COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 JANVIER 2024

N° 2024/59

Rôle N° RG 23/07632 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLNMA

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

C/

[I] [U] épouse [C]

[K] [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Nicolas MERGER

M^e Jean-Christophe SERVANT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ d’AIX-EN-PROVENCE en date du 09 Mai 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01977.

APPELANTE

S.A.S. ODALYS RESIDENCES

dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Madame [I] [U] épouse [C]

née le 23 Janvier 1982 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Christophe SERVANT de la SELARL OMNIAJURIS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [K] [C]

né le 13 Mai 1983 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Jean-Christophe SERVANT de la SELARL OMNIAJURIS AVOCATS, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Sophie LEYDIER, Conseillère rapporteur

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant contrat en date du 20 décembre 2011, les époux [C] ont donné à bail commercial à la société Odalys Résidences un appartement T3 meublé, constituant le lot n°32 au sein de la résidence de tourisme dénommée Résidence [Adresse 3], située [Adresse 3] à [Localité 2].

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années et a été tacitement prolongé.

Le 28 mars 2022, la société Odalys Résidences a donné congé aux époux [C] à effet au 30 septembre 2022.

Souhaitant vendre leur bien, les époux [C] ont mandaté une agence immobilière, dont le représentant, après une visite en juin 2022, les a informés que celui-ci était dans un état de saleté et de dégradation empêchant de le faire visiter en vue d’une vente.

Par courrier recommandé du 23 juin 2022, avec accusé de réception signé par la société Odalys Résidences, la société La Médicale, agissant en qualité d’assureur protection juridique des époux [C], a invité le preneur à faire le nécessaire pour que le bien soit restitué à la date d’échéance du bail dans un état conforme au respect de ses obligations contractuelles.

Se plaignant de la restitution de leur appartement en mauvais état le 26 septembre 2022, les époux [C] ont fait assigner la société Odalys Résidences, par acte du 20 décembre 2022, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins principalement d’obtenir sa condamnation à lui payer une provision de 8 044,30 euros à valoir sur l’indemnisation de leur préjudice tel qu’il résulte du non-respect par celle-ci, en sa qualité de locataire commercial, de ses obligations contractuelles d’entretien et de maintien en bon et complet état du bien loué.

Par ordonnance de référé contradictoire du 9 mai 2023, le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [C] la somme de 6 033,22 euros à titre de provision sur le montant des désordres locatifs constatés et contractuellement à charge du preneur, au titre du bail commercial conclu le 29 décembre 2011,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné la société Odalys Résidences à payer aux époux [C] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le premier juge a notamment considéré :

— que le preneur à bail commercial avait une obligation d’entretien renforcée en vertu de l’article 4 du bail commercial liant les parties,

— qu’il n’était pas sérieusement contestable que l’appartement n’avait pas été normalement entretenu et qu’il présentait des dégradations allant au delà de l’usure normale, de sorte que l’obligation de réparation du preneur était évidente,

— qu’il convenait d’appliquer un coefficient de vétusté de 25 %, de sorte que la demande de provision devait être réduite en proportion,

— qu’il n’appartenait pas au juge des référés de calculer poste par poste les désordres locatifs, mais de fixer une provision, en fonction des conditions contractuelles et des obligations incombant au preneur, visiblement non remplies, à parfaire devant le juge du fond éventuellement saisi de la totalité du litige.

Par déclaration reçue au greffe le 9 juin 2023, la société Odalys Résidences a interjeté appel de tous les chefs de cette décision, dûment repris.

Par dernières conclusions transmises le 15 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, l’appelante demande à la cour d’infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et, statuant à nouveau :

— de constater, d’une part, l’existence de contestations sérieuses

quant à l’obligation d’indemnisation de la société Odalys Résidences en fin de bail, et, d’autre part, l’absence d’urgence à ordonner une quelconque mesure en référé,

En conséquence, de rejeter toutes les demandes des époux [C],

— A titre reconventionnel, de condamner solidairement les époux

[C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral,

— de condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens de première instance et d’appel, ces derniers distraits au profit de maître Nicolas Merger, avocat, qui affirme y avoir pourvu.

Par dernières conclusions transmises le 20 novembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus amples exposé des prétentions et moyens, les époux [C] demandent à la cour de confirmer l’ordonnance entreprise, et de :

— débouter la société Odalys Résidences de l’ensemble de ses demandes en cause d’appel,

— condamner la société Odalys Résidences à leur payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens d’instance.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 21 novembre 2023.

Par soit transmis adressé aux conseils des parties par le RPVA le 18 janvier 2024, la cour a informé les avocats qu’elle entendait soulever d’office la question de la recevabilité de la demande reconventionnelle de l’appelante tendant à obtenir la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, dans la mesure où celle-ci n’avait pas été formulée à titre provisionnel comme il se doit dans le cadre d’une procédure de référé.

Elle a donc soumis ce point de droit à leur contradictoire et leur a laissé jusqu’au 22 janvier suivant à midi, pour lui faire parvenir leurs observations éventuelles par le truchement d’une note en délibéré (articles 444 et 445 du code de procédure civile).

Par note en délibéré transmise le 19 janvier 2024, le conseil de l’appelante soutient que sa demande tendant à obtenir la condamnation des époux [C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral est parfaitement recevable, faisant valoir que le juge des référés peut accorder une provision sur dommages et intérêts, en cas d’application de l’article 32-1 du code de procédure civile, après appréciation du dommage causé par le comportement abusif des parties à la procédure dont la juridiction est saisie.

Par note en délibéré transmise le 19 janvier 2024, le conseil des intimés fait valoir qu’à l’évidence la demande de dommages et intérêts formée par l’appelante ne relève pas de l’article 32-1 du code de procédure civile précité, et que l’appelante n’a à aucun moment formulé sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral à titre provisionnel.

MOTIFS :

Sur la demande de provision à valoir sur les désordres locatifs

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiales ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, le bail commercial signé le 20 décembre 2011 liant les parties stipule notamment :

— en son article 4 intitulé ' Charges et conditions'

'A Le preneur s’oblige :

1°/ Etat des lieux loués : à prendre les lieux loués, le mobilier et les équipements dans l’état où ils se trouveront au jour de l’entrée en jouissance, étant précisé qu’ils seront à l’état neuf (et meublés) et permettront une exploitation commerciale optimale de l’ensemble immobilier constitué par la résidence (')

3°/ Entretien – réparations locatives – consommation : à entretenir les lieux et le mobilier loués en bon état et à assurer les « réparations locatives » au sens du décret du 26 août 1987 pendant le cours du bail ('),

4°/ Etat des lieux loués en fin de bail : à laisser à la fin de la location les lieux loués et le mobilier en un état d’usure normale.

Il se déduit de ces stipulations que l’obligation contractuelle du preneur d’entretenir l’appartement et le mobilier le garnissant et de les rendre dans un état d’usure normale n’est pas sérieusement contestable.

Le congé délivré par le preneur aux époux [C], par acte du 28 mars 2022, indique qu’il entend mettre fin au bail et donner congé pour le 30 septembre 2022, et, qu’à cette date, le preneur restituera effectivement les lieux au bailleur, remettra les clés et justifiera des obligations mises à sa charge par la loi, les usages et la convention liant les parties.

Si l’appelante fait exactement valoir que le procès-verbal de constat du 26 septembre 2022, dressé par un commissaire de justice requis par Mme [C], n’est pas contradictoire à son égard puisqu’elle n’a pas assisté à ses constatations, il convient de relever qu’elle ne conteste pas la véracité des photographies annexées à ce procès-verbal de constat, lesquelles mettent en évidence les éléments suivants :

* certains carrelages au sol sont ébréchés dans l’entrée et le séjour, ou présentent des traces de rouille,

* des traces d’humidité sont apparentes sur les murs,

* les peintures sont abîmées à différents endroits (marques et auréoles au plafond, débordements sur les huisseries des fenêtres, peinture craquelée, des bandes de joints se décollent…),

* des fissures sont apparentes à différents endroits (à la jonction avec l’escalier, sur les murs dans la montée d’escaliers),

* dans le coin cuisine le plan de travail présente de nombreuses rayures, les joints sont sales, des carreaux sont fissurés, le bas du meuble évier est dégradé,

* dans la salle de bains, l’angle inférieur du pare-douche et la partie située en dessous sont dégradés, le plan de travail autour du lavabo présente de nombreux éclats,

* les arêtes des marches en bois de l’escalier sont rognées,

* le bas des volets des ouvertures donnant sur la terrase est rongé.

En outre, il résulte :

— d’un courrier du gestionnaire immobilier de la société Odalys en date du 29 juin 2022 que le preneur devait procéder à la remise des clés et à l’état des lieux de l’appartement dans la semaine du 22 au 30 septembre 2022, mais qu’aucun rendez-vous n’a été fixé afin qu’un état des lieux contradictoire soit effectué en présence du preneur et des bailleurs,

— d’un mail de l’agent immobilier en charge de la vente du bien, en date du 7 juin 2022, que lors d’une visite, l’appartement était décrit comme étant dans un état de saleté avancé et présentant des dégradations ( frigo sale, chasse d’eau démontée, mobilier gris de saleté, matelas noir, panneaux de bois extérieurs cassés, plantes asséchées, plan de travail de la cuisine brûlé),

— du devis établi par la société SMRR le 24 novembre 2022 que les travaux de réhabilitation de l’appartement, dont le détail correspond exactement à la reprise des différents désordres et dégradations constatés par le commissaire de justice le 26 septembre précédent, s’élèvent à la somme de 8 044,30 euros TTC.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, il n’est pas contestable que, si aucun état des lieux contradictoire n’a été effectué entre les parties, la remise des clés est bien intervenue le 26 septembre 2022, puisqu’avant cette date, le preneur disposait des clés de l’appartement qui lui était loué par les époux [C].

Il s’ensuit que l’appelante ne peut sérieusement soutenir que les dégradations et désordres constatés dans le procès-verbal de constat du 26 septembre 2022 ne lui seraient pas imputables, parce qu’elle n’aurait pas été en mesure de vérifier que ces derniers étaient bien intervenus pendant la durée du bail, étant observé qu’il n’est pas davantage vraissemblable qu’ils aient pu être causés par des locataires qui auraient occupé les lieux entre le 26 septembre et le 24 novembre 2022, vu l’état de l’appartement tel que résultant des photographies annexées au procès-verbal de constat précité empêchant, à l’évidence, toute location ou toute occupation.

L’appelante n’est pas davantage fondée à faire valoir qu’en raison de la durée de la location de plus de dix ans, l’appartement était dans un état d’usure normale à la fin du bail, alors qu’elle était tenue d’entretenir les lieux et le mobilier loués en bon état, ce qui n’est manifestement pas le cas au vu des photographies produites qui corroborent les constatations effectuées par l’agent immobilier mandaté par les époux [C] lors de sa visite de l’appartement en juin 2022.

Il s’ensuit que c’est par des motifs pertinents que le premier juge a

estimé que l’obligation de réparation du preneur n’était pas sérieusement contestable, dans la mesure où, à l’évidence, l’appartement n’avait pas été normalement entretenu et présentait des dégradations allant au delà de l’usure normale.

Le premier juge a exactement estimé qu’il convenait d’appliquer un coefficient de vétusté de 25 % sur le montant du devis établi par la société SMRR le 24 novembre 2022, versé aux débats par les époux [C], afin de déterminer le montant non sérieusement contestable de la provision sollicitée, précisément pour tenir compte de l’usure normale des peintures, carrelages et équipements du bien loué.

Contrairement à ce que soutient l’appelante, ce coefficient de vétusté ne peut être équivalent à 100 % comme elle le revendique, notamment pour les peintures, d’une part, parce les désordres affectant la peinture résultent pour partie de dégâts des eaux et de fissures manifestement non réparés en temps utile, et que d’autres affectent les carrelages, faiences et plans de travail dont la dégradation aussi rapide, sur une dizaine d’années, ne peut s’expliquer que par un manque de soin et d’entretien normal, s’agissant de matériaux de second oeuvre pouvant durer plusieurs décennies.

D’autre part, l’application d’un coefficient de vétusté de 100 % reviendrait à dispenser le preneur de son obligation d’entretenir les lieux et le mobilier loués en bon état, ce qui est manifestement contraire aux dispositions du bail liant les parties, qui sont parfaitement claires et ne souffrent aucune interprétation.

Au surplus, il convient de relever que le preneur ne justifie par aucune pièce (bon de commande, factures réglées….) avoir rempli ses obligations locatives :

— en faisant effectuer les réparations locatives au sens du décret du 26 août 1987 pendant la durée du bail,

— et chaque fois que cela était devenu nécessaire, en renouvelant ou en remplaçant les meubles, ustensiles et équipements garnissant les lieux loués, à ses frais,

par exemple en changeant les plans de travail de la cuisine et de la salle de bains, en entretenant les peintures et en réparant les désordres affectant les embellissements de l’appartement (carrelages, fissures, peinture ) pendant la durée du bail, comme cela lui incombait en vertu de l’article 4 précité.

En conséquence, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamné la SAS Odalys à payer, à titre provisionnel, aux époux [C] la somme de 6 033,22 euros, à valoir sur le montant des désordres locatifs constatés et contractuellement à sa charge au titre du bail commercial susvisé.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Dans le dispositif de ses conclusions transmises le 15 novembre 2023, l’appelante sollicite une somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, en visant les articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile.

Dans le corps de ses écritures, elle fait valoir, au soutien de cette demande, que les époux [C] ont fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté à son égard en produisant deux pièces numérotées 8 et 9 consistant respectivement en un mail du 23 mars 2023 adressé par le directeur d’exploitation de la société Odalys aux membres du conseil syndical dont fait partie M. [C] et qui devait rester confidentiel, et en des photographies d’un procès-verbal de constat relatifs aux parties communes qui ne présenterait aucun intérêt.

Contrairement à ce que soutient l’appelante dans sa note en délibéré, il n’est fait aucune référence dans ses conclusions à des dommages et intérêts pour procédure abusive, ni à l’article 32-1 du code de procédure civile, et la demande dont est saisie la cour, est celle visée dans le dispositif de ses écritures, ainsi formulée 'condamner solidairement les époux [C] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral'.

Cette demande en paiement de dommages et intérêts, présentée à titre définitif et non provisionnel, excède les pouvoirs du juge des référés tels que définis par l’article précité et sera en conséquence déclarée irrecevable.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné la SAS Odalys aux dépens, ainsi qu’à payer aux époux [C] une indemnité de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Succombant, la SAS Odalys sera également condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à régler aux époux [C] une indemnité de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure pour les frais qu’ils ont été contraints d’exposer pour assurer leur défense en appel, et elle sera déboutée de sa demande sur ce même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral formée par la SAS Odalys,

Condamne la SAS Odalys à payer à M. [K] [C] et à Mme [I] [U] épouse [C] une indemnité de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la SAS Odalys aux dépens d’appel et dit qu’ils pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

La greffière Le président