COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 05 DECEMBRE 2024

N° 2024/726

Rôle N° RG 24/01227 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQCU

S.C.I. SCI JU

C/

Syndic. de copro. [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas MENESTRIER

représentée par M^e Nicolas MERGER

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence en date du 30 Janvier 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01306.

APPELANTE

SCI JU

Prise en la personne de son gérant en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 5]

représentée par M^e Thomas MENESTRIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIME

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7]

représenté par son Syndic en exercice la SAS SOCIETE NATIONALE DE GESTION

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière (SCI) JU est propriétaire des lots n°6 et 18 au sein du bâtiment A, de la résidence '[Adresse 7].

Ces lots correspondent à des locaux qui étaient précédemment dédiés à l’activité d’un garage automobile. Lorsqu’elle a acquis ces locaux, la SCI JU a souhaité transformer ce garage en trois locaux commerciaux.

Un institut de beauté occupe un de ceux-ci.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 août 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]', sis [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, a fait assigner la SCI JU, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, statuant en référé, aux fins d’entendre :

— constater qu’elle avait subdivisé son lot pour permettre l’activité d’un nouveau commerce qui n’avait pas d’accès depuis l'[Adresse 3] ;

— constater que pour permettre l’accès à cette partie de ses locaux à son locataire et sa clientèle, la SCI JU laissait entrer des personnes extérieures à la copropriété par une porte de secours, dont il avait été constaté qu’elle était laissée grande ouverte durant la journée, après qu’il leur a été communiqué les codes d’accès à la résidence, qui étaient exclusivement réservés à ses occupants ;

— dire et juger que cette situation contrevennait aux dispositions du règlement de copropriété ;

— dire et juger que l’obligation de faire cesser le trouble n’était pas sérieusement contestable et que la situation actuelle constituait un trouble manifestement illicite ;

en conséquence,

— ordonner à la SCI JU, d’une part, de faire cesser l’entrée illicite de personnes extérieures à la copropriété par la porte de secours du bâtiment A, et d’autre part, de laisser cette porte fermée, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et jusqu’à parfaite remise en état des lieux ;

— condamner la SCI JU à lui payer la somme de 3 000 euros, à titre de provision sur dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral ;

— condamner la SCI JU à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût des deux procès-verbaux de constat qui ont dû être établis.

Par ordonnance contradictoire du 30 janvier 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, a :

— ordonné à la SCI JU, d’une part, de faire cesser l’entrée illicite de personnes extérieures à la copropriété par la porte se situant derrière le bâtiment A, et d’autre part, de laisser cette porte fermée, et ce, au besoin sous astreinte provisoire de 150 euros, par jour de retard et par infraction constatée, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et jusqu’à parfaite remise en état des lieux, pendant un délai de 12 mois ;

— condamné la SCI JU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]', sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, une provision de 500 euros, à valoir sur la réparation de son préjudice matériel ;

— condamné la SCI JU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]', sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Ce magistrat a notamment considéré :

— que la SCI JU ne contestait pas la subdivision de son local commercial pour y voir exercer une activité de salon de beauté ;

— que toutefois la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées, serait, par application des articles 10 et 20 du règlement de copropriété et 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 50 du règlement ; que tout copropriétaire de plusieurs lots jouirait de la faculté de modifier la composition de ces lots, sous les mêmes conditions ; que toute modification des lots devrait faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division, qu’en cas de division d’un lot, cet acte attribuerait un nouveau numéro à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeraient autant de lots distincts ;

— que réunie le 15 novembre 2002, l’assemblée générale des copropriétaires a adopté la résolution suivante, à la demande du nouvel acquéreur du local commercial de garage, qui sollicitait l’accord de transformer les garages en locaux commerciaux :

« le projet est approuvé sous réserves du respect de la réglementation de l’urbanisme en vigueur, en général, et en particulier concernant la résidence :

'

Dans le cas où un commerce ne serait pas un de ceux prévus ce jour où chaque fois qu’un commerce sera amené à changer d’activité, le propriétaire de ces lots devra consulter le conseil syndical de la résidence auquel seront joints les copropriétaires intéressés, notamment ceux des bâtiments A et B » ;

— que seul le changement de commerce était envisagé et non l’ajout d’un commerce ;

— qu’ en tout état de cause, la SCI JU ne justifiait pas avoir consulté le conseil syndical. – qu’il s’ensuivait que la SCI JU n’avait manifestement pas respecté les conditions qui avaient été votées par l’assemblée générale en cas de changement de commerce ;

— que la SCI ne contestait pas la subdivision de son lot existante de fait et l’installation d’un salon de beauté, qu’il ne s’agissait cependant pas d’une subdivision définitive qui devait nécessairement donner lieu à information de l’assemblée générale des copropriétaires pour la modification du règlement de copropriété ;

— qu’en l’absence d’information donnée au conseil syndical quant à l’installation de ce nouveau commerce, le non-respect des obligations de la SCI JU à l’égard du syndicat des copropriétaires était acquis ;

— qu’en outre, les constatations de l’huissier de justice, suivant procès-verbaux des 2 septembre 2022 et 18 janvier 2023, venaient démonter l’usage par les clients du salon de beauté de l’entrée par le portail avec code d’accès, qui leur est donné par la gérante de l’institut de beauté, et d’une porte située à l’arrière du bâtiment ;

— que la SCI JU ne contestait d’ailleurs pas que le local commercial qu’elle avait créé ne disposait d’aucun autre accès ;

— que le réglement de copropriété disposait que l’entrée du bâtiment A se faisait par sa façade Nord, qu’au rez-de-chaussée se situait un garage et un appartement de type 4, si bien que l’ensemble des commerces de ce bâtiment devaient disposer d’un accès en façade Nord ;

— que l’installation d’un nouveau commerce, sans information préalable du conseil syndical, et l’utilisation par la clientèle de celui-ci du portail de la résidence, pourvu d’un code d’accès et d’une porte , laquelle si elle n’était pas nécessairement une porte de secours, ce qui n’était pas démontré, n’était pas celle des commerces tel que prévu par le règlement de copropriété, contrevenaient au règlement de copropriété et créaient une gêne voire une nuisance aux autres copropriétaires résidents de l’immeuble, dès lors que le parking avec portail avait vocation à recevoir les copropriétaires et leurs visiteurs occasionnels, lesquels ne se confondaient pas avec une clientèle commerciale ;

— que le syndicat des copropriétaires était fondé à faire valoir un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser.

Selon déclaration reçue au greffe le 1er février 2024, la SCI JU a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dipositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 5 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir :

— que les mesures de remise en état prononcées sont infondées ;

— que la seule démonstration de l’illicéité ne peut suffire au prononcé de la remise en état et qu’il faut démontrer un trouble qui en résulte ;

— qu’il n’y a pas de trouble résultant de l’illicéité de la division du lot ;

— que les copropriétaires ont été informés de cette division et qu’aucune approbation de l’assemblée générale des copropriétaires n’était nécessaire ;

— qu’il n’y a aucun trouble lié à une utilisation illicite des parties communes ;

— qu’il ne s’agit pas d’une porte de secours et que celle-ci ne sert qu’à elle, qu’il s’agit d’une porte privative ;

— que l’utilisation du portail à code n’est pas prohibé ;

— que les mesures de remise en état ont un caractère inopérant ;

— que la porte litigieuse est le seul accès à ce commerce compte tenu de la configuration des lieux et que faire cesser l’entrée de la clientèle serait disproportionné.

Par dernières conclusions transmises le 7 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires, sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

— constate que la SCI JU a subdivisé son lot pour permettre l’activité d’un nouveau commerce qui n’a pas d’accès depuis l'[Adresse 3] ;

— constate que pour permettre l’accès à cette partie de ses locaux à son locataire et sa clientèle, la SCI JU laisse entrer des personnes extérieures à la Copropriété par une porte de secours, dont il a été constaté qu’elle était laissée grande ouverte durant la journée, après qui leur ait été communiqué les codes d’accès à la résidence, qui sont exclusivement réservés à ses occupants ;

— dise et juge que cette situation contrevient aux dispositions du règlement de copropriété ;

— dise et juge que l’obligation de faire cesser le trouble n’est pas sérieusement contestable et que la situation actuelle constitue un trouble manifestement illicite

en conséquence :

— rejette toutes les demandes, fins et conclusions de la SCI JU ;

— ordonne à la SCI JU, d’une part, de faire cesser l’entrée illicite de personnes extérieures à la copropriété par la porte de secours du bâtiment A et, d’autre part, de laisser cette porte fermée, et ce, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée, passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfaite remise en état des lieux ;

— condamne la SCI JU à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision, sur dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral ;

— condamne la SCI JU à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, incluant le coût des deux procès-verbaux de constat.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’il existe un trouble manifestement illicite ;

— que la SCI JU n’a pas obtenu d’autorisation de la part de l’assemblée générale des copropriétaires ;

— que cela contrevient au règlement de copropriété en son article 11 ;

— que la SCI JU n’a pas à laisser entrer des personnes extérieures à la copropriété par une porte de secours ni à communiquer les codes d’accès à la résidence ;

— que la présence de cet institut de beauté dans les locaux de la SCI JU est constitutive d’une autre violation du règlement de copropriété sur l’interdiction de subdivision du lot;

— que les aménagements effectués par la SCI JU pour permettre l’exercice d’un institut de beauté à l’intérieur de ses locaux, en sus des activités déjà existantes : miroiterie Dossetto, espace de co-working reprgroupant plusieurs bureaux et micro-crèche, les petites chaperons rouges ; revient de fait à subdiviser ces lots pour accroître l’activité des locataires ;

— que ce nouveau locataire ne peut pas utiliser les entrées des lots n°6 et 18 donnant sur l'[Adresse 3] ;

— que cette situation contrevient à l’usage normal des parties communes dans la mersure où cette porte de secours, figurant sur les plans d’origine de la copropriété, n’a jamais été destinée à permettre l’exercice d’une activité commerciale depuis l’arrière du bâtiment.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 15 octobre 2024.

Par soit transmis en date du 12 novembre 2024, la cour a interrogé les parties sur l’ampleur de la dévolution des conclusions de l’intimé au visa des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, du code de procédure civile, précisant que lorsque une partie ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de l’ordonnance entreprise, elle ne peut que la confirmer.

Aucune note en delibéré n’a été adressé à la cour dans le délai requis.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

'Par application de ces dispositions, s’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines des ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite dans le dispositif de ses conclusions la confirmation de l’ordonnance entreprise. Il n’a pas sollicité d’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise.

S’agissant des demandes tendant à :

— voir ordonner à la SCI JU, d’une part, de faire cesser l’entrée illicite de personnes extérieures à la copropriété par la porte de secours du bâtiment A, et d’autre part, de laisser cette porte fermée, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard et par infraction constatée, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et jusqu’à parfaite remise en état des lieux ;

— condamner la SCI JU à lui payer la somme de 3 000 euros, à titre de provision sur dommages et intérêts pour préjudice matériel et moral ;

Force est de constater que ces prétentions ne sont adossées à aucune demande d’infirmation de l’ordonnance entreprise dont l’intimée sollicite, au contraire et de manière quelque peu contradictoire, la confirmation 'intégrale'.

Aucun appel incident n’a donc été formalisé sur ce point en sorte que la cour ne peut se considérer saisie de cette demande de réévaluation.

Elle statuera dans les limites de l’appel.

Sur le trouble manifestement illicite et la demande de remise en état

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite visé par ce texte désigne toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Pour en apprécier la réalité, la cour d’appel, statuant en référé, doit se placer au jour où le premier juge a rendu sa décision et non au jour où elle statue.

Enfin, le juge des référés apprécie souverainement le choix de la mesure propre à faire cesser le trouble qu’il constate.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant … l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Il est acquis qu’à défaut d’obtention d’une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d’un quelconque préjudice.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble.

En principe le règlement de copropriété détermine les parties communes et les droits des copropriétaires.

Par ailleurs, il est de principe que 'nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage'.

Le trouble anormal de voisinage étant indépendant de la notion de faute, le juge doit en toute hypothèse rechercher si le trouble allégué dépasse les inconvénients normaux du voisinage, que son auteur ait ou pas enfreint la réglementation applicable à son activité. Cette appréciation s’exerce concrètement notamment selon les circonstances de temps (nuit et jour) et de lieu (milieu rural ou citadin, zone résidentielle ou industrielle). L’anormalité du trouble de voisinage s’apprécie en fonction des circonstances locales, doit revêtir une gravité certaine et être établie par celui qui s’en prévaut.

L’auteur du trouble anormal de voisinage, qui voit sa responsabilité engagée, peut être condamné à réparer les préjudices subis par son voisin.

En l’espèce, l’article 9 du règlement de copropriété indique que lorsqu’un bail ou un engagement de caution aura été consenti, le copropriétaire devra dans les quinze jours de l’entrée en jouissance du locataire, en aviser le syndic par lettre recommandée.

La transformation des appartements en chambres meublés pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais des locations en meublé, par appartement entier son autorisés.

L’article 10 stipule que tout copropriétaire pourra aliéner les parties privées lui appartenant et le droit de copropriété dans les parties communes qui y est attaché. Le fractionnement ou la division d’un lot ne pourra être effectué que dans les conditions prévues à l’article 20 ci-après.

L’article 11 ajoute que chacun des copropriétaires pourra pour la jouissance des locaux lui appartenant, user librement des parties communes suivant leur destination, mais sans faire obstacle aux droits des autres copropriétaires.

[…]

Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations causées aux parties communes et, d’une manière générale, de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d’un usage abusif ou d’une utilisation non conforme à la destination des parties communes, que ce soit par son fait, par le fait de ses locataires ou par celui des personnes se rendant chez lui.

L’article 20 précise que les copropriétaires pourront échanger entre eux les éléments détachés de leurs lots ou en céder aux copropriétaires voisins, ou encore diviser leurs locaux en plusieurs lots.

Ils auront la faculté de modifier en conséquence la quote part des charges de toute nature afférentes aux locaux en question, à condition que le total reste inchangé.

Toutefois, la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 50 du présent réglement.

Tout copropriétaire de plusieurs lots jouira de la faculté de modifier la composition de ces lots, sous les mêmes conditions.

Toute modification des lots devra faire l’objet d’un acte modificatif de l’état descriptif de division.

En cas de division d’un lot, cet acte attribuera un nouveau numéro à chacune des parties du lot divisé, lesquelles formeront autant de lots distincts…

Il n’est pas contesté que lors de l’acquisition des lots n°6 et 18 en 2002, au sein de la copropriété objet du présent litige, la SCI JU a souhaité transformer le garage en trois locaux commerciaux :

— un local de prestations de services (Alizé services) ;

— un local à usage de bureaux ;

— un local pour une entreprise de pose de pare-brise.

Ainsi, par procès verbal du 15 novembre 2002, l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé ce projet sous réserve de la réglementation de l’urbanisme en vigueur, en général, et en particulier concernant la résidence :

— toute activité susceptible de créer des nuisances par le bruit ou les odeurs ou de porter préjudice à la tranquilité de l’immeuble est interdite notamment : machines à sous, bar, restauration, boulangerie, sex-shop, etc…

— aucune modification de façades ne sera accordée ;

— […]

Dans le cas où un commerce ne serait pas un de ceux prévus ce jour ou chaque fois qu’un commerce sera amené à changer d’activité le propriétaire de ces lots devra consulter le conseil syndical de la résidence auquel seront joints les copropriétaires interessés, notamment ceux des bâtiments A et B.

Il n’est pas contesté que par la suite, un des locaux a été subdivisé afin qu’un institut de beauté s’installe et puisse y exercer une activité commerciale.

Par procès-verbal du 2 septembre 2022, dressé par Maître [C], à la requête du syndicat des copropriétaires, il a été constaté :

— que l’accès à la résidence se fait depuis l'[Adresse 7] mais également depuis l'[Adresse 3] ;

— qu’au-devant du bâtiment A, à droite de la porte d’entrée, au rez-de-chaussé, se trouve aménagée une porte métallique, sortie de secours, grande ouverte dont l’accès se fait par un escalier bétonné, cette porte étant équipée d’un verrou qui permet donc à l’aide d’une clé, de pouvoir entrer depuis l’extérieur ; qu’au travers l’ouverture on aperçoit l’existence d’une porte de palier fermée dont le président du conseil syndical précise qu’il s’agit de la porte d’atelier de préparations des pizza ;

— qu’au niveau du portail de la résidence destiné aux véhicules, du côté de l'[Adresse 4], une personne de sexe féminin au téléphone se fait communiquer le code d’accès de la résidence, le compose et le portail s’ouvre ;

— que le commissaire de justice la suit devant la porte de secours sus-visée et tombe nez-à-nez avec une autre femme en provenance de cette porte déclarant être Mme [S], et exploiter au 1er étage du bâtiment A, un institut de beauté dénommé '[8]' et que la personne reçue est sa cliente ; que Mme [S] et sa cliente pénètrent dans les locaux par la porte de sortie de secours.

Par procès-verbal du 18 janvier 2023, Maître [C], procède aux mêmes constations et Mme [S] lui confirme qu’elle exerce toujours cette activité dans les lieux, déclarant que ses propriétaires lui avaient confirmé qu’elle y était autorisée.

La SCI JU verse aux débats un acte de résiliation d’un bail commercial d’un commun accord signé le 20 avril 2016, avec la société GSF Phocéa, pour les locaux situés [Adresse 4] au rez-de-chaussée, au terme duquel il apparaît qu’elle les louait depuis le 1er juin 2008 et s’engageait, à compter du 1er mai 2016, à conclure un nouveau bail avec la même société, pour des locaux au 1er étage.

La SCI JU soutient qu’il y a bien eu changement de commerce et non ajout, puisque ces mêmes locaux étaient configurés à l’identique lorsqu’ils ont été loués à l’institut de beauté.

Néanmoins SCI JU ne verse aux débats, ni le nouveau bail conclu avec la société GSF Phocéa, ni le bail conclu avec l’institut de beauté, de sorte qu’il n’est pas établi avec l’évidence requise en référé que ce premier étage, était auparavant occupé par la société GSF Phocéa.

De même, au vu des plans versés aux débats par le syndicat des copropriétaires, il apparaît que l’accès aux locaux commerciaux se situe exclusivement au rez-de-chaussée.

Il ressort du plan cadastral et de la photographie 'google street’ versés aux débat que la résidence a, dès l’origine, été configurée pour que la clientèle des commerces aient accès directement via l'[Adresse 3] et n’ait pas à traverser le passage privé situé à l’intérieur de celle-ci.

Il est incontestable que l’entrée dont dispose la SCI JU pour ses locaux commerciaux doit se faire côté [Adresse 3] et qu’elle a effectué des aménagements de son lot, consistant en une subdivsion, pour permettre désormais l’exercice d’une activité d’institut de beauté, en faisant pénétrer des personnes par l’arrière du bâtiment.

Ainsi, même si cette activité d’institut de beauté s’analyserait en un changement de commerce et non en un ajout d’un commerce, comme analysé par le premier juge, force est de constater que le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2002, prévoyait que dans le cas où un commerce ne serait pas un de ceux prévus … ou chaque fois qu’un commerce sera amené à changer d’activité le propriétaire de ces lots devra consulter le conseil syndical de la résidence auquel seront joints les copropriétaires intéréssés, notamment ceux des bâtiments A et B.

En tout état de cause, la SCI JU ne démontre pas avoir procédé à la consultation préalable du conseil syndical et contrairement à ce qu’elle soutient, c’est à elle et non au syndicat des copropriétaires, qu’incombe la charge de la preuve qu’elle a rempli cette obligation.

De même, elle ne justifie pas avoir informé le syndic du bail conclu avec l’institut de beauté conformément aux dispostions de l’article 9 du règlement de copropriété.

Par ailleurs, la présence de cet institut de beauté, issu d’une subdivision des lots, n’est pas contestée par la SCI JU, puisque ce dernier occupe uniquement la 'mezzanine', du premier étage, peu important qu’elle soit antérieure ou contemporaine de son existence,

Or à la lecture combinée des articles 9, 10 et 20 du règlement de copropriété, la transformation d’un lot entraînant la location d’une partie de celui-ci est prohibée.

Les aménagements effectués par la SCI JU pour permettre l’exercice à l’intérieur de ses locaux des activités en sus des activités déjà existantes, revient à divisier ses lots pour accroitre l’activité des locataires. Cette division doit être soumise à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, ce qui n’a pas été le cas.

Cette subdivision a été effectuée en violation des dispositions du règlement de copropriété.

En outre, les constatations de commissaire de justice démontrent l’usage par les clients de l’institut de beauté de l’entrée par le portail côté [Adresse 3], avec le code d’accés délivré par la gérante et l’accès par une porte située à l’arrière du bâtiment, décrite comme une porte de secours.

La SCI JU ne conteste pas que l’institut de beauté est dans l’incapacité d’utiliser les entrées des lots n°6 et 18, donnant sur l'[Adresse 3] et que ce locataire et sa clientèle accèdent à ses locaux par une porte de secours engendrant la communication aux personnes extérieures à la copropriété du code d’accès.

La SCI JU contrairement à ce qu’elle soutient, ne démontre pas le caractère privatif de la porte.

En tout état de cause, quelque soit la nature de la porte, la difficulté réside dans la création d’un local commercial dont la situation et la configuration obligent la gestionnaire de l’institut et la clientèle à emprunter des voies privées.

Or cette situation contrevient à l’usage normal des parties communes, dans la mesure où la porte de secours n’a jamais été destiné à permettre l’exercice d’une activité commerciale depuis l’arrière du bâtiment. Cela crée une gêne voire une nuisance aux autres copropriétaires résidents de l’immeuble.

Par ailleurs, la SCI JU est mal fondée à invoquée des 'conséquences disproportionnées’ pour l’institut de beauté alors qu’elle à l’origine de cette situation illicite. Elle ne peut pas imposer aux copropriétaires et occupants de l’immeuble un nouveau commerce dont l’usage ne respecte pas le règlement de copropriété.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré qu’il existait au moment où il a statué un trouble manifestement illicite qu’il convenait de faire cesser en ordonnant à la SCI JU, d’une part, de faire cesser l’entrée illicite de personnes extérieures à la copropriété par la porte se situant derrière le bâtiment A, et d’autre part, de laisser cette porte fermée, et ce, au besoin sous astreinte provisoire de 150 euros, par jour de retard et par infraction constatée, passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et jusqu’à parfaite remise en état des lieux, pendant un délai de 12 mois.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée de ce chef.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation que serait à l’évidence superficielle ou artificielle. Le montant de la provision n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Enfin, c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il est établi que l’exercice de cette activité commerciale, contraire au réglement de copropriété, a occasionné une atteinte à la destination et à l’usage des parties communes de la copropriété engendrant un trouble dans la tranquilité des copropriétaires, notamment par le passage de personnes par l’arrière du bâtiment et la divulgation du code d’accès à des personnes étrangères. Le parking avec portail a vocation à recevoir les copropriétaires et leurs visiteurs occasionnels, lesquels ne se confondent pas avec une clientèle commerciale.

Il s’agit d’un préjudice collectif dont le syndicat des copropriétaires est fondé à demander réparation.

C’est donc par des motifs pertinents que le premier juge a condamné la SCI JU à lui payer la somme de 500 euros, à titre de provision, à valoir sur la réparation de son préjudice.

L’ordonnance entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a condamné la SCI JU aux dépens de l’instance, et à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a inclus les frais des procès-verbaux d’huissier dans les dépens. En effet ces derniers, ne participent pas des dépens limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile. Il n’y a donc lieu des les y inclure. Ils sont inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Succombant , la SCI JU supportera les dépens d’appel. Elle sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimé les frais non compris dans les dépens, qu’il a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 000 euros en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, excepté en ce qu’elle a inclus les frais des procès-verbaux d’huissier dans les dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Précise que le coût des procès-verbaux est inclus dans l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles ;

Condamne la SCI JU à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 6]', pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, incluant les coûts des deux procès-verbaux de constat ;

Déboute la SCI JU de sa demande formulée sur le même fondement ;

Condamne la SCI JU aux dépens d’appel.

Le Greffier Le Président