COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 19 JUIN 2025

Rôle N° RG 21/10229 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHYJ2

S.A.R.L. VICTORIA

C/

S.C.I. CAP AZUR

Copie exécutoire délivrée

le : 19 Juin 2025

à :

M^e Jean-marc SZEPETOWSKI

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 02 Juin 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00032.

APPELANTE

S.A.R.L. VICTORIA

, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

INTIMEE

S.C.I. CAP AZUR

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Jean-pierre THUILLANT, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Avril 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Laetitia VIGNON, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La société Cap Azur a donné à bail commercial à la société Victoria des locaux à usage d’hôtel restaurant sis [Adresse 3] à [Localité 9], pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2009, moyennant un loyer annuel de 48000 euros avec révision triennale en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux.

Par acte du 16 juin 2017 la SCI Cap Azur a fait délivrer à la preneuse un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel de 120000 euros hors charges et taxes à compter du 1er février 2018.

La bailleresse a ensuite sollicité la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé à hauteur de 140000 euros et par jugement du 6 mars 2019, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Nice a :

— constaté l’accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er février 2018 pour une durée de 9 ans,

— vu le caractère monovalent des locaux litigieux à usage d’hôtel restaurant, dit que le loyer sur renouvellement au 1er février 2018 n’est pas soumis au plafonnement et doit être fixé à la valeur locative,

— avant dire droit sur le montant du loyer sur renouvellement, ordonné une expertise confiée à Mme [B] [T] aux fins d’estimation de la valeur locative au 1er février 2018.

L’expert a déposé son rapport le 27 mai 2020, concluant à une valeur locative de 152000 euros par an hors charges et hors taxes.

La SCI Cap Azur a sollicité du juge des loyers commerciaux qu’il fixe le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 182800 euros hors charges et hors taxes, la société Victoria revendiquant pour sa part un montant de 83000 euros hors charges et hors taxes.

Par jugement du 2 juin 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nice a:

— fixé la valeur locative au 1er février 2018 de la société (sic) sis [Adresse 3] à [Localité 9] à la somme de 152000 euros par an hors taxes et hors charges,

— dit que la société Victoria sera tenue au paiement des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer effectivement payé à compter du 24 septembre 2018, au fur et à mesure des échéances contractuelles et avec anatocisme,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— fait masse des dépens y compris les frais d’expertise judiciaire, qui seront supportés à concurrence d'1/3 par la SCI Cap d’Azur et des 2/3 par la société Victoria.

La SARL Victoria a interjeté appel de ce jugement le 7 juillet 2021.

Par conclusions déposées et notifiées le 11 mars 2022, la SARL Victoria demande à la cour de réformer le jugement dont appel et de :

— fixer la valeur locative du bail à renouveler à la somme de 83000 euros par an à compter du 1er février 2018,

— débouter la société Cap Azur de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Cap Azur au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions déposées et notifiées le 20 janvier 2023, la SCI Cap Azur demande à la cour de réformer le jugement dont appel et de :

— débouter la société Victoria de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— fixer la valeur locative du bail à renouveler à la somme de 180000 euros par an à compter du 1er février 2018,

— dire et juger que les sommes dues seront assorties des intérêts légaux sur la différence entre le nouveau bail et le loyer effectivement payé à compter du 24 septembre 2018, au fur et à mesure des échéances contractuelles et avec anatocisme,

— condamner la société Victoria à payer à la SCI Cap Azur la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— faire masse des dépens en ce compris les frais d’expertise dont la SCI Cap Azur a fait l’avance et qui seront supportés par la société Victoria, dont distraction au profit de Maître Françoise Boulan, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en-Provence, avocats associés, aux offres de droit.

La procédure a été clôturée le 1er avril 2025.

MOTIFS

Aucune des parties ne conteste le caractère monovalent des locaux et la détermination de la valeur locative selon les usages de la profession, à savoir en l’espèce selon la 'méthode hôtelière', conformément aux dispositions de l’article R.145-10 du code de commerce.

Ainsi que le rappelle l’expert désigné par le juge des loyers, la méthode hôtelière consiste à déterminer la valeur locative des hôtels par référence à une recette théorique à laquelle on applique un taux d’occupation, puis un taux sur recette déterminé selon la catégorie de l’établissement à partir des usages de la profession.

Alors que la recette théorique de référence était traditionnellement déterminée à partir des grilles de tarifs affichées par l’hôtelier, l’évolution des pratiques tenant notamment aux remises importantes consenties sur les réservations par internet et à l’intervention des [Localité 6] (On line Travel Agency) commissionnées, a conduit à l’application, à partir de l’année 2016, à l’initiative de la compagnie des experts de la cour d’appel de Paris, d’une version de la méthode hôtelière dite 'actualisée’ ou 'rénovée', qui consiste à déterminer la recette globale de référence non plus à partir de la grille de tarifs affichée par l’hôtel, qui ne reflète plus les prix réellement pratiqués, mais à partir de données statistiques correspondant à des établissements de même catégorie du même secteur géographique.

L’expert désigné par le juge des loyers formule une proposition de valeur locative déterminée en appliquant la méthode hôtelière rénovée et fournit à titre informatif, le résultat obtenu en appliquant la méthode hôtelière classique, qu’il considère toutefois comme obsolète.

Les parties s’opposent sur la version à appliquer.

— Sur le choix de la méthode de valorisation :

C’est à tort que la preneuse soutient que la méthode rénovée ne serait pas adaptée à la saisonnalité de l’activité hôtelière de la Côte d’Azur puisque les données statistiques prises en considération pour déterminer la recette théoriques, soit en l’espèce celles fournies par l’observatoire du tourisme de la Côte d’Azur (CRT), seul et en partenariat avec MKG Olakala, celles publiée par In Extenso Deloitte, et celles du syndicat hôtelier de [Localité 4] Riviera française et haut pays pour [Localité 8] et [Localité 4], permettent de prendre en compte cette saisonnalité.

Le grief tenant au fait que l’application de la méthode hôtelière rénovée conduit à multiplier le loyer par trois n’est pas non plus pertinent puisque cette distorsion résulte en réalité du fait que le loyer initial de 48000 euros est très inférieur à la valeur locative réelle des locaux même calculée selon la méthode hôtelière ancienne, qui aboutirait à un résultat de 125000 euros (rapport expert p.81), ainsi que le souligne l’expert.

La crise sanitaire également évoquée par la preneuse ne saurait être prise en considération s’agissant d’un événement postérieur à la date de fixation du loyer renouvelé.

L’application de la méthode hôtelière rénovée est au contraire adaptée en ce qu’elle tient compte d’une recette normative, indépendamment de la gestion bonne ou mauvaise de l’hôtelier et qu’elle valorise plus justement l’outil immobilier et ses caractéristiques.

Elle est en outre mieux adaptée aux nouveaux modes de gestion hôtelière et préconisée par les experts évaluateurs pour les baux venant en renouvellement à compter du 1er octobre 2016, notamment sur la Côte d’Azur, qui constitue le 2ème marché touristique après [Localité 7] ainsi que le rappelle l’expert.

L’avis de l’expert concernant le choix de la méthode hôtelière rénovée sera en conséquence entériné.

— Sur le taux d’occupation théorique :

Après avoir provisoirement retenu un taux d’occupation de 64% correspondant à la moyenne des taux constatés, pour l’année 2017, par le syndicat hôtelier de la ville de [Localité 4] sur la ville de [Localité 9] (60%) et sur la ville de [Localité 4] (68%), l’expert a retenu à juste titre dans ses conclusions définitives un taux d’occupation de 60% en se référant au taux constaté pour la seule ville de [Localité 9], considérant que [Localité 8] constituait un marché secondaire par rapport à [Localité 4], présentant moins d’attractivité et de visibilité sur les plateformes de réservation en ligne.

Relevant que les attentats du 14 juillet 2016 à [Localité 5] avaient entraîné une baisse de fréquentation hôtelière durant l’été 2016 de 9,5% sur les Alpes Maritimes et de 8,6% sur le littoral de la Côte d’Azur, alors que la tendance s’était inversée dès le printemps 2017, l’expert a, de façon pertinente, écarté toute référence à l’année 2016.

Le taux d’occupation théorique de 60% sera entériné.

— Sur le prix moyen de la chambre :

L’appelante conteste le prix de 130 euros retenu par l’expert et le premier juge, faisant valoir que cette valeur est proche de celle publiée par le CRT établie sur les 7 mois de l’année les plus attractifs et dont le montant serait affecté d’une erreur arithmétique si l’on retient un tarif moyen de 80 euros sur les 5 mois de saison morte.

L’expert cite les valeurs publiées par le CRT : 135 euros HT et MKG Olakala : 130 euros HT, pour la zone [Localité 4]. Il mentionne également le prix de 108 euros HT publié par In Extenso Deloitte en soulignant qu’il s’agit d’un prix 'Côte d’Azur', la zone [Localité 4] n’étant pas répertoriée par cette source.

L’expert précise avoir retenu le prix de 130 euros HT sur la base de sa propre appréciation du prix praticable admissible, en prenant en considération à la fois la situation privilégiée de l’hôtel face à la mer et la mixité des chambres dont 45% sont économiques ou intermédiaires, et également le fait qu’il n’existe pas de réelle 'saison morte’ mais une basse saison de 117 jours entre novembre et mars hors fêtes et vacances scolaires ainsi qu’il ressort de la propre grille tarifaire du preneur.

Il souligne qu’en appliquant ce prix de 130 euros HT on obtient une recette théorique qui correspond à la performance économique réelle de l’hôtel.

Les critiques de l’appelante relatives aux chiffres du CRT sont en conséquence inopérantes, outre le fait qu’elles reposent sur des assertions fausses, puisque le prix moyen de 135 euros HT proposé par cet organisme est distinct de la moyenne des 7 mois de haute saison qui ressort à 166 euros TTC, ou injustifiées s’agissant de la référence à un tarif moyen de 80 euros pour la basse saison.

Le prix de 130 euros HT retenu par l’expert sera également entériné.

— Sur le taux de commissions [Localité 6] :

L’expert retient un taux de réservation effectuées par les [Localité 6] de 40%, non contesté par les parties.

En considération des factures des opérateurs Expedia et Booking produits par la SARL Victoria, il retient un taux de commissionnement de 19% du chiffre d’affaires hors taxes, faisant valoir que si sur un petit volume, il peut atteindre 20% comme pour Expedia, sur un volume plus important il représentera 19% comme pour Booking qui est l’un des principaux acteurs de la réservation en ligne.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a entériné ce taux de commission des [Localité 6].

— Sur la recette théorique petits déjeuners :

L’expert retient à ce titre une recette théorique de 100 000 euros HT, en estimant que 70% de la clientèle consomme le petit déjeuner à l’hôtel, dont l’environnement est assez pauvre en matière d’offre de cafés-bars susceptibles d’offrir des petits déjeuners attendus par une clientèle d’hôtel 4*.

Il souligne le caractère très qualitatif de la salle petits déjeuners prolongée par la terrasse extérieure donnant sur la mer.

La SARL Victoria conteste ce montant, faisant valoir que son chiffre d’affaires petits déjeuners s’élève en moyenne basse à 74000 euros sur 2016 et 2017.

Cette référence n’est pas pertinente en ce que l’expert doit fonder son estimation non pas sur les performances réelles de l’exploitant mais sur les performances théoriques pouvant être attendues en fonction de l’outil immobilier.

L’expert relève que les qualités 'immobilières’ de la salle petits déjeuners et de la terrasse offrent la possibilité au preneur de proposer également à ses clients et à la clientèle extérieure une carte de snacking, plus rentable que l’activité restauration et compatible avec la configuration des lieux.

S’agissant du taux de prélèvement sur recettes dont la fourchette se situe, pour les recettes annexes, entre 10 et 50% en fonction de la qualité de la prestation immobilière par rapport au travail de l’exploitant, le taux médian de 30% appliqué par l’expert est justifié en ce qu’il prend en considération à la fois le caractère très attractif de la prestation immobilière et le coût pour l’exploitant du service attendu pour un hôtel 4*.

À laquelle il applique un taux de prélèvement de 30%.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a entériné l’avis de l’expert sur ce point.

— Sur la recette théorique parking :

L’hôtel dispose d’un parking de 4 places au sous-sol qui ne peut pas être utilisé par la clientèle en raison d’une opposition de la commission communale de sécurité incendie.

Aucune recette annexe n’est calculée à ce titre.

L’établissement dispose également de 4 emplacements de stationnement extérieur devant l’entrée de l’hôtel, dont une place PMR.

L’expert retient à ce titre une recette théorique de 8200 euros pour 3 places au tarif journalier de 12,5 euros HT avec un taux d’occupation de 60%.

S’agissant d’une prestation immobilière importante en zone urbaine, qui renforce l’attractivité de l’hôtel par rapport à ceux qui en son dépourvus et qui ne demande que peu d’intervention humaine, l’application du taux de prélèvement de 50% opérée par l’expert est justifiée, même si le personnel doit intervenir ponctuellement pour manoeuvrer les barrières de protection.

Le jugement sera également confirmé sur ce point.

— Sur l’abattement pour travaux effectués par l’exploitant :

Ainsi que le rappelle l’expert, les travaux de rénovation et de mise aux normes réalisés par le preneur sans respecter le formalisme prévu à l’article L.311-2 du code du tourisme ne lui permettent pas de se prévaloir d’un abattement au titre de l’article L.311-3 du même code.

L’expert mentionne cependant avoir constaté que l’hôtel avait été entièrement rénové par le preneur pendant la durée du bail échu, des améliorations étant apportées notamment au niveau extérieur par la construction d’une véranda qui a agrandi la salle petits déjeuners, l’aménagement et l’agrandissement de la terrasse à ciel ouvert sur le parking qui a été ramené en bord de route.

Il précise que les travaux effectués par le preneur n’entrent pas dans la catégorie des travaux hôteliers du code du tourisme mais ont nettement amélioré la qualité immobilière du bien.

L’abattement de 10% appliqué à la valeur locative compte tenu de l’envergure de ces travaux apparaît en conséquence justifié.

— Sur la prise en charge de la taxe foncière et de l’assurance du bâtiment :

La SARL Victoria fait valoir que le bail met à sa charge le paiement de la taxe foncière et de l’assurance du bâtiment, qui devraient incomber au bailleur, et qu’il n’y a aucun motif d’écarter un abattement à ce titre.

S’agissant de locaux monovalent, le prix du bail est fixé conformément aux articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, selon les usages observés dans la branche considérée, par dérogation aux articles L.145-33 et R.145-3 et suivants.

La mise en oeuvre des dispositions des articles R.145-8 et L.145-33 3°, permettant de diminuer ou d’augmenter la valeur locative pour tenir compte le cas échéant d’un transfert sur une partie d’une charge incombant normalement à l’autre ou de toute clauses exorbitante de droit commun, valorisante ou dépréciative, est en conséquence exclue.

L’expert a cependant pu valablement prendre en considération le transfert au preneur de la charge de la taxe foncière, lors de la détermination du taux sur recette hébergement, au titre des éléments défavorables l’ayant conduit à retenir un taux de 16% dans une fourchette variant entre 15 et 18% pour un hôtel 4*.

— Sur le calcul de la valeur locative nette :

En considération de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a entériné la valeur locative nette telle que proposée par l’expert selon le calcul suivant :

— recette théorique hébergement :

130 euros x 32 chambres x 365 jours = 1 518 400 euros HT/an

Application du taux d’occupation : 1518 400 x 60% = 911 040 arrondi à 911 000 euros

Déduction des commissions [Localité 6] au taux de 19% sur 40% de réservations :

911 000 – (19% x 0,4) = 841 764 arrondi à 842 000 euros HT

Application du taux sur recettes : 842 000 euros HT x 16% = 134 720 euros HT

— recettes annexes :

Petits déjeuners : 100 000 euros HT x 30% = 30 000 euros HT

Parking : 8200 euros HT x 50% = 4100 euros HT

— valeur locative nette :

valeur locative brute globale : 134 720 + 30 000 + 4100 = 168 820 euros HT

Abattement pour travaux d’amélioration de l’exploitant : 168 820 – 10% = 151 938 euros arrondi à 152 000 euros HT par an.

L’expert a contrôlé la pertinence économique de cette fixation en intégrant dans le compte de résultat de l’exploitant la charge immobilière constituée du loyer de 152 000 euros, de la taxe foncière de 18 000 euros et de l’assurance de l’immeuble pour 4800 euros, et a comparé les ratios de gestion obtenus aux ratios normatifs dans la branche d’activité pour un hôtel 4*.

Il en ressort que la charge immobilière globale ressortant à 16% du chiffre d’affaires réel est conforme à la norme, que l’EBE perd deux points par rapport à la norme mais que cette perte peut être compensée sur les charges externes supérieures de 6% à la norme.

L’affirmation de la SARL Victoria selon laquelle la fixation du loyer au montant retenu par l’expert et le premier juge compromettrait la poursuite de son activité est en conséquence démentie.

Chacune des parties succombant sur ses prétentions en appel dans les mêmes conditions qu’en première instance, les dispositions du jugement relatives aux frais du procès seront confirmées et reconduites en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens d’appel qui seront supportés à concurrence d’un tiers par la SCI Cap d’Azur et des deux tiers par la société Victoria, et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente,