’acquéreur ainsi qu’il sera dit ci après ; soit une surface plancher minimale totale de 4952 m².'

L’acquéreur devait justifier au vendeur du 'dépôt d’un dossier complet de demande permis de construire au plus tard le 30 octobre 2016 au moyen d’un récépissé délivré par l’autorité compétente', et il était stipulé que 'Au cas où l’ACQUÉREUR ne respecterait pas son engagement, et ce, huit jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, il sera réputé avoir renoncé à cette condition.'

L’acte prévoit par ailleurs la clause suivante intitulée 'Acquisition par l’acquéreur d’un bien immobilier', libellée comme suit :

'Comme condition essentielle et déterminante, sans laquelle l’acquéreur n’aurait pas contracté, la réalisation des présentes est liée à l’acquisition par l’ACQUÉREUR d’un bien sis à Blanquefort, […].

Cette acquisition est indispensable à l’ACQUÉREUR à l’effet de réaliser le projet immobilier visé ci-dessus.

L’ACQUÉREUR déclare :

- avoir, pour le bien, conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant-contrat en date du 9 mars 2016 dont une copie est ci annexée.

- Qu’un avenant à ladite promesse doit être prochainement régularisé afin de proroger les dates de dépôt de permis, obtention, et réitération par acte authentique.

Lesdites dates devant être les mêmes que celles stipulées aux présentes.

L’acquéreur s’engage à communiquer cet avenant au vendeur dès sa signature.'

La promesse unilatérale de vente du 9 mars 2016 expirait le 10 juin 2016 mais devait être automatiquement prorogée jusqu’au 1er février 2017 si le bénéficiaire justifiait au plus tard le 10 juin 2016 du dépôt d’une demande de permis de construire conforme aux indications fournies par lui.

Il est constant que la vente du bien appartenant à M. X n’a pas été réalisée, la SAS Capa Promotion ne justifiant pas de la régularisation d’un avenant afin de proroger les dates de dépôt et d’obtention du permis de construire, pas davantage qu’elle ne justifie avoir déposé le permis de construire prévu par cet acte avant le 10 juin 2016.

La SAS Capa Promotion ne soutient plus en cause d’appel que la condition relative à l’acquisition du bien de M. X est une condition suspensive, l’analysant de même que la SCI Maretom comme une obligation conditionnelle de la vente dont la non réalisation selon elle certaine à compter de la réunion en mairie du 30 septembre 2016 lors de laquelle lui a été indiqué le refus de la mairie de lui accorder le permis de construire sollicité, entraîne la nullité du compromis de vente, tandis que la SCI Maretom fait valoir, à l’instar de ce qui a été retenu par le tribunal, que la preuve n’est pas rapportée par la SAS Capa Promotion que la cession prévue avec M. X n’aurait pu aller jusqu’à son terme pour des raisons extérieures à son volonté, analysant en réalité ainsi cette clause comme une condition suspensive et non comme une condition de la vente.

Cette condition, qui se caractérise par la réalisation d’un événement futur et incertain tel que prévu par l’article 1168 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce, n’est pas une condition suspensive mais une condition de la vente.

Les parties ont expressément distingué cette clause de la condition suspensive relative à l’obtention du permis de construire en la caractérisant de condition essentielle et déterminante sans l’assortir ni d’un terme ni d’aucune obligation à la charge de l’acquéreur en vue de sa réalisation, lequel a simplement informé par cette clause le vendeur qu’un avenant à la promesse de vente du 9 mars 2016 devait être régularisé et qu’il s’engageait à le communiquer dès sa signature, celle-ci ne pouvant cependant être tenue pour acquise, d’autant que l’acte du 9 mars 2016 était une promesse unilatérale de vente qui comme telle n’engageait que le vendeur et non l’acquéreur.

Si la promesse unilatérale de vente expirait le 10 juin 2016 sauf à être prorogée sur justification au promettant par le bénéficiaire du dépôt d’un permis de construire au plus tard le 10 juin 2016, et qu’ainsi la condition était d’ors et déjà caduque au jour de la signature du compromis de vente le 29 juillet 2016, il n’en demeure pas moins qu’en faisant de cette condition dont il n’est pas soutenu qu’elle serait potestative, une condition essentielle et déterminante de la vente, ce que la SCI Maretom a accepté, son absence de réalisation privait de facto le compromis de vente du 29 juillet 2016 de tout effet, sans qu’il y ait lieu de rechercher si ce défaut de réalisation était imputable à la SAS Capa Promotion, étant observé que l’article 1178 du code civil dans sa rédaction applicable à la présente espèce ne concerne que les conditions suspensives et ne trouve pas à s’appliquer s’agissant de la condition litigieuse.

Ainsi, dès lors que la vente du bien appartenant à M. X n’avait pas été passée aux termes de la promesse unilatérale de vente, la condition de l’acquisition par l’acquéreur d’un bien immobilier n’était pas réalisée en sorte que le compromis de vente du 29 juillet 2016 était dépourvu de tout effet, sans pour autant devoir être annulé ainsi que le sollicite la SAS Capa Promotion.

En conséquence, ainsi que le conclut la SAS Capa Promotion, le compromis de vente étant dépourvu d’effet, le défaut d’accomplissement de la condition suspensive relative au dépôt et à l’obtention du permis de construire, devenu sans objet, ne peut être reproché à la SAS Capa Promotion.

La demande au titre de la clause pénale est donc mal fondée et doit être rejetée, de même que la demande formée par la SCI Maretom au titre de la perte de chance de conclure avec un tiers du fait d’avoir immobilisé le bien en faveur de la société SAS Capa Promotion.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SAS Capa Promotion à payer à la SCI Maretom la somme de 70.000 euros au titre de la clause pénale.

Sur la demande au titre de la perte de chance de vendre le bien à un tiers.

La SCI Maretom sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande en paiement d’une somme de 20'000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre le bien à un tiers durant son immobilisation imputable à la SAS Capa Promotion.

Cependant, la promesse synallagmatique de vente du 29 juillet 2016 étant dépourvue d’effet, il ne saurait être reproché à la SAS Capa Promotion d’avoir par sa faute entraîné l’immobilisation du bien. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande à ce titre.

Sur la demande reconventionelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le tribunal a rejeté la demande formée à ce titre par la SAS Capa Promotion qui sollicite l’infirmation du jugement sur ce point, faisant valoir que la SCI Maretom n’a pas répondu au courriel par lequel elle l’informait de la position de refus de la mairie de Blanquefort, gardant le silence dans le seul but de laisser passer le délai prévu pour le dépôt du permis de construire afin de pouvoir réclamer la clause pénale prévue à l’acte, ce qu’elle estime confirmé par le courriel adressé par la SCI Maretom à son notaire.

Cependant, l’action en justice a été diligentée par la SCI Maretom sur le fondement du compromis de vente passé avec la SAS Capa Promotion et le caractère erroné des droits dont elle a sollicité la mise en oeuvre ne confère pas pour autant un caractère abusif à son action en justice.

Le demande de dommages-intérêts pour procédure abusive doit donc être rejetée.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante, la SCI Maretom sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant infirmé en ce qu’il a condamné la SAS Capa Promotion à payer une somme de 1500 euros à ce titre à la SCI Maretom.

Par ces motifs,

Rejette la demande de rabat de l’ordonnance de clôture,

Déclare irrecevables les conclusions notifiées par la SAS Capa Promotion les 4 et 8 février 2022,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté la demande de la SCI Maretom au titre d e l a p e r t e d e c h a n c e e t d é b o u t é l a S A S C a p a P r o m o t i o n d e s a d e m a n d e d e dommages-intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Maretom de sa demande en paiement d’une somme de 70.000 euros en application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 juillet 2016,

Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Maretom aux dépens de première instance et d’appel.

La présente décision a été signée par madame Paule POIREL, présidente, et madame Audrey COLLIN, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE