COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 06 JUIN 2024

N° 2024/298

Rôle N° RG 23/11787 N° Portalis DBVB-V-B7H-BL465

[B] [E]

C/

S.C.I. ANTHO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Pierre-Yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 08 Septembre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 22/04659.

APPELANT

Monsieur [B] [E]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substituée par M^e Gilles ALLIGIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assisté de M^e Tanguy CARA de la SELARL CABINET CARA, avocat au barreau de GRASSE

INTIMÉE

S.C.I. ANTHO

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, substitué par M^e Rebecca VANDONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Catherine CRAVINO, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Avril 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Evelyne THOMASSIN, Président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Evelyne THOMASSIN, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2024,

Signé par Madame Evelyne THOMASSIN, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure et prétentions des parties :

Monsieur [B] [E] a conclu le 25 avril 2019, avec la SCI Antho, une promesse de vente en viager sur une maison d’habitation située au Cannet dont elle avait elle même fait l’acquisition en septembre 2011 auprès de monsieur [S] et madame [P], personne sur laquelle pesait le viager, alors agée de 86 ans. Monsieur [E] a commencé à verser les arrérages et une avance sur le prix de vente, mais avant que l’acte authentique ne soit passé, [Y] [P] est décédée le [Date décès 5] 2021. Monsieur [E] a donc sollicité en justice, soit la passation de la vente, soit la restitution des sommes qu’il avait versées.

Monsieur [B] [E] a été autorisé à prendre une inscription d’hypothèque provisoire sur un bien immobilier de la SCI Antho, situé au Cannet (06) lieu dit avenue des écoles, impasse des roses, pour avoir garantie du paiement d’une somme de 40 000 €.

Sur contestation de cette mesure conservatoire, le juge de l’exécution de Grasse, le 8 septembre 2023 a :

— Ordonné la mainlevée de la mesure d’hypothèque judiciaire provisoire inscrite,

— Débouté la SCI Antho de sa demande d’astreinte ;

— Débouté la SCI Antho de sa demande en dommages et intérêts ;

— Rejeté la demande indemnitaire de monsieur [B] [E] ;

— Condamné monsieur [B] [E] à payer à "la SCI Antho la somme de mille euros (1 000€) sur le fondement de l’article 700 clu code de procédure civile ;

— Condamné monsieur [B] [E] aux dépens de la procédure ;

— Rejeté tous autres chefs de demandes.

Il constatait une mauvaise rédaction de l’acte de vente, mais rappelait qu’il reviendrait au juge du fond de statuer sur de telles difficultés, admettant cependant le versement par monsieur [E] de différentes sommes ayant vocation à lui être restituées en cas de non concrétisation du transfert de propriété. Il écartait cependant le risque de non recouvrement en considérant d’une part que la SCI Antho était propriétaire d’un immeuble d’une valeur bien supérieure à la créance alléguée, même s’il apparaissait être son seul bien et d’autre part, que l’instance introduite par monsieur [E], assortie d’une mention à la publicité foncière s’agissant du sort d’un immeuble, le protégeait déjà suffisamment.

Monsieur [E] a fait appel de la décision par déclaration au greffe le 18 septembre 2023.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusions du 21 décembre 2023 auxquelles il est ici renvoyé, monsieur [B] [E] demande à la cour de :

Vu les dispositions des articles L 512-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

Vu les dispositions des articles R511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

Vu les dispositions des articles R 511-5 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’ordonnance en date du 19 Juillet 2022, rendue par Monsieur le Juge de l’Exécution près

le Tribunal Judiciaire de Grasse

Vu la dénonciation d’inscription d’hypothèque provisoire du 8 Août 2022 par le ministère de maître Marjorie Hernandez,

Vu l’hypothèque judiciaire provisoire déposée le 4 Août 2022 près le SPF d'[Localité 6] l, enregistrée sous le numéro 0604P05 2022 D N°369l 8,

Rejeter les fins, moyens et prétentions de la SCI Antho,

— Infirmer la décision rendue par monsieur le Juge de l’exécution près le Tribunal Judiciaire de Grasse en date du 8 septembre 2023 en toutes ses dispositions,

