COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 07 NOVEMBRE 2024

AC

N° 2024/ 345

Rôle N° RG 21/06029 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHKR3

[S] [O]

C/

[P] [A]

[T] [F]

[G] [X]

[N] [V]

[B] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Richard dixon PYNE

M^e Hélène BIVILLE-AUBERT

SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS

M^e Létizia COGONI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 Avril 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/04236.

APPELANTE

Madame [S] [O]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Richard Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Axelle SEYDLITZ, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [P] [A]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Hélène BIVILLE-AUBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [T] [F]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [G] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Benoît NORDMANN, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [N] [V]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Alexandre ZAGO de la SELAS LAWTEC SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Monique CASTELNAU, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

Madame [B] [M]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Létizia COGONI, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Caroline BOZEC, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 02 Juillet 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2024,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] est propriétaire des lots n° 4 et 6 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], le lot n° 4 constituant un appartement sis au 2ème étage de l’immeuble en vertu d’un acte authentique en date du 13 février 1975.

Selon acte authentique en date du 16 avril 2002, Monsieur [A] [P] a acquis le lot n° 2 constitué par un appartement au 3ème étage dudit immeuble.

Selon acte authentique en date du 25 novembre 2005, Monsieur [A] a vendu son lot à Monsieur [V] [N] et à Madame [M] [B].

Se plaignant des travaux de transformation du lot n°2 et de l’installation de canalisations et de réseaux électriques sous le plancher bas en s’appropriant son propre plafond, Madame [O] a fait assigner en référé le 18 mai 2007 Monsieur [P] [A] ancien propriétaire, Madame [B] [M] et Monsieur [N] [V] aux fins de voir désigner un expert judiciaire.

Le juge des référés a, par ordonnance en date du 21 septembre 2007, dit n’y avoir lieu à référé.

Madame [O] a interjeté appel de cette décision.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 23 octobre 2008, a infirmé la décision et ordonné une mission d’expertise ayant notamment pour objet de décrire les travaux réalisés par monsieur [A], donner tous éléments pour déterminer le caractère commun ou privatif de l’espace situé entre le lot n° 2 et le lot n° 4.

Le 18 décembre 2009, par acte notarié, Madame [B] [M] et Monsieur [N] [V] ont vendu le lot n° 2 à Messieurs [T] [F] et [G] [X].

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 16 décembre 2014.

Par exploits des 25 juin et 29 juillet 2015, [S] [O] a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nice Monsieur [P] [A], Messieurs [T] [F] et [G] [X].

Par exploit d’huissier du 15 octobre 2015 [T] [F] et [G] [X] ont fait assigner en garantie [B] [M] et [N] [V].

Par décision du 6 avril 2021 le tribunal judiciaire de Nice a statué en ces termes :

REJETTE la 'n de non-recevoir soulevée par messieurs [T] [F] et [G] [X] tirée du défaut d’intérêt à agir de Madame [S] [O],

REJETTE l’exception de procédure tirée de la nullité de l’assignation soulevée par Messieurs [F] et [X],

REJETTE la demande de voir ordonner une mesure de conciliation ou de médiation,

DECLARE l’action de Messieurs [T] [F] et [G] [X] à l’encontre de Madame [B] [M] et de Monsieur [N] [V] prescrite,

DECLARE les demandes de Messieurs [T] [F] et [G] [X] à l’égard de Madame [B] [M] et de Monsieur [N] [V] irrecevables,

DIT que le plenum en ce compris le plafond du LOT n° 4 relève des parties communes de l’immeuble,

DIT que les canalisations d’eau et les câblages tels que constatés par l’expert Monsieur [C] dans le plenum relèvent des parties privatives du LOT n°2,

DEBOUTE Madame [S] [O] de sa demande aux fins de voir condamner Messieurs [T] [F] et Monsieur [G] [X] à installer leurs canalisations d’alimentation E.C.-E.F. et d’évacuation E.U.-E.V. et les alimentations électriques hors le plénum sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

DEBOUTE Madame [S] [O] de sa demande aux 'ns de voir condamner Messieurs [T] [F] et Monsieur [G] [X] à lui payer la somme de 31.500 euros correspondant au montant des travaux estimé par l’expert pour enlever l’ensemble des canalisations installées par Monsieur [A] et refaire à l’identique la plâtrerie et la peinture de son appartement,

DEBOUTE Madame [S] [O] de sa demande en paiement de la somme de 50 000 euros au titre du préjudice de jouissance, de sa demande en paiement de la somme de 15.710,00 € au titre de la réparation des inconvénients liés aux travaux de mise en conformité, de sa demande en paiement de la somme de 3.350,81 € au titre de la réparation de son préjudice financier et de sa demande en paiement de la somme de 15.000 € au titre de la réparation de son préjudice moral à l’encontre de Monsieur [P] [A] , de Monsieur [G] [X] et de Monsieur [T] [F].

