COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-2

ARRÊT AU FOND

DU 05 DECEMBRE 2024

N°2024/307

Rôle N° RG 24/01495 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMQ7G

[T] [U]

C/

S.A.S. LES MANDATAIRES

S.A.S. ARTEA 2

S.A.S.U. FOODAIX

Monsieur le PROCUREUR GENERAL

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Laura LOUSSARARIAN

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

PG

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du Juge commissaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 20 Décembre 2023 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 2023/9504.

APPELANTE

Madame [T] [U] née [O]

née le 08 Mai 1944 à [Localité 8] (26), de nationalité française, demeurant [Adresse 3]) ITALIE

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Benoît DERIEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant

INTIMES

La S.A.S. LES MANDATAIRES

au capital de 20 000 Euros, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le numéro 850 597 097, mission conduite par Monsieur [A] [M], agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SAS ARTEA [Adresse 4]

représentée par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

S.A.S. ARTEA 2

inscrite au RCS sous le numéro 839940681 SAS au capital de 1 Euros, immatriculée au RCS d’Avignon sous le numéro 839 940 681 placée en liquidation judiciaire par jugement de conversion du Tribunal de Commerce d’Aix en Provence en date du 26 Octobre 2023, prise en la personne de son représentant légal en exercice [Adresse 6]

représentée par M^e Laura LOUSSARARIAN de la SELARL PLANTAVIN REINA ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

SASU ETABLISSEMENT SEBBAN

Anciennement dénommée SASU FOODAIX immatriculée au RCS d’Aix en Provence sous le numéro 894 454 305 représentée par son représentant légal domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Rémy GOMEZ, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

Monsieur le PROCUREUR GENERAL,

demeurant près la Cour d’Appel – [Adresse 7]

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Octobre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel VASSAIL, conseillère, et Madame Isabelle MIQUEL, chargées du rapport.

Madame Muriel VASSAIL, Conseillère, a fait un rapport oral à l’audience, avant les plaidoiries.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre

Madame Muriel VASSAIL, Conseiller

M^me Isabelle MIQUEL, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Chantal DESSI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024..

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024.

Signé par Madame Gwenael KEROMES, Président de chambre et Madame Chantal DESSI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS PROCEDURES ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte du 24 décembre 2005, Mme [I] [U], agissant en qualité d’usufruitière, et M. [W] [U], agissant en qualité de nu-propriétaire, ont donné en location à la société Hôtelière d'[Localité 5] (la SHAP) des locaux commerciaux au sein d’un immeuble sis [Adresse 2].

La SHAP y exploitait un hôtel dénommé ARTEA.

Par la suite la SHAP a cédé ses titres à la société FINANCIERE ARTEA, dont le nom commercial était HOTEL ARTEA, appartenant au groupe hôtelier MARANATHA.

En septembre 2018, la société FINANCIERE ARTEA a cédé ses titres et droits à la société ARTEA 2.

Les bailleurs propriétaires des murs ont confié la gestion du bien objet du bail à la société NEXITY.

Mme [I] [U] est décédée en 2008 et son fils [W] est décédé en 2014.

Ce dernier a laissé pour lui succéder :

— son épouse, Mme [T] [U], née [O],

— ses enfants issus de son union avec [T] [U], à savoir [R] [U] et [B] [U],

— ses enfants issus d’une précédente union, à savoir [L] [U] et [Y] [U].

Mme [T] [U] est usufruitière de l’ensemble immobilier objet du bail commercial et les quatre enfants [U] en sont nus-propriétaires indivis.

Les consorts [U] sont donc venus aux droits de Mme [I] [U] et de M. [W] [U].

Le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a :

— par jugement du 24 mai 2022, ouvert une procédure de sauvegarde au bénéfice de la société ARTEA 2,

— par jugement du 30 mai 2023, converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire,

— par jugement du 26 octobre 2023, prononcé la liquidation judiciaire de la société ARTEA 2.

A la suite de désordres affectant les locaux loués, des procédures judiciaires ont opposé les bailleurs et la locataire qui ont donné lieu notamment :

— à un référé expertise, initié en juin 2018, ayant abouti à une ordonnance du 18 juin 2019,

— au dépôt du rapport de l’expert judiciaire le 22 décembre 2020,

— à l’introduction d’une instance au fond en août 2021 toujours pendante devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence,

— à un arrêté de mise en sécurité pris le 11 mars 2022 par la ville d'[Localité 5] qui a provoqué l’évacuation et l’interdiction d’occupation de l’immeuble.

Alors que d’autres procédures étaient en cours entre les parties particulièrement pour condamnation des bailleurs à faire des travaux sous astreinte et demande de la locataire à être autorisée à consigner les loyers, par ordonnance du 20 décembre 2023, le juge commissaire du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a notamment :

— pris acte de l’accord du candidat repreneur sur la demande patrimoniale du liquidateur consistant à conserver en tant que de besoin les droits relatifs à l’action indemnitaire initiée contre le bailleur au profit de la procédure collective,

— autorisé la cession du fonds de commerce au profit de la SASU FOODAIX ou de toute personne morale qu’elle entendrait éventuellement se substituer au prix de 31 000 euros (30 000 euros pour les éléments incorporels et 1 000 euros pour les éléments corporels),

— autorisé la prise de jouissance anticipée de l’acheteur à la date de l’ordonnance.

Pour prendre sa décision le premier juge a retenu que :

— l’appel d’offres de l’administrateur judiciaire a donné lieu à une seule offre de reprise qui a été rejetée par le tribunal de commerce lorsqu’il a prononcé la liquidation judiciaire de la société ARTEA 2,

— la cession du fonds de commerce doit intervenir dans les meilleurs délais en raison de la liquidation judiciaire,

— la faiblesse du prix proposé par la candidat acquéreur est justifiée par :

— les négociations à entreprendre avec le bailleur pour la poursuite du contrat de bail,

— les travaux à réaliser pour faire lever l’arrêté de péril,

— les divers aménagements sur site à réaliser,

— le liquidateur a rappelé qu’en l’état de l’arrêté de péril et du contentieux en cours entre la société ARTEA2 et son bailleur, le fonds de commerce ne présente aucune valeur,

— la société FOODAIX apparaît sérieuse et expérimentée.

Mme [T] [U], née [O], a fait appel de cette ordonnance le 7 février 2024.

Dans ses dernières conclusions, déposées au RPVA le 10 septembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel et de :

— ne pas autoriser la cession du fonds de commerce,

— condamner la société ETABLISSEMENTS SEBBAN, anciennement dénommée FOODAIX, à libérer les locaux sous astreinte,

— à défaut d’exécution spontanée, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef sous astreinte,

— autoriser la société les MANDATAIRES ès qualités à résilier le bail,

— débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner solidairement la société LES MANDATAIRES ès qualités et la société ETABLISSEMENTS SEBBAN à lui payer 5 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société LES MANDATAIRES ès qualités et la société ETABLISSEMENTS SEBBAN aux dépens avec distraction.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées au RPVA le 3 juin 2024, la société les MANDATAIRES ès qualités et la société ARTEA 2 demandent à la cour de :

— déclarer irrecevables les demandes de Mme [U] tendant à :

— condamner la société ETABLISSEMENTS SEBBAN à libérer les locaux sous astreinte,

— ordonner l’expulsion de la société ETABLISSEMENTS SEBBAN,

— autoriser la société les MANDATAIRES ès qualités à résilier le bail commercial,

— rejeter toutes les demandes de l’appelante,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel,

— condamner l’appelante aux dépens avec distraction et à leur payer 4 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, signifiées au RPVA le 31 mai 2024, la société ETABLISSEMENTS SEBBAN, anciennement dénommée FOODAIX, demande à la cour de:

— débouter Mme [U] de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance frappée d’appel,

— condamner Mme [U] aux entiers dépens et à lui payer 5 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses réquisitions, communiquées au RPVA le 6 août 2024, le ministère public déclare s’en rapporter.

Le 11 avril 2024 les parties ont été avisées de la fixation du dossier au 2 octobre 2024 mais l’audience s’est effectivement tenue le 9 octobre 2024.

La procédure a été clôturée le 12 septembre 2024 avec rappel de la date de fixation au 9 octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

1) Mme [T] [U], dont le droit à agir seule dans le cadre de la présente procédure n’est pas remis en cause, poursuit l’infirmation de l’ordonnance frappée d’appel pour non-respect des clauses du bail.

Elle fait valoir que la clause d’agrément stipulée à l’article IV.3 du bail commercial du 24 décembre 2005 n’a pas été mise en 'uvre par le liquidateur judiciaire lorsqu’il a sollicité du juge commissaire l’autorisation de céder le fonds de commerce exploité par la société ARTEA 2 et insiste plus particulièrement sur le fait que la requête de la SAS LES MANDATAIRES ne prévoit aucun mécanisme destiné :

— à demander l’agrément express et écrit du bailleur,

— un mois avant la date projetée, à inviter le bailleur à donner l’agrément, à participer à la cession et à lui dénoncer le projet de cession,

— à régler préalablement les loyers, charges et accessoires.

In fine, les intimées rétorquent que l’ordonnance rendue par le juge commissaire est valable en ce qu’il s’agit de céder un actif isolé, le fonds de commerce, et qu’il convient de distinguer l’autorisation de céder et la cession elle-même qui n’est pas encore consacrée.

2) En matière de cession isolée d’un actif du débiteur, il s’évince de l’article L.641-12 du code de commerce que la cession du droit au bail par le liquidateur judiciaire, seule ou incluse dans la cession du fonds de commerce, se fait aux conditions prévues par le contrat de bail de sorte qu’à l’exception de celles qui imposent au cédant des dispositions solidaires avec le preneur, le liquidateur judiciaire doit respecter les clauses du bail restreignant la cession.

En conséquence, lorsqu’il envisage une telle cession, le liquidateur est tenu de se conformer à la clause du bail prévoyant l’agrément du cessionnaire par le bailleur.

La cour relève que :

— il n’est pas contesté qu’aux termes de l’ordonnance frappée d’appel, le droit au bail commercial est inclus dans la vente du fonds de commerce,

— l’existence de la clause d’agrément n’est pas remise en cause par les parties,

— le litige qui les oppose est de déterminer si la clause d’agrément s’impose, au stade de la requête aux fins d’être autorisé à procéder à la cession présentée au juge commissaire par le mandataire judiciaire, ou seulement au stade de la signature de l’acte de vente.

3) Il est constant que si le transfert de la propriété d’un bien meuble vendu en exécution d’une ordonnance d’autorisation du juge-commissaire prononcée sur le fondement de l’article L.642-19 du code de commerce n’intervient, s’il n’en est autrement décidé par cette ordonnance, qu’à la date du ou des actes postérieurs nécessaires à la réalisation de la vente, celle-ci n’en est pas moins parfaite dès l’ordonnance, sous la condition suspensive que cette décision acquière force de chose jugée.

Il en résulte que, contrairement à ce que soutiennent les intimées, l’exigence du respect des clauses du bail s’impose au liquidateur judiciaire comme au juge commissaire, qui est tenu d’en opérer la vérification, dès la demande d’autorisation de vendre.

En l’espèce, cette analyse s’impose d’autant que c’est bien parce qu’il a considéré que la vente était parfaite aux termes de son ordonnance que le juge commissaire a autorisé le cessionnaire à prendre possession des lieux.

Il importe donc peu que l’acte de cession du bien objet de la vente n’ait pas été régularisé ou que l’ordonnance objet du litige ait été frappée d’appel par un tiers y ayant intérêt, les parties elles-mêmes ne l’ayant pas remise en cause.

Dès lors, la violation des clauses du bail commercial inclus dans le périmètre de la vente du fonds de commerce n’étant pas contestée, il convient d’infirmer l’ordonnance frappée d’appel en toutes ses dispositions à l’exception de celles relatives aux dépens.

4) La SAS les Mandataires et la société ARTEA 2 affirment que les demandes accessoires présentées par Mme [U] sont irrecevables au motif qu’elles n’ont pas de lien suffisant avec la décision attaquée.

5) L’ordonnance infirmée ayant autorisé la prise de possession des lieux par le cessionnaire en lui attribuant la jouissance anticipée du fonds de commerce, c’est bien par l’effet de cette décision que la société ETABLISSEMENTS SEBBAN a la possibilité de les occuper.

Il en résulte que la demande d’expulsion de la société ETABLISSEMENTS SEBBAN et de tous occupants de son chef est recevable.

Considérant les faits de l’espèce et l’atteinte portée au contrat de bail et aux droits des bailleurs, l’astreinte est justifiée. Elle sera ordonnée selon des modalités pratiques qui seront détaillées au dispositif de la présente décision.

6) Par ailleurs, contrairement à ce que soutiennent la société ARTEA 2 et la SAS LES MANDATAIRES et comme le fait remarquer l’appelante dans sa requête au juge commissaire datée du 4 décembre 2023 qui est annexée à l’ordonnance frappée d’appel, le liquidateur judiciaire a formellement demandé au juge commissaire d’examiner l’offre de reprise de la société ARTEA 2 et, à défaut, de l’autoriser à résilier le bail commercial.

Dans ces conditions, force est de constater que la question de la résiliation du bail commercial était bel et bien dans le périmètre de la saisine du premier juge et, du fait de l’effet dévolutif de l’appel, de celle de la cour.

Devant la cour, la SAS LES MANDATAIRES ès qualités ne rétracte pas sa demande de résiliation du bail commercial et n’invoque aucun moyen de fait ou de droit opérant qui serait susceptible d’y faire obstacle et de contredire les termes de sa requête du 4 décembre 2023 dont il résulte que :

— l’administrateur judiciaire a reçu une seule offre de reprise qui a été écartée par le jugement de conversion du redressement judiciaire en liquidation judiciaire rendu le 26 octobre 2023,

— l’immeuble hébergeant le fonds de commerce et le droit au bail commercial a été contraint de fermer ses portes en mars 2022 à la suite d’un arrêté de péril,

— le liquidateur judiciaire a licencié les salariés attachés au fonds de commerce,

— l’offre de reprise présentée par la société FOOD [Localité 5] (devenue ETABLISSEMENTS SEBBAN) pour l’achat du fonds de commerce est légitimement faible aux motifs que :

— il existe des négociations à entreprendre avec le bailleur pour la poursuite du contrat de bail,

— il existe des travaux de reprise à effectuer pour obtenir la levée de l’arrêté de péril,

— il existe différents aménagements à réaliser sur le site,

— il importe de parvenir à la cession des actifs (fonds de commerce et droit au bail résiduel) pour éviter d’accroître le montant des loyers et charges postérieures à l’ouverture de la liquidation judiciaire,

— il existe un contentieux entre le société ARTEA 2 et son bailleur, qui serait à l’origine de l’arrêté de péril et de sa déconfiture, et une issue indemnitaire à l’encontre du bailleur est privilégiée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande telle que présentée dans sa requête par le liquidateur judiciaire et la SAS LES MANDATAIRES ès qualités sera autorisée à résilier le bail commercial signé le 24 décembre 2005 conclu entre la SHAP, aux droits de laquelle vient la société ARTEA 2, et l’hoirie [U] venant aux droits de [I] et [W] [U].

7) L’ordonnance frappée d’appel sera confirmée en ce qu’elle a employé les dépens en frais privilégiés de la procédure collective de la société ARTEA 2.

La société ARTEA 2, la SAS LES MANDATAIRES et la société ETABLISSEMENTS SEBBAN seront condamnées à se partager pour moitié les dépens de la procédure d’appel.

Elles se trouvent donc toutes trois pareillement infondées en leurs prétentions au titre des frais irrépétibles et, pour celles qui en ont réclamé le bénéfice, en leur demande de distraction des dépens.

Il serait inéquitable de laisser supporter à Mme [U] l’intégralité des frais qu’elle a exposés et qui ne sont pas compris dans les dépens.

La société ARTEA 2 et la SAS LES MANDATAIRES d’une part et la société ETABLISSEMENTS SEBBAN d’autre part seront condamnées in solidum à lui payer 4 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera autorisé pour le conseil de Mme [U].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement, après débats publics et par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

Infirme l’ordonnance rendue le 20 décembre 2023 par le juge commissaire du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence en toutes ses disposition à l’exception de celle concernant les dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Déboute la SAS LES MANDATAIRES de sa demande tendant à être autorisée à vendre de gré à gré le fonds de commerce et ses accessoires dépendant de la liquidation judiciaire de la société ARTEA 2 ;

Rejette l’exception d’irrecevabilité opposée aux demandes accessoires formées par Mme [U] ;

Condamne la société ETABLISSEMENTS SEBBAN et tous occupants de son chef à libérer les locaux sis [Adresse 2] ;

Précise qu’à défaut d’exécution spontanée passé le délai d’un mois après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception ou par exploit d’huissier :

— la société ETABLISSEMENTS SEBBAN sera redevable envers le propriétaire des murs, jusqu’à libération effective des lieux, d’une astreinte provisoire de 750 euros par jour de retard,

— il pourra être procédé à l’expulsion de la société ETABLISSEMENTS SEBBAN et de celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

Autorise la SAS LES MANDATAIRES ès qualités à résilier le bail commercial conclu le 4 décembre 2005 entre la SHAP, aux droits de laquelle vient la société ARTEA 2, et l’hoirie [U], venant aux droits de [I] et [W] [U], concernant les locaux sis [Adresse 2] ;

Déclare la société ARTEA 2, la SAS LES MANDATAIRES ès qualités et la société ETABLISSEMENTS SEBBAN infondées en leurs prétentions au titre des frais irrépétibles;

Déclare la société ARTEA 2 et la SAS LES MANDATAIRES ès qualités infondées en leur demande tendant à ce que leur conseil bénéficie de la distraction des dépens ;

Condamne la société ARTEA 2 et la SAS LES MANDATAIRES ès qualités d’une part et la société ETABLISSEMENT SEBBAN d’autre part à payer in solidum à Mme [U] 5 000 euros du chef de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société ARTEA 2 et la SAS LES MANDATAIRES ès qualités d’une part et la société ETABLISSEMENT SEBBAN d’autre part à se partager pour moitié les dépens d’appel;

Ordonne que la part des dépens supportée par la société ARTEA 2 et la SAS LES MANDATAIRES ès qualités soit employée en frais privilégiés de la liquidation judiciaire de la société ARTEA 2 ;

Autorise l’application de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice du conseil de Mme [U].

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE