COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 28 FÉVRIER 2024

N° 2024/ 103

N° RG 21/14328

N° Portalis DBVB-V-B7F-BIGPH

[J] [H]

[B] [T] épouse [H]

C/

[F] [S]

[V] [S]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Julien BROSSON

M^e Julie DUPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire (Juge des contentieux de la protection) de GRASSE en date du 14 Septembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 21/00709.

APPELANTS

Monsieur [J] [H]

né le 30 Juin 1944 à [Localité 6] (03), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

Madame [B] [T] épouse [H]

née le 08 Septembre 1942 à [Localité 4] (06), demeurant [Adresse 2] [Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Julien BROSSON, membre de la SCP BROSSON MERCERET ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [F] [S]

né le 17 Mars 1942 à [Localité 5] (11), demeurant [Adresse 1] [Localité 4]

Madame [V] [S]

née le 05 Mai 1941 à [Localité 3] (11), demeurant [Adresse 1] [Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Julie DUPY, membre de la SELARL DUPY JULIE, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Janvier 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe COULANGE, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2015, Monsieur [F] [S] et Madame [V] [S] ont donné à bail à Monsieur [J] [H] et Madame [B] [T] épouse [H] un appartement sis [Adresse 1] ' [Localité 4], moyennant le règlement d’un loyer mensuel de 680 euros, outre 140 euros de provision sur charges.

Le 22 octobre 2020, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par les époux [S] pour un total dû de 1.802,20 euros correspondant aux loyers impayés de septembre et octobre 2020 aux époux [H], demeuré sans réponse.

Suivant acte de commissaire de justice du 8 février 2021, les époux [S] ont fait assigner les époux [H] aux fins de les voir condamnés à leur payer la somme de 3.207,60 euros au titre des loyers impayés, en sus des frais d’huissier engagés ainsi que la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par jugement rendu le 14 septembre 2021, le Tribunal Judiciaire de GRASSE a condamné les époux [H] à payer aux époux [S] la somme de 2.490 euros au titre des loyers impayés ainsi qu’à la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens en ce compris les frais d’huissier.

Par déclaration au greffe en date du 11 octobre 2021, Monsieur et Madame [H] ont interjeté appel de cette décision. Ils demandent à la Cour d’infirmer le jugement entrepris, de débouter les époux [S] de leurs demandes, de juger que la surface donnée à bail s’établit à 43,114 m², de fixer le montant du loyer à la somme de 736,73 euros à compter du mois de juillet 2020, de juger que pour la période du 1er décembre 2015 au 31 août 2020 ils ont trop versé au titre des loyers la somme de 6.125,19 euros, de juger qu’ils ne sont ainsi redevables d’aucune somme, de juger qu’ils ont quitté les lieux le 31 octobre 2020, de condamner les époux [S] à leur payer la somme de 8.625,19 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur et Madame [H] font valoir à l’appui de leur recours :

que le bail conclu mentionne trois pièces principales et une surface habitable de 60 m² ;

qu’ils ont fait à deux reprises mesurer la surface intérieure de l’habitation ;

qu’il en est résulté une surface habitable de 43,11 m² ;

que le loyer doit être proportionnellement réduit à la réalité de la surface habitable ;

qu’ils ont effectué des règlements depuis le début de la location qui ne correspondent pas à la surface effectivement donnée à bail.

Les époux [S] concluent à la confirmation du jugement entrepris et demandent à la Cour de débouter les époux [H] de leurs demandes, de les condamner à titre reconventionnel pour procédure abusive à la somme de 2.000 euros et de les condamner à la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils soutiennent :

que les époux [H] se contentent de verser au débat qu’une attestation d’une personne qui n’est nullement un professionnel et qui n’a pas fonction ni qualité pour mesurer les surfaces d’appartement,

qu’ils n’ont pas payé intégralement les loyers, qu’ils leur appartenaient d’engager une action en diminution de loyer,

qu’ils sont spontanément partis et qu’ils font état de demandes soit non prouvées soit devenues hors sujet.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que selon les dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ;

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Que le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

Attendu que l’article 3 de la Loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation ;

Que le contrat de location doit préciser la consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l’habitation ;

Que l’article 3-1 de cette même loi prévoit que, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté ;

Qu’à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer ;

Que la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail ;

Que si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ;

Attendu qu’en l’espèce, par acte sous seing privé en date du 28 novembre 2015, les époux [S] ont consenti à Monsieur et Madame [H] un bail meublé à usage d’habitation portant sur un logement qui mentionne une surface habitable de 60 m² ;

Que les époux [H] se sont vus notifier une réactualisation du loyer par courrier du 29 juin 2020, celui-ci passant de 680 euros à 748,55 euros, pour l’appartement sis [Adresse 1] d’une surface de 55 m² hors terrasse et jardin ;

Qu’une attestation de Monsieur [R] [U] du 6 août 2020 indique qu’il a effectué le mesurage de l’appartement litigieux et qu’il en a évalué la surface habitable, en additionnant la surface de chaque pièce, à 43,11 m² ;

Qu’une attestation identique de Monsieur [C] [S], clerc de notaire et agent immobilier retraité, mentionne une surface habitable du logement loué de 43,11 m² ;

Qu’en plus de produire des attestations établies par des personnes qui n’ont pas fonction ni qualité pour mesurer les surfaces d’appartement, il n’est en outre produit aux débats aucune demande aux propriétaires de la part des consorts [H] en diminution du loyer proportionnelle à l’écart de surface constaté ;

Qu’il ressort des pièces versées aux débats que les consorts [H] ne se sont pas acquittés des échéances de loyer des mois de septembre et octobre 2020, ce qu’ils ne contestent pas eux-mêmes dans leurs écritures si ce n’est qu’ils indiquent avoir quitté les lieux le 31 octobre 2020 ;

Que les consorts [S] ont donné congé à leurs locataires le 30 juillet 2020 d’avoir à quitter les lieux au 1er novembre 2020, la durée de préavis de trois mois allant du 1er août 2020 au 31 octobre 2020 inclus ;

Que l’attestation de loyer effectuée par Monsieur [S] auprès de la Caisse aux Allocations Familiales des Alpes-Maritimes le 27 novembre 2021 indique que Monsieur [H] n’habite plus son logement depuis le 31 octobre 2020 ;

Que si l’échéance de loyer du mois de novembre 2020 n’est donc pas due par les époux [H], ceux-ci ne peuvent cependant s’exonérer de leurs obligations légales, qui plus est sans entamer la moindre démarche afin de faire valoir leurs droits ;

Que les époux [H] sont ainsi redevables des loyers des mois de septembre et d’octobre 2020, sans qu’il soit question de faire droit aux demandes de diminution du montant du loyer mensuel et, en conséquence, de remboursement d’un trop-versé ;

Qu’il y a donc lieu de réformer le jugement entrepris mais seulement en ce qu’il a condamné les époux [H] à verser aux époux [S] la somme de 2.490 euros au titre des loyers impayés des mois de septembre, octobre et novembre 2020 ;

Qu’il convient ainsi de condamner les époux [H] à verser aux époux [S] la somme de 1.660 euros au titre des loyers impayés des mois de septembre et octobre 2020 ;

Attendu que, sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, celle-ci représente la contrainte pour celui qui s’en prévaut d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive de celui qui s’en défend en refusant d’accéder à ses prétentions ;

Que les époux [S] considèrent que les époux [H] font état de demandes soit non prouvées soit devenues hors sujets car ils ont quitté les locaux loués ;

Qu’ils les ont contraints selon eux à engager des frais irrépétibles ;

Que, toutefois, il a été constaté précédemment que les époux [H] avaient partiellement fait entendre leur cause en justice et qu’il y a donc lieu de rejeter la demande en dommages et intérêts des époux [S] pour résistance abusive de la part des appelants ;

Attendu qu’il sera alloué à Monsieur et Madame [S], qui ont dû engager des frais irrépétibles pour défendre leurs intérêts en justice, la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que Monsieur et Madame [H], qui succombent, supporteront les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort,

REFORME le jugement rendu le 14 septembre 2021 par le Tribunal Judiciaire de GRASSE mais seulement en ce qu’il a condamné les époux [H] à verser aux époux [S] la somme de 2.490 euros au titre des loyers impayés des mois de septembre, octobre et novembre 2020 s’agissant de l’appartement sis [Adresse 1] à [Localité 4] ;

CONFIRME le jugement pour le surplus;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement réformé et y ajoutant,

CONDAMNE les époux [H] à verser aux époux [S] la somme de 1.660 euros au titre des loyers impayés des mois de septembre et octobre 2020 ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE les époux [H] à verser aux époux [S] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE les époux [H] aux dépens d’appel.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT