COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 11 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 527

N° RG 22/03751

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJBC7

S.A.R.L. HDS [Localité 11] 2000

C/

[P] [N]

[Z] [E] épouse [A]

[O] [W] [A]

[S] [A]

[K] [A]

[I] [D] épouse [B]

[C] [B]

[R] [J]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 11] 2000 – SGI 2000

Syndicat des copropriétaires [13]

SCI LISEVIC

S.C.I. ALEXANDRE

S.C.I. SCI SCLUOS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Patrick CAGNOL

M^e Sandra JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal judiciaire de NICE en date du 10 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/01019.

APPELANTE

S.A.R.L. HDS [Localité 11] 2000

prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est [Adresse 14]

représentée par M^e Patrick CAGNOL, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE, membre de l’association CM AVOCATS MARSEILLE

INTIMÉS

Madame [P] [N]

née le 03 Avril 1947 à [Localité 15] (98), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE

Madame [Z] [E] épouse [A]

née le 03 Mars 1941, demeurant [Adresse 5] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’ayant droit de feu M.[T] [A], usufruitière du lot n°9 de la copropriété [13]

Monsieur [O] [W] [A]

né le 09 Août 1968 à [Localité 16] (92), demeurant [Adresse 9], nu propriétaire du lot n°9 de la copropriété [13]

Monsieur [S] [A]

né le 24 Février 1970 à [Localité 16] (92), demeurant [Adresse 1] nu propriétaire du lot n°9 de la copropriété [13]

Madame [K] [A]

née le 24 Novembre 1982 à [Localité 16] (92), demeurant [Adresse 4], nu propriétaire du lot n°9 de la copropriété [13]

Madame [I] [D] épouse [B]

née le 03 Avril 1965, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [C] [B]

né le 07 Mai 1951, demeurant [Adresse 2]

SAS SOCIETE DE GESTION D'[Localité 11] 2000 (SGI 2000)

prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est sis [Adresse 10]

SCI ALEXANDRE

prise en la personne de son représentant légal en exercice d omicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 6]

SCI SCLUOS

poursulites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social sis [Adresse 3]

tous représentés par M^e Sandra JUSTON, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Philippe AONZO, avocat au barreau de NICE

Syndicat des copropriétaires [13] situé dans la station [Localité 11] 2000, commune d'[Localité 11])

représenté par son administrateur judiciaire la SELARL BG & ASSOCIES, prise en la personne de Me [L] [X], désignée à ces fonctions au visa de l’article 29-1 sur requête à M. le Procureur de la république, suivant ordonnance présidentielle du 26 novembre 2018, confirmée par ordonnance de référé du 29 janvier 2019 et suivant arrêt de la Cour d’Appel d’Aix en Provence du 23 janvier 2020.

représentée par M^e Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

SCI LISEVIC

prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis c/ SARL TANIA [Adresse 8]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et plaidant par M^e Pascale DIEUDONNE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [R] [J]

né le 1er Mai 1959 à [Localité 17] (ALGERIE), demeurant [Adresse 12]

assigné en appel provoqué le 09/09/22 ( par PVRI art. 659 cpc)

défaillant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024.

ARRÊT

Rendu par défaut à l’égard de Monsieur [R] [J], prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte notarié reçu le 9 mai 1973, l’immeuble dénommé [13], édifié sur le front de neige de la station d'[Localité 11] 2000 (département des Alpes Maritimes), faisait l’objet d’un règlement de copropriété et d’un état descriptif de division en 11 lots :

— Le lot n° 1 était constitué de locaux commerciaux à usage d’hôtel-restaurant répartis sur les sept premiers niveaux du bâtiment principal ;

— Les lots n° 2 et 3 comprenaient des locaux d’habitation situés dans l’aile sud, élevée de deux niveaux, et destinés au logement des employés de l’hôtel ;

— Les lots n° 4 à 10 correspondaient à des appartements destinés à 'une occupation bourgeoise’ situés au huitième niveau ;

— Le lot n° 11 consistait en une terrasse aménageable sur la dalle de couverture de l’aile sud.

En 2003, M. [V] [U] rachetait la totalité des parts sociales de la société ABELA, propriétaire des lots n° 1, 2 et 3 et exploitante de l’hôtel ; celle-ci changeait alors de dénomination pour devenir la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 11] 2000 (ci-après HDS).

A compter de l’année 2007, la société HDS entreprenait d’importants travaux dans les lots n° 1, 2 et 3 qui étaient contestés en justice par les propriétaires des lots n° 4 à 11, ces derniers considérant que la solidité et la sécurité de l’immeuble étaient mises en péril. Après bien des errements procéduraux, un rapport d’expertise judiciaire était finalement déposé le 5 juin 2018, le tribunal judiciaire de Nice étant saisi depuis le 25 mai 2021 d’une action tendant à la remise des lieux en leur état antérieur.

Parallèlement, Maître [M] était désignée le 14 septembre 2007 en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle convoquait une assemblée générale pour le 19 janvier 2009, afin notamment de désigner un syndic.

Le jour même, elle recevait notification d’un acte notarié dressé le 16 janvier 2009 à la requête de la société HDS portant modification de l’état descriptif de division, par lequel le lot n° 1 était subdivisé en 102 lots numérotés 12 à 113 et en parties communes spéciales.

Elle était également informée d’un acte de mutation du nouveau lot n° 15 au profit de M. [Y] [G], étant précisé que le lot n° 3 avait été précédemment cédé à M. [R] [J] depuis le 8 novembre 2007.

En dépit des protestations et réserves formulées par l’administrateur provisoire, l’assemblée générale des copropriétaires votait sur les projets de résolutions qui lui étaient soumis et désignait la société SITA en qualité de syndic.

Celle-ci convoquait une assemblée générale pour le 19 novembre 2009, comportant notamment à l’ordre du jour l’approbation des comptes des trois derniers exercices et l’adoption des budgets prévisionnels pour les deux exercices à venir.

Les copropriétaires minoritaires ne participaient pas à cette assemblée, dont le procès-verbal des délibérations leur était notifié le 23 janvier 2010.

Par acte du 10 mars 2010, ils saisissaient le tribunal de grande instance de Nice, devenu le tribunal judiciaire, pour voir annuler cette assemblée dans son ensemble, en raison de diverses irrégularités formelles.

Le syndic notifiait par la suite un procès-verbal rectificatif qui était également attaqué, les deux instances faisant l’objet d’une jonction.

La société HDS et M. [R] [J] intervenaient volontairement à l’instance au soutien de la position défendue par le syndic en faveur de la validité de l’assemblée.

En cours de procédure, la vente du lot n° 3 était résolue judiciairement à la demande de la société HDS pour défaut de paiement du prix, les demandeurs à l’instance entendant dès lors se prévaloir de l’effet rétroactif de cette décision pour conclure de plus fort à l’irrégularité de la tenue de l’assemblée.

A compter du 26 novembre 2018, le syndicat était représenté en justice par Maître [L] [X], mandataire judiciaire désigné en qualité d’administrateur provisoire en application de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, laquelle s’associait à l’action des copropriétaires minoritaires.

Par jugement rendu le 10 mars 2022, le tribunal a :

— déclaré recevables les interventions volontaires de la société HDS et de M. [J],

— prononcé la nullité de l’assemblée générale du 19 novembre 2019 dans son ensemble, pour violation de l’article 17 du décret du 17 mars 1967,

— condamné in solidum la société HDS et M. [J] à verser à chacun des demandeurs la somme de 1.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation d’une fraude à leurs droits,

— condamné in solidum la société HDS et M. [J] aux dépens, ainsi qu’au paiement de diverses indemnités en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 11] 2000 a interjeté appel le 14 mars 2022. Aux termes de ses conclusions notifiées le 26 juillet 2022, elle demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner chacune des parties intimées à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens.

Par conclusions notifiées le 9 septembre 2022, Madame [P] [N] et la SCI LISEVIC demandent à la cour de confirmer le jugement querellé, sauf quant au montant des dommages-intérêts qui leur ont été alloués en réparation de la fraude commise, pour laquelle elles réclament chacune paiement d’une somme de 50.000 euros. Elles réclament chacune en sus paiement d’une somme de 10.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens.

Suivant conclusions notifiées le 9 septembre 2022, les consorts [A], les époux [B] ainsi que les sociétés SCLUOS, ALEXANDRE et SGI 2000 formulent des prétentions identiques et réclament en sus paiement d’une somme de 15.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, outre leurs dépens. Ils demandent également à être dispensés de participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conclusions notifiées le 9 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires, représenté par son administrateur provisoire Maître [L] [X], membre de la SELARL BG & ASSOCIES, demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et de condamner l’appelante à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Monsieur [R] [J], contre lequel a été formé un appel provoqué par acte signifié le 9 septembre 2022 à sa dernière adresse connue et converti en procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas comparu, le présent arrêt étant rendu par défaut à son égard.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé des moyens soutenus par chacune des parties.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024.

DISCUSSION

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale du 19 novembre 2009 :

Suivant l’article 17 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable au litige issue du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, il est établi un procès-verbal des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires qui est signé, à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et le ou les scrutateurs.

Le non-respect de cette formalité substantielle, qui a pour but de garantir la sincérité du procès-verbal, est sanctionné par la nullité de l’ensemble des délibérations censées avoir été adoptées au cours de l’assemblée, la preuve pouvant en être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, cette preuve résulte du procès-verbal lui-même qui est daté du 6 janvier 2010, soit 48 jours après la tenue de l’assemblée.

Dans ses conclusions d’appel, la société HDS soutient que cette seule constatation ne peut suffire à démontrer une violation du texte précité. Cependant, force est de constater qu’elle ne produit aucun élément en sens contraire. C’est donc a bon droit que le tribunal a pu prononcer sur ce seul fondement la nullité de l’assemblée générale tenue le 19 novembre 2009 dans son ensemble, sans avoir à examiner les autres moyens invoqués au soutien de cette demande.

Surabondamment, la nullité de cette assemblée doit être également prononcée à titre de sanction du procédé utilisé par la société HDS pour contourner la règle de réduction des voix d’un copropriétaire majoritaire prévue à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte en effet de l’examen des faits de la cause que la société HDS, s’étant heurtée dans un premier temps à l’opposition des copropriétaires minoritaires pour transformer l’hôtel en résidence de tourisme, a imaginé par la suite un montage juridique et financier par lequel, sous couvert du maintien d’une activité hôtelière, elle a poursuivi en réalité le même but par des moyens détournés en subdivisant les lots n° 1, 2 et 3 de l’immeuble et en imposant ensuite aux acquéreurs de ces nouveaux lots, au moyen d’une clause d’adhésion stipulée dans les baux commerciaux qu’elle s’était fait consentir, un mandat de représentation permanente aux assemblées générales des copropriétaires, lui permettant de contrôler toutes les décisions du syndicat.

Si la plupart de ces mandats sont postérieurs à l’année 2009, le procédé avait déjà été enclenché dès cette époque grâce aux ventes consenties à MM. [R] [J] et [Y] [G], respectivement le 8 novembre 2007 et le 16 janvier 2009, ce qui permettait d’ores et déjà à la société HDS de s’assurer d’une majorité.

D’autre part, l’autorité de chose jugée attachée à l’arrêt précédemment rendu par cette cour le 12 février 2013 ne peut être utilement invoquée dans le cadre du présent litige dès lors qu’il n’y a pas identité de demandes au sens de l’article 1355 du code civil. En effet, les copropriétaires minoritaires poursuivaient précédemment l’annulation d’une vente, alors qu’ils réclament à présent l’annulation d’une assemblée générale.

Sur les demandes en dommages-intérêts :

C’est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le tribunal a fait droit aux demandes en dommages-intérêts formulées à l’encontre de la société HDS, en retenant que les copropriétaires opposants ou défaillants étaient en droit de réclamer l’indemnisation du préjudice personnel que leur causaient les décisions adoptées par l’assemblée générale au moyen d’une violation de la règle de réduction des voix sus-énoncée.

Aucune circonstance ne commande en revanche de majorer le montant de ces indemnités, de sorte que l’appel incident formé de ce chef par les intimés doit être rejeté.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par défaut à l’égard de Monsieur [R] [J], et contradictoirement à l’égard des autres parties,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute les intimés de leur appel incident,

Y ajoutant,

Condamne la société HÔTEL DU SOLEIL – [Localité 11] 2000 aux dépens d’appel,

La condamne en outre à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 3.000 euros au bénéfice des consorts [A], des époux [B] et des sociétés ALEXANDRE, SCLUOS et SGI 2000, pris solidairement,

— la somme de 2.500 euros au bénéfice de Madame [P] [N] et de la SCI LISEVIC, pris solidairement,

— la somme de 2.500 euros au bénéfice du syndicat des copropriétaires,

Dispense les intimés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure exposés par le syndicat, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT