COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 27 NOVEMBRE 2025

N° 2025/ 444

Rôle N° RG 22/14990 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BKJR4

[W] [G] épouse [F]

[D] [F]

C/

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Stéphane AUTARD

M^e Isabelle FICI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 9] en date du 13 Novembre 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 20/02470.

APPELANTS

Madame [W] [G] épouse [F]

née le 13 Février 1969 à [Localité 10] (04), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [D] [F]

né le 10 Mai 1963 à [Localité 12] (99), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 5] représenté par son Syndic en exercice, SAS IMMO DE [T] PROVENCE, demeurant sis [Adresse 1] sis, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Isabelle FICI de la SELARL CABINET LIBERAS-FICI & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Magatte DIOP, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Georges GOMEZ de la SARL RAYNE SALOMEZ GOMEZ CANEL & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 08 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Novembre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

M.et Mme [F] sont propriétaires des lots n° 6 et 7 situés au 2ème étage d’un immeuble de [Localité 11] organisé en copropriété.

M.[J], copropriétaire, est syndic bénévole.

Le 03 mai 2018, l’assemblée générale des copropriétaires a voté plusieurs résolutions concernant notamment la cession de parties communes au profit de M.et Mme [J] ainsi que divers travaux dans les parties communes et les parties privatives de ces derniers. Une des résolutions de cette assemblée concernait la modification de la répartition des tantièmes à la suite de la cession des parties communes.

Le 08 novembre 2018, l’assemblée générale a voté de nouvelles résolutions portant sur des travaux, pour partie à la charge de M.et Mme [J].

Par jugement du 09 novembre 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, saisi par M.et Mme [F], a prononcé la nullité de l’assemblée générale du 03 mai 2018.

Par acte d’huissier du 11 janvier 2019, M.et Mme [F] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires en nullité de l’assemblée générale du 08 novembre 2018 et subsidiairement, en nullité de diverses résolutions de cette assemblée.

Le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Marseille a renvoyé l’affaire devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence.

Par jugement contradictoire du 13 septembre 2022, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a:

— déclaré M.[D] [F] et Mme [O] [G], son épouse, recevables en leur contestation,

— débouté M.[F] et Mme [G] de leurs demandes tendant à voir prononcer la nullité de l’assemblée générale du 8 novembre 2018 et de leurs demandes subsidiaires tendant à voir prononcer la nullité des résolutions de ladite assemblée n°10, 11, 12, 14, 15, 16, 16 bis, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24 bis, 26 et 27,

— débouté M.[F] et Mme [G] de toutes leurs autres demandes,

— condamné M.[D] [F] et Mme [O] [G], son épouse, à paye au Syndicat des coproprietaires de l’immeuble [Adresse 4], une indemnité de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [D] [F] et [Z] [O] [G], son épouse, aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le premier juge a estimé recevable l’action en nullité intentée par M.et Mme [F], au motif qu’ils étaient opposants aux résolutions critiquées.

Il a rejeté la demande de nullité de l’assemblée générale en relevant que le principe de faire voter les résolutions par deux calculs différents de tantièmes, compte tenu de la contestation pendante, devant le tribunal, de l’assemblée générale du 03 mai 2018, n’avait pas pu créer de confusion sérieuse au détriment des copropriétaires. Il a également indiqué que les copropriétaires avaient bénéficié de documents leur permettant de connaître les conditions essentielles des résolutions sur lesquelles ils étaient appelés à voter et qu’ils avaient été en mesure de se prononcer de manière éclairée.

Il a également rejeté les demandes d’annulation de résolutions sur le fondement d’une violation des règles de vote, en notant que les époux [F] ne démontraient pas l’existence d’un changement de destination de l’immeuble. Il a rejeté l’argument d’un abus de majorité et souligné que le débat ne portait pas sur le point de savoir si les travaux effectués avaient endommagé les parties communes.

Par déclaration du 11 décembre 2022, M.et Mme [F] ont relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a déclaré recevable leur action.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 janvier 2023 auxquelles il convient de se reporter, M.et Mme [F] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré leur action recevable,

A titre principal,

— de prononcer la nullité de l’assemblée générale du 8 novembre 2018,

A titre subsidiaire,

— de prononcer l’annulation des résolutions 10, 11, 12, 14, 15, 16, 16 bis, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24 bis, 26, 27,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeub1e sis [Adresse 8] a verser aux appelants la somme de 5.000,00 € en application de 1'article 700 du code de procédure civile,

— de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] aux entiers dépens, ces derniers distraits au profit de Maître Stéphane AUTARD, qui affirme y avoir pourvu sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile,

— de dire qu’ils devront être dispensés de toute participation aux frais générés dans le cadre de la présente procédure de première instance et d’appel et imputés aux autres copropriétaires en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Ils soutiennent que leur action en annulation de l’assemblée générale et de diverses résolutions est recevable puisqu’ils ont manifesté, de manière non équivoque, leur opposition à un vote selon deux modes de calcul de tantièmes différents, bien qu’étant été mentionnés comme abstentionnistes.

Ils indiquent que les résolutions proposées à l’occasion de l’assemblée générale du 08 novembre 2018 étaient les mêmes que celles du 03 mai 2018, qui étaient contestées en justice.

Ils ajoutent qu’au jour de l’assemblée générale du 08 novembre 2018, la démolition et l’annexion des parties communes au bénéfice de M.et Mme [J] étaiet déjà effectives, si bien que l’assemblée générale du 08 novembre 2018 n’était qu’une parodie d’assemblée.

Ils sollicitent l’annulation de l’assemblée générale du 08 novembre 2018 en soutenant qu’il n’était pas possible de faire voter des résolutions selon plusieurs répartitions de tantièmes, ce mode de fonctionnement créant une confusion et étant contraire aux règles d’ordre public. Ils ajoutent n’avoir pas été destinataires de l’ensemble des pièces leur permettant de voter en toute connaissance de cause, en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Ils soulignent que le plan transmis ne correspond pas à la réalité du projet envisagé. Ils font également état d’un abus de majorité.

Ils considèrent que les résolutions critiquées doivent être annulées pour les motifs suivants :

— ils n’ont pas été destinataires de l’ensemble des pièces leur permettant de voter en toute connaissance de cause, en violation de l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Ils soulignent que le plan transmis ne correspond pas à la réalité du projet envisagé,

— les règles de vote ont été violées concernant les résolutions 15, 16 et 17, qui auraient dû être votées selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de modifications contraires à la destination de l’immeuble, l’accès au toit devenant impossible,

— un abus de majorité est à déplorer, puisque les résolutions ne répondaient qu’à la satisfaction des intérêts particuliers des époux [J], et non à l’intérêt commun de la copropriété, alors qu’il n’existe aucune contrepartie pour la copropriété aux cessions des parties communes.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 avril 2023 auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires, représenté par la SAS IMMO DE [T] PROVENCE, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action en annulation initiée par M.et Mme [F] ,

— de déclarer irrecevables les époux [F] en leur qualité de simples abstentionnistes en leurs demandes d’annulation des différentes résolutions de l’assemblée générale du 8 novembre 2018 aujourd’hui contestées,

— de condamner les époux [F] à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’entier dépens,

— de confirmer le jugement déféré pour le surplus,

— de condamner M.et Mme [F] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— de rejeter toutes demandes contraires.

Il estime irrecevable l’action en annulation de l’assemblée générale et de certaines résolutions de l’assemblée générale intentée par les époux [F] au motif qu’il n’était pas opposants à celles-ci mais abstentionnistes.

Il s’oppose à l’annulation de l’assemblée générale ainsi qu’à celle des résolutions querellées au motif que le vote sur la base de deux modes de calculs n’entraînait aucune confusion, que la convocation à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 novembre 2018 était régulière, que les copropriétaires ont été en mesure de voter en connaissance de cause les résolutions mises à l’ordre du jour, que les résolutions n°15, 16, 16 bis, 17 et 27 sont relatives à des travaux ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble, si bien que leur approbation ne nécessitait pas un vote à l’unanimité.

Il considère que M.et Mme [F] ne rapportent pas la preuve d’un abus de majorité, lié à des résolutions prises en violation de l’intérêt collectif. Il précise que l’accès à la toiture n’a pas été supprimé mais modifié. Il ajoute que la copropriété a perçu une rémunération liée à la cession des parties communes et que les époux [J] ont pris à leur charge la réalisation des travaux d’entretien des parties communes, si bien qu’il existe une contrepartie à ces cessions.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 24 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’action en annulation de l’assemblée générale et des résolutions 10, 11, 12, 14, 15, 16, 16 bis, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24 bis, 26, 27.

Selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants.

L’abstention ne manifeste pas toujours un désintéressement de la part des copropriétaires qui adoptent cette attitude lors d’un vote.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 08 novembre 2018 mentionne en préambule qu’une procédure est en cours, à l’initiative de M.et Mme [F], au sujet d’une partie des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 03 mai 2018. Il est ajouté qu’une des résolutions, objet de la procédure, est la modification de la répartition des tantièmes, à la suite de la cession de parties communes. Il est indiqué que les résolutions proposées au vote seront votées selon la répartition des tantièmes modifiés lors de l’assemblée générale du 03 mai 2018 ainsi que selon la répartition des tantièmes non modifiés, si bien que chaque résolution sera l’objet de deux votes. Le procès-verbal mentionne enfin que les époux [F] précisent avoir voté contre les résolutions qui entérinaient les résolutions présentées lors de l’assemblée générale du 03 mai 2018, contestées par voie judiciaire.

Dès lors, le fait qu’ils se soient abstenus, s’agissant du vote des résolutions, selon les tantièmes de l’assemblée générale du 03 mai 2018 qu’il avait contestée dans son intégralité, ne doit pas être considéré comme une adhésion implicite au vote de la majorité, mais au contraire comme un désaveu.

Par ailleurs, comme l’indique avec pertinence le premier juge, dans la mesure où la nullité de l’assemblée générale du 03 mai 2018 a été prononcée, le vote sur la base des tantièmes adopté par celle-ci est nécessairement sans fondement.

En conséquence, le jugement déféré qui a estimé recevable l’action en annulation formée par M.et Mme [F] sera confirmé.

Sur l’annulation de l’assemblée générale

Le débat porte sur la validité de l’assemblée générale du 08 novembre 2018 et subsidiairement, sur la validité de certaines résolutions et non sur les conséquences des travaux effectués par M.et Mme [J].

***

Comme l’indiquait le préambule de l’assemblée générale du 08 novembre 2018, également exposé dans la convocation à cette assemblée, les résolutions proposées au vote devaient être votées selon la répartition des tantièmes modifiés lors de l’assemblée générale du 03 mai 2018 ainsi que selon la répartition des tantièmes non modifiés, si bien que chaque résolution a fait l’objet de deux votes.

M.et Mme [F] ne peuvent sérieusement alléguer d’une confusion sur la portée de leur vote au motif de l’existence d’un vote selon deux calculs de tantièmes (ceux issus de l’assemblée générale du 03 mai 2018, alors critiquée, et ceux existant antérieurement à cette assemblée générale). L’assemblée générale ne peut être annulée pour ce motif.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir joint à la convocation de l’assemblée générale, les documents listés par le premier juge qui permettaient de connaître avec suffisamment de précision les projets présentés par M.[J] et de voter de façon éclairée.

Le débat ne porte pas sur le fait de savoir si travaux effectués correspondent ou non à ce qui était prévu par l’assemblée générale.

Enfin, l’assemblée générale ne peut être annulée dans son ensemble pour abus de majorité puisqu’il ressort des conclusions de M.et Mme [F] qu’ils ne soulèvent un tel abus que pour les résolutions prises en faveur de M.et Mme [J].

En conséquence, le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation de l’assemblée générale sera confirmé.

Sur l’annulation des résolutions 10, 11, 12, 14, 15, 16, 16 bis, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24 bis, 26, 27 10, 11, 12, 14, 15, 16, 16 bis, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 24 bis, 26, 27

Il a été jugé que les documents nécessaires à l’information des copropriétaires concernant les travaux et les cessions de parties communes projetées avaient été bien joints à la convocation. En conséquence, M.et Mme [F] ne peuvent solliciter l’annulation des résolutions critiquées sur ce moyen.

La majorité requise pour décider d’aliéner une partie commune est en principe celle prévue par l’ article 26, a) de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965 (majorité en nombre des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). Au vu de l’ article 11, alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, la modification de la répartition des tantièmes de charges rendue nécessaire par l’aliénation d’une partie commune est décidée à la même majorité que l’aliénation elle-même.

L’unanimité de l’ensemble des copropriétaires est nécessaire :

— lorsque la conservation de la partie commune aliénée est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,

— lorsque l’aliénation est de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives de tel ou tel copropriétaire,

— lorsque l’aliénation intervient sans contrepartie.

Les résolutions 15, 16 et 17, qui portent sur des cessions de parties communes au profit de M.et Mme [J], sont ainsi libellées:

— cession d’une partie du palier du R+3 à M.et Mme [J] selon un plan joint 'en contrepartie de tout ou partie des travaux sur les parties communes proposés par M.et Mme [J]'

— cession des combles (surfaces non habitables) à M.et Mme [J], en vue de la démolition et pose d’une nouvelle isolation thermique en sous-toiture, en contre partie de tout ou partie des travaux sur les parties communes proposés par M. et Mme [J] ; cette vente n’entraîne pas de création de lot, les combles étant non habitables et démolis,

— régularisation de la véranda existante attenante à l’appartement du R+3 par cession à M. Et Mme [J], selon plan de géomètre joint.

Ces résolutions ont été votées à la majorité des deux tiers. Il n’est pas démontré par M.et Mme [F] :

— que la conservation des parties communes cédées était nécessaire au respect de la destination de l’immeuble,

— que la cession des parties communes évoquées était de nature à porter atteinte aux modalités de jouissance de leurs parties privatives, puisque le débat ne porte pas sur les conséquences de l’exécution des travaux,

— que la cession des parties communes évoquée interviendrait sans contrepartie, puisque M.et Mme [J] devaient prendre en charge les frais de rédaction d’actes et de publication, ainsi que certains travaux sur les parties communes (notamment nettoyage de la façade ; étanchéité de la corniche ; travaux sur la toiture ; réalisation d’un nouvel accès en toiture et déplacement d’un compteur).

Dès lors, il n’est pas démontré que les règles de vote des résolutions critiquées auraient été violées.

L’abus de majorité s’entend d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou bien d’une décision adoptée dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou bien d’une décision prise dans l’intention de nuire à certains copropriétaires.

Il incombe à M.et Mme [F] qui soulèvent un abus de majorité d’en rapporter la preuve. Comme le relève avec pertinence le premier juge, le débat ne porte pas sur le point de savoir si les travaux effectués ont endommagés les parties communes ou créé des nuisances à M.et Mme [F].

Ainsi qu’il l’a été indiqué, les cessions de parties communes (partie d’un palier du R+3; cession de combles; cession d’un véranda attenante à l’appartement en R+3) ont des contreparties liées aux travaux qui devaient être pris en charge par M.et Mme [J].

M.et Mme [F] ne démontrent pas que les résolutions portant sur les cessions de parties communes et sur les travaux envisagés par M.et Mme [J] seraient contraires à l’intérêt de la copropriété ou auraient été adoptées à leur détriment ou auraient été prises dans l’intention de leur nuire.

En conséquence, le jugement déféré qui a rejeté la demande d’annulation de ces résolutions sera confirmé.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

M.et Mme [F] sont essentiellement succombants. Ils seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel. Ils seront déboutés de leurs demandes faites au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles qu’il a exposés pour faire valoir ses droits en première instance et en appel.

Le jugement déféré qui a condamné M.et Mme [F] aux dépens et au versement de la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera confirmé.

M.et Mme [F] seront en outre condamnés à verser la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel du syndicat des copropriétaires.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement déféré ;

Y AJOUTANT ;

CONDAMNE M.[D] [F] et Mme [O] [G] épouse [F] au versement de la somme de 1800 euros au titre des frais irrépétibles d’appel du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] ;

CONDAMNE M.[D] [F] et Mme [O] [G] épouse [F] aux dépens de la présente instance.

LA GRÉFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,