COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 10 MARS 2022

N° 2022/ 208

Rôle N° RG 20/13088 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGWKD

C Y

C/

E X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de Cagnes sur Mer en date du 30 Novembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 12 19 000362.

APPELANT

Monsieur C Y

né le […] , demeurant 20 3Avenue de la Colline – 06270 G H

représenté par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté de M^e Valérie GINET, avocat au barreau de GRASSE

INTIME

Monsieur E X

né le […] à […], demeurant […]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 01 Février 2022 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Catherine OUVREL, Conseillère

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Se prévalant d’un bail portant sur un bien situé […], […], à G H (06270), M. C Y a, par acte d’huissier en date du 12 décembre 2018, fait assigner M. E X devant le juge des référés du tribunal d’instance d’Antibes afin de l’enjoindre, en tant que bailleur, à lui remettre des quittances de loyer et de le condamner à lui établir un bail écrit sous astreinte.

A titre reconventionnel, M. X, qui s’est prévalu d’un congé pour reprise délivré par acte d’huissier le 29 mai 2018 à effet au 1er décembre 2018, a sollicité l’expulsion de M. Y des lieux et sa condamnation à lui verser, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle.

Par ordonnance en date du 2 avril 2019, le juge des référés du tribunal d’instance d’Antibes s’est déclaré incompétent au profit du juge des référés du tribunal d’instance de Cagnes-sur-mer.

Par ordonnance contradictoire du 30 novembre 2020, le juge des référés du tribunal de proximité de Cagnes sur Mer a :

• ordonné à M. X de délivrer à M. Y les attestations destinées à la caisse d’allocations familiales du mois de septembre au mois de décembre 2018 ainsi que la quittance de loyer du mois de juillet 2017 dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance ; débouté M. Y de sa demande au titre de l’astreinte ;•

• constaté l’existence et la validité du bail en date du 10 novembre 2006 régulièrement renouvelé ;

• constaté la validité du congé pour reprise signifié à M. Y par acte d’huissier du 28 juin 2018 ; dit que M. Y occupe sans droit ni titre les lieux depuis le 1er décembre 2018 ;• dit qu’il devra libérer les lieux sans délai ;•

• ordonné, à défaut, l’expulsion de M. Y ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux loués par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants et L 433-1etsuivants du code des procédures civiles d’exécution ;

• condamné M. Y à payer à M. X, en quittance ou deniers, une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation d’un montant de 400 euros à compter du 1er décembre 2018, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ; rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. Y pour procédure abusive ;•

• rejeté les demandes de chacune des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

• laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens à l’exception du coût du congé pour reprise en date du 29 mai 2018 ainsi que le coût de la sommation de quitter les lieux du 21 décembre 2018 qui resteront à la charge de M. Y ; rejeté toutes autres demandes des parties.•

Ce magistrat a considéré que :

• M. X ne justifiait pas avoir fait le nécessaire auprès de la caisse d’allocations familiales lors des mois litigieux ;

• M. X justifie sa qualité de propriétaire du bien occupé par M. Y par la production d’un courrier dressé par un notaire le 3 octobre 2013 ; M. X verse aux débats un contrat de bail en date du 23 novembre 2006 ;• il n’appartient pas au juge des référés de procéder à une vérification de signature ;•

• M. Y n’a jamais contesté sa qualité de locataire, n’a jamais fait état d’un bail verbal et a réglé ses loyers entre les mains de M. X ; le congé pour reprise a été régulièrement signifié ;• M. Y n’établit pas l’absence de caractère réel et sérieux du congé pour reprise ;•

• M. Y ne peut se prévaloir du statut de locataire protégé comme ne remplissant pas la condition d’âge et comme ne démontrant pas avoir à sa charge une personne âgée de plus de 65 ans.

Par acte du 24 décembre 2020, M. Y a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises, sauf en ce qu’elle a ordonné à M. X de délivrer à M. Y les attestations destinées à la caisse d’allocations familiales du mois de septembre au mois de décembre 2018 ainsi que la quittance de loyer du mois de juillet 2017 dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance.

Dans ses dernières conclusions transmises le 4 mars 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. Y sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ce qu’elle a ordonné à M. X de délivrer à M. Y les attestations destinées à la caisse d’allocations familiales du mois de septembre au mois de décembre 2018 ainsi que la quittance de loyer du mois de juillet 2017 dans un délai d’un mois à compter de l’ordonnance, et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

ordonne au bailleur de produire son acte d’acquisition ;• à défaut, le déboute de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles ;•

• dise que la validité du congé n’est pas établie (en l’absence de bail écrit et faute pour l’acte délivré le 28 mai 2018 d’avoir été remis en main propre ou contre récépissé ou émargement) ; rejette la demande d’expulsion fondée exclusivement sur le congé notifié par huissier ;•

à titre subsidiaire, dise que le congé de reprise n’est justifié par aucun élément sérieux et légitime ;• juge que le congé délivré est dès lors nul et non avenu ;• dise que la demande d’expulsion fondée sur ce congé est irrecevable ;•

à titre infiniment subsidiaire,

prenne acte de sa situation de grande faiblesse ;•

• dise que la location devra se poursuivre dans les mêmes conditions qu’antérieurement à la délivrance du congé ; déboute en conséquence M. X de ses demandes ;•

• le condamne à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; le condamne aux dépens de première instance et d’appel avec distraction.•

A titre liminaire, M. Y expose :

qu’il occupe les lieux litigieux depuis 20 années ;• que ce bien appartenait initialement à son ex-compagne, M^me Z ;•

• que, suite à leur séparation, il a continué à l’occuper sans qu’aucun contrat de bail ne soit signé, sachant que M^me Z percevait directement les allocations logement dont il était bénéficiaire ;

• qu’il a appris, en 2013, que son ex-compagne a vendu le studio à M. X sans jamais être destinataire de l’acte d’acquisition ;

• que le versement des allocations logement et de maintien d’autonomie de vie étant conditionné par la preuve du règlement de ses loyers, il a demandé à plusieurs reprises à M. X de lui remettre les quittances de loyer et remplir les attestations annuelles réclamées par la caisse d’allocations familiales pour les années 2015 et 2016, ce qu’il fera en mars 2017 avant d’arrêter de nouveau de le faire à compter du mois de juillet 2017, les mises en demeure adressées en 2018 étant restées sans réponse, ce qui l’a privé de ses droits en 2017 et en 2018 ;

• que c’est dans ces conditions qu’il a saisi le juge de première instance afin d’ordonner au bailleur de lui délivrer les quittances et attestations destinées à la caisse d’allocations familiales pour le calcul de ses droits en 2017 et 2018.

Afin de s’opposer aux demandes renconventionnelles formées par le bailleur en première instance auxquelles il a été fait droit, M. Y fait valoir :

à titre principal,

• que c’est également dans ce contexte que le bailleur a délivré un congé aux fins de reprise le 29 mai 2018 ;

• qu’il ne justifie pas de sa qualité de propriétaire du bien qu’il occupe faute pour lui de produire son acte d’acquisition ;

• que M. Y s’est prévalu, au cours de la procédure de première instance, d’un contrat de bail en date du 10 novembre 2006 allant du 1er décembre 2006 au 30 novembre 2007, reconduit d’année en année tacitement pour se terminer le 30 novembre 2018, terme du congé délivré le 28 mai 2018, qui aurait été signé entre lui-même et M^me Z ; il conteste formellement avoir signé un contrat de bail avec son ex-compagne et affirme que la signature apposée dans le bail n’est pas la sienne, ce qui résulte de la comparaison de cette signature avec celle apposée dans des courriers adressés à M. X mais également des courriers du bailleur lui-même aux termes desquels il lui proposait de lui adresser un contrat de bail ;

• qu’en l’absence de contrat de bail écrit, il indique que la date de la fin de la période triennale en cours n’est pas justifiée et, dès lors, le respect du délai de préavis de six mois imparti au bailleur lors de la délivrance d’un congé, de sorte que le congé délivré le 28 mai 2018 n’est pas valable ;

• que le congé, qui n’a pas été signifié à personne, n’a pas été remis en main propre contre récépissé ou émargement, de sorte que le délai de préavis n’a jamais couru ;

à titre subsidiaire,

• que le motif du congé n’est pas valable dès lors que M. X ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi de du 6 juillet 1989 ;

• que ce dernier a été délivré à un moment où le bailleur refusait volontairement de fournir les éléments réclamés par la caisse d’allocations familiales dans le seul but de le mettre en difficulté face au paiement de ses loyers, ce qu’il ne parviendra pas à faire ;

• que M. X n’a jamais justifié devoir vivre dans son studio en raison du coût du loyer de son logement à Nice et pour se rapprocher de son lieu de travail, faisant observer que ce dernier est gérant d’une société AF Immobilier créée en septembre 2018 dont le siège social se situe à Beausoleil et qu’il a justifié d’un contrat de travail à effet au 1er septembre 2020 pour des fonctions devant s’exercer dans des locaux situés à Valence, soit dans des endroits éloignés de G H, et que sa situation familiale, sachant qu’il vit avec quelqu’un qui travaille en plein centre de Nice, est incompatible avec l’occupation d’un studio ; qu’il se prévaut donc du caractère frauduleux du congé pour reprise ;•

à titre infiniment subsidiaire,

qu’il est sans emploi ;•

• que ses revenus mensuels s’établissent à 1 004,77 euros comme percevant l’allocation aux adultes handicapés et la majoration pour la vie autonome ; que ses possibilités de retrouver un logement décent sont faibles ;• qu’il est propriétaire d’un cabanon situé dans les bois à Venanson sans eau ni électricité ;• qu’il souffre de plusieurs problèmes de santé.•

Assigné à étude devant la cour par la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant le 5 mars 2021, M. X n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 18 janvier 2022 et l’affaire appelée à l’audience du 1er février 2022.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les effets du congé donné par M. X

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 2 du même code énonce que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, afin de s’opposer aux demandes reconventionnelles formées par M. X devant le juge de première instance, M. Y fait valoir plusieurs contestations.

Concernant tout d’abord l’absence de preuve de la qualité de propriétaire de M. X portant sur le bien que M. Y occupe depuis plusieurs années, il convient de relever que le bail liant les parties n’est pas contestable.
En effet, M. Y considère M. X comme son bailleur étant donné que c’est lui qui a initié la procédure de première instance, aux fins de le voir condamner à lui remettre les quittances de loyer et à renseigner les attestations de loyer destinées à la caisse d’allocations familiales, afin que les allocations logement auxquelles il peut prétendre soient versées directement entre les mains de M. X.

Ce dernier, quant à lui, n’a jamais entendu discuter la qualité de locataire de M. Y en l’état de ses demandes reconventionnelles formées à son encontre devant le premier juge, aux fins d’expulsion et de paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation, à la suite d’un congé pour reprise délivré par acte d’huissier le 29 mai 2018.

Dès lors que la qualité de bailleur de M. X est établie, l’absence de preuve de sa qualité de propriétaire portant sur le bien donné à bail ne constitue pas une contestation sérieuse.

Concernant ensuite l’absence de preuve d’un bail écrit liant les parties, il apparaît, à la lecture de l’ordonnance entreprise, que M. X s’est prévalu d’un contrat de bail écrit qui aurait été signé le 10 novembre 2006 entre M. Y et M^me Z, son ex-compagne, laquelle a vendu à M. X le bien qu’occupe M. Y en cours de bail.

Tant devant le juge de première instance qu’à hauteur d’appel, M. Y, qui conteste fermement avoir signé le moindre bail écrit, dénie la signature qui lui est attribuée dans le contrat de bail dont s’est prévalu M. Y.

S’il appartient au juge des référés d’apprécier le caractère sérieux d’une dénégation de signature, lequel ne peut s’appuyer sur une pièce dont la signature est déniée, sauf à écarter toute contestation sérieuse quant à l’identité de son auteur après avoir procédé à une vérification de signature, encore faut-il qu’il soit mis à même d’effectuer cette procédure de vérification.

Tel n’est pas le cas en la cause dès lors que le bail n’est pas produit, M. X n’étant pas représenté par un avocat devant la cour.

Dans ces conditions, la preuve d’un bail écrit liant les parties n’est pas rapportée.

En revanche, la réalité d’un bail verbal n’est pas contestable pour les raisons exposées ci-dessus, M. Y étant autorisé à occuper les lieux par M. X et le montant du loyer n’étant autre que celui des allocations de logement versées directement par la caisse d’allocations familiales au bailleur, lequel a délivré des quittances.

Le bail verbal consenti à M. Y étant un bail d’habitation, il se trouve nécessairement soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier à son article 15, applicable en la cause, qui énonce que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, celui-ci doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. A son expiration, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.
Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6'000 euros pour une personne physique.

En l’occurrence, et quand bien même l’acte n’est pas versé aux débats, il n’est pas contesté, ce dont il résulte de l’ordonnance de première instance mais également des moyens de défense soulevés par M. Y à hauteur d’appel, que M. X a, par acte d’huissier remis à étude le 29 mai 2018, donné congé à M. Y à effet au 30 novembre 2018 aux fins de le reprendre pour lui-même.

S’agissant du respect du formalisme requis lors de la délivrance d’un congé, il apparaît que le congé a été délivré à la demande de M. X par acte d’huissier à effet au 30 novembre 2018.

Si l’acte d’huissier en date du 29 mai 2018 n’a pas été remis à personne mais à étude, il n’en demeure pas moins que le juge de première instance précise que l’acte a été déposé à étude d’huissier faute d’avoir pu être remis à personne ou à domicile. Un avis de passage daté a été laissé au domicile du locataire [à] l’adresse du bien loué conformément à l’article 656 du code de procédure civile.

Étant donné que le congé a été régulièrement signifié par acte d’huissier, M. Y ne peut valablement faire grief au bailleur de ne pas le lui avoir remis en main propre contre récépissé ou émargement.

S’agissant du respect du délai de prévenance, M. X a, de toute évidence, respecté le délai légal de six mois dès lors que le congé a été délivré par acte d’huissier du 29 mai 2018 à effet au 30 novembre 2018.

En effet, en l’absence de contrat écrit et d’indication apportée par M. Y concernant la date de prise d’effet du bail que lui a consenti son ex-compagne, le bail litigieux s’analyse manifestement comme une location de durée indéterminée, de sorte que M. X pouvait y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter un délai de prévenance de six mois, ce qu’il a fait, et sans avoir à justifie de la fin d’une période triennale en cours.

S’agissant du respect par le bailleur d’un des motifs limitativement énoncés par l’article 15 susvisé pour donner congé, il apparaît que le congé a été délivré aux fins de reprise du logement pour lui-même, M. Y précisant dans ses conclusions (en page 10) que le congé pour reprise faisait état des éléments suivants : Que M. E X travaille sur la commune d’Antibes (Alpes Maritimes). Il est actuellement locataire d’un appartement sis Nice, […], la location de ce logement pèse lourdement sur son budget ainsi que le coût des trajets pour se rendre sur son lieu de travail. Il souhaite donc vivre dans son logement de G H afin d’une part de cesser le paiement des loyers sur Nice et d’autre part de réduire la distance entre son lieu de travail et son domicile pour limiter le coût de transport...'».

Or, M. Y, qui conteste le caractère réel et sérieux de la volonté de reprise avancée par M. X, en ce que le studio qu’il occupe à G H (06270) est incompatible avec la situation tant familiale que professionnelle de M. X. verse aux débats des éléments établissant que ce dernier, avant la délivrance du congé, demeurait 1263 route de la Turbie à Roquebrune Cap Martin (06190), était le président de la SAS AF Immobilier, créée au mois de septembre 2018, dont le siège social se situait […] et que sa compagne, M^me B, exerçait la profession d’ophtalmologue […], étant relevé que 36 kilomètres environ séparent G H à Beausoleil tandis que la distance entre Roquebrune Cap Martin et Beausoleil est de 6 kilomètres environ.

Alors même que ces éléments permettent de douter, avec l’évidence requise en référé, du caractère réel et sérieux de la volonté de M. X de reprendre son bien pour y vivre lui-même, M. Y, qui n’est pas représenté à la procédure d’appel, ne justifie aucunement sa décision de reprise, et notamment d’un travail sur la commune d’Antibes (située à 10kilomètres environ de G H et à 28 kilomètres environ de Nice), tandis que le juge de première instance, qui énonce que Les arguments avancés par Monsieur C Y ne font pas obstacle à ceux avancés par le bailleur, ne précise pas, dans son ordonnance, les moyens soutenus devant lui par M. X pour justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise personnelle de son bien.

Par ailleurs, si la bonne foi est présumée, M. Y relève, à juste titre, que le congé a été délivré à un moment où le bailleur a cessé de justifier auprès de la caisse d’allocations familiales du paiement de ses loyers risquant de le priver, voire le privant, des allocations logement auxquelles il pouvait prétendre en 2017 et 2018.

Il s’ensuit que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise du bailleur de son bien pour lui-même n’est pas justifié, ce qui constitue une contestation sérieuse portant sur la validité du congé aux fins de reprise délivré le 29 mai 2018 excédant les pouvoirs du juge des référés et le privant de faire droit aux demandes reconventionnelles formées par M. X en première instance et ce, sans qu’il soit besoin de se prononcer sur le point de savoir si M. Y pouvait prétendre, au regard de son âge, de sa situation et de ses ressources, aux dispositions du paragraphe III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient dès lors d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées par M. Y portant sur la constatation de son occupation sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2018 en l’état d’un contrat de bail écrit en date du 10 novembre 2006 et d’un congé pour reprise délivré régulièrement, sur son expulsion des lieux sans délai et sur sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 400 euros à compter du 1er décembre 2018 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Étant donné que M. Y obtient gain de cause à hauteur d’appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a laissé à la charge de chacune des parties leurs propres dépens, à l’exception du coût du congé pour reprise et de celui de la sommation de quitter les lieux laissés à la charge de M. Y, et a rejeté les demandes de chacune des parties formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens de la procédure de première instance et d’appel seront laissés à la charge de M. C o q u e r e l l e a v e c d i s t r a c t i o n a u p r o f i t d e M e R o s e l y n e S i m o n – T h i b a u d d e l a S C P Badie-Simon-Thibaud § Juston, avocats aux offres de droit.

L’équité commande par ailleurs de le condamner à verser à M. Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes reconventionnelles formées par M. E X portant sur la constatation de l’occupation sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2018 de M. C Y du bien situé […], […], à G H (06270), sur son expulsion des lieux sans délai et sur sa condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 400 euros à compter du 1er décembre 2018 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés ;

Condamne M. E X à verser à M. C Y la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;

Condamne M. E X aux entiers dépens de première instance et d’appel.