COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 14 FEVRIER 2024

N° 2024/ 084

N° RG 22/07109

N° Portalis DBVB-V-B7G-BJNEP

[Y] [H]

C/

[M], [W] [F]

[K] [Z] épouse [F]

S.A.R.L. ROYAL RIVIERA IMMOBILIER

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Valérie CARDONA

M^e Emmanuelle CORNE

M^e Laure ATIAS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 03 Mai 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°11-21-000517 .

APPELANT

Maître [Y] [H]

mandataire judiciaire

représenté par M^e Valérie CARDONA, avocat au barreau de GRASSE substitué par M^e Axelle TESTINI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMES

Monsieur [M], [W] [F]

né le 08 Août 1956 à [Localité 4] (DUBLIN), demeurant [Adresse 2] – DUBLIN – IRLANDE

Madame [K] [Z] épouse [F]

née le 12 Juin 1960 à [Localité 5] / WEXFORD, demeurant [Adresse 2] – DUBLIN IRLANDE

représentés par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. ROYAL RIVIERA IMMOBILIER

à l’enseigne ROYAL REAL E STATE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 3]

représentée par M^e Laure ATIAS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Paul MANIN, membre de la SELARL SOPHIA LEGAL SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de GRASSE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 05 Décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat conclu le 27 mai 2020, les époux [M] [F] et [K] [Z], représentés par leur mandataire la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER, ont donné à bail à Monsieur [Y] [H], à l’usage d’habitation en résidence secondaire, une villa entièrement meublée située au sein d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé La Bergerie, [Adresse 1] à [Localité 6], pour une durée d’un an commençant à courir le 1er septembre 2020, moyennant un loyer mensuel de 2.000 euros et une provision pour charges de 200 euros.

Dès son entrée dans les lieux, le locataire s’est plaint de plusieurs désordres mineurs, qui ont été réparés à l’initiative de l’agence immobilière.

Le 7 septembre 2020, il a été informé que de gros travaux allaient être prochainement entrepris dans la villa jumelée à la sienne, ceux-ci ayant en réalité débuté le 16 novembre. D’autres travaux ont également été réalisés dans les parties communes de la copropriété.

Par courriel du 27 novembre, Monsieur [H] a prévenu l’agence qu’en cas de persistance des nuisances occasionnées, il entendait suspendre le règlement du loyer. Des solutions de relogement temporaire ou d’exonération de loyer lui ont alors été proposées pour la période correspondant aux travaux les plus bruyants, qu’il a cependant refusées.

Les loyers n’étant plus acquittés à compter du mois de février 2021, un premier commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié au locataire le 12 mars 2021, ledit acte ayant été par la suite annulé et remplacé par un second commandement délivré le 1er avril.

Par exploit du 10 mai 2021, Monsieur [Y] [H] a assigné les bailleurs et leur mandataire à comparaître devant le tribunal de proximité de Cannes afin d’entendre principalement prononcer la nullité du bail pour cause de dol, considérant que les défendeurs lui avaient dissimulé l’existence des projets de travaux alors que la quiétude des lieux loués constituait un élément déterminant de son consentement, et obtenir en conséquence restitution de la totalité des sommes versées, outre des dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Subsidiairement, il invoquait l’exception d’inexécution par les bailleurs de l’obligation de lui assurer une jouissance paisible.

Par acte du 23 juin 2021, les époux [F] ont saisi à leur tour la même juridiction afin d’obtenir paiement des loyers et charges échus.

Le locataire a quitté les lieux à l’expiration du bail, soit le 31 août 2021.

Par jugement rendu le 3 mai 2022 le tribunal, joignant les deux instances, a débouté Monsieur [H] de l’ensemble de ses prétentions et l’a condamné en revanche à payer aux bailleurs la somme de 14.000 euros au titre des loyers échus au cours de la période de février à août 2021 et celle de 1.870,17 euros au titre de la régularisation des charges, outre une indemnité de 700 euros à chacun des défendeurs en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [H] a interjeté appel de cette décision le 16 mai 2022.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 9 mars 2023, Monsieur [Y] [H] fait successivement valoir :

— que tant les bailleurs que leur mandataire, lequel a été son seul interlocuteur durant toute la période de location et détenait manifestement un pouvoir de gestion, ont commis une réticence dolosive en s’abstenant de l’informer avant la conclusion du bail de l’imminence des travaux, dont ils avaient nécessairement connaissance,

— qu’à supposer que tel n’ait pas été le cas, ils auraient dû à tout le moins intervenir auprès du propriétaire de l’immeuble voisin afin de faire cesser les nuisances occasionnées par le chantier et exiger le respect du règlement de copropriété,

— qu’il est fondé à opposer l’exception d’inexécution par les bailleurs de l’obligation de lui assurer une jouissance paisible en application de l’article 1719 du code civil, et ce même si les troubles sont imputables à un tiers.

Il demande à la cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau :

— à titre principal, d’annuler le bail pour cause de vice du consentement, de condamner les époux [F] à lui restituer l’intégralité des sommes perçues au titre des loyers, des provisions pour charges, du dépôt de garantie et des honoraires d’agence, soit la somme totale de 14.170 euros, et de condamner in solidum les bailleurs et leur mandataire à lui verser la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

— à titre subsidiaire, de juger qu’il était fondé à suspendre le paiement du loyer et de condamner in solidum les intimés à lui verser la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts,

— en tout état de cause, de débouter les parties adverses de l’ensemble de leurs prétentions et de les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel, outre une indemnité de 12.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions récapitulatives du 17 mars 2023, les époux [F] font valoir :

— que résidant en Irlande, ils ne pouvaient avoir connaissance des travaux projetés à proximité du bien loué, lesquels n’avaient pas fait l’objet d’une information auprès des copropriétaires, ni d’un affichage sur les lieux,

— que leur locataire a refusé les propositions de relogement temporaire ou d’exonération partielle du loyer lui avaient été faites,

— que seul le syndic avait le pouvoir de faire respecter le règlement de copropriété, et notamment de faire cesser les nuisances sonores occasionnées par les travaux,

— que le bailleur est exonéré de l’obligation d’assurer à son locataire une jouissance paisible en cas de force majeure, et qu’en vertu de l’article 1725 du code civil il n’est pas tenu de le garantir contre les troubles causés par des voies de fait imputables à des tiers,

— que l’exception d’inexécution ne peut être invoquée dans la mesure où le logement est demeuré habitable, et que les constats produits par l’appelant sont dépourvus de valeur probante.

Ils concluent à la confirmation du jugement déféré, sauf à réparer l’omission de statuer sur la charge des dépens, laquelle doit incomber au demandeur, et à porter à 5.000 euros le montant de l’indemnité qui leur a été allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant, ils demandent à la cour de condamner l’appelant à leur payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 8.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles d’appel, ainsi que de prononcer à son encontre une amende civile.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 juin 2023, la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER fait valoir de son côté :

— que la pièce n° 8 produite par l’appelant, constituée par des clichés photographiques pris depuis l’intérieur de l’immeuble en travaux, doit être écartée des débats dans la mesure où ceux-ci ont été obtenus à la suite d’une violation de domicile,

— qu’elle ne détenait pas de mandat de gestion locative et n’a été informée des travaux projetés dans l’immeuble voisin que le 4 septembre 2020,

— qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles de mandataire, ni aucune faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle à l’égard du locataire.

Elle conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qu’il a admis aux débats la pièce n° 8 susdite, et réclame en sus paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d’appel, outre ses dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023.

DISCUSSION

Sur la recevabilité de la pièce n° 8 produite par l’appelant :

En application de l’article 9 du code de procédure civile, le juge doit veiller à la loyauté des preuves et écarter des débats celles qui ont été obtenues par un procédé illicite.

En l’espèce, la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER soutient que la pièce n° 8 produite par l’appelant, constituée par des clichés photographiques pris depuis l’intérieur de l’immeuble en travaux, doit être déclarée irrecevable dès lors que ceux-ci ont été obtenus à la suite d’une violation de domicile. Toutefois, l’intimée n’a pas qualité pour invoquer l’atteinte portée aux droits d’un tiers, et le jugement doit être en conséquence confirmé en ce qu’il a déclaré recevable cet élément de preuve.

Sur la demande d’annulation du bail pour vice du consentement :

En vertu de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un cocontractant d’obtenir le consentement de l’autre partie par des manoeuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle d’une information dont il sait le caractère déterminant pour celle-ci.

Suivant l’article 1138, il est également constitué s’il émane du représentant de l’une des parties au contrat.

En l’espèce, Monsieur [Y] [H] soutient que tant les bailleurs que leur mandataire auraient commis une réticence dolosive en s’abstenant de l’informer avant la conclusion du contrat des travaux à venir dans la villa jumelée à la sienne, dont ils avaient nécessairement connaissance. Cependant, l’appelant ne procède ici que par voie d’affirmation, sans rapporter aucunement la preuve qui lui incombe.

Il n’est nullement établi en effet que les époux [F], résidant en Irlande, aient eu connaissance de ces projets de travaux, alors que ceux-ci n’avaient pas été évoqués en assemblée générale des copropriétaires ni fait l’objet d’un affichage préalable sur les lieux.

Il en est de même pour la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER, laquelle n’exerce aucune responsabilité de gestion au sein du domaine du ROYAL [Localité 6] GOLF CLUB, et soutient sans être utilement démentie n’avoir été informée des travaux à venir que le 4 septembre 2020, étant observé que la villa qui en était l’objet avait été vendue cinq semaines après la signature du contrat de location.

Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [H] des fins de son action en nullité du bail, et par voie de conséquence de ses demandes en restitution des sommes versées en exécution du contrat.

Sur l’obligation des bailleurs de garantir une jouissance paisible de la chose louée :

En vertu de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de faire jouir paisiblement le preneur pendant toute la durée du bail, sauf cas de force majeure.

L’article 1725 dispose cependant que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent à sa jouissance par voies de fait, sans prétendre aucun droit sur la chose louée, et il appartient alors à ce dernier de les poursuivre en son nom personnel.

La responsabilité du bailleur peut néanmoins être recherchée s’il est démontré qu’il a commis une faute personnelle ayant contribué au préjudice subi par le locataire, par exemple en s’abstenant d’accomplir les diligences nécessaires pour faire cesser le trouble occasionné.

En l’espèce, il est établi par les attestations produites aux débats ainsi que par le procès-verbal de constat dressé le 15 avril 2021 par Maître [B], commissaire de justice, que Monsieur [H] a subi d’importants troubles de jouissance principalement imputables aux travaux entrepris par le copropriétaire de l’immeuble voisin, consistant en une réunification de deux villas jumelées, et générant la destruction de murs porteurs, des bruits de percement ainsi que d’importantes vibrations.

Il appartenait dès lors aux époux [F] d’exercer les droits qu’ils tiennent de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 afin de faire respecter le règlement de copropriété, qui stipule notamment en page 29 : 'Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des maisons. Les copropriétaires ne pourront faire ou laisser faire aucun travail avec ou sans machine, outils, de quelque genre que ce soit, qui soit de nature à gêner leurs voisins par le bruit, l’odeur, les vibrations ou autrement. De façon générale, les occupants ne devront en aucun cas causer un trouble de jouissance diurne ou nocturne par les sons, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause, le tout compte tenu de la destination de l’ensemble immobilier.'

En effet, en vertu du texte de loi précité, tout copropriétaire a qualité pour exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, et il ne peut être soutenu que seul le syndic était en mesure d’agir.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé en ce qu’il a débouté Monsieur [H] de sa demande en dommages-intérêts, et il sera alloué à ce dernier une somme de 5.000 euros en réparation du préjudice de jouissance subi.

Sur l’exception d’inexécution contractuelle :

Suivant l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de contrat de bail, il est de jurisprudence constante que le preneur ne peut invoquer cette exception pour se soustraire au paiement du loyer que lorsque l’inexécution de l’obligation du bailleur a entraîné une impossibilité totale de jouir de la chose louée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [H] au paiement des loyers échus entre les mois de février et août 2021, ainsi qu’au règlement du reliquat des charges locatives, dont le montant n’est pas discuté devant la cour.

Sur les demandes dirigées à l’encontre l’agence immobilière :

En vertu de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion vis-à-vis de son mandant. À l’égard des tiers, il peut être également amené à répondre des conséquences d’une faute délictuelle ou quasi-délictuelle.

En l’espèce, contrairement à l’opinion du premier juge, et nonobstant les termes du mandat écrit conclu avec les époux [F], il résulte des multiples échanges de correspondances entre Monsieur [H] et la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER que cette dernière était bien investie d’un mandat de gestion locative, étant de fait le seul interlocuteur du locataire, qui la sollicitait directement pour toute demande de réparation du logement et réglait le loyer entre ses mains.

Ceci étant, aucune faute n’est démontrée à la charge de l’agent immobilier qui ait été de nature à occasionner un préjudice direct au locataire, de sorte qu’il convient de rejeter toutes prétentions émises de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles pour abus de procédure :

Il n’apparaît pas que l’exercice par Monsieur [Y] [H] de son droit d’agir en justice ait dégénéré en abus, de sorte que les époux [F] doivent être déboutés de leur demande en dommages-intérêts.

D’autre part, ces derniers n’ont pas qualité pour requérir le prononcé d’une amende civile à l’encontre de l’appelant.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

En application de l’article 462 du code de procédure civile, il convient de réparer l’omission de statuer affectant le dispositif du jugement déféré et de condamner Monsieur [H], qui succombe sur l’essentiel de ses prétentions, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne commande pas en revanche de majorer le montant des indemnités allouées par le premier juge en application de l’article 700 du code de procédure civile, ni de faire application de ce texte en cause d’appel, chacune des parties devant conserver la charge de ses propres frais irrépétibles exposés devant la cour.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté Monsieur [Y] [H] de sa demande en paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne les époux [F] à lui payer la somme de 5.000 euros,

Déboute Monsieur [H] de sa demande dirigée contre la société ROYAL RIVIERA IMMOBILIER,

Y ajoutant,

Déboute les époux [F] de leur demande en paiement de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Déclare irrecevable leur demande tendant au prononcé d’une amende civile,

Condamne Monsieur [H] aux entiers dépens de première instance et d’appel, distraits au profit des avocats de la cause sur leurs affirmations de droit,

Rejette les demandes formées en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT