Cour d'appel de Paris, Pôle 4 chambre 2, 18 juin 2025, n° 23/02598

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE PARIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- PRÉTENTIONS DES PARTIES
- Motifs de la décision
- Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété
- Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat
- Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
- Dispositif

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CA Paris
Infirmation partielle 18 juin 2025

Arguments

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Accepté
Justification des charges impayées
La cour a estimé que le syndicat avait correctement justifié sa créance pour la période concernée, en se basant sur les documents fournis.
Accepté
Mauvaise foi de Monsieur [Z]
La cour a reconnu que les manquements répétés de Monsieur [Z] constituaient une faute, entraînant un préjudice pour le syndicat.
Accepté
Dépens d'appel
La cour a jugé que Monsieur [Z], en tant que partie perdante, devait supporter les dépens d'appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 4 ch. 2, 18 juin 2025, n° 23/02598
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	23/02598
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	26 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Sébastien TESLER
Cabinet(s) :	AD LITEM JURIS
Parties :	son administrateur judiciaire, SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [ Adresse 13 ]

Texte intégral

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 18 JUIN 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/02598 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHCOM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Décembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9]-[Localité 8] – RG n° 22/04384

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 13] représenté par son administrateur judiciaire, Me [N] [J] de la SELARL [K] [S]-ALIREZAI, Société d’exercice libéral à responsabilité limitée

dont le siège social est : [Adresse 15]

[Localité 6]

Représenté par M^e Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIME

Monsieur [D] [Z]

né le 13 juillet 1966 à [Localité 14] (Comores)

[Adresse 5]

[Localité 7]

DEFAILLANT (acte remis à étude)

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 906 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [D] [Z] est propriétaire des lots n° 326 et 357 au sein de la copropriété résidence [12] 48 située [Adresse 3]) soumise au statut de la copropriété.

Par exploit d’huissier de justice du 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur judiciaire en exercice, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [J]-Alirezai, a fait assigner M. [Z] devant le tribunal judiciaire d’Evry, aux fins de le condamner au paiement de 23 050,96 euros au titre des charges impayées arrêtées au 5 février 2022, appel de fonds 4ème trimestre 2023 et fonds de travaux 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation des intérêts à compter du 3 janvier 2022 sur la somme de 18 220,82 euros et de l’assignation pour le surplus, et à diverses sommes, ainsi qu’au rejet de toutes demandes de délai de paiement.

M. [Z], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Par jugement réputé contradictoire du 15 décembre 2022, le tribunal judiciaire d’Evry a :

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 la somme de 10 550,72 euros au titre des charges impayées échues, selon arrêté de compte du 5 février 2022, sur la période 31 décembre 2017 au 1er avril 2022, appel 2ème trimestre 2022 inclus et ce jusqu’à parfait paiement,

— dit que cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 5 janvier 2022, date de distribution de la mise en demeure,

— ordonné la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière à compter de l’assignation introductive d’instance du 5 août 2022,

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 la somme de 3 774,20 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles sur la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023,

— débouté le syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 présentée au titre des dommages et intérêts,

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires Lavoisier 48 une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné M. [Z] aux entiers dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 27 janvier 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 20 août 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 2], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 1231-1 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a condamné M. [Z] à lui payer la somme de 10 550,72 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er avril 2022, selon arrêté de compte du 5 février 2022, sur la période 31 décembre 2017 au 1er avril 2022, appel 2ème trimestre inclus et ce jusqu’à parfait paiement,

l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts,

et statuant à nouveau

— condamner M. [Z] à payer les sommes de :

24 717,64 euros pour au titre des charges impayées selon arrêté de compte du 1er juillet 2024, appel de fonds 3ème trimestre 2024 et fonds travaux alur 3ème trimestre 2024, inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure,

3 000 euros à titre de dommages intérêts,

y ajoutant

— condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 1] [Localité 11] délivrées à M. [Z] respectivement les 7 avril 2023 et 26 août 2024 par dépôt des actes en l’étude de l’huissier instrumentaire.

SUR CE,

M. [Z] n’a pas constitué avocat ; il sera statué par défaut.

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement de première d’instance en ce qu’il a condamné M. [Z] au paiement de la somme de 3 774,20 euros au titre des charges et appels fonds travaux devenus exigibles sur la période du 4ème trimestre 2022 au 4ème trimestre 2023 et la capitalisation des intérêts à compter de l’assignation devant le tribunal judiciaire du 5 août 2022, pour la période du 31 décembre 2017 au 1er avril 2022, 2ème trimestre 2022 inclus. En revanche, il sollicite l’infirmation du jugement de première instance en ce qu’il a condamné M. [Z] au paiement de la somme de 10 550,72 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 31 décembre 2017 au 1er avril 2022, appel 2ème trimestre inclus, selon arrêté de compte au 5 février 2022.

Le syndicat des copropriétaires reproche au premier juge d’avoir déduit la somme de 8 708, 07 euros aux motifs qu’il n’a pas versé au débat les appels de fonds du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017 d’un montant de 6 825,96 euros ne permettant pas de vérifier sa créance, qu’il ne justifie pas de la somme de 1 145,27 euros en l’absence de communication de la répartition de charges de l’exercice 2017, ainsi que des appels de fonds du 3ème trimestre 2022 d’un montant de 702,94 euros et 33,90 euros en l’absence de toutes pièces justificatives versées au débat.

Le syndicat des copropriétaires soutient avoir communiqué au premier juge la répartition de charges de l’exercice 2017 et indique avoir produit dans la présente procédure le détail de cette répartition.

En outre, le syndicat des copropriétaires indique que le premier juge a méconnu la jurisprudence constante selon laquelle la production des appels de fonds n’est pas requise, dès lors que sont communiqués les procès-verbaux des assemblées générales approuvant les comptes et les décomptes individuels. Il précise, à ce titre, avoir communiqué les répartitions de charges et les procès-verbaux pour la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017, ainsi qu’un extrait des grands livres.

Enfin, le syndicat des copropriétaires indique qu’il justifie des sommes de 702,94 euros et 33,90 euros devant la cour d’appel par la production des appels de fonds du 3ème trimestre 2022.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires, actualisant sa créance, requiert la condamnation de M. [Z] au paiement de la somme de 24 717,64 euros au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel de fonds et fonds travaux alur du 3ème trimestre 2024 inclus, en application des dispositions des articles 10, 19 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ; l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi prévoit encore que les dépenses pour les travaux listés à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel et que les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En vertu des alinéas 1 et 2 de l’article 1231-6 du code civil les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Il résulte de l’article 1343-2 du code civil que 'les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise'. La capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil est de droit lorsqu’elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en est faite.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [Z],

— les ordonnances de prolongation de Maître [K] [S] en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété rendu par le Président du tribunal judiciaire d’Evry les 8 juillet 2022 et 3 juillet 2024,

— le décompte des sommes dues arrêté au 1er juillet 2024, expurgé des frais de recouvrement,

— les 3ème, 6ème, 8ème, 16ème, 29ème, 43ème et 53ème procès-verbaux des décisions prises par l’administrateur provisoire en application des dispositions particulières aux copropriétés en difficulté respectivement des 14 décembre 2018, 17 juin 2013, 2 août 2019, 16 octobre 2020, 4 juin 2021, 21 décembre 2022 et 19 février 2024 approuvant les dépenses des exercices 2012 à 2022 et approuvant le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024,

— les appels de fonds de la période considérée et les régularisations des charges,

— le [Localité 10] Livre de l’exercice 2012,

— la mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception du 3 janvier 2022, (accusé de réception du 5 janvier 2022 produit).

Il ressort de l’appel 'compte de copropriété 2012-2017' produit par le syndicat des copropriétaires que le total des charges s’élevait à la somme de 7 971,20 euros de laquelle il a été déduit la somme de 6 825,96 euros correspondant aux provisions sur charges sur la période du 1er janvier 2012 au 31 décembre 2017, donnant un débit de 1 145,27 euros, somme reportée au débit du décompte expurgé de tous frais de recouvrement dans lequel le syndicat des copropriétaires a détaillé tous les appels de charges pour la période du 1er octobre 2012 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus.

En outre, le syndicat des copropriétaires a produit les procès-verbaux validant les comptes des exercices 2012 à 2022 et validant le budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires a donc parfaitement justifié de sa créance pour la période du 1er octobre 2012 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, étant rappelé que les appels de fonds ne sont pas obligatoires pour justifier une créance de charges de copropriété.

Il convient donc d’infirmer le jugement de première instance pour la période du 31 décembre 2017 au 30 septembre 2022, appel du 3ème trimestre 2022 inclus, de le confirmer pour la période du 1er octobre 2022 (4ème trimestre 2022) au 31 décembre 2023, 4ème trimestre 2023 inclus, et de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2024, appels de fonds et fonds de travaux Alur du 3ème trimestre 2024 inclus.

En conséquence M. [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 24 717, 64 euros pour la période du 1er octobre 2012 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 janvier 2022 qui seront capitalisés à compter de l’assignation devant le tribunal judiciaire d’Evry du 5 août 2022.

Sur la demande en dommages et intérêts du syndicat

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Depuis plusieurs années, M. [Z] s’abstient de payer les charges de copropriété, laissant sa dette perdurer et s’aggraver, ce qui caractérise sa mauvaise foi, d’autant que le syndicat, sous administration judiciaire depuis plusieurs années, fait face à d’importantes difficultés financières.

Les manquements systématiques et répétés de M. [Z] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de motifs valables pouvant expliquer sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts.

M. [Z] doit être condamné à payer au syndicat la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. [Z], partie perdante, doit être condamné aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 2] la somme de 10 550,72 euros au titre des charges de copropriété impayées échues, selon arrêté de compte du 5 février 2022, sur la période 31 décembre 2017 au 1er avril 2022, appel 2ème trimestre 2022 inclus et ce jusqu’à parfait paiement,

— débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,

Condamne M. [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 4] la somme de 24 717, 64 euros au titre de l’arriéré des charges pour la période du 1er octobre 2012 au 1er juillet 2024, 3ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2022 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil à compter du 5 août 2022 ;

Condamne M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 3]) la somme de 3 000 euros de dommages-intérêts ;

Condamne M. [D] [Z] aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [12] 48 situé [Adresse 3]) la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE