République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

TROISIEME CHAMBRE

ARRÊT DU 20/03/2025

****

N° de MINUTE :25/112

N° RG 24/00826 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VL3B

Jugement (N° 22/00576)rendu le 23 Janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

S.A. French Real Estate JB

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Thierry Lorthiois, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

INTIMÉE

S.A. Axa

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre Vandenbussche, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Guillaume Salomon, président de chambre

Yasmina Belkaid, conseiller

Stéfanie Joubert, conseiller

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GREFFIER LORS DES DÉBATS : Harmony Poyteau

DÉBATS à l’audience publique du 09 janvier 2025 après rapport oral de l’affaire par Stéfanie Joubert

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 20 mars 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Yasmina Belkaid, conseiller pour le président empêché (article 452 du code de procédure civile), et Harmony Poyteau, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 6 janvier 2025

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EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure antérieure :

La SA French Real Estate JB a souscrit auprès de la SA Axa France Iard,(ci-après Axa) par l’intermédiaire de la SAS 1001 assureurs et de la SAS groupe européen d’assurances , un contrat d’assurance multirisque non occupant tendant à garantir à compter du 8 août 2015 un parc immobilier à usage commercial, dont un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 6], divisé en six cellules commerciales.

Le 3 septembre 2015 la société French Real Estate JB a déclaré à Axa, par l’intermédiaire de son courtier, un sinistre vol/vandalisme. Axa a opposé à son assurée un refus de garantie.

Par acte des 3 et 4 novembre 2016, la société French Real Estate JB a fait assigner la SA Axa France Iard, la SAS 1001 assureurs et de la SAS groupe européen d’assurances devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Lille.

Par ordonnance en date du 31 janvier 2017, une expertise a été ordonnée, confiée à M. [Z].

Le rapport été déposé le 31 mai 2021.

Par acte d’huissier du 25 janvier 2022, la société French Real Estate JB a fait assigner la société Axa devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir l’indemnisation de ce sinistre.

Par ordonnance du 22 novembre 2022, le juge de la mise en état a condamné Axa à payer à la société French Real Estate JB la somme provisionnelle de 132 379 euros à valoir sur l’indemnisation du sinistre.

2. Le jugement dont appel :

Par jugement du 23 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lille a :

1 – condamné la société Axa France Iard à payer à la société French Real Estate JB les sommes de :

* 147 096,51 euros HT au titre de la garantie vol/vandalisme pour le sinistre déclaré le 3 septembre 2015 avec indexation sur l’indice BT 01 entre mai 2021 et le jugement, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022 ;

* 140 000 euros au titre de la perte d’une chance de conclure un bail commercial et de percevoir des loyers commerciaux augmentés des charges, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

2 – rejeté la demande indemnitaire au titre du manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat d’assurance ;

3 – dit que la provision d’un montant de 132 379 euros payée en exécution de l’ordonnance d’incident du 22 novembre 2022 devra être déduite des sommes

dues ;

4 – dit que les intérêts échus de ces sommes, lorsqu’ils seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

5 – condamné la société Axa France Iard à supporter les dépens de l’instance de l’instance au fond et ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par M. [Z], et autorisé Maître Thierry Lorthiois, membre de l’association Montesquieu avocats à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l’avance sans en avoir reçu provision ;

6 – condamné la société Axa France Iard à payer à la société French Real Estate JB, la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

3. La déclaration d’appel :

Par déclaration du 23 février 2024, la société French Real Estate JB a formé appel de ce jugement, dans des conditions de forme et de délai non contestées, en limitant la contestation du jugement critiqué aux seuls chefs du dispositif numérotés 1 et 2 ci-dessus.

4. Les prétentions et moyens des parties :

4.1. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 25 novembre 2024 la société French Real Estate JB, appelante, demande à la cour, au visa de l’article L.113-5 du code des assurances, et des articles 1134 et 1147 du code civil, dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 23 janvier 2023 en ce qu’il a condamné la SA Axa France Iard :

* à garantir le sinistre « vandalisme » subi par cinq des six cellules constituant l’ensemble immobilier sis [Adresse 5] à [Localité 6] ;

* à lui payer une somme de 7 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux dépens de l’instance en référé, en ce compris les frais d’expertise, et à ceux de l’instance au fond.

— débouter la SA Axa France Iard de son appel incident partiel ;

— réformer le jugement en ce qu’il :

* a limité la condamnation de la société Axa France Iard en réparation du préjudice matériel de la société French Real Estate JB à une somme de 147 096,51 euros HT, rejetant pour le surplus;

* n’a pas accordé la majoration de l’indemnité allouée à la société French Real Estate JB de 25% ;

* a limité la condamnation de la SA Axa France Iard en réparation du préjudice relatif aux pertes de loyers de la société French Real Estate JB à 140 000 euros, rejetant ses demandes pour le surplus ;

* a rejeté la demande de condamnation de la société Axa France Iard à payer 145 309 euros à la société French Real Estate JB au titre de la taxe foncière et des primes d’assurance réglées, avec intérêt légal ;

* a rejeté la demande indemnitaire contre la société Axa France Iard au titre du manquement à l’obligation de l’exécution de bonne foi du contrat ;

Et statuant à nouveau de ces chefs,

— condamner la SA Axa France Iard à lui payer la somme de 376 674,16 euros HT en réparation de son préjudice matériel, avec revalorisation suivant l’évolution du coût de la construction BT01 entre le dépôt du rapport d’expertise (mai 2021) et le jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du sinistre ou à tout le moins de l’assignation, valant sommation d’avoir à payer, au besoin à titre de complément de dommages et intérêts, et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la SA Axa France Iard à lui payer la somme de 147096,51 euros HT en réparation de son préjudice matériel, avec revalorisation suivant l’évolution du coût de la construction BT01 entre le dépôt du rapport d’expertise (mai 2021) et le jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du sinistre ou à tout le moins de l’assignation, valant sommation d’avoir à payer, au besoin à titre de complément de dommages et intérêts, et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

En tout état de cause,

— majorer de 25 % l’indemnité qui lui sera allouée au titre de son préjudice matériel, à l’effet de compenser l’augmentation considérable du coût des matériaux ;

— évaluer les pertes de loyers subies :

* jusqu’au 30 septembre 2024 à la somme de 3 119 368 euros HT ;

* à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à l’expiration d’un délai de trois ans à compter du paiement de l’indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état, à la somme mensuelle de 29 428 euros HT ;

— condamner la SA Axa France Iard au paiement de l’indemnité correspondant à ces pertes de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière pour les sommes échues à cette date ;

— condamner la SA Axa France Iard à lui payer somme de 158 952,40 euros au titre de la taxe foncière et des primes d’assurance réglées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

— condamner la SA Axa France Iard à lui payer une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi ;

— condamner la SA Axa France Iard à lui payer une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

— condamner la SA Axa France Iard aux entiers dépens de l’appel et autoriser Maître Thierry Lorthiois, membre de l’association Montesquieu Avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions des articles 696 et 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— l’évaluation par l’expert des frais de clôture et de gardiennage du site et du coût des réparations, retenu par le premier juge, ne correspond pas à la réalité du préjudice subi ;

— en raison du retard pris dans le traitement du litige, elle va subir les conséquences de la crise liée à l’augmentation considérable du coût des matériaux, qui ne sera pas compensée par la revalorisation du coût des travaux tel qu’évalué par l’expert judiciaire, l’augmentation des coûts variant en l’état entre 10,80 % et 34,32 %, selon les corps d’état considérés. En conséquence, le montant de l’indemnité doit être majoré de 25 % que ce soit en exécution du contrat d’assurance ou au titre de la responsabilité personnelle d’Axa, qui a manifestement manqué à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi ;

— en l’absence de règlement par Axa de l’indemnité contractuellement due, elle n’a pu faire procéder à l’exécution des travaux de remise en état qui s’imposaient et par suite, à nouveau proposer les cellules sinistrées à la location. Les pertes de loyers perdurent depuis maintenant plus de neuf ans. Pensant légitimement être indemnisée dans un délai raisonnable, elle a, le 10 mars 2016, signé avec la SAS Interlots 60 un contrat de bail commercial sous condition suspensive d’exécution par le bailleur des travaux de remise en état du site et de remise des clés au plus tard le 16 janvier 2017. Compte tenu du refus de garantie opposé par Axa, l’opération n’a pu être menée à son terme. Elle a donc subi un préjudice réel et certain correspondant aux mois de loyers non perçus et non pas une simple perte de chance. Par ailleurs, compte tenu de temps écoulé depuis la déclaration de sinistre, régularisée le 3 septembre 2015, l’ensemble immobilier a perdu sa commercialité, de sorte que cette nouvelle commercialisation nécessitera un passage devant la commission départementale d’aménagement commercial pour l’obtention des autorisations d’exploitation commerciale s’agissant d’un bâtiment commercial de plus de 1000 m² non exploité depuis plus de trois ans. Elle a également subi un préjudice correspondant aux charges (taxes foncières et primes d’assurance) qu’elle a dû supporter sans pouvoir les répercuter sur les locataires au titre des années 2015 à 2024 ;

— Axa ne peut prétendre avoir été de bonne foi alors qu’elle n’a pas fait preuve de loyauté dans l’instruction du sinistre et n’a réglé une provision à son assuré qu’après y avoir été condamnée judiciairement.

4.2. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 juillet 2024, la SA Axa France Iard intimée et appelante incidente, demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a limité à 147 096,51 euros les sommes susceptibles d’être mises à sa charge au titre de la mobilisation de la garantie « vol-vandalisme » ;

— le réformer en en déduisant la franchise contractuelle de 15 000 euros ;

— fixer en conséquence l’obligation indemnitaire de la SA Axa France Iard à la somme de 132096,51 euros ;

— constater que cette somme a d’ores et déjà été versée ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande indemnitaire au titre du manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat d’assurance ;

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la compagnie Axa au titre d’une perte de chance de conclure un bail commercial ;

— débouter en conséquence la société French Real Estate JB de cette demande, de même que du surplus de ses demandes, fins et conclusions ;

— dépens comme de droit.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que :

— sur la demande au titre de la remise en état des locaux : l’expert a chiffré à juste titre la reprise des dégradations liées au sinistre à 147 379 euros HT. Il convient d’appliquer la franchise de 15 000 euros et dès lors de limiter à 132 379 euros les sommes mises à sa charge. Cette somme a été versée le 14 janvier 2023. Les travaux de remise en état n’ont jamais été entamé, ce qui ne fait que confirmer que l’appelante n’a jamais eu la volonté de rénover le site. Il n’y a pas lieu à majoration artificielle de 25% du chiffrage de l’expert, étant rappelé que l’indemnité due par l’assureur ne peut dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre ;

— sur la demande au titre de la perte de loyers : la police souscrite ne stipule pas de couverture des pertes locatives consécutives à un dommage « vol-vandalisme » et la garantie « pertes d’exploitation » n’a pas été souscrite. La société French Real Estate JB avait parfaitement les moyens d’engager les travaux de reprise sans attendre le versement de l’indemnité par Axa. Ce retard ne peut être considéré comme ayant causé à la société French Real Estate JB une perte de chance de relouer plus vite un site qu’elle a abandonné depuis plus de dix années. En effet, il est établi que le centre commercial litigieux était à l’abandon complet depuis plusieurs années lorsqu’Axa en est devenu l’assureur, et qu’il était vide lorsque le sinistre est survenu. La société French Real Estate JB e n’a jamais eu l’intention d’effectuer quelques travaux que ce soit après ceux d’août 2015 en vue d’une relocation du site. En outre, la société French Real Estate JB verse aux débats en appel un arrêt de la cour d’appel de Douai en date du 19 novembre 2020 duquel il ressort qu’elle a déjà été indemnisée de 90% de sa perte locative de juin 2015 à juin 2020, pour le local [T] incendié constituant l’une des six cellules commerciales en cause.

Il sera renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les travaux de remise en état

Les conditions particulières du contrat d’assurance souscrit auprès d’Axa prévoient, au titre de la garantie « vandalisme », l’indemnisation en valeur à neuf des dommages affectant les « bâtiments, matériel et mobilier professionnels», sous réserve d’une franchise de 15 000 euros.

Axa ne conteste pas devoir indemniser les dégradations subies par l’immeuble sinistré en exécution du contrat d’assurance, les parties s’opposant uniquement sur le montant dû à ce titre.

La société French Real Estate JB conteste le montant des travaux de réparation retenu par l’expert à hauteur de 147 379,00 euros, et les évalue à 391 674,16 euros.

Elle expose que dans le cadre d’un précédent sinistre incendie survenu le 1er juin 2015 dans l’une des cellules commerciales, elle a désigné le cabinet Roux pour évaluer les dommages, et lui a communiqué un état détaillé des travaux de réfection réalisés après les sinistres subis au premier semestre 2013 (actes de vandalisme et vol).

Elle soutient que c’est la comparaison entre cet état détaillé et les constats effectués sur site à l’occasion des différents accedits de l’expert, qui permet d’établir une aggravation des dégâts subis au niveau des faux-plafonds, doublages, peintures, revêtements de sol, blocs-porte et électricité, et qui doit servir de base à l’évaluation des dommages.

L’état détaillé dont fait état la société French Real Estate JB a été communiqué à l’expert dans le cadre d’un dire.

L’expert l’a écarté aux motifs que des gens du voyage avaient séjourné à plusieurs reprises sur la parcelle en 2014 et 2015, soit postérieurement à l’évaluation proposée par le cabinet Roux, occupation illicite au demeurant établie par divers courriers sollicitant l’expulsion adressés par le maire au Préfet les 15 septembre 2014, 20 novembre 2014, 9 janvier 2015 et 2 février 2015, et qui n’est pas contestée par la société French Real Estate JB.

L’expert en a déduit qu’il convenait d’évaluer les dommages sur la base des pièces les plus proches du sinistre (rapports d’expertise, constat d’huissier) et de ses constats.

Si, ainsi que le relève la société French Real Estate JB, l’occupation illicite d’un immeuble n’entraîne pas nécessairement des dégradations, il y a lieu de relever qu’il s’agit néanmoins d’un constat fréquent ' la présente procédure en est l’exemple, le sinistre déclaré résultant de l’occupation illicite des lieux ' et en tout état de cause, il est logique de se placer à la date la plus proche possible de celle du sinistre pour pouvoir comparer les états des lieux et déterminer les dégradations.

Il convient donc de se référer à l’état des lieux ressortant du rapport Vering daté du 12 juin 2015 établi suite à la réunion sur site du 9 juin 2015 dans le cadre du sinistre incendie de l’une des cellules, et accompagné de nombreuses photographies, faisant état de ce que les cinq autres lots libres étaient vandalisés et souillés, notamment vitres brisées, faux plafonds éventrés et cloisons endommagées.

L’expert retient qu’il n’y a pas d’ambiguïté sur le fait que les cellules commerciales avaient déjà subi des dommages avant la souscription de la police Axa, mais que l’analyse des éléments du dossier permet de conclure à l’aggravation des dégradations suite à l’occupation des lieux en août 2015 par les gens du voyage.

Il indique : « Les menuiseries extérieures étaient restées relativement intègres, elles ont toutes été saccagées. Les sols et peintures étaient déjà endommagées en juin 2015. Il y a eu des dégradations supplémentaires au niveau des cloisons, notamment au niveau de leur ossature en partie basse. Il n’y a pas eu de dégradations apparentes de la structure du bâtiment et du bac acier support de couverture. Les faux plafonds étaient déjà dégradés en juin 2015. Il reste le sujet de l’installation électrique et celui de la sécurité incendie, qui paraissaient déjà endommagées en juin 2015.

En toiture terrasse il manque deux lanterneaux, deux dômes de lanterneaux ont été endommagés, il manque 6 ml de couvertine, une pompe à chaleur de puissance 47,5 kW a été désossée (PAC non réversible, chauffage seul). Pour mémoire en 2013 deux cellules sur les six concernées ont été identifiées comme vandalisées. Mais les photographies du rapport Vering de juin 2015 montrent que toutes les cellules sont impactées. Le constat d’huissier du 20 août 2015 montre une aggravation des dégradations depuis juin 2015 qui est synthétisée ci-dessous:

— dommages aux menuiseries extérieures des cinq cellules

— dommages à l’ossature des cloisons en pied sur une cellule

— surcroît de frais de nettoyage par accroissement du nombre de détritus

— deux lanterneaux absents en toiture terrasse deux dômes de lanterneaux endommagés (par arme à feu visiblement)

— une pompe à chaleur de 47,5kW désossée

— absence d’un linéaire de couvertine en toiture terrasse."

Au vu des pièces produites, l’expert a fait une juste évaluation du coût des travaux de remise en état en lien avec le sinistre « vol/vandalisme » d’août 2015 à la somme de 147 379 euros hors taxes se décomposant comme suit :

— menuiseries extérieures : 92 779 euros

— surcoût ossature des cloisons : 1 500 euros

— surcroît frais de nettoyage : 5 000 euros

— deux lanterneaux de désenfumage en toiture terrasse : 10 800 euros

— deux dômes de lanterneaux en toiture terrasse : 1 500 euros

— une pompe à chaleur de 47,5kW : 35 000 euros

— linéaire de couvertine en toiture terrasse : 800 euros.

Les conditions particulières du contrat d’assurance prévoient également que sont indemnisés au « montant réel » au titre de la garantie « vandalisme» les frais de clôture et de gardiennage.

L’expert a évalué les frais de clôture et de gardiennage du site à la somme de

14 717,51 euros hors taxes, correspondant à l’évaluation retenue par la société French Real Estate JB, et au vu des pièces fournies par cette dernière.

Axa est donc tenue au paiement de la somme totale de 147 096,51 euros hors taxes après déduction de la franchise de 15 000 euros.

Le jugement critiqué est donc confirmé en ce qu’il a condamné Axa à payer à la société French Real Estate JB la somme de 147 096,51 euros HT au titre de la garantie vol/vandalisme pour le sinistre déclaré le 3 septembre 2015, déduction faite du montant de la franchise de 15 000 euros, et dit que la provision payée en exécution de l’ordonnance du 22 novembre 2022 devrait être déduite de cette somme.

Si l’article L. 121-1 du code des assurances, d’ordre public, dispose qu’en matière d’assurance de choses, l’indemnité due par l’assureur à l’assuré ne peut pas dépasser le montant de la valeur de la chose assurée au moment du sinistre, en l’espèce, les parties ne contestent pas l’indexation de cette somme sur l’indice BT 01 entre mai 2021, date du rapport de l’expert et le jugement, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022.

L’actualisation par l’effet de l’indexation, qui compense la dépréciation monétaire entre le jour où la créance est évaluée et le jour du paiement, et les intérêts moratoires, qui indemnisent seulement le retard dans le paiement de la somme due, peuvent être cumulativement accordés sans qu’il soit procédé à une double indemnisation du préjudice.

La société French Real Estate JB sollicite la majoration de 25 % du montant de l’indemnité allouée, pour compenser l’augmentation considérable du coût des

matériaux, joignant un article publié sur le site de la Fédération française du Bâtiment le 28 avril 2023 faisant état d’une envolée des prix des matériaux et notamment du cuivre, de l’aluminium, du béton, du verre et des matériaux en PVC.

Elle produit un tableau récapitulant l’augmentation du coût des travaux, avec en annexe le détail cellule par cellule, et des devis établis au troisième trimestre 2022.

Elle soutient que les travaux de doublage et de faux-plafonds, évalués à 175 015,66 euros en 2018 par les sociétés Spacing et Techni peinture, ont été actualisés par ces mêmes sociétés en 2022 à la somme de 213 400,94 euros HT, soit une augmentation de 21,93 % ; que de même, les travaux d’électricité, évalués à 43 464,35 euros HT en 2018 par la société Ateg, ont été actualisés par cette même société en 2022 à la somme de 54 549,82 euros HT, soit une augmentation de 25,50 % ; qu’enfin, les travaux de revêtement de sol évalués à 6 989,00 euros HT en 2018 par la société Techni peinture, ont été actualisés par cette même société en 2022 à la somme 7 744,00 euros HT, soit une augmentation de 10,80%.

Toutefois, ces postes n’ont pas été retenus par l’expert comme étant des désordres en lien avec le sinistre d’août 2015. N’ayant pas été pris en compte dans l’évaluation du préjudice, la demande de majoration du coût des dépenses liées à ces travaux est sans objet.

S’agissant de la réfection des menuiseries extérieures, la société French Real Estate JB indique que l’expert a retenu sa réclamation pour la somme de 92 779,00 euros HT suivant devis Restore alu établi en 2013, tandis que le devis réactualisé établi par la société Bowindo le 23 septembre 2022 s’élève à 124 780,00 euros HT, soit une augmentation de 35 %.

Pour autant, l’expert avait estimé en 2021 que le montant et le contenu du devis Restor Alu étaient appropriés à la réparation des désordres. Par ailleurs, ce devis de 2013 n’est pas produit et il n’est pas possible de le comparer avec celui émanant de la société Bowindo daté du 23 septembre 2022, notamment quant au descriptif des travaux, au nombre de châssis et à la nature des matériaux choisis.

Par ailleurs, l’indexation sur l’indice BT 01 entre mai 2021 et janvier 2024 tient déjà compte de l’évolution du coût des facteurs de production dans le bâtiment, l’article publié sur le site de la Fédération française du Bâtiment soulignant d’ailleurs la progression importante de l’indice BT01 de l’INSEE (17,3% entre fin 2020 et début 2023).

La société French Real Estate JB ne démontre pas plus que le coût des autres postes de travaux, exactement été évalué par l’expert en 2021, a fait l’objet d’une augmentation au-delà de celle déjà prise en considération au titre de l’indexation sur l’indice BT 01.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de majoration de 25%.

Sur les pertes locatives et les pertes liées (taxes foncières et primes d’assurance)

La société French Real Estate JB réclame au titre des pertes de loyers jusqu’au 30 septembre 2024 la somme de 3 119 368 euros HT, puis à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à l’expiration d’un délai de trois ans à compter du paiement de l’indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état, à la somme mensuelle de 29 428 euros HT.

Elle sollicite également l’octroi de la somme de 135 264 euros au titre des impôts fonciers et de la somme de 23 688,40 euros au titre de l’assurance des locaux depuis la date du sinistre, qu’elle aurait pu réclamer au preneur si les locaux avaient été loués.

Elle produit des contrats de baux commerciaux signés en 2000, 2009 et 2010.

Axa prétend que la société French Real Estate JB avait parfaitement les moyens d’engager les travaux de reprise sans attendre le versement de l’indemnité, et que le retard de versement de 132 379 euros ne peut être jugé comme lui ayant causé une perte de chance de relouer plus vite un site abandonné depuis plus de dix années.

Sur ce point, la société French Real Estate JB indique avoir assuré cet immeuble pour le compte de sa filiale la SARL Mart La Madeleine, propriétaire des locaux, qui, à l’époque du sinistre, n’avait pas les ressources financières nécessaires pour faire exécuter les travaux de remise en état. Pour autant, il n’est fourni aucun élément concernant la surface financière de la société French Real Estate JB autre qu’un extrait de son site internet mentionnant qu’elle est propriétaire de plus de 120 000 mètres carrés de locaux commerciaux situés dans toute la France qu’elle gère directement.

En tout état de cause, la possibilité pour l’assuré de procéder à la remise en état des locaux par ses propres moyens n’exclut la responsabilité contractuelle de l’assureur que dans l’hypothèse où il est certain que la tardiveté de ce dernier à verser une indemnité permettant la reconstruction des locaux n’a rempli aucun rôle causal dans la privation des loyers qu’invoque l’assuré.

Lorsqu’à l’inverse, le dommage survient à la suite d’un fait générateur sans qu’existe une certitude que ce fait a causé le dommage, la perte de chance est réparable chaque fois qu’est constatée la disparition d’une éventualité favorable.

La garantie souscrite ne couvre pas la perte de loyers, ni les pertes d’exploitation. La société French Real Estate JB agit sur le fondement des articles 1134 et 1147 du code civil dans leur rédaction applicable lors de la conclusion du contrat.

Elle soutient que le refus de garantie opposé par Axa l’a empêchée de faire procéder à l’exécution des travaux de remise en état et de proposer les cellules sinistrées à la location.

Pour autant, il est acquis que les six cellules n’étaient pas louées lors de la survenue du sinistre, et ce depuis plusieurs années. Ainsi, les derniers locataires ont quitté les lieux entre le 31 mai 2012 et le 3 avril 2013, il ne restait plus que le locataire [T] dont la cellule a été ravagée par un incendie le 1er juin 2015 et qui a demandé la résiliation du bail le 11 juin 2015.

Différents actes de vandalisme ont été déclarés au précédent assureur entre le 4 janvier 2013 et le 5 mai 2013, qui ont donné lieu à des indemnisations à hauteur de 44 902,61 euros pour le sinistre vandalisme du 4 janvier 2013, de 97 321,89 euros pour le sinistre vandalisme du 11 janvier 2013, de 936,08 euros pour le sinistre vol du 26 mars 2013, et de 25 151,79 euros pour le sinistre vandalisme du 5 mai 2013.

Il n’est pas contesté que la société French Real Estate JB n’a pas fait réparer ces désordres en dépit des indemnités qu’elle a reçues, de sorte que la réelle volonté de procéder à la reconstruction des locaux est discutable et en tout état de cause, celle-ci ne peut valablement affirmer que seul le refus de garantie opposé par Axa est à l’origine de l’absence de remise en état du site.

Il est en outre établi que le 9 juin 2015, dans le cadre de l’étude du sinistre incendie de la cellule louée par la société CTPLV, les cinq autres lots libres apparaissaient vandalisés et souillés, notamment vitres brisées, faux plafonds éventrés, cloisons endommagées, moquettes souillées avec sacs poubelles entassés, graffitis multiples, ce que l’assuré ne pouvait ignorer.

Dès lors, la société French Real Estate JB ne peut prétendre avoir subi un préjudice certain constitué par la perte des loyers attendus en exécution du bail commercial signé le 10 mars 2016 avec la SAS Interlots 60 sous condition suspensive d’exécution par le bailleur des travaux de remise en état du site et de remise des clés au plus tard le 16 janvier 2017, portant sur une superficie de 1 860 m2, pour un loyer annuel de 353 400 euros HT.

D’une part, elle avait nécessairement connaissance de ce qu’une partie des travaux n’entrait pas dans le cadre de la prise en charge du sinistre d’août 2015, et elle ne prouve avoir entrepris aucune démarche pour les entamer, et d’autre part, elle a pris le risque de signer un contrat de bail en s’engageant sur une date de fin de réalisation des travaux au 16 janvier 2017, alors même qu’elle indiquait expressément dans le préambule de ce contrat de bail que les travaux de remise en état ne pourraient démarrer qu’une fois les opérations d’expertise finalisées et après que le bailleur ait été indemnisé de ce sinistre par la compagnie d’assurance, bien qu’elle avait connaissance du refus de l’assureur de prendre en charge le sinistre et de la nécessité d’introduire une action judiciaire pour réclamer une indemnisation. Si la relocation d’une partie des locaux avant le versement de l’indemnité permettant sa reconstruction n’est pas en elle-même fautive, dès lors que l’accord entre le preneur et le bailleur est intervenu en mars 2016 pour fixer le début du bail au 16 janvier 2017, elle était en l’espèce particulièrement risquée puisque l’indemnisation attendue ne couvrait qu’une partie des travaux de remise en état, compte tenu de l’état antérieur de l’immeuble.

Il sera rappelé à ce titre que la société French Real Estate JB évalue les travaux nécessaires à la remise en état des locaux à la somme de 376 674,16 euros hors taxes, tandis que l’indemnité due par Axa s’élève à 147 379 euros.

En réalité, le préjudice ne pourrait être constitué que d’une perte de chance de relouer les locaux sinistrés, et ainsi de percevoir un loyer et le remboursement par le preneur des primes d’assurance et des impôts fonciers.

Cependant, compte tenu de l’état de ces locaux à la date du sinistre, de la vacance locative depuis plusieurs années, de l’indemnisation déjà obtenue pour les précédents sinistres sans que la société French Real Estate JB ne démontre avoir entamé les travaux de remise en état, de sorte que l’état de l’immeuble avant le sinistre déclaré le 3 septembre 2015 ne permettait pas de le mettre en location, la cour considère qu’aucune perte de chance de relouer le bien n’est établie. La tardiveté de l’assureur à verser une indemnité permettant la reconstruction des locaux n’a en effet rempli aucun rôle causal dans la privation des loyers qu’invoque l’assurée. La demande formée à ce titre est rejetée.

Le jugement est infirmé sur ce point.

Sur la demande de dommages et intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi

Un refus de garantie ne peut être considéré comme un droit dépourvu de toute sanction, dont l’exercice serait arbitraire et dépendrait exclusivement de la bonne volonté de l’assureur : en effet, décider ainsi serait faire un sort plus favorable à l’assureur de mauvaise foi qui préférerait refuser systématiquement toute indemnisation plutôt que d’en proposer une pouvant être jugée manifestement insuffisante. En outre, un tel raisonnement aboutirait à vider de sa substance la notion d’abus de droit qui s’applique au droit de refuser toute indemnisation comme à tout autre.

En l’espèce, le refus persistant de l’assureur de verser, au moins à titre provisionnel, les indemnités dues à son assuré, sans même faire diligenter une expertise amiable, et sa volonté réitérée de poursuivre une instance qui, au moins sur le principe de sa garantie, était manifestement vouée à l’échec, caractérisent sa mauvaise foi dans l’exécution du contrat d’assurance.

La société French Real Estate JB réclame à ce titre la somme de 50 000 euros, exposant que sa demande est largement justifiée puisque, si le local commercial avait pu être reloué, elle n’aurait pas, d’une part, eu à supporter le coût des indemnités d’assurance et des taxes foncières dont le coût est répercuté au locataire, et d’autre part, elle a été privée de la possibilité de procéder au placement des loyers versés soit, à raison d’un revenu annuel de 4%, une somme de 14 125 euros par an, d’une somme totale de 127 125 euros.

Le préjudice résultant de l’impossibilité de répercuter le montant des charges sur le preneur a déjà été rejeté ci-dessus au titre de la perte de chance. Celui relatif à un placement à 4% est purement hypothétique et la société French Real Estate JB ne démontre pas avoir subi un préjudice distinct de celui déjà indemnisé par l’allocation des intérêts légaux.

Pour autant, le refus persistant d’Axa pendant plusieurs années de verser une indemnité et ce même après le dépôt du rapport d’expertise caractérise un manquement à son obligation d’exécuter le contrat de bonne foi qui a causé à la société French Real Estate JB un préjudice qui sera réparé par l’allocation de la somme de 5 000 euros.

Le jugement est infirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile :

Le sens du présent arrêt conduit :

d’une part à confirmer le jugement attaqué sur ses dispositions relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile,

d’autre part, à condamner Axa aux entiers dépens d’appel ;

enfin, à débouter la société French Real Estate JB de sa demande au titre des frais irrépétibles d’appel, l’équite ne commandant pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la cour autorise Maître Thierry Lorthiois, membre de l’association Montesquieu Avocats, à recouvrer directement contre la personne condamnéeles dépens d’appel dont il a fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Lille en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a :

condamné la société Axa France Iard à payer à la société French Real Estate JB la somme de 140 000 euros au titre de la perte d’une chance de conclure un bail commercial et de percevoir des loyers commerciaux augmentés des charges, outre les intérêts au taux légal à compter du jugement ;

rejeté la demande indemnitaire au titre du manquement à l’obligation de l’exécution de bonne foi du contrat ;

Prononçant à nouveau de ces chefs réformés et y ajoutant ;

Déboute la société French Real Estate JB de sa demande formée au titre des pertes de loyers, et de la taxe foncière et des primes d’assurance ;

Condamne la société Axa France Iard à payer à la société French Real Estate JB la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour manquement à l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi ;

Condamne la société Axa France Iard aux entiers dépens d’appel ;

Autorise Maître Thierry Lorthiois, membre de l’association Montesquieu Avocats, à recouvrer directement à l’encontre la société Axa France Iard les dépens d’appel dont il a fait l’avance sans en recevoir provision ;

Déboute la société French Real Estate JB de sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier

Harmony POYTEAU

P/Le président empêché

l’un des conseillers ayant délibéré (article 456 du code de procédure civile)

Yasmina BELKAID