A titre principal,

— Juger que la prise d’hypothèque judiciaire provisoire en date du 4 Août 2022 auprès des services de la publicité foncière [Localité 6] 1 sous le numéro 0604P05 2022 D N°36918 est parfaitement fondée,

— Juger du péril pesant sur le recouvrement de la créance de monsieur [B] [E] étant donné son quantum,

En conséquence :

— Condamner la SCI Antho à payer à monsieur [B] [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour avoir trompé son consentement par la mise en oeuvre de manoeuvres dolosives,

En tout état de cause,

— Débouter la SCI Antho de l’ensemble de ses fins, moyens et conclusions,

— Condamner la société Antho à verser à monsieur [B] [E] la somme de 5 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SCI Antho aux entiers dépens de l’instance, et les sommes auxquelles l’huissier instrumentaire peut avoir droit en vertu des dispositions de l’artic1e A 444-32 du code de commerce.

Monsieur [E] soutient que la vente bien que passée dans un premier temps, sous seing privé, était parfaite mais que la SCI Antho a refusé de la réitérer en la forme authentique. Ce pourquoi il a fait délivrer assignation le 23 mars 2022 pour obtenir soit réitération, soit restitution des sommes versées (39 200 euros en arrérages et mensualités). Il expose que le capital social de la société est de 1 000 euros et que le bien acquis est le seul patrimoine de celle-ci. Il rappelle que la loi requiert seulement une créance paraissant fondée en son principe. Le décès d'[Y] [P] ne remet pas en cause la vente conclue au prix de 120 000 €. Il craint que l’immeuble ne soit vendu et son prix distribué en comptes courants associés, alors que la SCI Antho s’abstient de communiquer tout document comptable. Il n’a toujours pas vendu sa maison mais bénéficie d’autres sources de revenus qui lui permettent d’acquérir, cette vente n’était pas une condition suspensive de l’acquisition du bien au [Localité 9]. L’astreinte assortissant la mainlevée de la mesure ou l’attribution de dommages et intérêts ne se justifient pas, il n’y a aucune urgence ni aucun préjudice dès lors que la SCI Antho affirme ne pas avoir l’intention de vendre son bien immobilier.

Ses moyens et prétentions étant exposés dans des conclusion du 27 novembre 2023, auxquelles il est ici renvoyé, la SCI Antho demande à la cour de :

— dire et juger M. [E] mal fondé en son appel,

— confirmer le jugement prononcé le 8 septembre 2023 sauf sur le quantum des frais irrépétibles de première instance, l’astreinte et les dommages et intérêts,

Et de ces chefs, statuant à nouveau,

— Condamner monsieur [B] [E] à verser à la SCI Antho la somme de 2 500 euros au titre de ses frais irrépétibles exposés en première instance,

— Condamner monsieur [B] [E] à procéder à la mainlevée et à la radiation de l’inscription d’hypothèque judiciaire provisoire, sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard compter du 30ème jour suivant la signification de la décision à intervenir, et pour une durée de 6 mois,

— Condamner monsieur [B] [E] au paiement de la somme de 5 000 € en réparation du préjudice causé par la mesure conservatoire pratiquée à l’encontre de la SCI Antho,

— Débouter monsieur [E] de toute prétention plus ample ou contraire,

En tout état de cause,

— Débouter monsieur [E] de toute prétention plus ample ou contraire,

— Condamner M. [B] [E] à payer à la SCI Antho la somme de 5 000 € au titre du remboursement de ses frais irrépétibles en cause d’appel, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [B] [E] aux dépens de l’appel, dont distraction au profit de maître Pierre-Yves Imperatore, membre de la Selarl Lexavoué aix en Provence, avocat associé aux offres de droit.

La vente viagère au profit de monsieur [E] était conclue sous la condition suspensive de la vente de sa propre villa, ce dont il n’a jamais justifié alors qu’il se domicilie encore à ce jour à cette adresse à [Adresse 8]. La promesse de vente devait se réitérer au plus tard le 15 septembre 2020. Elle est aujourd’hui caduque et a fortiori depuis le décès d'[Y] [P] ne peut plus aboutir. Si le tribunal judiciaire validait la vente, monsieur [E] serait toujours son débiteur, le principe de créance n’est pas démontré. Les sommes versées si la vente n’est pas réitérée doivent lui rester acquises elles ont été versées à titre d’indemnité d’immobilisation avant la caducité de plein droit de la promesse (24800) et le reste du montant réclamé soit 14 400 euros n’est pas explicité, il n’a pas à être restitué. Une promesse caduque du fait du décès, n’a pas à être exécutée. Il ne lui revient pas de justifier de sa solvabilité, la charge de cette preuve pèse sur monsieur [E]. L’immeuble évalué à 340 000 voire 360 000 euros est suffisant pour faire face à cette prétendue dette, elle n’envisage nullement sa vente et vient d’y transférer son siège social. La mesure conservatoire est utilisée comme un moyen de pression par monsieur [E] et il convient de sanctionner le préjudice qu’il lui fait subir et d’accorder le prononcé d’une astreinte pour assurer une exécution rapide de la mainlevée.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 mars 2023.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

L’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance parait fondée en son principe, peut solliciter du juge de l’exécution l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

Ce texte suppose donc de la part de celui qui se prétend créancier, une double démarche probatoire, d’une part, une vraisemblance de créance, d’autre part, un risque de ne pouvoir la recouvrer.

En l’espèce, le premier juge a relevé à juste titre, la rédaction très approximative de l’acte sous seing privé du 25 avril 2019, constatant la vente viagère au bénéfice de monsieur [E] par la SCI Antho, d’un immeuble sur rez de jardin, situé [Adresse 3]) au prix de 120 000 €. Ce document, qui affirme une 'cession formelle’ a stipulé que monsieur [E], dès le 5 mai 2019 verserait mensuellement une somme de 792.00 euros étant observé que depuis son achat en la forme authentique du 4 novembre 2011, la SCI Antho devait régler une rente mensuelle de 750 €, ce qui de fait, en reportait la charge sur le nouvel acquéreur. Au paragraphe condition suspensive, il est indiqué que monsieur [E] ne recoure à aucun prêt, mais pourtant, il est fait mention de la vente de sa propre maison d’habitation à [Localité 7] au [Adresse 2], ce qui est un point de discussion désormais entre les parties pour éventuellement soutenir que la vente n’est pas parfaite, la condition suspensive ne s’étant pas réalisée à ce jour.

Le sort de la vente immobilière est soumis à l’appréciation des juges du fond, mais si la vente n’est pas confirmée, monsieur [E] invoque à juste titre un principe de créance, pour les sommes qu’il aura versées sans plus de contrepartie.

Concernant le risque de non recouvrement, il ressort de la volonté de la SCI Antho de conserver à son profit les paiements opérés par monsieur [E], ou une partie d’entre eux au motif d’une indemnité d’immobilisation et il est exact comme le souligne ce dernier, que le capital social de la société est faible, puisque de 1 000 euros et que l’immeuble dont s’agit, ce qui n’est pas démenti, constitue son seul patrimoine. L’inscription d’une hypothèque pour garantir le paiement, ne constitue pas une atteinte grave aux droits de la société, d’autant moins qu’elle affirme ne pas avoir d’intention d’aliéner.

En conséquence de quoi, le jugement déféré sera infirmé.

Le dossier ne révèle pas comme le soutient monsieur [E] de manoeuvres dolosives ou fautives, à l’origine d’un préjudice à indemniser. Il ne sera pas fait droit à la demande de dommages et intérêts.

La partie perdante supporte les dépens, ils seront à la charge de la SCI Antho qui succombe en ses prétentions.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de monsieur [E] les frais irrépétibles engagés dans l’instance, une somme de 2 000 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par décision contradictoire, mise à disposition au greffe,

INFIRME la décision déférée,

Statuant à nouveau,

AUTORISE et VALIDE la prise d’inscription d’hypothèque provisoire de monsieur [E], en date du 4 août 2022 auprès des services de la publicité foncière d'[Localité 6] 1 sous le numéro 0604P05 2022 D N°36918, volume 0604P05 2022 V n°7988 sur un immeuble situé [Adresse 3], cadastré Section AZ n° [Cadastre 4] [Adresse 3], pour une contenance totale de 11 a 59 ca.

Ce pour avoir garantie et paiement d’une somme de 40 000 €,

DÉBOUTE monsieur [E] de sa demande en dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI Antho à payer à monsieur [E] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Antho aux entiers dépens de première instance et d’appel outre les frais d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE