COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 05 DÉCEMBRE 2024

N° 2024/624

Rôle N° RG 24/01387 N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQTX

S.C.I. AKLMF

C/

[R] [C] épouse [P]

[E] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO

M^e Anne-Laure PITTALIS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de Marseille en date du 18 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/05247.

APPELANTE

S.C.I. AKLMF,

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 479 902 645

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 5]

représentée et assistée par M^e Virginia DUMONT-SCOGNAMIGLIO, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMES

Madame [R] [C] épouse [P]

née le [Date naissance 1] 1975 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [P]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 12]

demeurant [Adresse 3]

Tous deux représentés et plaidant par M^e Anne-Laure PITTALIS de la SELARL AVOCATS JURIS CONSEIL, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 30 Octobre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Pascale POCHIC, Conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

Madame Joëlle TORMOS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties

Par acte du 24 juillet 2019 Mme [R] [C] et son époux [E] [P] ont acquis de la SCI ASKLM, devenue AKLMF, pour le prix de 455 000 euros le lot n°5 situé au 2ème étage d’un immeuble en copropriété sis au n°[Adresse 4] à [Localité 10], transformé en 2009 par la venderesse en 6 studios destinés à la location.

Se plaignant de dégâts des eaux récurrents affectant ce bien, les époux [P] ont obtenu par ordonnance de référé du 5 février 2021 l’instauration d’une mesure d’expertise.

Sur la base d’une note de synthèse de l’expert et du chiffrage de leurs préjudices, ils ont présenté le 17 janvier 2022 une requête aux fins d’inscription provisoire d’hypothèque sur le bien appartenant à la SCI AKLMF situé à [Adresse 5] à [Localité 9], pour sûreté d’une créance indemnitaire de 133 223 euros. Il a été fait droit à leur demande à hauteur de 70 000 euros, par ordonnance du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille en date du 20 janvier 2022 et la publicité provisoire a été dénoncée à la SCI AKLMF le 9 mars 2022.

Un an plus tard, par assignation du 15 mai 2023, cette société a saisi le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille pour voir ordonner la mainlevée de cette sûreté judiciaire, sa substitution par le séquestre d’une somme de 100 000 euros auprès du notaire rédacteur de l’acte de vente de l’immeuble grevé et la condamnation des époux [P] au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ceux-ci se sont opposés à ces prétentions, et ont réclamé à titre reconventionnel la condamnation de la demanderesse à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice.

Par jugement du 18 janvier 2024 le juge de l’exécution a :

' débouté la SCI AKLMF de l’ensemble de ses demandes ;

' l’a condamnée à payer à M. et Mme [P] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

' rejeté les autres demandes.

La SCI AKLMF a interjeté appel de cette décision dans les quinze jours de sa notification, par déclaration du 6 février 2024.

Aux termes de ses écritures notifiées le 26 mars suivant, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, elle demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé,

— réformer le jugement attaqué en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

— ordonner la mainlevée de l’hypothèque conservatoire prise sur le bien immobilier lui appartenant,situé sur la commune de [Localité 8], cadastré 875 D [Cadastre 6], sis [Adresse 5],

A titre subsidiaire :

— ordonner le transfert de l’hypothèque conservatoire sur les lots 3 et 7 de la copropriété. En tout état de cause :

— condamner M. et Mme [P] au paiement d’une somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi par elle du fait de l’hypothèque conservatoire.

— les condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes l’appelante expose en substance que contrairement à ce qu’a considéré le premier juge, les conditions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution ne sont pas réunies.

Sur le principe de créance elle indique en effet qu’aux termes de leur assignation au fond, les époux [P] lui reprochent deux types de désordres sur deux fondements de responsabilité différents qui ne sont pas constitués à savoir en premier lieu un défaut d’étanchéité des receveurs de douches qui leur aurait été dissimulé intentionnellement par la venderesse et caractériserait une réticence dolosive, alors qu’aucune preuve de ce comportement n’est rapportée pas plus d’ailleurs que la réalité des désordres résultant de ce défaut d’étanchéité. Elle critique sur ce point le manque de précision et d’exhaustivité du rapport d’expertise judiciaire qui a néanmoins exclu tout vice caché sur ce point. Elle indique que le procès-verbal de constat d’huissier établi le 10 mai 2019 à sa requête démontre le bon état d’usage des studios vendus aux époux [P].

Elle rappelle que les parties adverses lui imputent en second lieu et sur le fondement du vice caché, des refoulements causés par la survenance de bouchons sur les réseaux d’évacuation d’eaux usées liée à des non-conformités réglementaires, or le rapport d’expertise judiciaire manque de précision et n’a pas suffisamment pris en compte l’accumulation de détritus dans les canalisations du fait de certains locataires. En outre aucun des dégâts des eaux antérieurs à l’acquisition des époux [P] n’est lié à des difficultés du réseau d’évacuation d’eaux usées qui a été posé par l’entreprise STB lors de la création des studios et elle ignorait tout de l’absence de conformité aux règles de l’art des travaux effectués par cette société.

Elle affirme qu’à tort M. et Mme [P] lui reprochent de ne pas avoir mentionné l’ensemble des dégâts des eaux survenus alors que ces désordres avaient pour origine des dysfonctionnements d’équipements ménagers (cumulus, chauffage) et non un défaut d’étanchéité des receveurs de douches ou de bouchage des réseaux d’évacuation d’eaux usées. Et si postérieurement à la vente deux autres dégâts des eaux sont intervenus, l’un fait suite au comportement d’un locataire qui a bouché les toilettes.

Elle produit des attestations de locataires et du concierge de l’immeuble, recueillies par un enquêteur privé, qui confirment le bon fonctionnement des sanitaires.

Par ailleurs l’appelante conteste les préjudices invoqués par M .et Mme [P]. Ceux-ci évaluent le coût des travaux de reprise à la somme de 72 722 euros suivant un devis peu détaillé et cherchent en réalité à mettre à sa charge la rénovation complète des sanitaires et non pas seulement aux travaux de reprise. Le préjudice de perte de revenus locatifs chiffré à 30 501 euros est insuffisamment démontré et purement hypothétique.

Elle soutient d’autre part l’absence de menace dans le recouvrement de la créance, puisque le bien objet de l’inscription provisoire contestée, a été évalué à 800 000 euros pour une vente lot par lot et que le capital restant dû à la banque, créancier privilégié, est de 236 246,97 euros.

A titre subsidiaire, elle demande que soit ordonné le transfert sur les lot 3 d’une valeur de 135 000 euros, et le lot n° 7 d’une valeur de 185 000 euros ou ordonner le séquestre de la somme de 70 000 euros.

Elle demande réparation de son préjudice résultant de l’hypothèque conservatoire qui l’empêche de vendre son bien.

Par dernières écritures notifiées le 16 juillet 2024, auxquelles la cour se réfère pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. et Mme [P] formant appel incident, lui demandent de :

— juger bien fondée l’hypothèque judiciaire provisoire prise sur le bien immobilier cadastré 857 D [Cadastre 6], sis [Adresse 5] appartenant à la société AKLMF ;

— juger que la demande visant à transférer l’hypothèque sur les lots 3 et 7 est une demande nouvelle, prohibée en appel ;

— juger que le comportement de la société AKLMF est constitutif d’une faute délictuelle à leur égard ;

En conséquence,

— accueillir la fin de non recevoir tirée de l’irrecevabilité de la demande de transfert d’hypothèque, cette demande étant nouvelle et donc prohibée en cause d’appel ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la totalité des demandes adverses et condamné la SCI AKLMFau paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance ;

— rejeter en tout état de cause sur le fond la demande de transfert de l’hypothèque sur les lots 3 et 7, ces lots n’existant pas en l’absence de règlement de copropriété régulièrement adopté et publié ;

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Statuant de nouveau,

— condamner la SCI AKLMF à leur payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour abus du droit d’agir en justice ;

— la condamner au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre liminaire et sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile les intimés soulèvent l’irrecevabilité de la demande nouvelle de transfert d’hypothèque, qui au surplus est infondée puisque la copropriété est seulement à l’état de projet en sorte que les lots 3 et 7 n’existent pas.

Au fond ils indiquent que très rapidement après l’acquisition du bien, des désordres sont apparus, qui selon M. [F], qui habite au premier étage de l’immeuble, préexistaient à leur acquisition des studios situés au 2ème étage. Ce voisin a en effet été victime entre les mois de février 2016 et septembre 2019 de six dégâts des eaux, dont ils n’avaient pas été informés dans le cadre de la vente.

Ils maintiennent disposer d’une créance paraissant fondée en son principe et relèvent la passivité de la SCI AKLMF qui n’a saisi le juge de l’exécution qu’un an et demi après la dénonce de la sûreté judiciaire qu’elle conteste et qui, au moyen de plusieurs demandes de renvois, retarde l’issue de la procédure au fond qu’ils ont engagée. Ils notent qu’à titre subsidiaire l’appelante conclut à une réduction du quantum des demandes qu’ils formulent, preuve que le principe d’indemnisation est admis.

Ils signalent que depuis le dépôt du rapport d’expertise judiciaire, ils ont fait réaliser des travaux pour un montant de 132 557,14 euros et d’autres préjudices devront être indemnisés dans le cadre de la procédure au fond en sorte qu’à ce jour leur préjudice total s’élève à 244 677,14 euros. Cette somme importante plaide à minima en faveur d’une apparence de créance au sens de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Ils estiment qu’au-delà de cette apparence, le rapport d’expertise judiciaire établit le caractère fondé de la créance. L’expert retient en effet que « les défauts d’étanchéité des receveurs de douche plus généralement des salles de bains sont antérieurs à la vente du bien aux époux [P]. La réalisation des ouvrages dans leur ensemble présente à l’évidence des malfaçons et des non-conformités aux dispositions réglementaires notamment au DTU 60.1 ' Plomberie sanitaire pour bâtiments ». Ils indiquent que les fondements juridiques sur lesquels ils recherchent la responsabilité de la SCI AKLMF relèvent de l’appréciation du seul juge du fond.

Ils affirment que leur créance est menacée dans son recouvrement, cette menace étant matérialisée par la non-publication des comptes sociaux de la SCI AKLMF, les résultats de la saisie-attribution très partiellement fructueuse qu’ils ont diligentée sur les comptes de cette dernière et qui présentaient un solde créditeur de seulement 2 295,80 euros, cette saisie ayant été mise en oeuvre pour le paiement des frais irrépétibles de première instance que la SCI n’a pas réglés et pour lesquels elle a mis en place un échéancier.

Ils signalent encore que les actes de signification délivrés à l’adresse de la SCI AKLMF ont conduit à un procès-verbal de vaines recherches établi en 2021 et à un dépôt de l’acte à l’étude en 2024. En outre cette société compte deux autres créanciers, la banque à laquelle était dû en janvier 2021 un capital de 343 000 euros et M. [F], voisin du premier étage qui est intervenu à l’instance au fond pour réclamer réparation de ses préjudices.

De plus la SCI AKLMF, société familiale et patrimoniale dont le capital social est de 78 euros, est propriétaire du seul bien sur lequel leur hypothèque provisoire a été prise. Il s’avère que cette société a fait l’objet de plusieurs modifications sociales difficiles à suivre pour les créanciers. Elle vend et rachète des biens et il peut être imaginé qu’après la vente de son immeuble il sera procéder à une liquidation amiable en fraude de leurs droits.

Ils précisent que seul un projet de règlement de copropriété de cet immeuble a été communiqué. Les lots 3 et 7 sur lequel le transfert de l’hypothèque est proposé, n’existent pas. En tout état de cause il n’y a pas lieu de minorer l’assiette de leur hypothèque alors au surplus que la banque serait prioritaire dans le règlement si l’immeuble était vendu.

A l’appui de leur appel incident ils invoquent le comportement fautif de la SCI AKLMF qui tente par tous moyens de retarder l’échéance d’une condamnation qu’elle sait inéluctable et qui dans le cadre de la présente instance, se présente comme un débiteur de bonne foi, proposant dans le cadre de sa demande de mainlevée, une substitution de garantie qui n’est toutefois pas équivalente à la sûreté judiciaire en cause, puis abandonnant cette demande, offre pour la première fois en cause d’appel, un transfert d’hypothèque sur certains lots alors que le bien, hypothéqué, n’est pas loti.

Ils indiquent que les contestations tardives et infondées formulées par la SCI AKLMF leur causent préjudice ne serait-ce que s’agissant des frais de justice.

L’instruction de l’affaire a été clôturée par ordonnance du 1er octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des dispositions de l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution toute personne justifiant d’une apparence de créance et de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur ;

Le créancier saisissant doit donc justifier de conditions cumulatives tenant à une créance paraissant fondée en son principe et une menace dans son recouvrement ;

Et il n’appartient pas à la cour, statuant avec les pouvoirs du juge de l’exécution, de se prononcer sur la réalité de la créance ou d’en fixer le montant, mais de statuer sur le caractère vraisemblable d’un principe de créance, sans qu’il soit exigé que la créance soit certaine, ni même non sérieusement contestable, ou exigible ;

En l’espèce l’apparence de la créance indemnitaire dont se prévalent les époux [P] ressort suffisamment des énonciations du rapport de l’expert judiciaire qui a constaté les traces d’infiltrations apparaissant dans le lot n° 5 vendu par la SCI AKLMF et dans l’appartement occupé par M.[F] , situé à l’étage inférieur, à l’aplomb de la circulation et des pièces d’eau de ce lot n°5 et qui a relevé les dommages esthétiques et une impropriété à destination ponctuelle résultant de ces désordres, susceptibles sur le long terme de compromettre la solidité de l’ouvrage ;

L’expertise démontre en outre que ces infiltrations d’eau en provenance du lot acquis au mois de juillet 2019 par M. et Mme [P], résultent d’une part d’un défaut d’étanchéité des cabines de douche notamment des receveurs sur lesquels une résine a été appliquée de « façon approximative » sans adhérence suffisante, et d’autre part des refoulements liés à la survenance de bouchons sur les réseaux d’évacuation d’eaux usées du lot n° 5 liés à des malfaçons et non-conformités réglementaires de ces réseaux réalisés en 2009 par une société STB pour le compte de la SCI AKLMF lors de la transformation en 2009 de l’appartement en six studios ;

Il est exact que les époux [P] pouvaient se convaincre à l’achat de l’état général des cabines de douche, de la médiocrité des travaux de reprise et de leur défaut d’étanchéité, il n’en est pas de même de la non conformité des réseaux d’évacuation d’eaux usées qui imposait, selon l’expert, des vérifications approfondies et sondages destructifs ;

En tout état de cause il résulte des termes du rapport d’expertise judiciaire et des constats amiables de dégâts des eaux la récurrence de ces sinistres déclarés entre les mois de février 2016 et juillet 2019 par M. [F], occupant depuis 2015 de l’appartement situé à l’étage inférieur, dont trois en lien avec l’appartement supérieur qui appartenait à la SCI AKLMF, et dont n’ont pas été informés M. et Mme [P] lors de l’acquisition du bien ;

Et postérieurement à cette vente deux autres dégâts des eaux sont survenus le 8 octobre 2019 et 25 mai 2020 ;

Le principe de créance dont seule l’apparence est requise n’est pas mis en échec par les affirmations de l’appelante faisant état d’un usage anormal des toilettes par des jets d’objets ou lingettes, l’expert dans une réponse à un dire du conseil de la SCI AKLMF ayant précisé que l’usage normal de ces sanitaires n’empêcherait pas la survenance de bouchons dès lors que l’obstruction du réseau est liée à sa configuration ;

Les travaux de réparation ont été évalués par l’expert à la somme de 50 800 euros HT et les époux [P] invoquent une perte locative de 30 501 euros au titre des années 2020 et 2021;

L’ensemble de ces éléments permet de retenir le principe de créance invoqué par les intimés.

S’agissant de la seconde condition tenant à l’existence de menaces pesant sur le recouvrement de la créance, celle-ci s’avère réalisée dans la mesure où il est constant que la SCI AKLMF société familiale au capital social de 78 euros est propriétaire du seul bien sur lequel l’inscription provisoire a été autorisée, acquisition financée à l’aide d’un prêt dont le capital restant dû au 10 janvier 2021 s’élevait à 343 000 euros ;

L’attestation de valeur qu’elle produit pour un montant de 800 000 euros pour une vente de l’immeuble par lot après mise en copropriété n’est pas d’actualité puisque seul un projet de règlement de copropriété est communiqué ;

Par ailleurs l’absence de trésorerie de la SCI AKLMF est avérée par le caractère quasi-infructueux de la saisie-attribution mise en oeuvre le 20 mars 2024 par les époux [P] pour le recouvrement des frais irrépétibles qui leur ont été alloués par le premier juge et n’ont pas été réglés, révélant un solde saisissable de seulement 759,79 euros ;

Les conditions énoncées par l’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution étant réunies, le rejet par le premier juge de la demande de mainlevée de la saisie conservatoire mérite approbation ;

La demande subsidiaire de l’appelante formée pour la première fois en cause d’appel tendant au transfert de l’hypothèque conservatoire sur les lots 3 et 7 de la copropriété de l’immeuble de [Adresse 11] à [Localité 8], qui tend aux mêmes fins que celle soumise au premier juge, est recevable en application de l’article 565 du code de procédure civile, elle sera toutefois rejetée la mise en copropriété de cet immeuble n’étant pas démontrée puisque seul un projet de règlement de copropriété est communiqué aux débats.

La demande tendant également à titre subsidiaire à ordonner le séquestre de la somme de 70 000 euros mentionnée en page 32 des conclusions de l’appelante n’est pas reprise dans le dispositif de ces écritures qui seul saisit la cour en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, en sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

La solution donnée au litige conduit à écarter la demande indemnitaire présentée par l’appelante.

Celle présenté par les intimée sera pareillement rejetée dès lors que l’exercice du droit d’ester en justice ou d’interjeter appel constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol ; Or les époux [P] ne caractérisent pas un tel comportement de l’appelante ni n’établissent l’existence d’un préjudice autre que celui subi du fait des frais de défense exposés.

Il s’ensuit la confirmation du jugement entrepris de ces chefs.

Le sort des dépens et de l’indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge.

A hauteur de cour il convient d’accorder aux intimés, contraints d’exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après. Partie perdante, l’appelante ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions et supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DECLARE recevable la demande subsidiaire présentée par la SCI AKLMF tendant au transfert de l’hypothèque provisoire sur les lots 3 et 7 de la copropriété de l’immeuble de [Adresse 11] à [Localité 8] ;

LA DIT mal fondée, en conséquence la REJETTE ;

CONDAMNE la SCI AKLMF à payer à Mme [R] [C] épouse [P] et à M. [E] [P], ensemble, la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI AKLMF de sa demande formée à ce titre ;

LA CONDAMNE aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE