COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 19 DECEMBRE 2024

N°2024/450

Rôle N° RG 24/02784 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMVOG

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE

C/

[I] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph FALBO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 06 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n°12/01160.

APPELANTE

S.A. ACTION LOGEMENT SERVICE, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Joseph FALBO, avocat au barreau de MARSEILLE

assistée de M^e Catherine GAUTHIER de la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON,

INTIMEE

Madame [I] [B]

née le 23 Mai 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

assignée en étude le 21 mars 2024

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 Novembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Carole DAUX-HARAND, Président Rapporteur,

et Madame Carole MENDOZA, Conseiller- Rapporteur,

chargées du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre,

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Pour la prise à bail à compter du 1er août 2021 par Madame [B] d’un logement sis [Adresse 1] à [Localité 4], appartenant à Monsieur [T], représenté par la SARL CLE GESTION, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE s’est portée caution pour le paiement des loyers et des charges dans le cadre d’un dispositif de sécurisation du paiement des loyers et charges, dénommé Visa pour le Logement et l’Emploi (VISALE).

A la suite de divers incidents de paiement, le propriétaire faisait jouer l’engagement de caution. Ainsi il lui était réglé le montant des sommes dues par Madame [B], soit 1.140,90 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 18 août 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE signifiait à Madame [B] un commandement de payer la somme de 1.227,44 euros, lequel commandement demeurait infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 décembre 2022, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE assignait Madame [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

*dire et juger recevable et bien fondée son action ;

*constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail ;

*expulser Madame [B] ;

*fixer une indemnité mensuelle d’occupation à la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges :

*condamner Madame [B] à lui payer lesdites indemnités dès lors qu’elles sont justifiées par une quittance subrogative ;

*condamner Madame [B] à lui payer les sommes suivantes :

-2.144,08 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2022 sur la somme de 1.140,90 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

-800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Madame [B] aux dépens, incluant le commandement de payer.

L’affaire était évoquée à l’audience du 10 mai 2023.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE réitérait les termes de son assignation.

Madame [B] n’était ni comparante, ni représentée.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 06 septembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

*déclaré l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE recevable ;

*constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sont réunies à compter du 19 octobre 2022 ;

*ordonné à Madame [B] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

*dit qu’à défaut pour Madame [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, venant aux droits de Monsieur [T], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

*condamné Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, venant aux droits de Monsieur [T], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 495 euros à ce jour, à compter du 19 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, en lieu et place du loyer prévu au contrat, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce, dans la limite de ce qui aura été effectivement réglé au bailleur ;

*débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2022 ;

*condamné Madame [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

*condamné Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 04 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE interjetait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— déboute la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2022.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 11 avril 2024 auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE demande à la cour de :

*débouter Madame [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

*rejeter l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions adverses ;

*infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

« débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2022 »

*confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

« -déclaré l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE recevable ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sont réunies à compter du 19 octobre 2022 ;

— ordonné à Madame [B] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement ;

— dit qu’à défaut pour Madame [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, venant aux droits de Monsieur [T], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

— condamné Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, venant aux droits de Monsieur [T], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 495 euros à ce jour, à compter du 19 octobre 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, en lieu et place du loyer prévu au contrat, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce, dans la limite de ce qui aura été effectivement réglé au bailleur ;

— débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2022 ;

— condamné Madame [B] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer ;

— condamné Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. »

Statuant à nouveau et réactualisant la créance, :

*condamner Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 8.793,12 euros arrêtée au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2022 sur la somme de 1.140,90 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Y ajoutant,

*condamner Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

*condamner Madame [B] en tous les dépens d’appel.

Au soutien de ses demandes, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE fait valoir que le tribunal n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations puisque la validité des quittances subrogatives signées électroniquement a été reconnue par la juridiction.

En effet elle rappelle que c’est en l’état de ces quittances subrogatives qu’il a été fait droit à sa demande en résiliation du bail, expulsion et indemnité d’occupation.

