COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2024

N° 2024/368

Rôle N° RG 20/11579 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGR3I

[Y] [X]

[S] [Z]

C/

[O] [H] veuve [I]-[K]

[P] [C] épouse [L]

[F] [I]-[K] épouse [D]

[M] [I]

S.A.S. CABINET BORNE & DELAUNAY

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Laure PERRET

M^e Laurent MICAULT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 23 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 18/02375.

APPELANTS

Madame [Y] [X]

Née le 09 Septembre 1976 à [Localité 13] (78)

Demeurant [Adresse 14] – [Localité 3]

Monsieur [S] [Z]

Né le 31 Décembre 1972 à [Localité 15] (75)

Demeurant [Adresse 14] – [Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Laure PERRET, avocate au barreau de GRASSE

INTIMEES

Madame [O] [H] veuve [I]-[K]

En son nom personnel et venant aux droits de Monsieur [T] [I]-[K], né le 26 avril 1961 et décédé le 14 juillet 2017

Née le 01 Mars 1962 à [Localité 11] (CORSE)

Demeurant [Adresse 10] – [Localité 2]

Madame [P] [C] épouse [L]

venant aux droits de Monsieur [T] [I]-[K], né le 26 avril 1961 et décédé le 14 juillet 2017

Née le 22 Novembre 1985 à [Localité 1] (06)

Demeurant [Adresse 6] – [Localité 1]

Madame [F] [I]-[K] épouse [D]

venant aux droits de Monsieur [T] [I]-[K], né le 26 avril 1961 et décédé le 14 juillet 2017

Née le 09 Octobre 1987 à [Localité 1] (06)

Demeurant [Adresse 8] – [Localité 2]

Madame [M] [I]-[K]

venant aux droits de Monsieur [T] [I]-[K], né le 26 avril 1961 et décédé le 14 juillet 2017

Née le 29 Décembre 1997 à [Localité 1] (06)

Demeurant [Adresse 12] – [Localité 5] (CORSE)

S.A.S. CABINET BORNE & DELAUNAY

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Demeurant [Adresse 4] – [Localité 1]

Tous représentés par M^e Laurent MICAULT de la SELARL ORENGO-MICAULT, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre,

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et M^me Anastasia LAPIERRE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

En 2016, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont visité un bien immobilier situé [Adresse 16] au [Adresse 7] à [Localité 1], appartenant à Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et M. [T] [I]-[K], proposé à la vente sous mandat de l’agence immobilière, la SAS Cabinet Borne&Delaunay.

L’annonce publiée concernant l’appartement en cause indiquait qu’il avait une vue mer et une terrasse avec 'vue verdure', ce que Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont constaté en visitant le bien.

Le 20 mai 2016, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont signé avec les vendeurs, un compromis de vente au prix de 319 000 euros, outre 20 000 euros d’honoraires de l’agent immobilier, rédigé par la SAS Cabinet Borne&Delaunay, et ont versé la somme de 16 950 euros, à titre de dépôt de garantie, entre les mains de Maître [R], notaire à [Localité 1].

La réitération de la vente par acte authentique devait intervenir le 29 juillet 2016.

Ayant appris quelques jours avant cette date l’existence d’un projet de construction jouxtant la [Adresse 16], au-devant du lot de copropriété objet de leur acquisition, privant l’appartement de toute vue, ou aperçu mer et verdure, et susceptible de créer un important vis-à-vis, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont estimé avoir été victimes d’un dol de la part des vendeurs et ont sollicité la nullité du compromis.

Par assignation des 12 et 16 janvier 2017, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont assigné Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et M. [T] [I]-[K] aux fins d’annulation de la vente, de restitution du dépôt de garantie, et d’indemnisation de leurs préjudices.

M. [T] [I]-[K] est décédé le 14 juillet 2017.

L’instance a été interrompue le 12 avril 2018. Mme [O] [H] veuve [I]-[K] en sa qualité de conjoint survivant, Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K], héritières de M. [T] [I]-[K], sont volontairement intervenues à la procédure.

Par jugement en date du 23 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

déclaré recevable l’intervention volontaire de Mme [O] [H] veuve [I]-[K] en sa qualité de conjoint survivant, de Mme [P] [C] épouse [L], de Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et de Mme [M] [I]-[K], venues aux droits de M. [T] [I]-[K], décédé le 14 juillet 2017,

débouté Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] de toutes leurs demandes,

dit que le compromis de vente signé le 20 mai 2016 entre Mme [Y] [X] et M. [S] [Z], d’une part, et, Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et M. [T] [I]-[K], d’autre part, s’analyse en une vente parfaite de l’appartement situé [Adresse 16] au [Adresse 7] à [Localité 1],

prononcé la résolution de la vente de l’appartement situé [Adresse 16] au [Adresse 7] à [Localité 1], aux torts exclusifs de Mme [Y] [X] et de M. [S] [Z],

condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K] la somme de 31 900 euros à titre d’indemnité forfaire de dommages et intérêts,

condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 20 000 euros TTC en réparation de son préjudice,

débouté les consorts [I]-[K] de leurs demandes concernant le paiement d’une somme de 128,97 euros mensuelle à compter du 1er août 2016 en réparation de leurs préjudices au titre du paiement des intérêts intercalaires du prêt jusqu’à la date de la décision à intervenir, et le paiement de la somme de 1 500 euros par mois à compter du 1er août 2016 au titre du paiement du montant des loyers qu’ils ont supportés jusqu’à la décision à intervenir,

ordonné l’exécution provisoire,

condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], Mme [M] [I]-[K] et la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] aux entiers dépens.

Le tribunal a estimé que la connaissance lors de la vente, par les vendeurs de l’existence d’un projet de construction devant les bâtiments A, B et C de la [Adresse 16], et notamment devant l’appartement litigieux, n’était pas démontrée compte tenu des éléments contradictoires produits au titre de l’information diffusée à ce titre dans la copropriété, et eu égard à la maladie de M. [T] [I]-[K] depuis juin 2016. Il a ajouté que l’impact d’une telle construction, en termes de perte de vue pour le bien concerné n’était pas justifié, ni même qu’une telle construction ait effectivement vu le jour. Il en a déduit l’absence de manoeuvres dolosives prouvée de la part des vendeurs ou de l’agence immobilière, et a écarté toute annulation du compromis de vente.

Le tribunal a, au contraire, considéré la vente parfaite au 20 mai 2016 et a prononcé sa résolution, en application des dispositions contractuelles, aux torts de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] et les a condamnés au paiement de 10% du prix de vente à titre d’indemnité forfaitaire contractuellement prévue au titre de dommages et intérêts.

Le tribunal a rejeté les demandes en paiement des intérêts intercalaires du prêt des vendeurs et du loyer assumés par les vendeurs comme n’étant pas fondées, le bien ayant été revendu avant janvier 2017.

Enfin, le tribunal a fait application des dispositions contractuelles pour condamner Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à la SAS Cabinet Borne&Delaunay le montant des honoraires contractuellement stipulés.

Selon déclaration reçue au greffe le 25 novembre 2020, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont interjeté appel de cette décision, l’appel portant uniquement sur le rejet de leur demande de nullité de la vente, sur la consécration du caractère parfait de la vente, sur la résolution prononcée de celle-ci, sur leur condamnation au paiement de sommes au bénéfice des vendeurs et de l’agence immobilière.

Par dernières conclusions transmises le 24 février 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] sollicitent de la cour qu’elle :

infirme la décision entreprise en ce qu’elle :

— les a débouté de toutes leurs demandes,

— a dit que le compromis de vente signé le 20 mai 2016 s’analyse en une vente parfaite de l’appartement,

— a prononcé la résolution de la vente de l’appartement à leurs torts exclusifs,

— les a condamné à payer à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K] la somme de 31 900 euros à titre d’indemnité forfaire de dommages et intérêts,

— les a condamnés à payer à la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 20 000 € TTC en réparation de son préjudice,

— les a condamné à payer à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K] et la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 2 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

Statuant à nouveau,

À titre principal :

' constate que l’attitude des époux [I]-[K] a été constitutive d’un dol et a vicié leur consentement,

' prononce la résolution de la vente aux torts exclusifs et solidaires des vendeurs et de la SAS Cabinet Borne&Delaunay,

' ordonne la restitution du dépôt de garantie de 16 950 euros à leur profit avec intérêts au taux légal à compter du 20 mai 2016,

' condamne solidairement les consorts [I]-[K] et la SAS Cabinet Borne&Delaunay à les indemniser de l’ensemble de leurs préjudices à hauteur de la somme de 10 600 euros,

' condamne solidairement les consorts [I]-[K] et la SAS Cabinet Borne&Delaunay à leur verser la somme de 5 000 euros pour résistance abusive,

' condamne solidairement les consorts [I]-[K] et la SAS Cabinet Borne&Delaunay à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,

À titre subsidiaire :

' constate que l’attitude la SAS Cabinet Borne&Delaunay a été constitutive d’un dol à leur préjudice de nature à vicier leur consentement,

' constate que la SAS Cabinet Borne&Delaunay, en sa qualité d’agent immobilier, a engagé sa responsabilité,

' condamne en conséquence la SAS Cabinet Borne&Delaunay à les relever et garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit des consorts [I]-[K] au titre de la résolution du prix de vente,

' condamne la SAS Cabinet Borne&Delaunay à les indemniser leur préjudices en leur versant la somme de 10 600 euros,

' condamne la SAS Cabinet Borne&Delaunay à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de la résistance abusive,

' condamne la SAS Cabinet Borne&Delaunay à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d’appel,

À titre infiniment subsidiaire, si la cour prononce la résolution de la vente à leurs torts exclusifs :

' limite l’indemnisation des consorts [I]-[K] au titre de la clause pénale à la somme versée au titre du dépôt de garantie, soit 16 950 euros,

' déboute la SAS Cabinet Borne&Delaunay de sa demande de dommages et intérêts au titre de ses honoraires,

' à défaut, limite l’indemnisation de la SAS Cabinet Borne&Delaunay au titre de son indemnisation à la somme de 3 000 euros.

Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] entendent, dans un premier temps, sur le fondement des articles 1109, 1116 et 1992 du code civil, retenir la responsabilité des vendeurs et de l’agent immobilier dans l’échec de la vente, estimant que leur consentement a été vicié en raison de manoeuvres dolosives de la part des époux [I]-[K] et de la part de la SAS Cabinet Borne&Delaunay. Ils font valoir que le projet de construction de nouveaux bâtiments au-devant de la [Adresse 16], créant un vis-à-vis et supprimant la vue mer préexistait à la signature du compromis en mai 2016, et que Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et son mari en était pleinement informés, tout comme la SAS Cabinet Borne&Delaunay également syndic de la copropriété. Ils se réfèrent aux attestations de plusieurs copropriétaires témoignant de l’évocation de ce projet en assemblée générale, ainsi qu’au permis de construire déposé le 18 avril 2016.

Les appelants soutiennent que l’existence d’une vue sur végétation et d’une vue dégagée sur la mer, sans vis-à-vis était un élément déterminant de leur consentement et de leur choix de cet appartement, ce que les vendeurs, comme l’agent immobilier, savaient pertinemment.

Ils entendent que les vendeurs et l’agent immobilier soient solidairement condamnés à leur restituer le dépôt de garantie avec intérêts, à raison de la 'résolution’ de la vente pour dol, ainsi qu’à leur verser des dommages et intérêts, compte tenu des difficultés financières induites pour eux (8 mois de loyer et frais chiffrés à 10 600 euros).

Ils invoquent la résistance abusive des vendeurs et de l’agent immobilier, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] entendent, dans un deuxième temps, et à titre subsidiaire, mettre en cause la seule responsabilité de l’agence immobilière, pour manquement aux obligations de son mandat. Ils entendent être relevés et garantis de toutes condamnations prononcées contre eux, par l’agent immobilier, et être indemnisés par lui de leurs préjudices.

Ils invoquent la résistance abusive de l’agence immobilière justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

A titre plus subsidiaire, si la vente devait être résolue à leurs torts, ils entendent que les condamnations prononcées à leur encontre en première instance soient réduites. Ainsi, ils demandent que la clause pénale contractuellement fixée à hauteur de 10 % du prix de vente soit réduite au montant du dépôt de garantie, par application de l’article 1231-5 du code civil. Ils entendent que la SAS Cabinet Borne&Delaunay soit déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre de ses frais d’agence pour non conformité du mandat à l’article 6-1 de la loi Hoguet (ajout loi ALUR en 2014), ou que ceux-ci soient limités à 3 000 €.

Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], Mme [M] [I], la SAS Cabinet Borne&Delaunay ont constitué avocat le 17 décembre 2020, mais n’ont pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Le contrat de compromis ici en cause ayant été signé le 20 mai 2016, ce sont les dispositions du code civil antérieures à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 qui s’appliquent.

Sur l’action engagée au titre du dol, contre les vendeurs et l’agence immobilière

Sur le sort de la vente et la demande en 'résolution’ pour dol

L’article 1109 du code civil dispose qu’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

Par application de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

La réticence dolosive réside pour un cocontractant ou son représentant, à garder le silence sur une information qu’ils connaissent et devraient communiquer, et constitue un dol lorsqu’elle a pour but délibéré d’amener quelqu’un à contracter en le trompant. Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l’obligation d’information procédant de l’intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement de l’erans.

Le dol entraîne la nullité du contrat en ce qu’il cause une erreur chez sa victime même si cette erreur ne porte pas sur la substance de la chose et ce, dès lors qu’elle a déterminé le consentement du cocontractant.

Le vendeur, et l’agent immobilier doivent révéler tout ce qu’ils connaissent des biens vendus lorsque les éléments d’information sont de nature à influer sur la décision de l’acquéreur.

Le vendeur est tenu à un devoir général de loyauté et ne peut dissimuler à son cocontractant un fait dont il avait connaissance et qui aurait empêché l’acquéreur s’il l’avait connu, de contracter aux conditions prévues.

L’agent immobilier est, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, débiteur d’une obligation précontractuelle de conseil et d’information.

L’action intentée, au principal, par Mme [Y] [X] et M. [S] [Z], sur le fondement du dol tend donc à l’annulation du contrat, et non à sa 'résolution pour dol', la prétention devant être requalifiée quant à la sanction encourue.

En l’espèce, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] se sont montrés intéressés par un bien ainsi décrit dans le cadre de l’annonce immobilière de l’agence, la SAS Cabinet Borne&Delaunay en 2016 : 'A vendre type 5. 88,16 m². [Localité 1] Ouest 339 000 €. [Localité 1] Ouest Corniche. Dans une résidence avec piscine, appartement de 5 pièces avec 3 expositions, séjour cuisine américaine 27 m², terrasse vue verdure et échappée mer, 4 chambres avec rangements, salle de bains et salle de douches, 2 terrasses plus 1 balcon, calme et ensoleillé, vendu avec un grand garage / Environnement : vue sur la mer : oui'.

Lors de la visite de ce bien par les futurs acheteurs, il est acquis que celui-ci présentait effectivement une vue dégagée sur la verdure et sur la mer, ainsi qu’en attestent les photographies versées au dossier.

Le 20 mai 2016, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont signé un compromis avec les vendeurs, Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et M. [T] [I]-[K], en présence de la SAS Cabinet Borne&Delaunay, rédactrice de cette convention. Dans ce cadre, le bien objet de la vente était décrit comme étant le lot 331 de l’ensemble immobilier L’Apogée, soit un appartement au deuxième étage du bâtiment B, composé de 'hall d’entrée, salle de séjour, quatre chambres, cuisine, salle de bains, salle d’eau, WC indépendant, placards, un balcon Sud-Est et un balcon Nord-Est', ainsi que le lot 294 constitué d’une aire de stationnement en sous-sol.

La réitération de la vente devait intervenir le 29 juillet 2016.

Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont refusé de réitérer l’acte, ayant été informé quelques jours avant d’un projet de construction sur le terrain attenant susceptible d’obstruer la vue verdure et la vue mer de l’appartement dont la vente était en cours.

Les appelants produisent effectivement les documents de commercialisation d’un projet de construction dénommé le Domaine d’Acanthe, projet regroupant deux immeubles comptant respectivement 20 logements sociaux et 45 logements en accession, ainsi qu’une villa de deux logements, situé [Adresse 9] à [Localité 1]. Des courriers échangés avec le service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 1], notamment en date du 19 août 2016 et du 23 novembre 2016, attestent de ce qu’une demande de permis de construire a été déposée le 18 avril 2016, et que l’autorisation de construire a été acquise le 6 octobre 2016. Les appelants justifient par la production des permis de construire, par la commercialisation des lots et par la production de photographies que la construction du Domaine d’Acanthe a effectivement été réalisée. La réalité de l’obstruction complète de la vue mer et de la végétation située sur le terrain voisin pour les bâtiments A, B et C de la [Adresse 16] est donc avérée.

Or, compte tenu de la description faite de l’appartement en cause dans le cadre tant de l’annonce immobilière que du compromis de vente, il appert que le cadre environnemental et la vue étaient des éléments significatifs du bien, celui-ci étant présenté comme lumineux, bénéficiant de plusieurs balcons, d’une triple exposition, d’une vue mer et d’une terrasse bénéficiant d’un cadre végétal et verdoyant. La vue dégagée et la vue mer étaient donc indéniablement des éléments déterminants du consentement de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] les ayant conduit à porter leur choix sur ce bien et à l’acquérir à ce prix. Au demeurant, ce sont les éléments qu’ils ont d’emblée et immédiatement mis en avant pour refuser la réitération de la vente puisque, dès le mail adressé par leur notaire au notaire des vendeurs, le 29 juillet 2016, ils indiquent '(mes clients) me précisent que le cadre environnemental et la vue dégagée étaient des conditions déterminantes à leur volonté d’acquérir le bien', précisant venir d’avoir connaissance du projet de construction obstruant complètement la vue.

Les appelants entendent obtenir la nullité du compromis, soutenant que leur consentement a été vicié à raison d’un dol qu’ils imputent tant aux vendeurs qu’à l’agence immobilière.

Toutefois, il leur appartient de démontrer la connaissance, lors de la vente, par Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et M. [T] [I]-[K], vendeurs, de l’existence de ce projet de construction, de sorte qu’en le taisant, tout en mettant en avant un bien doté d’une vue mer et verdure, qualités attendues et recherchées par les acheteurs, ils auraient trompé leur consentement par réticence dolosive, en provoquant leur erreur.

L’intégralité des échanges produits avec le service de l’urbanisme de la mairie de [Localité 1] est postérieure à la signature du compromis de vente, bien que le dépôt du permis de construire soit antérieur et que le projet ait été nécessairement envisagé au préalable. Encore convient-il d’établir que les vendeurs en avaient connaissance.

Certes, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] produisent des attestations d’autres copropriétaires, dont des membres du conseil syndical, a priori particulièrement informés, qui font état de discussions au sujet de ce projet de construction et de son impact pour les bâtiments A, B et C, principalement lors de l’assemblée générale de copropriété du 16 mars 2016. Or, d’une part, le premier juge a relevé que des attestations inverses d’autres copropriétaires étaient également produites. D’autre part et surtout, le procès-verbal d’assemblée générale du 16 mars 2016 ne porte aucune mention relative à de telles discussions et à ce projet de construction, étant qui plus est observé qu’il n’est pas démontré que Mme [O] [H] veuve [I]-[K] et M. [T] [I]-[K] étaient présents à cette assemblée générale, de sorte que, s’il a existé des discussions à ce sujet, sans retranscription sur le procès-verbal d’assemblée générale, il n’est pas prouvé que les vendeurs en ont été informés.

Dans ces conditions, les appelants n’établissent pas la connaissance de ce projet constructif par les vendeurs préalablement à la signature du compromis, étant observé que la situation personnelle de ces derniers, et notamment la longue maladie de M. [T] [I]-[K], pouvait expliquer leur volonté de vendre ce bien. Le dol n’est donc pas constitué de la part des vendeurs, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a rejeté toute annulation du compromis sur ce fondement.

Le dol étant un vice du consentement susceptible d’entraîner la nullité du contrat, il n’est imputable qu’entre les parties au dit contrat. Aussi, les appelants ne peuvent valablement solliciter et obtenir l’annulation du contrat pour un dol commis par l’agence immobilière, certes intermédiaire dans le cadre de la vente et rédactrice du compromis de vente, mais non partie à cette vente. Les éventuels manquements de l’agence immobilière peuvent avoir d’autres conséquences mais ne peuvent conduire à l’annulation du compromis pour dol.

En conséquence, il convient de relever que le compromis de vente est valable, qu’il porte accord des acheteurs et des vendeurs sur la chose et sur le prix ; la vente était donc parfaite au 20 mai 2016, mais n’a pas été réitérée du fait de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] qui ont refusé de signer l’acte authentique. Aucune des parties ne sollicite la vente forcée du bien, celle-ci étant donc résolue aux torts des acheteurs, aucune faute n’étant imputable aux vendeurs. A ce titre, la décision contestée doit être confirmée.

Sur la clause pénale

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

En l’occurrence, en page 8 du compromis de vente, une clause pénale a été stipulée en ces termes : 'la partie en défaut devra verser à l’autre, une somme égale à 10 % du prix de vente convenu, hors honoraires de l’agence immobilière, à titre d’indemnité forfaitaire de dommages et intérêts irréductible', soit 31 900 euros.

Par ailleurs, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] justifient avoir versé le montant d’un acompte, à titre de dépôt de garantie, à hauteur de 16 950 euros entre les mains du notaire.

Il est également démontré que Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] avaient vendu leur résidence principale en vue de la vente projetée, de sorte que la non réitération de la vente les a nécessairement conduit à se reloger, différemment de ce qu’ils avaient envisagé, puisque le bien en cause devait constituer leur résidence principale.

Au vu de l’immobilisation du bien au détriment des vendeurs, dont il appert cependant qu’ils ont finalement vendu l’appartement en janvier 2017, des circonstances et du seul motif ayant conduit les acheteurs à être défaillants dans la vente, tenant en une difficulté objective ayant un impact certain sur la qualité du bien objet de la vente, il est justifié de modérer le montant de la clause pénale manifestement excessive, quel que soit les termes contractuels qui ne peuvent s’opposer à la disposition sus-visée, d’ordre public, et de fixer celle-ci à 16 950 euros.

La décision entreprise sera donc réformée sur le montant de la condamnation prononcée à l’encontre de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] et au profit des consorts [I]-[K].

Sur la demande de dommages et intérêts contre les vendeurs au profit des acheteurs

En l’état d’une résolution de la vente aux seuls torts des acquéreurs et en l’absence de manquement fautif imputable aux vendeurs, la demande de dommages et intérêts présentée par Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] au titre de leur préjudice, notamment locatif, ne peut prospérer. La décision entreprise doit être confirmée à ce titre.

Sur la demande présentée par Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] contre la SAS Cabinet Borne&Delaunay au titre de manquements à son mandat

Si aucun dol ne peut être imputé à la SAS Cabinet Borne&Delaunay par les acheteurs dans le cadre de la vente, l’agence n’étant pas partie à ce contrat de vente, et si aucune prétention des appelants contre cette intimée ne peut prospérer sur le fondement du dol lié à la vente, il en va différemment de la responsabilité de l’agence immobilière dans le cadre de l’exécution de son mandat.

En effet, par application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

Or, par acte du 3 mai 2016, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ont consenti à la SAS Cabinet Borne&Delaunay un contrat de mandat n°4482, valable trois mois, en vue de négocier en leur nom et pour leur compte auprès de leurs propriétaires, la proposition d’achat des biens désignés, à savoir les lots 331 et 294 de la [Adresse 16] à [Localité 1], ce à titre exclusif, et au prix de 339 000 euros, comprenant le versement d’honoraires pour l’agent immobilier à hauteur de 20 000 euros à la charge des acquéreurs.

L’existence de ce mandat, le montant et la charge des honoraires ont été repris dans le compromis de vente en page 8.

Il ressort des pièces produites que la SAS Cabinet Borne&Delaunay est également l’auteur de l’annonce immobilière ayant présenté le bien en des termes flatteurs, tels que ci-dessus repris, s’agissant de son exposition, de son environnement verdoyant et de sa vue mer.

Or, il est démontré qu’au moins depuis 2015, et même depuis 2013, la SAS Cabinet Borne&Delaunay était également le syndic de la copropriété l’Apogée, de sorte qu’elle était présente lors des assemblées générales et en lien avec le conseil syndical du syndicat des copropriétaires. A la lecture des attestations, précises et concordantes sur ce point, produites par les appelants, il appert que des discussions ont eu lieu, notamment lors de l’assemblée générale de copropriété du 16 mars 2016, en présence de Mme [N], responsable des ventes au sein de la SAS Cabinet Borne&Delaunay, au sujet du projet de construction sur le terrain voisin de la copropriété. Aucun élément adverse ne vient remettre en cause cette position.

Aussi, s’il n’est pas démontré que les vendeurs ont participé à ces discussions et avaient connaissance du projet de construction litigieux, tel n’est pas le cas à l’égard de la SAS Cabinet Borne&Delaunay qui, au vu de ses multiples fonctions et interventions, avait nécessairement connaissance de la construction à venir sur le terrain jouxtant, notamment, le bâtiment C de la [Adresse 16].

Or, l’agence immobilière, mandataire de l’acquéreur, est tenue à son égard d’un devoir d’information et de conseil, et plus globalement d’une exigence de bonne foi dans l’exécution de son contrat de mandat. Elle se doit de vérifier la conformité du bien proposé à la vente avec la description qu’elle a établie.

Il résulte des éléments sus-repris que la SAS Cabinet Borne&Delaunay a manqué à ses devoirs en n’informant pas Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] de la construction à venir et de ses conséquences sur le bien dont elle était chargée de la vente, mais, au contraire même, en présentant un bien avec des caractéristiques dont elle savait qu’elles allaient être immédiatement remises en cause par la construction voisine. La SAS Cabinet Borne&Delaunay a donc manqué à son devoir d’information sur un vice affectant le bien et dont elle connaissait l’existence.

Les manquements de la SAS Cabinet Borne&Delaunay sont donc caractérisés et sa responsabilité doit donc être retenue dans ce cadre, la décision entreprise devant être infirmée de ce chef.

D’une part, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] démontrent que leur refus de réitérer la vente, nécessairement fautif à l’égard des vendeurs, est directement imputable à leur découverte du projet de construction voisin, ainsi que le courriel de leur notaire, dès le 29 juillet 2016, date prévue pour la réitération de l’acte, en fait état. C’est donc du fait d’une présentation tronquée de la réalité du bien vendu par le mandataire commis à cette fin que les appelants n’ont pas réitéré la vente et doivent en assumer les conséquences à l’égard des vendeurs, en s’acquittant du paiement de la clause pénale. Il existe donc un lien direct entre la faute imputable à la SAS Cabinet Borne&Delaunay et le préjudice souffert par Mme [Y] [X] et M. [S] [Z], de sorte qu’il convient de condamner l’agence immobilière à les relever et garantir de cette condamnation.

D’autre part, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] sollicitent des dommages et intérêts, se plaignant principalement d’un préjudice matériel à hauteur de 10 600 euros correspondant à 8 mois de loyer à 1 200 euros outre 1 000 euros de frais d’agence. Certes, la non réitération de la vente est lié aux manquements de la SAS Cabinet Borne&Delaunay. Toutefois, le fait pour Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] d’avoir dû assumer un loyer à compter du 1er septembre 2016, à hauteur de 1 200 euros par mois, tel qu’il en est justifié par la production du bail et des quittances de loyer pendant huit mois, résulte du fait pour eux d’avoir précédemment engagé la vente de leur bien, celle-ci ayant été réitérée le 12 septembre 2016, ce qui les a conduit à devoir se reloger en un autre lieu. La réalité d’un préjudice en lien causal avec les manquements de la SAS Cabinet Borne&Delaunay est démontrée, mais son montant doit être justement apprécié au regard des circonstances de l’espèce et du délai prévisible pour se reloger de manière pérenne, ce qui ne saurait correspondre à huit mois. Il convient donc de condamner la SAS Cabinet Borne&Delaunay à verser à Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] la somme de 7 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices.

La décision entreprise qui a débouté Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] de toutes leurs demandes à ce titre doit être réformée.

Sur l’indemnisation du préjudice de la SAS Cabinet Borne&Delaunay

Le premier juge a condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à verser à la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation de son préjudice, faisant application de la clause contractuelle suivante, stipulée en page 8 du compromis du 20 mai 2016 : ' dans tous les cas (de refus injustifié de signature de l’acte authentique), outre celui où vendeur et acquéreur, s’entendraient pour ne pas signer l’acte authentique, la partie qui n’aura pas signé cet acte, malgré la levée de toutes les conditions suspensives, sera redevable à la SAS Cabinet Borne&Delaunay d’une indemnité forfaitaire de dommages et intérêts irréductibles, d’un montant égal à celui de ses honoraires convenus aux présentes'.

Cette clause s’apparente donc à une clause pénale, contractuellement fixée à 20 000 euros, mais soumise aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] concluent à l’infirmation de la décision entreprise quant à leur condamnation au paiement à la SAS Cabinet Borne&Delaunay de la somme de 20 000 euros en réparation de son préjudice, et, au titre de ce chef du jugement, à titre subsidiaire, en cas de résolution de la vente à leurs torts exclusifs, au rejet de la demande de dommages et intérêts présentée par la SAS Cabinet Borne&Delaunay au titre de ses honoraires, ou, à défaut, à la limitation de l’indemnisation de l’agence immobilière au titre de son indemnisation à la somme de 3 000 euros.

Or, la condamnation prononcée en première instance au bénéfice de la SAS Cabinet Borne&Delaunay l’a été, non pas sur la base du mandat de négociation, ni au titre des honoraires de l’agence immobilière, mais au titre des dommages et intérêts dus dans le cadre de la clause pénale stipulée au compromis de vente au profit de l’agence immobilière. Les développements liés au respect de l’article 6-1 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 sont donc inopérants puisque se rapportant au paiement des honoraires de l’agent immobilier.

La formulation des prétentions de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ne permet donc pas d’écarter, sauf à statuer ultra petita, toute indemnisation de la SAS Cabinet Borne&Delaunay en termes de dommages et intérêts sur le fondement de la clause pénale prévue en l’absence de réitération de l’acte authentique par les parties, mais permet, au plus, de limiter cette indemnisation à 3 000 euros.

En l’occurrence, la réitération de l’acte authentique n’a effectivement pas eu lieu, de sorte que la clause pénale prévue au bénéfice de la SAS Cabinet Borne&Delaunay trouve à s’appliquer en son principe.

Néanmoins, il a été démontré que l’acte authentique n’a pas été concrétisé, du fait des acheteurs à l’égard des vendeurs, mais ceux-ci ayant été trompés par le manque de bonne foi contractuelle et les fautes commises par la SAS Cabinet Borne&Delaunay dans le cadre de l’exécution du mandat qui lui avait été confié.

Il est donc parfaitement justifié de limiter la condamnation prononcée contre Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] au profit de la SAS Cabinet Borne&Delaunay à la somme de 3 000 euros. La décision entreprise sera ainsi réformée.

Sur les dommages et intérêts réclamés par les acheteurs pour résistance abusive

Par application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné une amende civile sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En premier lieu, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ne peuvent prétendre à aucun dommages et intérêts contre les consorts [I]-[K] à ce titre, dès lors que l’action de ses derniers était bien fondée et que la vente, entre les parties, a échoué du fait des appelants.

En second lieu, Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ne démontrent pas l’existence d’un abus dans les prétentions émises par la SAS Cabinet Borne&Delaunay qui est en droit d’invoquer tout moyen de défense utile, et alors que des condamnations réciproques sont prononcées, in fine. Aucun dommages et intérêts ne peut donc leur être accordé de ce chef.

La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes de dommages et intérêts au titre d’une résistance abusive, non justifiée à l’égard de chacun des intimés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La décision entreprise sera confirmée au titre de la condamnation de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] au paiement des dépens de l’instance ainsi que d’une somme au bénéfice des consorts [I]-[K] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, elle sera infirmée en ce qu’elle porte condamnation de Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] au paiement d’une somme sur ce fondement à la SAS Cabinet Borne&Delaunay, la condamnation prononcée en première instance à ce titre se limitant au seul bénéfice de Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K].

En appel, la SAS Cabinet Borne&Delaunay assumera l’intégralité des dépens. L’équité et la situation économique des parties commandent par ailleurs de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il :

— a débouté Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] de toutes leurs demandes,

— a condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K] la somme de 31 900 euros à titre d’indemnité forfaire de dommages et intérêts,

— a condamnés Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 20 000 euros TTC en réparation de son préjudice,

— a condamné Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à payer à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K] la somme de 16 950 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale,

Condamne la SAS Cabinet Borne&Delaunay à relever et garantir Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] du paiement de cette somme,

Condamne la SAS Cabinet Borne&Delaunay à payer à Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] la somme de 7 200 euros en réparation de leurs préjudices,

Condamne Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] à verser à la SAS Cabinet Borne&Delaunay la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale,

Condamne la SAS Cabinet Borne&Delaunay au paiement des dépens d’appel,

Déboute la SAS Cabinet Borne&Delaunay de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel,

Dit que la condamnation prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en première instance, à hauteur de 2 500 euros contre Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] ne bénéficie qu’à Mme [O] [H] veuve [I]-[K], Mme [P] [C] épouse [L], Mme [F] [I]-[K] épouse [D], et Mme [M] [I]-[K],

Déboute Mme [Y] [X] et M. [S] [Z] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

La Greffière La Présidente