Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 2, 19 décembre 2024, n° 24/04253

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande de constatation de la résiliation du bail
- Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnit...
- Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
- Dispositif

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CA Aix-en-Provence
Infirmation 19 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Situation économique difficile
La cour a reconnu que la locataire, bien qu'en situation économique difficile, était en mesure de payer sa dette par des mensualités, justifiant ainsi l'octroi de délais de paiement.
Accepté
Accord de délais de paiement
La cour a décidé de suspendre la clause résolutoire durant la période de 12 mois accordée pour le paiement des mensualités.
Rejeté
Non-paiement des loyers
La cour a confirmé que la résiliation du bail était justifiée, mais a modifié les conséquences en accordant des délais de paiement à la locataire.
Accepté
Arriéré locatif
La cour a constaté que le locataire était redevable d'un arriéré locatif et a ordonné son paiement.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 2, 19 déc. 2024, n° 24/04253
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/04253
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	18 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROUILLOTRaski ZERROUKI
Cabinet(s) :	SCP AVOCATS M. ROUILLOT - F. GAMBINI
Parties :	S.A. [ P ], S.A d'HLM [ P ]

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 19 DECEMBRE 2024

N° 2024/772

Rôle N° RG 24/04253 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM2NO

[X] [T]

S.A. [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Raski ZERROUKI

M^e Maxime ROUILLOT

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 4] en date du 21 Mars 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-23-000423.

APPELANTE

Madame [X] [T]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003468 du 15/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

née le 21 Juin 1976 à [Localité 6] (ALGERIE),

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Raski ZERROUKI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A d’HLM [P],

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Maxime ROUILLOT de la SELARL MAXIME ROUILLOT – FRANCK GAMBINI, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Décembre 2024,

Signé par Madame Sophie TARIN-TESTOT, Présidente et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS :

Aux termes d’un contrat en date du 13 mars 2017, la société anonyme (SA) d’habitat à loyer modéré [P] a donné à bail à monsieur [H] [G] et madame [X] [T] son épouse un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 605,77 euros, provisions sur charges comprises.

Le 5 septembre 2023, la SA [P] a fait signifier à monsieur et madame [G] un commandement de payer la somme de 2078,39 en principal au titre d’un arriéré locatif arrêté à cette même date, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.

Soutenant que ledit acte est demeuré infructueux, la SA [P] a, par exploit de commissaire de justice du 14 novembre 2023, assigné monsieur et madame [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Cannes, statuant en référé, afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et leur condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.

Par ordonnance réputée contradictoire du 21 mars 2024, ce magistrat a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 novembre 2023 ;

ordonné, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, l’expulsion de monsieur et madame [G] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamné solidairement monsieur et madame [G] à payer, à la SA [P] la somme de 3 305,93 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 11 avril 203, échéance d’avril inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance ;

condamné solidairement monsieur et madame [G] à payer, à titre provisionnel, à la SA [P], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et jusqu’à libération des lieux, caractérisée par la remise des clés ;

condamné solidairement monsieur et madame [G] à payer à la SA [P] la somme de 232,90 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné solidairement monsieur et madame [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, le droit de plaidoirie et les frais de signification de la décision ;

dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus.

Par acte transmis au greffe le 03 avril 2024, madame [X] [T] divorcée [G] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.

Dans ses dernières conclusions transmises le 12 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, les appelants sollicitent de la cour qu’elle infirme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

l’autorise à se libérer de sa dette en 12 mensualités de 73,33 euros ;

suspende la clause résolutoire durant ce délai ;

déboute la SA [P] de ses demandes.

Dans ses dernières conclusions transmises le 13 novembre 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, la SA [P] sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise en toutes se dispositions ;

déboute madame [X] [T] divorcée [G] de l’ensemble de ses demandes ;

condamne madame [X] [T] divorcée [G] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

la condamne aux dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constatation de la résiliation du bail

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d’un congé pour ce motif à l’initiative du bailleur.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.

C’est ainsi qu’il est stipulé dans le paragraphe X des conditions générales du contrat de bail qu’à défaut du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Le commandement de payer du 5 septembre 2023 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 2078,39 correspondant à l’arriéré locatif arrêté au mois d’août 2023 inclus.

Madame [X] [T] divorcée [G] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l’effet de l’acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 5 novembre 2023.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Au terme de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l’espèce, à l’examen du dernier décompte actualisé au 08 novembre 2024, quittancement du mois de novembre inclus, il apparaît que madame [X] [T] divorcée [G] est redevable au titre des loyers, charges et indemnités mensuelles d’occupation, d’un arriéré locatif d’un montant de 879,89 euros, sachant qu’il s’élevait à la somme de 3 305,93 euros au 21 mars 2024 et à celle de 2078,39 euros lors de la délivrance du commandement en septembre 2023.

Madame [X] [T] divorcée [G] ne conteste pas le montant de cette dette.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire et, à défaut, les conséquences résultant de la résiliation du bail

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, à l’examen des décomptes, il apparaît que des règlements sont effectués de manière à apurer la dette, madame [X] [T] divorcée [G] justifiant depuis le mois de janvier de versements réguliers au titre des loyers, mais encore d’un paiement de 1 000 euros aux fins d’apurer sa dette passée et les frais inhérents à la procédure.

Si sa situation de femme divorcée peut justifier pour la locataire d’une situation économique plus fragile, elle n’est pas opposable au bailleur tant que le jugement n’est pas retranscrit à l’état civil, de sorte que le bailleur peut, au regard de la cotitularité du bail et en l’absence de dénonciation de ce dernier par l’époux divorcé, solliciter le règlement des sommes dues indifféremment aux deux époux ou à l’un des deux conjoints.

Disposant d’un contrat à durée indéterminée, d’un revenu fixe mensuel d’un peu plus de 1 220 euros, d’aides sociales de la caisse d’allocations familiales à hauteur de 309,93 euros dont 118,22 euros au titre de l’aide au logement directement versé à [P], madame [X] [T] divorcée [G] apparaît en mesure de payer en sus de l’indemnité mensuelle d’occupation de 522,36 euros, la somme proposée de 73,33 euros en vue d’apurer sa dette.

Il s’ensuit que la décision entreprise sera infirmée en ce que des délais de paiement seront accordés à l’appelante pour lui permettre d’apurer sa dette par 12 versements mensuels de 73,33 euros venant s’ajouter aux loyers et charges courants.

Durant ce délai de 12 mois les effets de la clause résolutoire seront suspendus dans les termes prévus au dispositif du présent arrêt.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Il convient de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné solidairement monsieur et madame [G] à verser à la SA [P] la somme de 232,90 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Au regard de la présente décision, il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défens.

Madame [X] [T] divorcée [G] supportera les dépens de la procédure d’appel

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 5 novembre 2023 ;

condamné solidairement monsieur et madame [G] à payer à la SA [P] la somme de 232,90 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

La réformant pour le surplus et y ajoutant,

Condamne solidairement monsieur et madame [G] à payer, à titre provisionnel, à la SA [P] la somme de 879,89 euros à titre de provision représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au mois de novembre 2024, échéance de novembre inclus, avec intérêt légaux à compter du prononcé de l’arrêt;

Accorde à madame [X] [T] divorcée [G] des délais de paiement de 12 mois pour s’acquitter de sa dette locative d’un montant de 879,89 euros et dit qu’elle devra régler cette somme selon 12 mensualités de 73,33 euros mensualités, les huit premières de 125 euros et la dernière de 114,10 euros ;

Suspend la clause résolutoire pendant ce délai mais dit qu’à défaut du paiement d’une seule de ces mensualités ou d’un seul terme du loyer et charges courants, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique pour le locataire et tous occupants de son chef ;

Dit que si le débiteur respecte le paiement de toutes les mensualités en sus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire sera non avenue ;

Déboute la SA [P] de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne madame [X] [T] divorcée [G] aux dépens d’appel.

La greffière La présidente