Elle indique qu’elle produit en pièce n°13 les quittances subrogatives des 29 septembre 2022, 07 juillet 2022 et 13 février 2023 signées manuellement par le bailleur, ainsi que l’attestation de créance du 26 octobre 2022, produite aux débats le jour de l’audience de plaidoirie et signée manuellement par le bailleur.

Elle verse également aux débats le dernier décompte actualisé et la quittance subrogative correspondante arrêtés au 12 mars 2024 signés manuellement par le bailleur.

Elle indique que la preuve des quittances est donc bien apportée d’autant plus que le bailleur a signé le dernier décompte d’ACTION LOGEMENT SERVICES où il apparait tous les règlements qu’elle lui a versés.

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Suivant exploit de commissaire de justice en date du 21 mars 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a signifié à Madame [B] sa déclaration d’appel.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 25 avril 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a signifié à Madame [B] ses conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024 et mise en délibéré au 19 décembre 2024.

Madame [B] n’a pas constitué avocat.

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SUR CE

1°) Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’il résulte de l’article 24 paragraphe I de la loi du 6 juillet 1989 que 'toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.'

Qu’il résulte des pièces produites aux débats que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à Madame [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire suivant exploit d’huissier en date du 18 août 2022.

Que cette dernière ne justifie pas s’être libérée des sommes dues dans le délai de 2 mois.

Attendu que la subrogation dont se prévaut l’appelante résulte tant des dispositions légales que contractuelles.

Qu’elle est d’une part la résultante des dispositions des articles 1386 et suivants du Code civil et de son article 2306 qui énonce, selon lequel dans sa version applicable à l’espèce que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. »

Et

d’autre part des stipulations de l’article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE pris en application de l’article 7.1 de la convention État UESL selon lesquelles : « sans préjudice des autres recours légaux conformément à l’article 2306 du Code civil dès lors que la caution à payer au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle.

La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation.

Le bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1252 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ('.) Le bailleur s’engage à ne pas s’opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre toute partie des droits de ses droits au dispositif VISALE »

Qu’il convient par conséquent de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail sont réunies à compter du 19 octobre 2022, ordonné à Madame [B] de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du jugement et dit qu’à défaut pour Madame [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, venant aux droits de Monsieur [T], pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant le concours d’un serrurier et de la force publique ;

2°) Sur l’indemnité d’occupation

Attendu qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, venant aux droits de Monsieur [T], une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit 495 euros à ce jour, à compter du 19 octobre 2022 et jusqu’à la date de la libération effective des lieux, en lieu et place du loyer prévu au contrat, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés et ce, dans la limite de ce qui aura été effectivement réglé au bailleur ;

3°) Sur la dette locative

Attendu que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE demande à la Cour de condamner Madame [B] à lui payer la somme de 8.793,12 euros arrêtée au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2022 sur la somme de 1.140,90 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Qu’elle soutient, à bon droit, qu’elle est subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation du locataire au titre des indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative.

Qu’en l’état elle produit à l’appui de ses demandes les quittances subrogatives du 29 septembre 2022, du 07 juillet 2022 , du 13 février 2023 signées manuellement par le bailleur, l’attestation de créance du 26 octobre 2022, signée manuellement par le bailleur ainsi que le dernier décompte actualisé et la quittance subrogative correspondante arrêtés au 12 mars 2024 signés manuellement par le bailleur.

Qu’il convient d’infirmer le jugement déféré sur ce point, de faire droit à la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE et de condamner Madame [B] au paiement de la somme de 8.793,12 euros arrêtée au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2022 sur la somme de 1.140,90 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

4° ) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’il convient de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [B] aux entiers dépens en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement déféré sur ce point et de condamner Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu par défaut, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement rendu par le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Marseille le 6 septembre 2023 en toutes ses dispositions sauf en qu’il a débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE de sa demande en paiement de l’arriéré locatif arrêté au 18 août 2022 ;

STATUANT A NOUVEAU

CONDAMNE Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 8.793,12 euros arrêtée au 12 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 août 2022 sur la somme de 1.140,90 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Y AJOUTANT

CONDAMNE Madame [B] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [B] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,