Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 9 janvier 2025, n° 24/03528

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Texte intégral
- COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
- Parties
- Composition de la Cour
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- Motifs de la décision
- 1°) Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires « [Adresse...
- 2°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété
- 3°) Sur l'application de l'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965
- 4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires « [...
- 5°) Sur les dépens et les dispositions de l'article 700 du Code de procédure c...
- Dispositif

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CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 9 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Exigibilité des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges étaient exigibles et que le syndicat était fondé à réclamer les sommes dues, ayant produit les preuves nécessaires.
Accepté
Frais de recouvrement à la charge du copropriétaire
La cour a estimé que ces frais étaient justifiés et devaient être à la charge de Monsieur [I] en tant que copropriétaire défaillant.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que les manquements de Monsieur [I] avaient entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Frais d'avocat exposés en cause d'appel
La cour a jugé que ces frais étaient dus à la partie perdante, en l'occurrence Monsieur [I].

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 9 janv. 2025, n° 24/03528
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/03528
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Alain-David POTHETLaetitia CRISCOLA
Cabinet(s) :	IMAVOCATSSELAS POTHET
Parties :	Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DES LAURIERS prise la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 09 JANVIER 2025

N° 2025/ 9

Rôle N° RG 24/03528 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BMYBB

[Adresse 8] [O]

[J] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Alain-david POTHET

M^e Laetitia CRISCOLA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6] en date du 06 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03104.

APPELANTE

Syndicat DES COPROPRIÉTAIRES DOMAINE DES LAURIERS pris e la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 529 604 555, dont le siège social est [Adresse 2] agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié audit siège en cette qualité, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Alain-david POTHET de la SELAS CABINET POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Joseph André POTHET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉ

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Laetitia CRISCOLA de la SCP IMAVOCATS, avocat au barreau de TOULON substituée par M^e Christine SPOZIO, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 Novembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [I] est propriétaire des lots n°596 et 770 au sein d’un ensemble immobilier «  [Adresse 5] » situé à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par lettres de mise en demeure du 25 novembre 2022 et du 07 février 2023, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BILLON CGI mettait en demeure Monsieur [I] de solder l’arriéré des charges de copropriétés.

Suivant exploit d’huissier en date 19 avril 2023, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BILLON CGI assignait Monsieur [I] devant le président de tribunal judiciaire de Draguignan , selon la procédure accélérée au fond , aux fins de voir condamner ce dernier au paiement de la somme de 2.771, 37€ au titre du paiement des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 mars 2023 ainsi que celle de 800 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’affaire était évoquée à l’audience du 5 juillet 2023.

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BILLON CGI demandait au tribunal de lui allouer le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Monsieur [I] demandait au tribunal de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] ».

Par jugement contradictoire rendu le 06 septembre 2023, le tribunal judiciaire de Draguignan , statuant selon la procédure accélérée au fond, a :

* condamné Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 128,51euros au titre du paiement des charges de copropriété impayées et à échoir arrêtées au 28 février 2023,

* condamné Monsieur [I] aux dépens de l’instance,

* dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe en date du 20 mars 2024, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR relevait appel de ladite décision en ce qu’elle a dit :

— condamne Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 128,51euros au titre du paiement des charges de copropriété impayées et à échoir arrêtées au 28 février 2023

— n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, Monsieur [I] demande à la cour de :

*déclarer le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » irrecevables en ses demandes.

*confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 6 septembre 2023 en toutes ses dispositions.

*débouter le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

*condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*condamner le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, Monsieur [I] soutient que la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 7 février 2023, avant l’introduction de la procédure judiciaire, ne respecte pas les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être déclarée irrecevable ajoutant que la nouvelle mise en demeure adressée le 13 octobre 2023 soit postérieurement à la délivrance de l’assignation ne saurait en aucun cas régulariser un acte préalable de saisine parfaitement irrégulier.

Enfin il maintient que le syndicat des copropriétaires est défaillant dans la communication d’un certain nombre d’actes et de pièces de telle sorte qu’il ne démontre pas l’exigibilité de sa créance devant conduire à son débouté.

Aux termes des conclusions notifiées par voie électronique le 21 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour l’exposé de ses prétentions et de ses moyens, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la la SARL FRATELLIMMO BR demande à la cour de :

*infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Draguignan en date du 6 septembre 2023 en toutes ses dispositions.

Et statuant à nouveau

* condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 2.642, 86 €

* condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 1.200 € de dommages-intérêts pour trouble de trésorerie occasionnée par sa carence.

* condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 600 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire.

* condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

* condamner Monsieur [I] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel qui comprendront la contribution à hauteur de 225 € et dire que la SELAS CABINET POTHET, avocat, pourra recouvrer directement ceux dont elle aura fait l’avance sans avoir reçu provision conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR fait valoir que Monsieur [I] présente depuis le 27 août 2015 des arriérés de paiement et qu’il est fondé à solliciter la condamnation de ce dernier à payer le solde antérieur dès lors que celui-ci a été justifié.

Il souligne que les comptes de copropriété ayant été approuvés, les charges sont immédiatement exigibles.

Il précise que toutes les pièces ont été versées aux débats.

Par ailleurs il indique que contrairement à ce que Monsieur [I] soutient, celui-ci a été valablement interpellé conformément la jurisprudence de la cour d’appel d’Aix-en-Provence sur l’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

******

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 7 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 novembre 2024 et mise en délibéré au 9 janvier 2025.

******

SUR CE

1°) Sur la recevabilité de l’action du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SAS BILLON CGI

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « le défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22. »

Attendu que Monsieur [I] soutient que la mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires le 7 février 2023, avant l’introduction de la procédure judiciaire, ne respecte pas les conditions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et doit être déclarée irrecevable.

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que trois mises en demeure ont été adressées à Monsieur [I], avant la délivrance de l’assignation, afin qu’il régularise sa situation, la première en date du 27 avril 2020, la seconde en date du 25 novembre 2022 et la troisième le 7 février 2023.

Que la mise en demeure du 25 novembre 2022 respecte parfaitement les dispositions légales de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Que dés lors Monsieur [I] ne peut valablement soutenir qu’il n’a pas été suffisamment interpellé puisqu’il a été parfaitement informé du délai qu’impose l’article 19-2 ainsi que de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget provisionnel.

Que la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé , dans un arrêt du 12 décembre 2024 que « la mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande. »

Que tel est le cas en l’espèce , peu importe que l’intimé ait à nouveau été mis en demeure de payer les sommes qui lui étaient été réclamées sans que cette nouvelle mise en demeure ne respecte les dispositions de l’article précité.

Qu’il convient enfin de rappeler que le délai de 30 jours tel que prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 a été parfaitement respecté , la mise en demeure étant du 25 novembre 2022 et la délivrance de l’assignation du 19 avril 2023.

Qu’il y a lieu par conséquent de débouter Monsieur [I] de sa demande et de déclarer le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR recevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

2°) Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Attendu que l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au cas d’espèce, dispose que : « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. » ;

Attendu que l’article 14-1 de la même loi, dans sa version applicable au litige, dispose que : « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au cas d’espèce, prévoit que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Attendu que les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi selon les dispositions de l’article 24 de cette même loi ;

Que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ;

Attendu qu’il résulte des dispositions de l’article 1353 du Code civil que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et que, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Qu’en l’espèce, Monsieur [I] n’ayant pas contesté, dans les délais impartis par l’article 42 de la même loi, la décision des assemblées générales ayant approuvé les comptes de la copropriété, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR demande à la Cour de condamner l’intimé au paiement de la somme de 2.642,86 euros au titre des impayés de charges de copropriété pour la période du 27 aout 2015 ( dernière position créditrice ) au 31 mars 2023.

Que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de propriété démontrant que Monsieur [I] est propriétaire des lots n°596 et 770 au sein d’un ensemble immobilier «  [Adresse 5] » situé à [Localité 4]

— le décompte des sommes dues

— les appels de fonds du 1er mars 2023

— les appels de fonds du 1er juin 2023

— les appels de fonds du 1er juillet 2023

— les appels de fonds du 1er septembre 2023

— les appels de fonds du 1er octobre 2023

— la lettre de mise en demeure du 27 avril 2020

— la lettre de mise en demeure du 07 février 2023 ;

— la lettre de mise en demeure du 25 novembre 2022 ;

— la lettre de mise en demeure du 13 octobre 2023 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 avril 2023 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2022 au 28 février 2023

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 juin 2022 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2021 au 28 février 2022

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mai 2021 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2020 au 29 février 2021

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 juillet 2020 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2019 au 28 février 2020

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 avril 2019 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2018 au 28 février 2019

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 avril 2018 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2017 au 28 février 2018

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2017 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2016 au 28 février 2017

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 avril 2016 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2015 au 28 février 2016

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2015 ayant approuvé les comptes des exercices du 1er mars 2014 au 28 février 2015

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » et l’agence immobilière FRATELLIMMO en date du19 avril 2023 ;

— le contrat de syndic établi entre le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » et la société la SAS BILLON CGI IMMO DE FRANCE en date du 24 mai 2022 ;

— le règlement de copropriété et l’état descriptif de division du 9 mai 1989

— le relevé de compte de Monsieur [I] du 27 août 2015 au 1er octobre 2023

— le relevé de compte de Monsieur [I] du 9 septembre 2010 au 20 juillet 2020

— le relevé de compte de Monsieur [I] du 1er mars 2021 au 19 avril 2023

— le grand livre du 1er mars 2020 au 28 février 2021.

Attendu que le relevé de compte de Monsieur [I] du 27 août 2015 au 1er octobre 2023 fait apparaître un solde débiteur de 2.699,56 euros.

Que le solde antérieur au 1er mars 2021 d’un montant de 2.642,86 euros est parfaitement justifié au vu des documents produits par l’appelant.

Qu’ainsi en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » est légitime à réclamer les sommes dues au titre du budget prévisionnel (provisions de charges courantes), les sommes dues au titre des fonds de travaux, les sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes (arriérés de charges) ainsi que les provisions des travaux votés et ceux non compris dans le budget prévisionnel, de manière anticipée.

Qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » est fondé en sa demande.

Qu’il y a d’infirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 2.642,86 euros au titre des impayés de charges de copropriété pour la période du 27 aout 2015 ( dernière position créditrice ) au 31 mars 2023.

3°) Sur l’application de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Attendu que l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige. » ;

Attendu que le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, dans sa version applicable au litige, définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières prévoit une rémunération complémentaire pour des prestations particulières dont les frais de contentieux.

Que selon l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967, le coût des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d’aucune somme à ce titre.

Que les frais de mise en demeure, de relance, de constitution de dossier, de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et de prise d’hypothèque doivent ainsi être mis à la charge du seul copropriétaire, non du syndicat des copropriétaires .

Qu’ils doivent par ailleurs être mis à la charge du copropriétaire au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat de copropriétaires pour le recouvrement de sa créance.

Qu’ils ne constituent donc pas des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Attendu qu’en l’espèce le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » demande à la Cour de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 600 € au titre des frais de mise en contentieux du syndic selon les stipulations du contrat de syndic régularisé par le syndicat et opposable à chaque copropriétaire.

Que le décompte des sommes dues par l’intimé pour la période du 27 août 2015 au 1er octobre 2023 mentionne :

— la somme de 23 euros au titre des frais de mise en demeure du 6 mars 2017

— la somme de 23 euros au titre des frais de mise en demeure du 11 mars 2019

— la somme de 23 euros au titre des frais de mise en contentieux du 24 janvier 2020

—  la somme de 25 euros au titre des frais de relance avec lettre recommandée du 25 novembre 2022

— la somme de 350 € au titre du dossier avocat (du 13 janvier 2023

Soit la somme totale de 444 euros

Qu’il y a donc lieu de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 444 euros au titre l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

4°) Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] »

Attendu que le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » demande à la Cour de condamner Monsieur [I] au paiement de la somme de 1.200€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé.

Attendu qu’il n’est pas possible d’allouer des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires sans constater l’existence, pour le créancier, d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par le débiteur et causé par sa mauvaise foi.

Que constitue un préjudice distinct le retard dans le paiement des charges de copropriété ayant accompagné une obstruction systématique au fonctionnement de celle-ci.

Attendu qu’en l’espèce, les manquements répétés de Monsieur [I] à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » de régler les charges de copropriété génèrent nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge supplémentaire sur les autres copropriétaires et constituant un préjudice distinct du simple retard de paiement ;

Qu’il convient par conséquent de faire droit à la demande de l’appelant et de condamner Monsieur [I] à verser au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

5°) Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Attendu que l’article 696, alinéa 1, du Code de procédure civile dispose que « la partie perdante est condamnées aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » ;

Qu’en l’espèce, il convient de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [I] aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel

Attendu que l’article 700 du Code de procédure civile prévoit que le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée ;

Qu’il y a lieu de confirmer le jugement querellé sur ce point et de condamner Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt contradictoire, en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO BR recevable en son action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

CONFIRME le jugement contradictoire en date du 6 septembre 2023 du tribunal judiciaire de Draguignan en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il condamné Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 128,51 euros au titre du paiement des charges de copropriété impayées et à échoir arrêtées au 28 février 2023.

STATUANT A NOUVEAU,

CONDAMNE Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » la somme de 2.642,86 euros au titre des impayés de charges de copropriété pour la période du 27 aout 2015 au 31 mars 2023.

CONDAMNE Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO la somme de 444 euros au titre des frais nécessaire au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [I] à payer au le syndicat des copropriétaires « [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO le somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Y AJOUTANT,

CONDAMNE Monsieur [I] à payer au syndicat des copropriétaires« [Adresse 5] » pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FRATELLIMMO la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais d’avocat exposés en cause d’appel.

CONDAMNE Monsieur [I] aux entiers dépens en cause d’appel.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,