COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 28 NOVEMBRE 2024

N° 2024/697

Rôle N° RG 24/02434 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMUFI

[V] [W]

C/

Etablissement Public OPH DU VAR – VAR HABITAT

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Yves HADDAD

M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de TOULON en date du 28 Novembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01468.

APPELANTE

Madame [V] [W]

née le 23 Novembre 1950 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Yves HADDAD, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉ

Etablissement Public OPH DU VAR – VAR HABITAT, Office Public de l’Habitat du Var,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Ariane FATOVICH-ROYER DE VERICOURT, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Novembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er août 2002, modifié par avenant le 18 mai 2016, l’office public départemental des habitations à loyers modérés du Var, Var Habitat (ci-après Var Habitat) a consenti à madame [V] [W] un bail d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 230.74 euros, outre les charges locatives, quittancées mensuellement, avec régularisation des charges annuelles.

Par acte d’huissier en date du 24 novembre 2022, Var Habitat a fait délivrer à madame [W] un commandement d’avoir à payer la somme principale de 5 213.39 euros au titre d’un arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2022, échéance du mois de novembre 2022 incluse, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Soutenant que cet acte est resté infructueux, Var Habitat a fait assigner madame [W], par actes d’huissier en date du 10 juillet 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail , ordonner son expulsion et obtenir sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance contradictoire en date du 28 novembre 2023, ce magistrat a :

— constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 janvier 2023 ;

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de madame [W], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire, si besoin est ;

— condamné madame [W] à verser à Var Habitat la somme de 5 662.32 euros représentant les loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation des lieux, dus selon décompte du 26 mai 2023 ;

— condamné madame [W] à verser à Var Habitat une indemnité d’occupation égale à 434.13 euros, à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— rejeté toutes autres demandes ;

— condamné madame [W] à verser à Var Habitat la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Suivant déclaration transmise au greffe le 26 février 2024, madame [V] [W] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Aux termes ses dernières conclusions transmises le 17 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, qu’elle :

— déboute Var Habitat de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— lui accorde les plus larges délais pour s’acquitter des sommes dues suivant un échéancier de 100 euros mensuel, voire 150 euros mensuels jusqu’à apurement de sa dette;

— leur accorde les délais les plus larges pour quitter les lieux en cas d’expulsion ;

dans tous les cas,

— déboute Var Habitat de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamne aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le18 septembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des prétentions et moyens, Var Habitat demande à la cour :

— de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

en conséquence :

de constater et prononcer la résiliation, intervenue le 24 janvier 2023;

d’ordonner l’expulsion de madame [W] ainsi que celle de tout occupant introduit de son chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique ;

condamner madame [W] à verser à Var Habitat la somme de 5 662.32 euros représentant les loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation des lieux, dus selon décompte du 26 mai 2023 ;

condamner madame [W] à verser à Var Habitat une indemnité d’occupation égale à 434.13 euros, à compter du mois de mai 2023 et jusqu’à libération effective des lieux ;

rejeter toutes autres demandes ;

condamner madame [W] à verser à Var Habitat la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

— débouter madame [W] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner madame [W] à verser à Var Habitat la somme de 6 722.89 euros représentant les loyers, charges et indemnités mensuelle d’occupation des lieux, dus selon décompte du 22 mars 2024, outre intérêts au taux légal ;

— condamner madame [W] à verser à Var Habitat la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens d’appel ;

La clôture de l’instruction a été prononcée le 09 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail :

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement, ce qui suppose notamment que la validité du commandement de payer visant la clause résolutoire ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi que la clause résiliation de plein droit des conditions générales du contrat énonce que le contrat de location sera résilié de plein droit à défaut du paiement intégral du dépôt de garantie ou des loyers ou des charges au terme convenu, deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet.

Le commandement de payer du 24 novembre 2024 visant la clause résolutoire porte sur une somme de 5 219.39 euros en principal.

Ce décompte inclut des charges, lesquelles, conformément au bail, devaient être provisionnées tous les mois et devaient donner lieu à une régularisation annuelle.

Or le décompte ne permet pas de déterminer précisément le montant des charges dont madame [W] était redevable au cours de la période considérée soit du mois novembre 2015 au mois de novembre 2022 inclus.

En effet, non seulement la Cour ne peut déterminer le montant de la provision mensuelle sur charges, mais encore elle n’a pas connaissance des justificatifs de régularisation annuelle, ainsi elle ne peut constater que les montants portés au décompte sans que le bailleur, à qui incombe la charge de la preuve, ne lui permette de procéder à aucune vérification.

Si des « trop versé » sur charges apparaissent sur ce décompte pour les années 2016, 2017, 2018, 2019, 2021 et viennent en déduction de la dette locative, il n’en demeure pas moins qu’en l’absence des justificatifs sollicités, il est impossible de déterminer la régularité de ces opérations et donc de déterminer le montant exact de la dette locative à ce titre.

Pour le surplus et s’agissant des loyers, le quittancement au cours de la période considérée permet de constater une évolution progressive du loyer passant de 375.21 euros en novembre 2015 à plus ou moins 403.02 euros en août 2019, il apparaît qu’en 2020 une somme de 1498.61 est sollicitée à ce titre et ce pour les loyers de janvier, février et mars, avant de revenir à une somme d’un peu plus de 402 euros en septembre 2022, laquelle sera augmenté de plus de 46 euros en octobre, novembre de la même année pour atteindre 603.31 euros en décembre, avant de diminuer à nouveau.

Var Habitat produit, en cause d’appel, un décompte locatif postérieur à la délivrance du dit commandement selon lequel viendrait en déduction des sommes sollicitées au titre d’un surloyer. Il admet ainsi l’existence d’un surloyer et que la somme de 3 196.05 euros n’était pas due.

L’absence de précision dans le décompte joint au commandement du montant des provisions sur charge, du montant du surloyer pratiqué, au cours de la période considérée, les fluctuations, d’un loyer initialement fixé à la somme de 230.74 euros hors charges et hors impôts, révisable selon convention signée entre l’Etat et l’organisme public, l’absence de justificatifs de régularisation annuelle des charges, comme l’absence de déduction, avant même la délivrance du commandement, des sommes demandées au titre d’un surloyer, ne permettent pas à la cour de déterminer, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une dette locative au jour de la délivrance du commandement de payer.

Il s’ensuit le rejet des demandes présentées par Var Habitat au titre de la résiliation du bail et l’infirmation de l’ordonnance entreprise de ces chefs.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Var Habitat, succombant en appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné madame [W] aux dépens, tout en la condamnant à verser à Var Habitat la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Var Habitat sera condamnée aux dépens, sans qu’il y ait lieu de faire application contre quiconque des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déboute l’office public de l’Habitat du Var, Var Habitat de l’ensemble de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions tirées de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’office public de l’Habitat du Var, Var Habitat, aux entiers dépens de première instance et de la procédure d’appel ;

La greffière La présidente