DEBOUTE Madame [B] [M] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [G] [X] et de Monsieur [T] [F];

DEBOUTE Monsieur [N] [V] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur [G] [X] et de Monsieur [T] [F];

DIT n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

CONDAMNE Madame [O] à verser à Monsieur [G] [X] et à Monsieur [T] [F] la somme de 3000 euros (trois mille euros ) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE Monsieur [G] [X] et monsieur [T] [F] à verser à Madame [B] [M] la somme de 2000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [X] et Monsieur [T] [F] à verser à Monsieur [N] [V] la somme de 2000 euros ( deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Madame [S] [O] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [S] [O] aux dépens.

Pour statuer en ce sens le tribunal a considéré que dès le 28 mai 2010, Messieurs [X] et [F] ont eu connaissance de l’existence des éléments relatifs au litige , qu’en l’absence d’acte interruptif entre le 28 mai 2010 et le 23 octobre 2015, leur action est prescrite et leurs demandes sont irrecevables, que le règlement de copropriété précise que font partie des parties privatives les plafonds attachés aux poutres des planchers des locaux supérieurs ; que l’expert relève que si les poutres qu’il a constatées dans le plénum servent de support au plafond plâtre de Madame [O], elles ne participent pas au plancher supérieur, que dès lors le plénurn fait partie des parties communes de l’immeuble, que rien ne permet d’affirmer l’existence de canalisations et / ou de câblages présents dans le plenum à l’usage du lot n° 3 ; que lesdites canalisations doivent être considérées comme à l’usage exclusif de l’appartement objet du lot n° 2, que Mme [O], ne rapporte pas la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité imputables aux canalisations privatives du lot de messieurs [X] et [F].

Par acte du 22 avril 2021 [S] [O] a interjeté appel de la décision.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2021 [S] [O] demande à la cour de:

REFORMER les chefs de jugement critiqués rendus par le Tribunal judiciaire de NICE du 6 avril 2021 et statuant à nouveau

CONDAMNER les consorts [D] à:

— installer leurs canalisations d’alimentation E.C-E.F. et d’évacuation E.U. -E.V- et les alimentations électriques hors le plénum de Madame [O] sous astreinte de 200 € par jour de retard à l’expiration d’un délai d'1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir;

— payer à Madame [O] la somme de 31 .500 € correspondant au montant des Travaux estimés par l’expert pour enlever l’ensemble des canalisations installées par Monsieur [A] et refaire à l’identique la plâtrerie et la peinture de l’appartement de Madame [O].

CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [A] et les consorts [D] à payer à Madame [O] les sommes suivantes :

—  50.000 € au Titre de la réparation de son Trouble de jouissance

—  15.710,00 € au Titre de la réparation des inconvénients liés aux Travaux de mise en conformité

—  3.350,81 1€ au Titre de la réparation de son préjudice financier

—  15.000 € au Titre de la réparation de son préjudice moral

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement

VOIR CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [A] et les consorts [D] à lui payer la somme de 8.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en première instance

VOIR CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [A] et les consorts [D] à lui payer la somme de 8.000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile en cause d’appel ainsi que les entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise judiciaire distraits au profit de M^e Richard-Dixon PYNE qui affirme y avoir pourvu.

[S] [O] fait valoir :

— que l’article 4 du cahier des charges prévoit que le plafond attaché aux poutres du plancher des locaux supérieurs est une partie divise ;

— que selon l’expert judiciaire les poutres de bois situées dans le plenum n’ont pas vocation à soutenir le plancher supérieur mais seulement à supporter le plafond plâtre ;

— que l’existence du faux plafond dans son lot démontre que le plénum situé entre le faux plafond et la dalle haute fait partie de sa propriété ;

— que le vase d’expansion servait au chauffage du lot 1 devenu lots 4;5;6 ;

— que le plenum a donc un caractère privatif et qu’il sert à l’isolation et au système de chauffage de l’ancien lot 1 ;

