COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 15 NOVEMBRE 2023

N° 2023/ 462

N° RG 21/08952

N° Portalis DBVB-V-B7F-BHUPP

S.C.I. MALORIC

C/

S.C.I. PAUL VERLAINE

SDC LOTISSEMENT INDUSTRIEL DE LA VALLIERE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Noreddine ALIMOUSSA

M^e Julien SALOMON

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 18 Mai 2021 enregistrée au répertoire général sous le n° 17/1011.

APPELANTE

S.C.I. MALORIC

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

INTIMEES

S.C.I. PAUL VERLAINE

prise en la personne de son gérant en exercice demeurant es qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Noreddine ALIMOUSSA, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires LOTISSEMENT INDUSTRIEL DE LA VALLIERE sis à [Localité 4]

représentée par son syndic en exercice, la SNC AGENCE DU PORT, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 3] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

représentée par M^e Julien SALOMON, membre de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

La SCI MALORIC et la SCI PAUL VERLAINE sont toutes deux propriétaires de lots à usage industriel ou commercial qui se font face au sein du lotissement industriel de La Vallière sis à [Localité 4] et géré par une association syndicale libre.

Se plaignant de nuisances occasionnées par la présence d’un commerce ambulant de restauration rapide stationné sur le trottoir devant le bâtiment appartenant à la SCI PAUL VERLAINE, la SCI MALORIC a assigné le 10 février 2017 l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE à comparaître devant le tribunal de Nice pour l’entendre condamner sous astreinte à prendre toutes dispositions utiles à l’effet de faire cesser cette occupation, contraire au règlement du lotissement, et à libérer la voie de circulation de tous stationnements anarchiques, ainsi qu’à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Le 21 juin 2018, la SCI MALORIC a assigné la SCI PAUL VERLAINE aux mêmes fins, les deux instances ayant fait l’objet d’une jonction.

Parallèlement, la SCI MALORIC avait demandé l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’ASL d’une résolution visant à interdire les commerces ambulants au sein du lotissement. Celle-ci ayant été rejetée le 11 avril 2018, elle a également saisi le tribunal d’une demande d’annulation de cette délibération.

L’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE a conclu au rejet des prétentions émises à son encontre, mais demandé la condamnation de la SCI PAUL VERLAINE à rétablir la destination initiale de ses parkings.

La SCI PAUL VERLAINE a conclu pour sa part à l’irrecevabilité des demandes adverses en l’état de la résolution susvisée, ou subsidiairement à leur rejet, et réclamé paiement à l’encontre de la SCI MALORIC d’une somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Par jugement rendu le 18 mai 2021, le tribunal a débouté la SCI MALORIC et l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE de leurs demandes, considérant que l’activité de commerce ambulant n’était pas prohibée par le règlement du lotissement et que les nuisances alléguées n’étaient pas caractérisées, et les a condamnées in solidum aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, la SCI PAUL VERLAINE étant en outre dispensée de toute participation aux frais de procédure exposés par l’ASL. Le tribunal a rejeté d’autre part la demande reconventionnelle en dommages-intérêts présentée par la SCI PAUL VERLAINE.

La SCI MALORIC a interjeté appel de cette décision le 16 juin 2021.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions notifiées le 30 décembre 2021, la SCI MALORIC fait valoir en premier lieu que le projet de résolution présenté à l’assemblée générale du 11 avril 2018 ne pouvait être voté à la majorité simple, mais nécessitait une majorité des deux-tiers des colotis détenant au moins les deux-tiers des superficies divises en application de l’article 13 des statuts.

À supposer même que cette délibération n’encoure pas l’annulation, l’appelante fait valoir que celle-ci ne vaut pas autorisation au profit de la SCI PAUL VERLAINE, et qu’elle est en droit d’exercer l’action individuelle prévue par l’article 2 du cahier des charges aux fins de faire respecter le règlement du lotissement.

Elle soutient en effet que l’activité de restauration ambulante exercée sur les lieux contrevient à l’article 1er du chapitre II du règlement du lotissement et cause des troubles anormaux de voisinage, dans la mesure où elle génère un stationnement anarchique de la clientèle sur la voie de circulation desservant son lot et gêne les manoeuvres des véhicules de livraison. Elle produit à l’appui de ses dires un procès-verbal d’huissier faisant état de constatations effectuées tout au long du mois de juillet 2019.

Elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :

— d’annuler la résolution n° 10 votée par l’assemblée générale le 10 avril 2018,

— en tout état de cause, de juger son action recevable,

— d’ordonner à la SCI PAUL VERLAINE de ne plus accueillir de commerce ambulant sur l’emprise de son lot, sous peine d’une astreinte de 3.000 euros par infraction constatée,

— de la condamner à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— de déclarer l’arrêt à intervenir opposable à l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE,

— de condamner la SCI PAUL VERLAINE aux entiers dépens, comprenant le coût du constat d’huissier, ainsi qu’au paiement d’une somme de 8.000 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel,

— et de l’exonérer de toute participation aux frais de procédure exposés par l’ASL.

Par conclusions notifiées le 14 octobre 2021, l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE fait valoir qu’elle a pris toutes dispositions utiles pour faire respecter le règlement du lotissement sur les parties communes, mais qu’elle ne dispose pas de pouvoirs de police sur l’emprise des parties privatives, de sorte qu’elle ne saurait assumer aucune responsabilité au titre des infractions commises par la SCI PAUL VERLAINE.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté cette dernière de sa demande en dommages-intérêts, mais de l’infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :

— de juger que les parkings de la SCI PAUL VERLAINE ne peuvent être loués à l’usage de commerce ambulant,

— de condamner celle-ci à rétablir leur destination initiale sous peine d’une astreinte de 3.000 euros par infraction constatée,

— et de la condamner aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2021, la SCI PAUL VERLAINE soutient principalement que les demandes formées à son encontre sont irrecevables, dès lors que le vote par lequel l’assemblée générale a refusé d’adopter le projet de résolution visant à interdire l’exercice de commerces ambulants sur les parkings privés ou communs du lotissement constitue une décision exécutoire valant autorisation à son profit.

Subsidiairement au fond, elle fait valoir que le commerce ambulant n’occupait pas des places de parking, qu’il n’était pas à l’origine des difficultés réelles de stationnement existant dans la zone, et que la demande est devenue sans objet puisque le locataire a désormais quitté les lieux. Elle conclut en conséquence à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté les parties adverses de l’ensemble de leurs prétentions.

Elle demande en outre à la cour :

— de condamner la SCI MALORIC à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— de condamner in solidum la SCI MALORIC et l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE aux entiers dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 4.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— et de l’exonérer de toute participation aux frais de procédure exposés par l’ASL.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 septembre 2023.

DISCUSSION

Sur la résolution votée par l’assemblée générale du 11 avril 2018 :

En vertu de l’article 13 des statuts du lotissement, les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées par les propriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement disposé. Ce même texte prévoit que lorsque l’assemblée est appelée à délibérer sur un projet de modification des statuts ou du cahier des charges, les décisions doivent alors être prises par les deux-tiers au moins des propriétaires détenant au moins les deux-tiers des superficies divises.

Lors de la réunion tenue le 11 avril 2018, les propriétaires étaient appelés à se prononcer sur un projet de résolution visant à interdire aux marchands ambulants de commercer sur les parkings attribués à des lots privés ou sur ceux dépendant des parties communes. La question posée, dans les termes ainsi soumis à l’assemblée, n’était pas celle d’une modification des statuts ou du cahier des charges du lotissement, et le premier juge a justement relevé que la requérante ne précisait pas quelles dispositions de ces documents se seraient trouvées modifiées en cas de vote favorable, de sorte que celle-ci a pu valablement se prononcer à la majorité simple.

Toutefois, le rejet de cette résolution n’emporte pas autorisation au profit de la SCI PAUL VERLAINE, et la SCI MALORIC demeure recevable à exercer à son encontre l’action individuelle prévue par l’article 2 du cahier des charges.

Sur l’existence d’un intérêt à agir :

L’intérêt à agir d’un plaideur doit s’apprécier au jour de l’introduction de la demande en justice et ne peut dépendre de circonstances postérieures. En conséquence, le fait que l’activité incriminée ne soit plus actuellement exercée sur les lieux ne prive pas la SCI MALORIC du droit d’être entendue sur le bien fondé de sa prétention.

Sur la violation du règlement du lotissement :

Le règlement dispose à la section nature de l’occupation ou de l’utilisation du sol que sont admises les activités industrielles ainsi que 'les activités annexes et connexes', sous les conditions qu’elles soient conformes à la réglementation en vigueur et qu’elles ne soient pas susceptibles d’incommoder le voisinage, de polluer l’atmosphère ou de nuire à la santé et à la sécurité publique.

En l’espèce, il ne peut être considéré que l’activité de restauration ambulante constitue une activité annexe ou connexe à l’activité industrielle au sens du texte précité.

En outre, contrairement à l’opinion du premier juge, il ressort du procès-verbal de constat dressé par Maître [X], huissier de justice, que cette activité gêne le stationnement et la circulation sur la voie passant devant le bâtiment appartenant à la SCI PAUL VERLAINE (bâtiment 17) et desservant également le lot de la SCI MALORIC, dans la mesure où les véhicules de la clientèle ne peuvent stationner sur un espace dédié et s’arrêtent en double file sur ladite voie.

Si des difficultés de stationnement et de circulation préexistaient certes à l’installation de ce commerce, il apparaît cependant qu’elles ont encore été aggravées par son exploitation.

La SCI MALORIC et l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE sont donc en droit d’obtenir l’interdiction de toute activité de commerce ambulant sur l’emprise du lot appartenant à la SCI PAUL VERLAINE, sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée.

Sur la demande en dommages-intérêts :

La résistance abusive opposée par la SCI PAUL VERLAINE aux réclamations légitimes de la SCI MALORIC a occasionné à cette dernière un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 2.000 euros.

Sur les demandes dirigées contre l’ASL :

La demande de la SCI MALORIC tendant à voir déclarer le présent arrêt opposable à l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE apparaît dépourvue d’objet dès lors que cette dernière est partie à l’instance et a conclu dans le même sens que l’appelante.

D’autre part, la demande tendant à être exonérée de toute participation aux frais de procédure exposés par l’ASL ne repose sur aucun fondement légal ou contractuel, étant précisé que l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est inapplicable aux associations syndicales.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La SCI PAUL VERLAINE, partie succombante, doit être condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel, lesquels ne peuvent cependant inclure le coût du constat d’huissier dès lors que celui-ci n’a pas été ordonné par une décision de justice.

L’équité commande également de condamner la SCI PAUL VERLAINE à payer à chacune des deux autres parties à l’instance une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la résolution votée par l’assemblée générale et débouté la SCI PAUL VERLAINE de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts,

L’infirme pour le surplus, et statuant à nouveau :

Déclare recevable l’action individuelle introduite par la SCI MALORIC,

Enjoint la SCI PAUL VERLAINE de ne plus accueillir de commerce ambulant sur l’emprise du lot lui appartenant au sein du lotissement industriel de La Vallière, sous peine d’une astreinte de 1.000 euros par infraction constatée à compter de la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI PAUL VERLAINE à payer à la SCI MALORIC une somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

Déboute la SCI MALORIC de ses demandes dirigées contre l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE,

Condamne la SCI PAUL VERLAINE aux entiers dépens de première instance et d’appel, non compris le coût du constat d’huissier,

La condamne en outre à payer à la SCI MALORIC et à l’ASL DU LOTISSEMENT DE LA VALLIERE une somme de 2.500 euros à chacune en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT