COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 16 MAI 2024

N° 2024/ 209

Rôle N° RG 21/01400 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG3TO

[S] [N]

C/

S.E.L.A.R.L. [H] [I] ET ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Frédéric CHAMBONNAUD

M^e Pierre-yves IMPERATORE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 15 Décembre 2020 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/01594.

APPELANTE

Madame [S] [N]

née le 23 Novembre 1951 à [Localité 8] (88), demeurant [Adresse 5] – [Localité 1]

représentée par M^e Frédéric CHAMBONNAUD de la SELARL CHAMBONNAUD BAGNOLI SECHER, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.E.L.A.R.L. [H] [I] ET ASSOCIES représenté par Maître [H] [I], administrateur judiciaire demeurant et domicilié : [Adresse 3] – [Localité 2], ès qualités d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], nommé à ses fonctions par ordonnance

rendue sur requête par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 06 avril 2017, dans le cadre de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, demeurant [Adresse 3] – 06000 NICE

représentée par M^e Pierre-Yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

assistée de M^e Philippe MARIN, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Madame Mireille CAURIER-LEHOT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Mai 2024.

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par ordonnance présidentielle du 6 avril 2017, la copropriété de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] sis à [Localité 7] ' [Adresse 5] a été placée sous l’administration provisoire de Maître [I] désigné en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour une durée de douze mois, avec notamment pour mission de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement de la copropriété.

Par ordonnance présidentielle en prorogation de mission du 27 septembre 2019, la mission de l’administrateur provisoire a été prorogée jusqu’au 6 avril 2021.

Afin d’accomplir sa mission de rétablissement de la copropriété Maître [I] s’est fait assister d’un cabinet d’expertise comptable lequel a déposé son rapport le 15 novembre 2018.

Madame [N] est propriétaire des lots n°1037, 1038, 1039, 1076, 849 et 1009 au sein de la copropriété.

Cette dernière refusant de régler les charges dues pour les exercices 2004 à 2017 était mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2019 d’avoir à régulariser sa situation, en vain.

Suivant exploit d’huissier en date du 11 juin 2020, la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] a assigné Madame [N] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir cette dernière condamner au paiement de :

— la somme de 22. 891,33 € correspondant aux sommes échues restant dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents exigibles.

— la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice né de sa résistance abusive.

— la somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile – des entiers dépens.

Madame [N] n’a pas constitué avocat sur cet acte.

Par jugement réputé contradictoire en date du 15 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

*condamné Madame [N] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 22. 891, 33 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

*condamné Madame [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

*condamné Madame [N] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

*condamné Madame [N] aux dépens.

Par déclaration en date du 29 janvier 2021, Madame [N] a relevé appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Madame [N] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 22. 891, 33 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

— condamne Madame [N] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— condamne Madame [N] au paiement d’une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Madame [N] aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées au RPVA du 26 juillet 2021, la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de :

*confirmer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE en date du 15 décembre 2020,

*débouter Madame [N] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

*condamner Madame [N] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par l’instance d’appel.

*condamner Madame [N] à supporter les entiers dépens de l’instance d’appel.

A l’appui de ses demandes, la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] rappelle, s’agissant de la nullité de l’assignation que, l’acte a été valablement signifié au domicile de Madame [N], l’huissier ayant relevé que le nom apparaissait sur la boîte aux lettres et l’interphone à l’adresse qu’elle a déclaré sur sa pièce d’identité, sur son avis d’imposition et sur son bulletin de pension.

Aussi Madame [N] ne démontre pas l’existence d’un grief tiré de la mention erronée par l’inversion de son nom d’épouse et de jeune fille, la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I] , ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] ajoutant que le jugement a été signifié à l’appelante dans les mêmes conditions que celles qu’elle dénonce à l’appui de sa demande en nullité des actes.

Quant aux contestations du décompte individuel de charges, après avoir constaté l’approbation par l’assemblée générales des copropriétaires, du budget prévisionnel, des comptes annuels ainsi que la défaillance de Madame [N], le syndicat des copropriétaires est bien fondé à demander sa condamnation à la somme de 22.891, 33 euros correspondant aux sommes échues restant dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents exigibles. Il indique que le règlement de copropriété prévoit des charges communes générales mais également des charges communes spéciales (par bâtiments, de même qu’il existe des charges communes spéciales pour les parkings) ce qui explique que les charges de Madame [N] ne soient pas toutes appelées selon la même clé de répartition puisque celle-ci supporte des charges qui sont propres à son bâtiment. Par ailleurs, la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] fait valoir que les comptes discutés par Madame [N] ayant été approuvés par ce dernier en vertu de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, ils ne sauraient être remis en cause.

Quant aux frais de relance, il souligne que la demande de Madame [N] est soumise aux dispositions de l’article 2224 du Code civil et se prescrit par 5 ans.

En outre, Madame [N] expose avoir procédé aux règlements de la somme de 8. 950 euros sans qu’il soit possible de rattacher ces paiements à des appels de fond.

Enfin s’agissant des dommages et intérêts, les manquements de l’appelante ont constitué une faute causant à la collectivité des copropriétaires privés de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, de sorte que le préjudice lié à la résistance abusive de Madame [N] est parfaitement caractérisé.

Dans ses dernières conclusions notifiées au RPVA du 2 février 2023, Madame [N] demande à la cour de :

*annuler le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 15 décembre 2020 faute d’assignation valable de Madame [N],

Subsidiairement, au fond :

*réformer le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de NICE le 15 décembre 2020, dans toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

Après avoir constaté que :

— le rapport d’expertise déposé par Monsieur [X] fait état de nombreuses anomalies qui affectent la comptabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] pour les exercices 2004 au 30 septembre 2016,

— l’expert-comptable a établi les comptes du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], sans vérification et contrôle des factures,

— les comptes du syndicat des copropriétaires ne sont ni justes ni certains et que les décomptes individuels des copropriétaires n’ont pas été établis de façon régulière,

* débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre subsidiaire, après avoir constaté les irrégularités affectant la désignation des membres du conseil syndical ;

*juger qu’en l’absence d’approbation régulière des comptes, les comptes ne sont pas définitifs, en sorte que la créance réclamée n’est pas exigible.

En conséquence,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre encore plus subsidiaire, après avoir constaté que le décompte individuel versé aux débats est erroné et contestable :

— en ce qu’il a été établi sur la base de tantièmes erronés et des modalités de répartition de charges non justifiées ;

— en ce qu’il mentionne un solde antérieur de 24.241,93 € non justifié et supérieur à la condamnation sollicitée,

— en ce qu’il comporte des erreurs et des frais et charges injustifiés,

*débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

* débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

* condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] à payer à la concluante la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

* condamner la SELARL [H] [I] & ASSOCIES, représentée par Maître [H] [I], es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

*condamner la SELARL [H] [I] & ASSOCIES, représentée par Maître [H] [I], es qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6], aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Madame [N] rappelle que l’assignation et par voie de conséquence le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nice, encourt la nullité, dans la mesure où l’huissier de justice a signifié une assignation au nom de Madame [S] [O], son nom d’épouse alors que cette dernière est divorcée.

Elle soutient qu’en l’absence d’existence juridique, elle ne saurait jouir de la capacité d’ester en justice.

Par ailleurs elle fait observer que l’assignation doit correspondre à la personne visée par l’acte introductif d’instance et qu’à défaut, la personne condamnée ne saurait être considérée comme ayant été assignée.

Aussi elle maintient que l’assignation est nulle à la fois pour vice de fond et vice de forme.

Quant aux sommes réclamées au titre des charges, elle fait valoir que l’expert-comptable a listé de nombreuses anomalies qui affectent la comptabilité des exercices de 2004 au 30 septembre 2016 de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut valablement réclamer le paiement des charges en l’absence de comptes exacts, les comptes individuels des copropriétaires n’étant pas par conséquent justifiés.

Madame [N] relève également que l’administrateur provisoire n’a pas convoqué d’assemblée générale de copropriétaires pour l’élection du conseil syndical, procédant lui-même à la désignation des membres du conseil syndical.

Elle soutient que la désignation du conseil syndical est donc irrégulière, l’urgence n’étant de surcroit pas caractérisée.

Aussi elle indique que les résolutions prises en violation de l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967, des articles 21 et 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété sont entachées d’excès de pouvoir et qu’en l’absence d’approbation régulière des comptes, les comptes ne sont pas définitifs, en sorte que la créance réclamée ne serait pas exigible.

Elle précise qu’elle est tout à fait en droit de discuter le décompte individuel produit par Maître [I].

En outre, elle fait valoir que les modalités de répartition des charges ne résultent pas du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires ne versant aux débats aucun autre document de nature à justifier des modalités de répartition de charges de sorte que les charges appelées ne sont pas justifiées.

Mais encore, afin de justifier la demande de condamnation de Madame [N] au paiement d’un arriéré de charges, Maître [I] verse aux débats un relevé de compte copropriétaire qui court à compter du 5 mai 2017 , la première écriture mentionnée sur ce décompte étant une reprise de solde antérieur de 24, 241, 93 euros.

Or Maitre [I] ne communique aucune autre pièce, aucun décompte individuel antérieur, justifiant cette reprise de solde de sorte que cette somme ne serait pas justifiée.

Si par impossible, la Cour considérait que le solde antérieur du décompte serait justifié, Madame [N] soutient que les relevés de comptes individuels seraient erronés et comporteraient des frais et charges injustifiés.

De plus, Maître [I] soulève la prescription quinquennale pour s’opposer à la contestation des charges alors qu’elle conteste des frais antérieurs à la loi ELAN du 25 novembre 2018 et donc soumis au délai de prescription de 10 ans.

Enfin, sur les dommages et intérêts, Madame [N] considère avoir subi les manquements du syndicat des copropriétaires et notamment le fait que ce dernier ait fait preuve de négligence en tardant à saisir le tribunal pour solliciter la nomination d’un administrateur provisoire.

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L’ordonnance de clôture a été prononcée le 22 février 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 mars 2024 et mise en délibéré au 16 mai 2024.

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1°) Sur la nullité de l’assignation

Attendu que l’article 114 du code de procédure civile énonce qu’ « aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public. »

Que l’article 117 dudit code dispose que « constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice. »

Attendu que l’appelante soutient que l’assignation délivrée devant le tribunal judiciaire de Nice par acte d’huissier de justice en date du 11 juin 2020 et le jugement entrepris rendu le 15 décembre 2020 encourt la nullité au motif que l’assignation a été signifiée à une personne qui n’existe pas à savoir Madame [S] [O] épouse [N].

Qu’elle considère que l’assignation et le jugement sont viciés au visa des dispositions de l’article 117 et de l’article 114 du code de procédure civile.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats et notamment le procès verbal d’huissier ayant signifié l’assignation que l’acte a été remis à Madame [S], [F] [O] épouse [N] née le 23 novembre 1951 à [Localité 8] demeurant à [Localité 7] [Adresse 5].

Que cette dernière ne saurait nier qu’elle a été épouse [O] comme en témoigne l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence en date du 26 juin 1997.

Qu’il résulte par ailleurs des captures d’écran que cette dernière utilise son nom d’épouse.

Qu’elle ne saurait dès lors soutenir que Madame [S] [N] épouse [O] n’a pas d’existence légale et que l’acte aurait été délivré à une personne sans capacité.

Qu’il convient de rappeler que l’inversion des noms de famille et d’épouse alléguée ne saurait constituer un vice de fond mais seulement un vice de forme qui, en l’absence de démonstration d’un grief, n’est pas susceptible d’entrainer la nullité de l’acte.

Que l’annulation d’un acte pour vice de forme n’est prononcée en jurisprudence que dans la mesure où l’indication erronée ou incomplète est source d’ambiguïté.

Que tel n’est pas le cas en l’espèce, la mention portée dans l’acte ne laissant aucun doute sur la désignation du destinataire l’acte.

Qu’en effet il est établi que l’acte a valablement été signifié au domicile de Madame [N] dont l’huissier instrumentaire a relevé que le nom apparaissait sur la boîte aux lettres et l’interphone à l’adresse qu’elle-même avait déclaré sur sa pièce d’identité, sur son avis d’imposition et son bulletin de pension.

Qu’elle ne saurait dés lors valablement soutenir qu’il existe une ambiguïté sur l’identité du destinataire de l’acte.

Que surtout la cour relève que le jugement a été signifié à Madame [N] dans les mêmes conditions que celles qu’elle dénonce à l’appui de sa demande en nullité des actes.

Que si cette dernière a bien été touchée par la signification du jugement, elle l’a été forcément pour l’assignation.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Madame [N] de cette demande.

2°) Sur le paiement des charges

Attendu que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en vigueur du 1er juin 2020 au 1er janvier 2023 énonce que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Que l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version en viguer du 1er janvier 2002 au 1er janvier 2023 dispose en outre que 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.'

Que l’article 19-2 de la même dans sa version en vigueur du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2023 précise qu’ à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.'

Attendu que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Que cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Qu’il appartient ainsi à tout créancier réclamant paiement d’établir la preuve de l’obligation à la dette conformément à l’article 1315 ancien du code civil et 1353 nouveau du même code.

Attendu que la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de condamner Madame [N] au paiement de la somme de 22. 891,33 € correspondant aux sommes échues restant dues en application des articles 14-1 ou 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 appelées au titre de l’exercice en cours et des exercices précédents exigibles.

Que Madame [N] soutient que les sommes réclamées au titre des charges ne sont pas justifiées en l’absence de comptes de copropriété exacts indiquant que l’expert-comptable désigné a listé de nombreuses anomalies affectant la comptabilité des exercices 2004 au 30 septembre 2016 dont la conséquence est l’absence de comptes exacts sur la base desquels le syndicat des copropriétaires s’est fondé pour réclamer le paiement des charges.

Qu’elle ajoute que la créance n’est pas exigible en l’absence d’approbation des comptes régulière en raison des irrégularités affectant la désignation des membres du conseil syndical ;

Attendu que la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] produit au soutien de sa demande :

— la résolution du 13 juin 2017 portant changement de date d’exercice comptable,

— la résolution du 13 juin 2017 portant approbation du budget prévisionnel 2016/ 2017, portant approbation du budget prévisionnel 2017/2018, portant annulation de l’appel de fonds de 54. 418,45 € et portant travaux chaufferie, portant constitution fonds travaux,

— appel de fonds exercice 2019/ 2020.

— rapport de l’expertise comptable en date du

— la résolution n°1 et 2 en date du 18 juin 2018 portant vote des budgets prévisionnels de l’année 2018/ 2019 et 2019/ 2020.

— les résolutions n°1 à 12 du 3 mai 2019 portant approbation des exercices 2004/ 2005 à 2015/ 2016.

— la résolution n° 1 et 2 du 3 mai 2019 votants les budgets prévisionnels de l’année 2020/ 2021 et 2021/ 2022.

— la résolution n° 1 et 2 du 5 février 2020 portant approbation des exercices 2016/ 2017 à 2017/ 2018,

— les états de répartitions exercices 2014 à 2018,

— la matrice cadastrale 0C [Cadastre 4] lots n°1037, 1038, 1039, 1076, 849 et 1009,

— le décompte de charges arrêté au 1er avril 20.

— la mise en demeure en date du 16 octobre 2019.

— le règlement de copropriété modificatif.

Attendu que Madame [N] conteste les charges de copropriété qui lui sont réclamées, précisant notamment que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du mode de répartition des charges , certaines charges de travaux facturés étant au surplus injustifiées.

Qu’elle ajoute que son décompte individuel de charges est grévé d’erreurs diverses et fait valoir que les sommes qui lui sont réclamées ne sont pas conformes à la clé de répartition applicable.

Attendu qu’il résulte toutefois du règlement de copropriété que des charges communes générales sont prévues mais également des charges communes spéciales comme le cela résulte de l’article XII dudit règlement.

Que dès lors contrairement à ce qu’elle soutient, le syndicat des copropriétaires justifie pleinement le fait que les charges réclamées ne soient pas tout appelées selon la même clé de répartition puisque l’appelante supporte notamment des charges qui sont propres à son bâtiment l’Amarante ou à ses lots de parking.

Que l’appelante relève par ailleurs que le rapport de l’expert-comptable [X] n’a pas déterminé si les factures saisies par les anciens syndics étaient justifiées de sorte que plusieurs écritures débitrices mentionnées au décompte individuel devraient lui être créditées faute de justificatif.

Qu’elle fait également valoir qu’à défaut pour le syndicat des copropriétaires de justifier de la cause et de la destination des appels de charges concernant les comptes d’attente, ces sommes appelées de ce chef ne seraient pas dues.

Attendu qu’il convient cependant de souligner qu’il s’agit d’un moyen tiré d’une contestation de l’approbation des comptes du syndicat des copropriétaires et non de l’approbation de son compte individuel étant rappelé que l’administrateur provisoire a approuvé les comptes depuis 2004 en ce compris les dépenses mises en cause par Madame [N] ainsi que les comptes d’attente.

Qu’il en est de même s’agissant du report du solde entre le décompte de la société ESPACE GESTION et celui de la société SMGI BILLON, ce moyen étant tiré d’une contestation de l’approbation des comptes du syndicat et non de l’approbation du compte individuel du copropriétaire.

Que dans la mesure où les comptes ont été approuvés par l’administrateur provisoire, ils ne peuvent plus être mis en cause.

Qu’il convient de rappeler que l’expert désigné par ordonnance présidentielle avait pour mission notamment d’établir les comptes du syndicat de 2004/2005 à 2016/2017 et de mettre à jour les comptes individuels des copropriétaires.

Qu’il lui était également demandé de vérifier et de lister les anomalies affectant la comptabilité du syndicat des copropriétaires depuis d’exercice clôturé au 30 septembre 2004 et de faire ressortir toute anomalie et faute de gestion susceptible d’engager la responsabilité des précédents gestionnaires.

Que c’est ainsi que l’expert-comptable [X] a procédé à cette vérification dressant la liste des anomalies affectant la comptabilité du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] depuis l’exercice clôturé au 30 septembre 2004 mettant notamment en évidence l’existence de comptes dormants lesquels ont été apurés, aucun élément contraire n’ayant été versés dans le cadre de l’expertise.

Qu’il s’ensuit que la vérité comptable a été rétablie par l’administrateur provisoire avec l’assistance de l’expert [X] ce qui a permis leur approbation de manière définitive dans le cadre des pouvoirs de l’administrateur provisoire sur le fondement des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de rétablir les comptes individuels de charges de copropriétaires comme cela résulte de l’annexe 14 du rapport d’expertise.

Que dés lors la demande de Madame [N] tendant à voir reportée au crédit de son compte individuel la somme de 8.323,42 euros ne saurait valablement prospérer.

Qu’il convient par ailleurs d’indiquer que les anomalies de gestion relevées par l’expert ne sauraient justifier le non-paiement des charges par le copropriétaire.

Qu’il appartient dés lors au syndicat des copropriétaires d’assigner les anciens syndics aux fins d’obtenir l’indemnisation du préjudice financier subi.

Qu’il convient par conséquent de débouter Madame [N] de sa demande tiré du moyen selon lequel les charges qui lui sont appelées ne seraient pas toutes justifiées.

Attendu que Madame [N] soutient que la créance du syndicat des copropriétaires n’est pas exigible en l’absence d’approbation des comptes régulières en raison des irrégularités affectant la désignation des membres du conseil syndical.

Qu’elle expose que l’administrateur provisoire n’a pas convoqué d’assemblée générale de copropriétaires pour l’élection du conseil syndical, procédant lui-même à la désignation des membres du conseil syndical et soutient que la désignation du conseil syndical est donc irrégulière, l’urgence n’étant de surcroit pas caractérisée.

Que par conséquent les résolutions prises en violation de l’article 62-7 du décret du 17 mars 1967, des articles 21 et 21-5 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété sont entachés d’excès de pouvoir et qu’en l’absence d’approbation régulière des comptes, les comptes ne sont pas définitifs, en sorte que la créance réclamée ne serait pas exigible.

Attendu qu’il convient de rappeler que le délai d’action pour contester les résolutions votées en assemblée générale est de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic en vertu de l’article 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris pour l’application de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

Que le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 est un délai de forclusion, qui n’est dès lors pas susceptible de suspension, sauf en cas de demande de l’aide juridictionnelle.

Qu’une fois expiré le délai de 2 mois de l’article 42 de ladite loi, les décisions de l’assemblée générale deviennent définitives et opposables à tous, sans que leur validité soit susceptible d’être remise en cause par voie d’action principale ou par voie d’exception, et ce, quel que soit le degré de gravité des irrégularités constatées.

Qu’il convient enfin de rappeler que les décisions prises par l’assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que leur nullité n’a pas été prononcée.

Que le moyen soulevé par l’appelante sera écarté, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Attendu que la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] justifie ainsi de l’intégralité des appels de fonds adressés à Madame [N]

Qu’en l’état il apparaît établi que cette dernière a été défaillante à respecter ses obligations contractuelles de paiement des charges de copropriété et ce pendant de nombreux mois malgré la mise en demeure qui lui a été adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 16 octobre 2019.

Qu’il y a lieu tenant l’ensemble de ces éléments de débouter Madame [N] de ses demandes et de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Madame [N] à payer au syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] la somme de 22. 891, 33 euros au titre des charges de copropriété impayées ;

3°) Sur la demande de la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I] , ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] au titre des frais de recouvrement

Attendu que l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 dispose que 'par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur',

Attendu que Madame [N] conteste devoir la somme de 1.305,42 euros sur le fondement de ces dispositions pour la période allant de 2007 à 2012 cette somme correspondant aux frais de relance et frais d’ huissier diligenté à la demande de l’ancien syndic ESPACE GESTION sans que ne soit démontrée la réalité des diligences facturées.

Attendu que la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] soutient que ces demandes sont prescrites puisque soumises aux dispositions de l’article 2224 du code de procédure civile dans la mesure où l’appelante a contesté pour la première fois, par des écritures signifiées le 26 avril 2021, devoir ces sommes.

Attendu que l’article 2224 du code civil énonce que « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

Qu’il résulte de l’article 2222 du code civil que « la loi qui allonge la durée d’une prescription ou d’un délai de forclusion est sans effet sur une prescription ou une forclusion acquise. Elle s’applique lorsque le délai de prescription ou le délai de forclusion n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur. Il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

En cas de réduction de la durée du délai de prescription ou du délai de forclusion, ce nouveau délai court à compter du jour de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. »

Que dés lors Madame [N] peut contester les frais sauf ceux concernant l’année 2007 puisque son action était prescrite en octobre 2017

Que cependant ces derniers apparaissent justifiés tenant le contentieux qui opposait l’appelante au syndicat des copropriétaires

Qu’elle sera par conséquent déboutée de cette demande

4°) Sur les demandes à titre de dommages et intérêts

Attendu que la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] demande à la cour de confirmer le jugement querellé en ce qu’il a condamné Madame [N] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Attendu qu’il convient de rappeler qu’il appartient au demandeur de caractériser la faute du débiteur consistant en une mauvaise foi dans le refus de payer, le simple non-paiement des charges par un copropriétaire ne caractérisant pas à lui seul la résistance abusive.

Qu’en l’espèce il apparaît à la lecture du compte de Madame [N] que cette dernière a procédé à des versements qui démontrent néanmoins un réel effort de sa part pour tenter de contenir le solde.

Que la cour ne saurait par ailleurs ignorer le contexte , le syndicat des copropriétaires ayant eu la possibilité de saisir plus rapidement les instances judiciaires afin d’éviter un retard important dans la reddition des comptes.

Qu’il convient par conséquent d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de débouter la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I] , ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts.

Attendu qu’il y a lieu également de rejeter la demande de dommages et intérêts de Madame [N], cette dernière ne justifiant pas d’un préjudice.

5°) Sur les e dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’article 696 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.'

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [N] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

Attendu que l’article 700 du code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine , au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties.

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Madame [N] à payer à la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement réputé contradictoire en date du 15 décembre 2020 du tribunal judiciaire de Nice en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a déclaré qu’il a condamné Madame [N] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

STATUANT A NOUVEAU,

DÉBOUTE la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I], ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] de sa demande à titre de dommages et intérêts,

DÉBOUTE Madame [N] du surplus de ses demandes,

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Madame [N] à payer à la SELARL [H] [I] & Associés représentée par Maître [H] [I] , ès qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Madame [N] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,