— qu’il n’a pas pour fonction de permettre l’accès aux combles ;

— qu’avant les travaux litigieux l’évacuation des eaux usées des lots 2 et 3 se trouvait à l’extérieur du bâtiment,

— que s’agissant des canalisations d’eau, de gaz et électricité, les consorts [F] et [X] ne disposent d’aucun titre pour faire passer ces canalisations dans le plénum dans son lot

— que la trappe donnant accès au plénum est devenue accessible par suite des travaux de redistribution des réseaux ;

— que les travaux réalisés ne sont pas conformes aux règles de l’art,

— que Messieurs [F] et [X] en leur qualité de propriétaires du lot 2 ont été informés du passage des canalisations et des fourreaux électriques dans le plénum lui appartenant comme cela ressort de leur titre de propriété ;

— que leur responsabilité en qualité de gardien est établie ;

— qu’elle subit un trouble anormal du voisinage, un trouble de jouissance, un préjudice financier, un préjudice moral ;

Par conclusions notifiées le 17 avril 2024 [T] [F] et [G] [X] demandent à la cour de :

Confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a dit que l’espace objet du litige, en ce compris le plafond du lot n°4 de l’immeuble sis [Adresse 2], relève des parties communes de l’immeuble, et en ce qu’elle a débouté Madame [O] de l’ensemble de ses prétentions,

Infirmer la décision rendue en ce qu’elle a dit que les canalisations d’eau et les câblages tels que constatés par l’Expert Monsieur [C] dans le « plenum » relèvent des parties privatives du lot n°2, et juger que les canalisations et installations électriques desservant les lots n°2 et 3, situées dans ledit espace, constituent des éléments d’équipement commun et des parties communes,

Juger toute demande d’enlèvement ou de déplacement de ceux-ci, prescrite et infondée,

Débouter Madame [O] [S] de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’égard de Messieurs [F] et [X],

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Madame [O] à verser aux concluants une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile,

TRES SUBSIDIAIREMENT,

Juger toute action en enlèvement ou déplacement des canalisations et câblages visés, prescrite, et infondée,

Débouter Madame [O] de l’ensemble de ses demandes, notamment indemnitaires, à l’égard de Messieurs [F] et [X],

TRES SUBSIDIAIREMENT, SUR LES DEMANDES FORMEES CONTRE M. [A], Mme [M] et M. [V] :

Vu, notamment, l’article 1382 ancien du code civil, et l’article 1240 nouveau dudit code,

Condamner Monsieur [A] [P] à relever et garantir les concluants de toute hypothétique condamnation susceptible d’être prononcée au bénéfice de Madame [O] [S],

Le condamner, en outre, à les indemniser du coût de tous travaux de rétablissement de leurs canalisations et câblages, et des frais de remise en état de leur appartement, sur production des justificatifs correspondants,

Vu notamment les articles 2239 et 2241 du code civil,

Infirmer la décision de première instance en ce qu’elle a déclaré prescrit l’appel en garantie de Messieurs [X] et [F] envers leurs vendeurs,

Vu notamment les articles 1134 ancien, 1103 et 1104 nouveaux, et 1625 du code civil,

Condamner Monsieur [V] [N] et Madame [M] [B] à relever et garantir Monsieur [F] [T] et Monsieur [X] [G] de toute hypothétique condamnation susceptible d’être prononcée au bénéfice de Madame [O] [S],

Les condamner, en outre, à indemniser les concluants du coût de tous travaux de rétablissement de leurs canalisations et câblages, et des frais de remise en état de leur appartement, en ceux compris les embellissements ; sur production des justificatifs correspondants,

Condamner in solidum Monsieur [A] [P], Monsieur [V] [N] et Madame [M] à indemniser Messieurs [X] et [F] de l’ensemble des frais qui seraient entraînés par l’inhabitation éventuelle de leur appartement sis à [Localité 1], sur production de justificatifs couvrant sa durée, et comportant le cumul de leurs frais de relogement, d’éventuels déménagement et mise en garde-meubles de meubles meublants, et de leurs effets personnels.

Condamner in solidum Monsieur [A] [P], Monsieur [V] [N] et Madame [M] à verser à Messieurs [X] et [F] la somme de 25.000 euros, en dédommagement distinct de leurs troubles de jouissance.

Débouter Monsieur [V] et Madame [M] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles à l’égard de Messieurs [X] et [F],

Débouter Madame [M] de l’appel incident formé par ses conclusions du 3 septembre 2021, et de l’ensemble de ses prétentions,

Débouter Monsieur [V] de l’appel incident formé par ses conclusions du 5 octobre 2021, et de l’ensemble de ses prétentions,

Infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Madame [M] et de Monsieur [V],

EN TOUTE HYPOTHÈSE:

Ajoutant à la décision de première instance, condamner Madame [O] [S], et éventuellement toute autre partie succombante, soit Monsieur [A] [P], Monsieur [V] [N] et Madame [M] [B], in solidum, à verser à Monsieur [X] [G] et à Monsieur [F] [T] une somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner Madame [O] [S], et toute autre partie succombante précédemment mentionnée, aux entiers dépens de première instance, et d’appel, ces derniers distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ, avocats, sous son affirmation d’en avoir fait l’avance, en ceux compris les frais d’expertise de Monsieur [L] [C].

Ils soutiennent :

— que le plénum est un vide sanitaire commun ;

— que l’article 3 du cahier des charges de l’immeuble, établi le 9 février 1959 mentionne expressément que sont parties communes «les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées ».

— que les constatations faites notamment lors de l’accédit du 3 décembre 2012 ont démontré que les évacuations des lots n°2 et n°3 étaient nécessairement gravitaires, et étaient toujours passées par l’espace objet du litige, quelle que soit la qualification qu’on lui donne « plénum » ou « vide » ;

— que divers tuyaux et câblages, ont été installés à l’époque de la surélévation de l’immeuble, en 1959

— que dans cet espace passent donc aussi les canalisations d’évacuation de l’appartement n°3 (consorts [R]) ;

— que M.[A] a produit des attestations des plombiers indiquant que toutes les canalisations passaient dans cet espace ;

— que l’espace litigieux étant occupé depuis la surélévation, qui remonte à plusieurs décennies, par des canalisations d’arrivées et d’évacuations d’eaux et des câblages électriques à l’utilité des copropriétaires des lots n°2 et n°3, est donc bien une partie commune, par la simple application de l’article 3 alinéa 1 er de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 3 du cahier des charges

— que subsidiairement Madame [O] est irrecevable à solliciter l’exécution forcée de quelconques travaux par les concluants, dans et sur des parties communes.

— que l’expert [C] ne détaille concrètement aucune préconisation technique impérative qui imposerait la mise en place systématique de colliers, et, en particulier les emplacements où ils devraient se situer.

— qu’ils ne sont responsables d’aucun empiétement, qu’aucun sinistre en provenance du lot n°2 n’est jamais survenu depuis leur acquisition en 2009

— que les demandes indemnitaires ne sont pas justifiées ;

— que l’action en justice des concluants envers Monsieur [V] et Madame [M] n’était nullement frappée de prescription,

— que ce n’est que lors de l’assignation de Mme [O] le 25 juin 2015, qu’ils ont découvert les demandes financières formées à leur encontre

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 novembre 2021 [B] [M] demande à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a Débouté Messieurs [F] et [X] de l’intégralité de leur demande à l’encontre de Madame [M].

Confirmer le jugement de première instance en ce qu’il a dit et jugé que l’action de Messieurs [F] et [X] à l’encontre de Madame [M] était prescrite.

Infirmer le jugement de première instance en ce qu’il a débouté Madame [M] de sa demande de dommages et intérêts, Jugeant à nouveau .

Condamner Messieurs [F] et [X] à régler à Madame [M] la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.

Subsidiairement, Dire et juger que Monsieur [P] [A] devra relever et garantir Madame [M] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son égard.

Y ajoutant

Condamner tout succombant à régler à Madame [M] la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens (article 696 du CPC).

Elle réplique :

— que Messieurs [F] et [X] ont été informés dès le 10 mars 2010 de la procédure par la décision de leur rendre communes et opposables les opérations d’expertise ;

— qu’ils ont conclu la vente en connaissance de cause et ont expressément accepté de faire leur affaire de la procédure et ses conséquences.

— que les travaux ont été effectués par son auteur M.[A] ;

— que l’expertise a été réalisée au contradictoire de Messieurs [F] et [X], lesquels ont pu signifier des dires à l’expert et défendre leurs intérêts

Par conclusions notifiées le 5 octobre 2021 [N] [V] demande à la cour de :

CONFIRMER le jugement de première instance en toutes ses dispositions

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a notamment débouté Messieurs [F] et [X] de l’intégralité de leurs demandes, fin et conclusions à l’encontre de Monsieur [N] [V]

CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a jugé que l’action de Messieurs [F] et [X] à l’encontre de Monsieur [V] était prescrite

CONSTATER ET JUGER que les consorts [V] ' [M] ont parfaitement satisfait à leur obligation d’information de vendeurs,

CONSTATER ET JUGER que les consorts [F] et [X] ont acquis l’appartement en litige en toute connaissance de l’existence d’une procédure judiciaire en cours dont Madame [O] était à l’origine,

CONSTATER ET JUGER que les consorts [F] et [X] ont accepté de supporter les conséquences financières de cette procédure postérieures à leur achat en contrepartie de la réduction du prix accordée par les vendeurs,

CONSTATER à ce titre que les consorts [V] ' [M] ont réalisé une moins-value de 69000 € à la vente de leur appartement,

CONSTATER ET JUGER que la procédure engagée par les consorts [F] et [X] à l’encontre des consorts [V] ' [M] est abusive,

CONDAMNER in solidum les consorts [F] et [X] au paiement de la somme de 5000 € au titre de l’article 32-1 du Code de procédure civile et 1382 ancien du Code civil,

CONDAMNER in solidum les consorts [F] et [X] au paiement de la somme de 5000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance distraits au profit de Maître Alexandre ZAGO, conformément aux dispositions de l’article 699 du même Code

il soutient :

— que la prescription de l’action de ses acheteurs est acquise ;

— que l’appartement a été vendu avec une moins value de 69.000 euros consentie en raison de l’existence d’une procédure judiciaire en cours dont les acquéreurs ont accepté, en contrepartie, de supporter les conséquences financières à venir relatives à ce litige.

— que l’acte de vente ne mentionne pas la moins-value car elle se déduit de la clause concernant la reprise de l’affaire par les acquéreurs.

— que tous les actes de procédure se rapportant au litige opposant à l’époque Madame [O] à Monsieur [A] et aux consorts [V] ' [M] ont été mentionnés ou annexés à l’acte de vente et visés par les parties ;

Par conclusions notifiées le 6 janvier 2022 [P] [A] demande à la cour de :

Confirmer le jugement ;

Condamner [S] [O] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les dépens comprenant les frais d’expertise.

Il soutient que le plénum est une partie commune, que les canalisations litigieuses sont à usage exclusif du lot 2.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

[T] [F] et [G] [X] sollicitent dans le dispositif de leurs conclusions d’infirmer la décision en ce qu’elle a dit que les canalisations d’eau et les câblages tels que constatés par l’Expert Monsieur [C] dans le « plenum » relèvent des parties privatives du lot n°2, et juger que les canalisations et installations électriques desservant les lots n°2 et 3, situées dans ledit espace, constituent des éléments d’équipement commun et des parties communes,

Les demandes de «dire » et de «  juger » ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

[N] [V] forme une demande indemnitaire à l’encontre des consorts [F] et [X] au titre de la procédure abusive. Cette demande formée en première instance a été rejetée. M.[V] n’a pas formé d’appel incident au titre de cette disposition puisqu’il sollicite dans son dispositif la confirmation de la décision. La cour n’est donc pas saisie de cette demande et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes de [S] [O]

[S] [O] soutient que l’espace situé au-dessus de son faux-plafond dénommé plenum est une partie privative attachée à son lot n°4 ( anciennement lot 1), et qu’elle subit en conséquence une atteinte à sa propriété par le passage des canalisations d’eau, de gaz et d’électricité provenant du lot n°2 appartenant désormais à M.[F] et M.[X].

L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 indique que « Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. »

L’article 3 de cette loi précise que « sont communes les parties des bâtiments affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes (') le gros 'uvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées ».

L’article 3 de l’état descriptif de division dispose que seront choses communes le terrain bâti, les fondations, les gros murs de façade, l’ossature en béton armé et les murs de refend, les ornements de façade, à I’excIusion des gardes-corps des terrasses et des grilles de défenses, les gaines et têtes de cheminée, les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées, D’une façon générale, toutes les parties réputées communes selon les lois et usages, l’énumération ci-dessus étant énonciative et non limitative.

Enfin, l’article 4 de l’état descriptif de division de l’immeuble précise que seront parties divises ou non communes les parties qui constituent la propriété exclusive et particulière de chaque copropriétaire comme indiqué plus haut, le plancher des locaux(…), toutes les canalisations d’eau, gaz et électricité et celles servant à l’usage exclusif d’un appartement, les plafonds attachés aux poutres du plancher des locaux supérieurs et en général tout ce qui est inclus à I’intérieur de chaque partie divise ou non commune.

En l’espèce, l’expert judiciaire décrit au-dessus de I’appartement de Madame [O] (lot n°4), l’existence d’un vide entre le dessus du plafond en Iattis et plâtre et hourdis de 65 centimètres dénommé plenum , soit un espace vertical compris entre un plafond suspendu ou un faux plafond et la toiture ou le plancher sous lesquels il est fixé, différent d’un vide sanitaire.

Il précise que dans cet espace se situent des poutres en bois de 22 cm qui selon lui ne participent pas au système constructif du plancher supérieur mais seulement au support du plafond plâtre et que le plafond de I’appartement de Madame [O] est indépendant de ce plancher haut.

L’expert judiciaire en conclut que le plenum fait partie des parties communes.

Le règlement de copropriété précise que font partie des parties privatives les plafonds attachés aux poutres des planchers des locaux supérieurs.

Il s’évince des constatations objectives de l’expert et des photographies annexées aux procès verbaux de constat d’huissier des 6 décembre 2005 et 2 septembre 2018, produits par l’appelante, que les poutres situées dans le plenum servent de support au faux plafond du lot de l’appelante, ne sont pas en contact avec le plancher supérieur, tandis que le plafond du lot de l’appelante n’est pas attaché aux poutres du plancher supérieur mais à des poutres distinctes.

Par ailleurs l’expert judiciaire a relevé que les évacuations des lots n°2 et n°3 étaient nécessairement gravitaires et que l’immeuble avait fait l’objet d’une surélévation à partir de l’appartement de l’appelante conduisant à utiliser l’espace créé pour y faire passer ces canalisations.

Pour sa part [S] [O] ne rapporte pas la preuve que l’espace litigieux lui soit privatif, ni que les canalisations des lots 2 et 3 passaient auparavant par l’extérieur du bâtiment comme elle l’affirme.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le plénum tant par sa configuration que par sa structure bénéficie à l’ensemble de l’immeuble en ce qu’il permet le passage des diverses canalisations, qu’il n’a pas vocation uniquement à servir au lot de l’appelante, et qu’en conséquence par l’application des dispositions de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 3 de l’état descriptif de division, le plénum doit être qualifié de partie commune. Le jugement sera donc confirmé sur ce point.

La demande présentée par [S] [O] de déplacer les canalisations d’alimentation et d’évacuation d’eaux, d’alimentation électrique hors du plénum est donc infondée et le jugement sera confirmé s’agissant de son rejet.

[S] [O] ne rapporte pas davantage la preuve d’une faute commise par M.[A] auteur de Messieurs [F] et [X] à l’occasion des travaux de réaménagement du lot n°2 de sorte que les demandes indemnitaires au titre du préjudice de jouissance, du préjudice financier et du préjudice moral formées par [S] [O] seront rejetées et le jugement confirmé.

Sur les demandes présentées par M.[F] et M.[X], et par [B] [M]

La demande d’infirmation ou de confirmation du jugement au titre de la prescription de l’appel en garantie, d’indemnisation d’éventuels frais de remise en état de leur appartement, de préjudice de jouissance, et de relogement sont sans objet compte tenu des termes de la décision.

[B] [M] qui sollicite également la condamnation des consorts [F] et [X] au titre de son préjudice subi ne démontre pas la faute que ces derniers auraient commise à son égard au titre de la procédure judiciaire, ni le préjudice qui en résulterait. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement dans ses dispositions concernant les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

[S] [O] qui succombe sera condamnée aux dépens qui seront distraits au profit des avocats qui en font la demande et aux frais irrépétibles qu’il est inéquitable de laisser à la charge de [G] [X] et [T] [F].

[G] [X] et [T] [F] seront également condamnés à indemniser [B] [M] et [N] [V] de leurs frais irrépétibles.

En équité les autres demandes formées à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Condamne [S] [O] aux entiers dépens , qui seront distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL-GUEDJ,

Condamne [S] [O] à verser à [G] [X] et [T] [F] la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne [G] [X] et [T] [F] à verser à [B] [M] d’une part et [N] [V] d’autre part la somme de 2.000 euros chacun, soit 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rejette le surplus des demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT *-