COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 10 MARS 2022

sa

N° 2022/ 140

Rôle N° RG 20/12878 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGVXO

Z Y

C/

B X

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL ARNAUD VINCENT

ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de DRAGUIGNAN en date du 25 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 51-19-0001.

APPELANT

Monsieur Z Y

demeurant […]

représenté par M^e Vincent ARNAUD de la SELARL ARNAUD VINCENT, avocat au barreau d ' A I X – E N – P R O V E N C E s u b s t i t u é e p a r M e L a u r e M I C H E L , a v o c a t a u b a r r e a u D’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

INTIME

Monsieur B X

demeurant […], […]

représenté par M^e Christophe ROSE de l’ASSOCIATION ASSOCIATION CABINET ROSE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Julia BELLISI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 01 Février 2022 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Sylvaine ARFINENGO, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Sylvaine ARFINENGO, Président

Madame Hélène GIAMI, Conseiller

Madame Laetitia VIGNON, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Mars 2022,

Signé par Madame Sylvaine ARFINENGO, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé du 15 janvier 2006, M. B X a donné à bail à ferme à M. Z Y la parcelle cadastrée IO723 de 90 a et […], moyennant un loyer annuel de 500 € pour les années 2007 et 2008, à payer le 15 juin de chaque année, puis un loyer annuel de 230 € à partir de la première année de récolte.

Un nouveau contrat a été signé le 2 octobre 2007 moyennant un fermage annuel d’un montant de 230

€, à payer le 1er juin de chaque année.

Une mise en demeure en date du 6 septembre 2018 a été envoyée par M. X à M. Y en raison de fermages impayés.

Par déclaration au greffe du 6 mars 2019 M. X a fait convoquer M. Y devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan aux fins de voir résilier le bail et condamner ce dernier au paiement de la somme de 690 € au titre des fermages impayés.

Les partie sont parvenues à un accord partiel à l’audience de conciliation du 21 mai 2019, M. X ayant accepté un chèque de 690 €.

Néanmoins, Monsieur X a maintenu sa demande de résiliation du bail devant le tribunal. Monsieur Y s’y est opposé, formant, à titre subsidiaire, une demande d’indemnité comprise entre 25.000 et 30.000 € au titre des travaux et des re-plantations qu’il a effectués sur les parcelles.

Suivant jugement contradictoire du 25 novembre 2020, le tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan a :

-Prononcé à compter du jugement la résiliation du bail à ferme donné le 2 octobre 2007 par M. B X à M. Z Y sur la parcelle cadastrée 723 de 90a et […],

-Ordonné l’expulsion immédiate de M. Z Y et de tous occupants de son chef des lieux loués,

-Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

-Condamné M. Z Y à payer à M. B X la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamné M. Z Y aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier de justice,

Par déclaration d’appel enregistrée au greffe le 21 décembre 2020, M. Y Z a interjeté appel de la décision.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 26 novembre 2021 et soutenues à l’audience, M. Z Y, appelant, demande à la cour de :

Vu l’application des articles L411-1, L411-69, L411-75 du code rural et de la pêche maritime,

A titre principal,

-Infirmer le jugement en date du 16 septembre 2020 en ce qu’il :

-Prononce à compter du jugement la résiliation du bail à ferme donné le 2 octobre 2007 par M. B X à M. Z Y sur la parcelle cadastrée […] et […],

-Ordonne l’expulsion immédiate de M. Z Y et de tous occupants de son chef des lieux loués,

-Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

-Condamne M. Z Y à payer à M. B X la somme de 900 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamne M. Z Y aux dépens, en ce compris les frais de constat d’huissier de justice,

-Rejeter la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail à ferme en date du 2 octobre 2007,

Statuant à nouveau,

-Condamner M. X à la somme de 30000 € d’indemnisation suite aux améliorations du preneur,

-Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamner M. X à 2.500 € à titre d’indemnité de procédure,
-Condamner M. X aux entiers dépens.

M. Z Y soutient en substance que :

-la nullité de la mise en demeure en date du 6 novembre 2018 est encourue dès lors que deux mises en demeure étaient nécessaires, et qu’il n’a pas été demandé le concours d’un huissier de justice.

-le bail à ferme a été renouvelé le 30 septembre 2016, ce qui a pour conséquence un renoncement à se prévaloir des manquements imputables au preneur, conformément à la jurisprudence. La mise en demeure du 3 septembre 2018 ne pouvait donc concerner que les paiements des 1er juin 2017 et 2018.

- l’absence de paiement du fermage ne résulte que du refus fautif du bailleur (refus de fourniture de son RIB, augmentation du fermage).

-le bailleur ne répond pas à la notion de défaut de paiement de loyer pour résilier le contrat de bail au sens de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime. La demande est donc irrecevable.

-selon le même article, l’action en résiliation judiciaire du bail est dépourvue de cause puisque M. Y s’est acquitté, lors de l’audience de conciliation, d’une somme de 690 € relatif au seul défaut de paiement de juin 2018. Le défaut de paiement n’existait donc plus lors de l’audience devant le tribunal paritaire des baux ruraux.

-il appartient au juge de vérifier la gravité des manquements pour justifier d’une résiliation au titre de l’article L411-31 du code rural, sachant que M. Y a toujours respecté ses obligations contractuelles et payé les loyers depuis 2006.

A titre subsidiaire,

-En application des articles L411-69 et L411-75 du code rural, M. X est redevable d’une dette suite aux nombreuses améliorations effectuées par le preneur, qui sera calculée à compter de la première année de récolte, et à laquelle doit s’ajouter la plus-value engendrée. (arrachages, tranchées, plantation de plants, traitement phytosanitaire, pose de clôture et grillage…)

Par ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2021 et soutenues à l’audience, Monsieur B X, intimé, demande à la cour de :

Vu l’article L411-28 et suivants du code rural et de la pêche maritime,

-Confirmer le jugement entrepris,

-Débouter M. Y de ses demandes incidentes et le condamner à lui payer la somme de 2.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir, en substance, que :

-le paiement tardif de la somme de 690 € n’est intervenu que postérieurement à l’introduction de l’instance, de sorte qu’il est sans effet et que la résiliation du bail peut être demandée après deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l’échéance.

-les parcelles du preneur sont mal entretenues (pieds absents, trous, rangées incomplètes) et de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds;.
-une seule mise en demeure est suffisante pour constater les deux défauts de paiement du preneur, dont une LRAR, qui peut être alternativement choisie avec un acte d’huissier. La procédure est donc tout à fait régulière.

-le paiement des fermages 2016 et 2017 n’a jamais été effectué Aucune preuve n’est d’ailleurs rapportée.

-Sur la demande d’indemnisation formée par l’intimé à titre subsidiaire, les justificatifs fournis ne permettent pas de démontrer que les investissements sont affiliés au fonds loué, et conformes aux articles L411-28, L411-29 et L411-73, qui nécessitent une procédure de notification pour certains travaux. Or, aucune procédure de notification deux mois avant la réalisation des travaux n’a été engagée par le preneur.

A l’audience, le conseil de Monsieur X a indiqué que les fermages de 2020 et 2021 n’avaient pas été réglés.

Le conseil de Monsieur Y a répliqué ne pas avoir été informé de cette situation.

Motifs de la décision :

1-L’article L411-31du code rural et de la pêche maritime dispose que :

I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants:

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail.
En l’espèce, il est constant que par une mise en demeure du 3 septembre 2018 qu’il a adressée par lettre recommandée avec avis de réception à Monsieur Y, Monsieur X l’a sommé de payer les échéances du fermage des 1er juin 2016, 1er juin 2017 et 1er juin 2018, pour un montant total de 690 euros, dans un délai de trois mois à compter du 3 septembre 2018.

Il est également constant que Monsieur Y n’a pas payé la somme de 690 euros dans le délai de trois mois imparti : la remise par Monsieur Y à Monsieur X d’un chèque de 690 euros, correspondant au montant réclamé, a eu lieu lors de l’audience de conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan le 21 mai 2019, soit plus de cinq mois après l’expiration du délai.

Monsieur Y soutient que la mise en demeure qui lui a été adressée est nulle car deux mises en demeure auraient été nécessaires, ainsi que le concours d’un huissier.

Or, même lorsque plusieurs échéances sont réclamées en même temps, comme au cas d’espèce, une seule mise en demeure, visant l’ensemble des termes réclamés, peut être envoyée. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec avis de réception (article R411-10 du code rural et de la pêche maritime), mais peut l’être, au choix du preneur, par exploit d’huissier.

Par ailleurs, il est constant que le bail rural a été renouvelé entre les parties le 30 septembre 2016. Si le consentement du bailleur au renouvellement du bail emporte renoncement à se prévaloir des manquements imputables au preneur survenus au cours du bail précédent, il n’en demeure pas moins qu’au cas d’espèce, les manquements résultant du non-paiement des fermages échus les 1er juin 2017 et 1er juin 2018 sont postérieurs au renouvellement du bail.

Il est également soutenu que le bailleur serait de mauvaise foi et que l’absence de paiement du fermage ne résulterait que du refus fautif du bailleur de le recevoir.

Or, Monsieur Y soutient, sans en rapporter la preuve, qu’il aurait, à plusieurs reprises et en vain, sollicité le RIB de son bailleur pour lui permettre de régler le fermage de 2017 par virement, sans expliquer pour autant les raisons pour lesquelles il ne pouvait pas procéder à ce paiement autrement que par le moyen d’un virement, étant observé en outre que l’appelant loue la parcelle de Monsieur X depuis 2006 sans qu’il démontre que durant les années écoulées il ait été empêché de s’acquitter du loyer par méconnaissance des coordonnées bancaires de son bailleur.

L’appelant ne démontre pas davantage le fait qu’en 2017, Monsieur X lui aurait réclamé une somme supérieure à celle figurant dans le bail, l’émission le 24 août 2016 d’un chèque d’un montant de 4145,72 euros dont l’ordre figurant sur le talon, peu lisible, qui serait « Jansoulin », et l’encaissement de ce chèque le lendemain de son émission par une personne que la cour ne peut identifier au vu des pièces produites, ne suffisant pas à rapporter cette preuve.

Enfin, il apparaît qu’à l’audience de conciliation, le chèque de banque d’un montant de 690 euros émis par Monsieur Y a été accepté par Monsieur X.

Les manquements du fermier doivent s’apprécier au jour de la demande de résiliation.

Or, au cas d’espèce, le paiement opéré par Monsieur Y le jour de l’audience de conciliation, soit le 21 mai 2019, est postérieur à la demande en résiliation du bail formée par Monsieur X selon déclaration au greffe parvenue le 6 mars 2019.

Il est enfin soutenu par l’appelant que les manquements qui lui sont reprochés ne présenteraient aucun caractère de gravité au regard de la faiblesse de la dette et du paiement opéré à l’audience de conciliation.
Il n’est pas contesté qu’avant le défaut de paiement des fermages en cause, aucun manquement n’a été reproché à Monsieur Y qui exploite les terres données à bail par Monsieur X depuis l’année 2006.

Cependant, la faible importance de la dette locative est liée au montant du fermage de 230 euros par mois, dont la modicité permet d’autant moins la justification des manquements de Monsieur Y à son obligation de paiement en l’absence, de surcroît, de raisons sérieuses et légitimes prouvées par Monsieur Y, qui pourraient les expliquer.

Il sera enfin rappelé que le paiement tardif, postérieurement à la demande en résiliation du bail, ne saurait exonérer Monsieur Y de sa responsabilité et qu’une action en justice a été nécessaire pour que ce dernier exécute enfin son obligation à paiement.

Dès lors, et sans qu’il soit besoin d’examiner l’autre moyen au soutien de la demande en résiliation du bail, le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions appelées.

2-Selon l’article L 411-69 du code rural et de la pêche maritime, le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.

Sont assimilées aux améliorations les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier. Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation.

La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion.

Sur le fondement de ce texte, Monsieur Y sollicite la condamnation du bailleur à l’indemniser à hauteur de 30000 euros en raison des améliorations qu’il a apportées au fonds.

Bien que régulièrement saisi, le premier juge n’a pas statué sur cette demande.

Le contrat de bail ne porte aucune mention sur l’état du fonds lors de sa conclusion et il n’est produit aucun état des lieux d’entrée.

En application de l’article R411-15 alinéa 1er du code rural et de la pêche maritime, le preneur, sur qui repose la charge de la preuve, peut rapporter la preuve des travaux réalisés par tous les moyens admis par le droit commun.

Monsieur Y verse aux débats plusieurs pièces, parmi lesquelles :

-les pièces relatives à la souscription de deux prêts les 10 juin 2008 et 24 juillet 2008, d’un montant chacun de 3851,30 euros, l’un au Crédit Agricole, l’autre auprès d’Agilor (France Vigne Sélection) dont le lien avec l’activité viticole de Monsieur Y est suffisamment établi, étant observé que les fonds objet du prêt Agilor ont été, avec l’accord de l’emprunteur, directement versés à son fournisseur.

-des pièces relatives à l’arrachage et à la plantation de vignes sur la parcelle 723 donnée à bail;

-diverses factures d’achat de matériel et de plants.

Monsieur X affirme cependant que Monsieur Y n’exploite pas seulement la parcelle qu’il lui a donnée à bail, étant à la fois propriétaire de parcelles et métayer sur d’autres parcelles louées, et que dès lors, la preuve n’est pas rapportée que les investissements opérés par l’appelant soient en lien avec la parcelle 723.

L’intimé se réfère également au procès-verbal de constat dressé à sa requête le 9 septembre 2019 par Maître Bergé, huissier de justice à Draguignan, selon lequel :

-dans la partie sud de la parcelle, il a été relevé dans les rangées, de nombreux pieds de vigne manquants (environ 5 à 6 pieds non remplacés par rangée, une rangée comptant 12 pieds manquants),

-dans la partie nord de la parcelle, ont été observés la présence de pieds peu fournis en raisin, le non remplacement de certains pieds manquants, et le fait que les vignes ne sont pas aussi bien entretenues que sur la parcelle voisine exploitée par le […],

-la clôture de la parcelle présente un trop grand écartement des piquets, ne suffisant pas à empêcher les sangliers de pénétrer dans le champ, et l’existence d’ un trou dans le grillage vers la limite nord.

Si, compte tenu de l’activité professionnelle que Monsieur Y exerce sur d’autres parcelles que celle donnée à bail par Monsieur X, la preuve n’est pas rapportée que toutes les pièces produites se rapportent exclusivement à l’exploitation de la parcelle 723, il n’en demeure pas moins qu’aux termes du contrat de bail, Monsieur Y a accepté d’arracher des vignes en 2008, de re planter la superficie totale en 2010 et de palisser en 2011, le tout à ses frais, moyennant un renouvellement de bail de 12 ans.

Or, le bail conclu le 15 janvier 2006 a été résilié plus de 12 ans après sa conclusion.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments,Monsieur Y sera débouté de sa demande subsidiaire.

Vu les articles 696 et suivants, et 700 du code de procédure civile,

Par ces motifs

La cour statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 25 novembre 2020 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Draguignan en toutes ses dispositions appelées.

Y ajoutant,

Déboute Monsieur Z Y de sa demande subsidiaire en indemnisation de la somme de 30000 euros.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne Monsieur Z Y aux dépens d’appel.

Le greffier Le président