COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 23 OCTOBRE 2025

N° 2025/ 382

Rôle N° RG 23/15641 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BMJ7L

[M] [D]

C/

[J] [L] EPOUSE [C] épouse [C]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Joseph MAGNAN

M^e Alexia MISSANA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de proximité de CANNES en date du 16 Octobre 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 11-23-0553.

APPELANTE

Madame [M] [D]

née le 28 Avril 1980 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Joseph MAGNAN de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE – LATTY & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE,

INTIMEE

Madame [J] [L] épouse [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexia MISSANA, avocat au barreau de GRASSE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 Septembre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 02 juillet 2019 à effet au premier août 2019, Mme [L] épouse [C] a donné à bail d’habitation à Mme [D] un bien situé à [Localité 4] (06), moyennant un loyer mensuel de 2100 euros.

Par ordonnance du 26 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection, statuant en référés, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et ordonné l’expulsion de Mme [D].

Par acte d’un commissaire de justice du 30 juin 2023, Mme [L] épouse [C] a fait assigner Mme [D] aux fins essentiellement de la voir condamner à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et de son préjudice moral.

Par jugement contradictoire du 16 octobre 2023, le tribunal de proximité de Cannes a :

— ordonné la compensation entre les créances de parties ;

— condamné Mme [M] [D] à verser à Mme [J] [C] la somme de 29.400 euros au titre des réparations locatives et des frais d’état des lieux, après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 2100 euros,

— débouté Mme [J] [C] de sa demande en paiement au titre de la taxe d’ordures ménagères 2120/2022 et de la perte de loyers,

— débouté Mme [J] [C] de sa demande au titre d’un préjudice moral,

— condamné Mme [M] [D] à verser à Mme [J] [C] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Mme [M] [D] aux dépens.

Le premier juge a évalué le montant des réparations locatives. Il a déduit des devis le montant des travaux d’étanchéité de la terrasse et ordonné la compensation avec le montant du dépôt de garantie.

Il a rejeté la demande au titre de la perte de loyers.

Le 19 décembre 2023, Mme [D] a relevé appel de tous les chefs de cette décision, sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de Mme [L] épouse [C] au titre de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères et au titre d’un préjudice moral.

Mme [L] épouse [C] a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024 auxquelles il convient de se reporter, Mme [D] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré sauf en ce qu’il a rejeté les demandes de Mme [L] épouse [C] au titre de la taxe d’enlèvement sur les ordures ménagères et au titre d’un préjudice moral,

— de juger que l’état des lieux de sortie du 11 octobre 2022 a été établi trois mois après l’expulsion de Madame [D], hors sa présence,

— de juger que Mme [C] ne rapporte pas la preuve de son préjudice matériel, hormis les frais de déblayage et de nettoyage qu’elle n’hésite pas à réclamer deux fois à hauteur de 12.105 euros (6.055 euros + 6.050 euros).

— de débouter Mme [C] de l’intégralité de ses demandes,

— de condamner Mme [C] à lui payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Elle expose n’avoir plus occupé les lieux depuis le 13 juillet 2022, date d’un procès-verbal d’expulsion.

Elle souligne que l’état des lieux de sortie a été établi le 11 octobre 2022 hors sa présence; elle note que la convocation à l’état des lieux de sortie lui a été envoyée à l’adresse des lieux dans lesquels elle ne résidait plus. Elle estime que cet état des lieux lui est inopposable.

Elle considère ne pouvoir être tenue pour responsable des dégradations constatées, puisqu’elle avait quitté les lieux trois mois avant l’établissement de l’état des lieux de sortie.

Elle soutient n’avoir commis aucune dégradation locative. Elle conteste avoir pris un logement refait à neuf. Elle reconnaît n’avoir pas procédé au nettoyage du bien avant son départ.

Elle estime les demandes de Mme [C] irrecevables en ce qu’elle ne sollicite pas l’infirmation des chefs de la décision déférée. Elle considère que l’effet dévolutif n’a pas joué concernant les demandes faites par cette dernière. En tout état de cause, elle s’y oppose. Elle précise n’avoir pas à assumer le coût de l’étanchéité de la terrasse. Elle déclare que le descriptif des travaux n’est corroboré par aucun justificatif et que la propriétaire des lieux ne justifie pas de l’exécution de ces derniers. Elle ajoute que Mme [C] ne justifie d’aucun préjudice moral.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 août 2025 auxquelles il convient de se reporter, Mme [L] épouse [C] demande à la cour :

— de dire et juger que Mme [D] a commis des fautes dans le cadre de l’exécution du contrat

de bail d’habitation conclu avec Madame [C],

— de dire et juger que Mme [C] a subi un préjudice matériel et moral en lien direct avec les

fautes commises par Mme [D],

En conséquence,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a considéré que la responsabilité de Mme [D] est engagée,

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [D] à indemniser Mme [C] au titre des réparations locatives et état des lieux de sortie,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné Mme [D] à une somme de 29.400 euros au titre des réparations locatives et état des lieux de sortie,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [C] de sa demande en paiement de la taxe d’ordures ménagères, de la perte de loyers et de dommages intérêts en réparation de son préjudice moral,

Et partant :

— de condamner Mme [D] à payer à Mme [C] la somme de 46.319 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice matériel subi,

— de condamner Mme [D] à payer à Mme [C] la somme de 6.000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— de condamner Mme [D] à verser à Mme [C] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais d’exécution et de timbre fiscal.

Elle soutient que le bien loué a été dégradé par Mme [D]. Elle déclare que l’état des lieux de sortie a été régulièrement mis en oeuvre et que Mme [D] a été convoquée pour y assister à la seule adresse connue. Elle indique que l’état des lieux de sortie est intervenue après le délai qui était laissé à Mme [D] pour venir récupérer ses affaires, celle-ci ayant mis du temps à évacuer les lieux. Elle précise que la seule personne qui a pu accéder à la villa entre l’expulsion et l’état des lieux de sortie est le commissaire de justice.

Elle considère avoir subi une perte de loyers pendant six mois, correspondant à la période de remise en état du bien immobilier.

Elle ajoute avoir subi un préjudice moral lié l’anxiété causée par la dégradation de sa propriété, à la procédure d’expulsion et à la remise en état des lieux alors qu’elle est âgée de 92 ans.

MOTIVATION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 du Code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties et que par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Les demandes tendant à « juger que » et « dire et juger » telle que formulée dans le dispositif des conclusions des parties ne constituent pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquence juridique, mais des moyens.

Sur la recevabilité de l’appel incident

Il résulte des dispositions des articles 542 et 954 du Code de procédure civile, dans leur version applicable au litige, que lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation des chefs du dispositif du jugement dont il recherche l’anéantissement, ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement.

L’appel incident n’étant pas différent de l’appel principal par sa nature ou son objet, les conclusions de l’appelant incident doivent déterminer l’objet du litige porté devant la cour et comporter en conséquence dans le dispositif une demande d’infirmation du jugement attaqué.

Or, dans le premier jeu de conclusions notifiées par l’intimée le 12 avril 2024, aucune demande d’infirmation ou de réformation du jugement entrepris n’est formalisée dans le dispositif, Mme [C] demandant à la cour de :

«

— dire et juger que Mme [D] a commis des fautes dans le cadre de l’exécution du contrat de bail d’habitation conclu avec Mme [C],

— dire et juger que Mme [C] a subi un préjudice matériel et moral en lien direct avec les fautes commises par Mme [D],

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Cannes en ce qu’il a considéré que la responsabilité de Mme [D] est engagée,

Et partant,

— condamner Mme [D] à payer à Mme [C] 46.319 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice matériel subi,

— condamner Mme [D] à payer à Mme [C] 6.000 euros de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— condamner Mme [D] à verser à Mme [C] 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Mme [D] aux entiers dépens de l’instance.

».

En outre, selon l’article 909 du Code de procédure civile, dans sa version applicable avant l’entrée en vigueur de l’article 16 du décret n° 2023-1391 du 29 décembre 2023, l’intimé dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant prévues à l’article 908 pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident ou appel provoqué.

Or, le deuxième jeu de conclusions de l’intimée modifiant le premier en formulant une demande d’infirmation du jugement entrepris n’a été notifié que le 05 août 2025, soit bien au-delà du délai de trois mois laissé à l’intimé à compter de la notification des conclusions de l’appelant pour remettre ses conclusions au greffe et former un appel incident.

Dès lors, l’appel incident formé par Mme [C] est irrecevable.

Sur les demandes de Mme [C] au titre des dégradations

Selon l’article 7 du la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. (…)

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ordonnance de référé du 26 octobre 2020, le juge des contentieux de la protection a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 04 juillet 2020 et ordonné l’expulsion de Mme [D]. Cette dernière a été expulsée le 13 juillet 2022 suivant procès-verbal d’expulsion.

Par lettre recommandée du 03 octobre 2022 de Maître [U], commissaire de justice, elle a été convoquée pour l’établissement d’un état des lieux de sortie devant se tenir le 11 octobre 2022 à 16 heures.

Il ressort du procès-verbal d’expulsion dressé le 13 juillet 2022 par le commissaire de justice, après ouverture forcée des lieux par un serrurier, que ce dernier, à la fin de ses opérations d’expulsion, a fait refermer les lieux et les a déclarés repris au nom de la partie demanderesse, faisant défense à quiconque de pénétrer hors les cas autorisés par la loi.

Personne n’a donc eu accès au logement après l’expulsion de Mme [D], celui-ci ayant été sécurisé par le commissaire de justice jusqu’à l’état des lieux de sortie. Cette dernière est donc responsable de l’état du bien constaté par cet état des lieux.

Mme [D] ne démontre pas avoir donné à Mme [C] une adresse différente de celle des lieux loués.

L’état des lieux de sortie a été effectué par un huissier de justice. Les parties ont pu en débattre contradictoirement.

Les lieux loués par Mme [D] à compter du premier août 2019 consiste en une villa de 172 m², avec quatre chambres, une salle de bains, une cuisine aménagée, un séjour cheminée, une terrasse couverte, une salle d’eau, un garage, le tout sur un terrain de 1500 m².

L’état des lieux d’entrée du premier août 2019 évoque essentiellement un bien en bon état, à l’exception :

— de trois trous de cheville dans un hall d’entrée,

— de deux trous de cheville dans le mur de la cuisine, d’une plaque 4 feux usagée et d’un trou de cheville sur l’un des meubles de la cuisine,

— de six trous de chevilles dans la salle de bains 'du bas’ avec un éclat sur un carreau et une reprise de peinture,

— un porte rouleau cassé dans le WC 'du bas',

— de trous de clou sur un mur dans la chambre 'bas gauche',

— de deux trous de cheville dans le hall du premier étage,

— de quatre trous de cheville dans la salle de bains 'du haut',

Il est mentionné que le terrain a été nettoyé.

L’état des lieux de sortie du 11 octobre 2022 fait état d’un bien en très mauvais état.

De façon générale, il est mentionné que les peintures au mur et au plafond des pièces sont hors d’usage et en mauvais état, tout comme les sols, alors que les peintures, dans l’état des lieux d’entrée, sont qualifiées de propres.

L’huissier constate que sont cassés ou dégradés :

— le placard de l’entrée,

— la poignée d’une porte-fenêtre dans le séjour,

— les meubles de la cuisine (qualifiés hors d’usage), l’évier et la robinetterie,

— les meubles de la salle de bains du rez-de-chaussée,

— le WC sur pied et un lave-mains du WC et de la salle d’eau.

Il constate également que les lieux sont très sales et qu’il existe des détritus et des encombrants sur le balcon attenant à l’une des chambres de l’étage, dans le garage, dans le jardin. Il ajoute que le terrain et le jardin présentent un défaut total d’entretien. Le volume des détritus est très important.

Il ressort des ces éléments que l’état du logement n’est pas en lien avec l’écoulement du temps; il est la conséquence de dégradations et d’une absence totale d’entretien du bien, imputables à Mme [D].

L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation, de telle sorte que la seule production de devis est suffisante pour justifier les sommes sollicitées.

Il convient de s’appuyer sur les devis effectués par M.[S].

Il ne peut être accordé à Mme [C] le coût de la maçonnerie puisque l’état des lieux de sortie ne fait pas état d’un grillage dégradé ni de piquets du muret en pierre descellés. Il est simplement évoqué une clôture affaissée.

Mme [C] est bien fondée à solliciter :

— la réparation des menuiseries, telle que visée au devis, qui sont en lien avec les dégradations constatées par l’huissier de justice, pour un montant de 2100 euros,

— le remplacement du mobilier de la cuisine (meubles et évier) et de la salle de bains, à l’exception de la plaque électrique qui était déjà usagée dans l’entrée dans les lieux, pour un montant estimé à 2200 euros; en effet, il ressort de l’état des lieux d’entrée que la cuisine disposait d’un seul meuble avec cinq portes ,

— la mise en peinture du bien, les peintures des murs et des plafond étant dégradées , pour un montant de 8500 euros,

— le débarras de l’intégralité des encombrants, qu’il convient d’évaluer à la somme totale de 3000 euros, comprenant le coût de location de trois bennes d’environ 7mètres cubes; le devis concernant un coût journalier de location à 685 euros est surévalué tout comme le coût du débarras évalué à 4000 euros, avec un taux journalier de 500 euros sur huit jours,

— le montant du nettoyage de la maison (hors débarras des détritus, qui encombrent la maison), qui doit être évalué à la somme de 3440 euros, pour une surface de 172 m².

Ainsi, le montant auquel peut prétendre Mme [C] au titre des dégradations locatives s’élève à la somme de 19.240 euros. De cette somme sera déduit le montant du dépôt de garantie de 2100 euros, que pouvait conserver Mme [C].

L’article 3-2 de la loi du 06 juillet 1989 dispose qu’un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Il n’est pas démontré par Mme [C] qu’un état des lieux de sortie ne pouvait être effectué contradictoirement et amiablement entre les parties. Le fait qu’une procédure d’expulsion ait été mise en oeuvre n’entraînait pas l’impossibilité de procéder selon les dispositions de l’alinéa 1 de cet article. Dès lors, Mme [C] ne peut solliciter la prise en charge par moitié de l’acte d’huissier par Mme [D].

En conséquence, il convient en conséquence de condamner Mme [D] à verser à Mme [C] la somme de 17.140 euros au titre des dégradations locatives. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [D] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de Mme [C] les frais irrépétibles qu’elle a exposés en première instance et en appel.

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné Mme [D] aux dépens et au versement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [D] sera en outre condamnée à verser à Mme [C] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’appel incident formé par Mme [J] [C] ;

RÉFORME le jugement déféré seulement en ce qu’il a condamné Mme [M] [D] à verser à Mme [J] [C] la somme de 29.400 euros au titre des réparations locatives et des frais d’état des lieux de sortie, après compensation avec le dépôt de garantie d’un montant de 2.100 euros ;

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT,

DIT que la créance de Mme [J] [C] à l’encontre de Mme [M] [D] s’élève à la somme de 19.240 euros, au titre des dégradations locatives ;

DIT que Mme [J] [C] est en droit de conserver le dépôt de garantie ;

CONDAMNE Mme [M] [D] à verser à Mme [J] [C] la somme de 17.140 euros au titre des dégradations locatives ;

DÉBOUTE Mme [M] [D] de sa demande faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [D] à verser à Mme [J] [C] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

CONDAMNE Mme [M] [D] aux dépens de la présente instance.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,