COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 11 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/466

Rôle N° RG 24/11879 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNYEZ

SARL NARDI MASSENA

C/

[J] [P]

S.E.L.A.R.L. [S] [H]

S.C.I. SAINT VICTOR

SCM [N] [F]-PIERRE LOUISEZAVIN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ

M^e Karim RAISSI-FERNANDEZ

M^e Philippe SAMAK

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de NICE en date du 19 Septembre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/01873.

APPELANTE

SARL NARDI MASSENA

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

et assistée de M^e David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [J] [P]

né le 07 octobre 1977 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE

S.C.I. SAINT VICTOR

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 4]

représentée par M^e Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE

SCM [N] [F]-PIERRE LOUISEZAVIN

Prise en la personne de Me [N] [F] en qualité d’administrateur provisoire à effet de gérer l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] sis [Adresse 4]

dont le siège social est situé [Adresse 1]

défaillante

PARTIE INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. [S] [H]

intervenante forcée

prise en la personne de Me [H] [S], agissant en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8]

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée de M^e Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 03 Juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Septembre 2025, délibéré prorogé au 11 Septembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 11 Septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] [P] est propriétaire d’un bien immobilier, constitué par le lot n°3, situé au sein de la résidence [Adresse 8], sise [Adresse 4] à [Localité 5].

Reprochant à la société à responsabilité limitée (SARL) Nardi Massena, syndic en exercice de la copropriété [Adresse 8], des carences dans l’exercice de ses fonctions, M. [P] l’a fait, suivant exploit délivré le 19 octobre 2023, assigner devant le président du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, aux fins d’obtenir la désignation d’un administrateur ad hoc à l’effet d’administrer la copropriété en lieu et place du syndic en exercice.

Copropriétaire au sein de la résidence [Adresse 8], la société civile immobilière (SCI) Saint Victor est intervenue volontairement à l’instance.

Suivant ordonnance contradictoire, rendue le 19 septembre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice a :

rejeté l’exception d’incompétence soulevée ;

reçu l’intervention volontaire de la SCI Saint Victor ;

désigné pour une durée initiale de 6 mois, la SCM [N] [F] – Pierre Louis Ezavin, prise en la personne de Me [N] [F], en qualité d’administrateur provisoire, à effet de gérer l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] et notamment :

se faire remettre par la SARL Nardi Massena les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai de 15 jours à compter de la notification de son ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue de ce délai de 15 jours ;

administrer la copropriété ;

prendre toutes les mesures imposées par l’urgence ou non afin d’assurer notamment la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;

recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins de règlements desdites charges ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

condamné la SARL Nardi Massena à payer une indemnité de 1 200 € à M. [J] [P] et à la SCI Saint Victor en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la SARL Nardi Massena aux dépens et au remboursement à M. [J] [P] du coût du constat d’huissier établi le 28 juin 2023.

Ce magistrat a ainsi retenu que les éléments produits aux débats permettaient d’établir la carence reprochée à la SARL Nardi Massena dans l’exercice de ses fonctions.

Suivant déclaration transmise au greffe le 1er octobre 2024, la SARL Nardi Massena a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dument reprises.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 3 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu’elle :

prononce, à titre principal, la nullité de l’ordonnance déférée ;

à titre subsidiaire :

infirme l’ordonnance entreprise et déboute M. [P] et la SCI Saint Victor de leur demande désignation ;

condamne solidairement M. [P] et la SCI Saint Victor au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

à titre infiniment subsidiaire, réforme l’ordonnance déférée et fixe la mission de l’administrateur désigné comme suit :

assister la SARL Nardi Massena dans sa mission de syndic ;

se faire communiquer toutes pièces utiles à sa mission ;

prendre les mesures imposées par l’urgence ou non afin d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;

engager toutes procédures utiles et mesures d’exécution utiles aux règlements des charges de copropriété ;

en tout état de cause, condamne solidairement M. [P] et la SCI Saint Victor au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure, outre les entiers dépens distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj, avocat.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, M. [P] sollicite de la cour qu’elle :

à titre principal :

déboute la SARL Nardi Massena de sa demande en nullité de l’ordonnance déférée ;

confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

à titre subsidiaire, si l’ordonnance entreprise venait à être annulée, désigne tel administrateur ad hoc qu’il plaira au tribunal pour une durée initiale de 6 mois avec pour mission de gérer l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 8] et notamment :

se faire remettre par la SARL Nardi Massena les fonds et l’ensemble des documents et des archives du syndicat dans le délai de quinze jours à compter de la notification de la présente décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue de ce délai de quinze jours ;

administrer la copropriété ;

prendre toutes mesures, imposées par l’urgence ou non, afin d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;

recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins du règlement desdites charges ;

mettre en 'uvre les procédures judiciaires idoines afin d’engager la responsabilité de la SARL Nardi Massena notamment en raison de ses manquements et carences dans l’administration et l’entretien de l’immeuble ;

déboute la SARL Nardi Massena de toutes ses demandes ;

en toute hypothèse, condamne la SARL Nardi Massena aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du constat d’huissier du 28 juin 2023, et au paiement à son profit de la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

Par dernières conclusions transmises par voie électronique le 6 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SCI Saint Victor sollicite de la cour qu’elle :

confirme l’ordonnance entreprise ;

rejette l’appel et les demandes associées ;

condamne la SARL Nardi Massena à lui payer la somme de 4 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions d’intervention forcée, transmises par voie électronique le 5 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée (SELARL) [H] [S] et associés, prise en la personne de Me [H] [S], agissant à sa qualité d’administrateur provisoire de la copropriété [Adresse 8], sollicite de la cour qu’elle :

lui donne acte de ce qu’il s’en rapporte en justice ;

condamne tout succombant à lui payer la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre dépens d’appel, distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud Juston, avocat.

Régulièrement intimée en l’étude, la SCM [N] [F] – Pierre Louis Ezavin n’a pas constitué avocat.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’ampleur de la dévolution :

L’article 542 du code de procédure civile dispose que « l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel ».

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, « l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent ».

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que « La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Par application des dispositions de ces textes, l’appelant, qui poursuit la réformation de l’ordonnance dont appel, doit, dans le dispositif de ses conclusions, d’une part, mentionner qu’il en demande l’infirmation ou la réformation et, d’autre part, demander à la cour de 'statuer à nouveau’ sur les prétentions qu’il entend voir accueillies ou réévaluées, prétentions qu’il doit expressément énoncer. A défaut, il est réputé les avoir abandonnées et ce, même si dans sa déclaration d’appel, il a critiqué la décision déférée en ce qu’elle les a rejetées (les siennes) ou y a fait droit (s’agissant de celles de la partie adverse).

S’agissant de l’intimé, il doit former un appel incident pour que ses prétentions, rejetées ou limitées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce qu’ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une simple prétention ne peut donc déférer à la cour un chef critiqué de la décision entreprise si elle n’est pas précédée d’une demande expresse d’infirmation dudit chef.

En l’espèce, alors que la déclaration d’appel critique expressément l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, l’appelante se limite, au dernier état de ses conclusions, à solliciter de la cour qu’elle :

prononce, à titre principal, la nullité de l’ordonnance déférée ;

à titre subsidiaire :

infirme l’ordonnance entreprise et déboute M. [P] et la SCI Saint Victor de leur demande désignation ;

condamne solidairement M. [P] et la SCI Saint Victor au paiement d’une somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

à titre infiniment subsidiaire, réforme l’ordonnance déférée et fixe la mission de l’administrateur désigné comme suit :

assister la SARL Nardi Massena dans sa mission de syndic ;

se faire communiquer toutes pièces utiles à sa mission ;

prendre les mesures imposées par l’urgence ou non afin d’assurer la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;

engager toutes procédures utiles et mesures d’exécution utiles aux règlements des charges de copropriété ;

Par ailleurs, M. [P] et la SCI Saint Victor sollicitent, au dernier état de leurs conclusions, la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions.

Dès lors, l’effet dévolutif ayant joué du fait de la déclaration d’appel, il convient de confirmer l’ordonnance critiquée en ce qu’elle a :

rejeté l’exception d’incompétence soulevée ;

reçu l’intervention volontaire de la SCI Saint Victor ;

dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur la nullité de l’ordonnance déférée :

L’article 455 du code de procédure civile dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé ».

Pour solliciter la nullité de l’ordonnance entreprise, l’appelante soutient que cette dernière ne fait pas état des moyens et pièces qu’elle produit pour contester le défaut d’entretien qui lui est opposé.

Bien que la SCI Saint Victor n’a pas conclu sur ce point, M. [P] expose, en réplique, que l’ordonnance déférée fait une exacte référence aux prétentions et moyens développés par le syndic dès lors qu’elle mentionne que « pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à leurs conclusions qui ont été oralement soutenues », observant qu’à l’audience, la SARL Nardi Massena s’est amplement expliquée sur sa position au moyen d’une plaidoirie.

Partant, l’ordonnance critiquée fait état, au titre de l’exposé du litige, des différentes prétentions des parties. Par ailleurs, il n’est pas utilement contesté que la SARL Nardi Massena a pu expliciter ses moyens à l’occasion d’une plaidoirie devant le premier juge, lequel a en outre mentionné dans son ordonnance qu’il renvoyait aux conclusions des parties pour un exposé plus ample des faits, prétentions et moyens des parties. De plus, le premier juge a indiqué que « dans la mesure où la SARL Nardi Massena est défaillante à établir pourquoi l’entretien de la copropriété n’est pas assuré, la situation financière obérée de celle-ci n’étant nullement établie (') ».

Eu égard à l’ensemble de ces éléments, le premier juge a fait une juste application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, sus énoncées, de sorte que la demande de nullité de son ordonnance ne saurait valablement prospérer.

La SARL Nardi Massena sera en conséquence déboutée de ce chef.

Sur la désignation d’un administrateur ad hoc :

Le I. de l’article 29-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dispose que « si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire ne peut être saisi à cette fin que par des copropriétaires représentant ensemble 15 p. 100 au moins des voix du syndicat, par le syndic, par le maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, par le président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, par le représentant de l’Etat dans le département, par le procureur de la République ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B, par le mandataire ad hoc.

Le président du tribunal judiciaire charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie tous les pouvoirs du syndic dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité et tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26, et du conseil syndical. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire. L’administrateur provisoire exécute personnellement la mission qui lui est confiée. Il peut toutefois, lorsque le bon déroulement de la mission le requiert, se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal judiciaire sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération. Dans tous les cas, le syndic en place ne peut être désigné au titre d’administrateur provisoire de la copropriété.

La décision désignant l’administrateur provisoire fixe la durée de sa mission, qui ne peut être inférieure à douze mois. Si aucun rapport mentionné à l’article 29-1B n’a été établi au cours de l’année précédente, l’administrateur rend, au plus tard à l’issue des six premiers mois de sa mission, un rapport intermédiaire présentant les mesures à adopter pour redresser la situation financière du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut, à tout moment, modifier la mission de l’administrateur provisoire, la prolonger ou y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui-ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de désigner un syndic, d’un ou plusieurs copropriétaires, du représentant de l’Etat dans le département, du maire de la commune du lieu de situation de l’immeuble, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat, du procureur de la République ou d’office.

Un administrateur provisoire peut également être nommé pour liquider les dettes d’un syndicat en cas d’expropriation ou de dissolution du syndicat. La personnalité morale du syndicat exproprié ou dissous subsiste pour les besoins de la liquidation des dettes jusqu’à ce que le président du tribunal judiciaire mette fin à la mission de l’administrateur provisoire. Pour les besoins de liquidation des dettes, les dispositions de la présente section sont applicables dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat ».

L’article 49 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « sous réserve des dispositions des articles 8 et 50 du présent décret, dans les cas d’empêchement ou de carence du syndic visés au V de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic en fonction peut être assigné par tout intéressé devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé en vue de la désignation d’un administrateur ad hoc de la copropriété.

L’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret.

Sauf s’il y a urgence à faire procéder à l’exécution de certains travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et au fonctionnement des services d’équipement commun ou de travaux prescrits par un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou la salubrité publique, la demande ne sera recevable que s’il est justifié d’une mise en demeure adressée au syndic et demeurée infructueuse pendant plus de huit jours ».

Elle l’espèce, il doit être rappelé avec le premier juge que l’action originelle, entreprise par M. [P] et soutenue par l’intervention volontaire de la SCI Saint Victor, est expressément fondée sur les dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, sus énoncées. Il n’y a dès lors pas lieu de l’examiner sous le prisme des dispositions de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui, en toutes hypothèses, ne confèrent aucune compétence au juge des référés pour désigner un administrateur provisoire en lieu et place du syndic de copropriété défaillant.

Dès lors, comme le rappelle justement le premier juge, la demande initiale est recevable en ce qu’elle est précédée d’une mise en demeure, adressée le 6 septembre 2023, celle-ci étant restée infructueuse.

Sur les carences invoquées à l’encontre de la SARL Nardi Massena :

L’article 18, V, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'« en cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice ».

Il s’évince des dispositions de ce texte que la carence existe chaque fois que le syndic en exercice ne remplit pas ses obligations légales. La carence doit être manifeste, ce qui n’est pas le cas lorsque le syndic dispose d’une excuse valable pour ne pas avoir exercé les droits et actions du syndicat.

Pour solliciter la réformation de l’ordonnance entreprise, la SARL Nardi Massena soutient que les carences invoquées par M. [P] et la SCI Saint Victor portent sur des désordres mineurs, loin de caractériser une carence grave et avérée. Elle expose en outre avoir fait procéder, de sa propre initiative, à la remédiation de certains d’entre eux. Elle prétend également avoir été empêchée dans l’accomplissement de son mandat, par les comportements de M. [P] et de la SCI Saint Victor.

En réplique, ces derniers prétendent que le défaut d’entretien de l’immeuble est patent, M. [P] contestant par ailleurs le critère de gravité, invoqué par l’appelante, pour caractériser les carences en question. Celui-ci soutient en outre que la SARL Nardi Massena ne met pas en 'uvre le principe de réduction des voix en assemblée générale, en contravention du jugement rendu le 21 octobre 2021.

Dans un premier temps, il ressort des procès-verbaux, établis par commissaire de justice les 7 décembre 2021 et 28 juin 2023 à la demande de M. [P], que, d’une façon générale, la copropriété est très mal entretenue et semble à l’abandon.

Ainsi, il a été constaté, le 7 décembre 2021, que les façades sont en mauvaises état et qu’un auvent du parking est effondré sous le poids d’un arbre mort.

Il a, en outre, été constaté, le 28 juin 2023, que le parking n’est pas entretenu, encombré de nombreux tas de feuilles et d’arbres tombés et que les oliviers ne sont pas taillés, que deux auvents du parking sont endommagés, l’un étant complètement effondré, l’autre affaissé ; que la chaussée est dégradée ; que des bloc d’éclairage sont dépourvus de globe de protection ; que la végétation n’est pas débroussaillée ; que l’allée principale menant à la résidence s’avère sommairement entretenue, l’enrobé ancien étant faïencé et des fissures axiales témoignant d’un léger mouvement de terrain ; des tas de déchets de végétaux jonchent le sol ; qu’une reprise de béton est endommagée et fissurée ; que la partie Sud de la chaussée présente un net tassement au pied de la rambarde au droit de la résidence ; que l’enrobé, situé sur la terrasse devant l’entrée, est fissuré et les parapets sont envahis par la végétation ; que la porte de la résidence est partiellement bouchée par un massif de plante de garigue ; que les restanques, situées en contrebas ne sont pas entretenues, gagnées par la broussaille ; que les marches de l’escalier sont recouvertes de feuilles et d’aiguilles ; que la végétation, non taillée, déborde et réduit d’un tiers le passage Sud-Est ; que les caniveaux du passage Nord-Est sont encombrés de feuilles mortes et pousses ; que la végétation, située au niveau du passage Nord n’est pas taillée et que des détritus de végétaux jonchent le sol ; que la porte du pavillon à l’angle Nord-Est est envahi par la broussaille empêchant tout accès.

Il a également été constaté, par procès-verbal, dressé le 7 mars 2024 à la demande de la SCI Victor, que la surface du balcon qui se trouve en façade Sud, en aplomb du passage devant l’immeuble pour accéder à l’Est, présente une maçonnerie très endommagée avec mise à nue de la structure métallique oxydée.

Pour contester l’étendue des carences lui étant opposée, l’appelante produit un procès-verbal de constat, en date du 7 juin 2024, duquel il ressort que l’auvent en partie supérieure du parking a été déposé ; que la taille et l’entretien des végétaux à proximité du parking ont été réalisés ; que deux globes neufs ont été installés le long de la chaussé et que les plantations situées à cet endroit ont été correctement entretenues ; que les arbres et végétaux sur planches inférieurs du parking ont été taillés et que les branchages ont été partiellement débarrassés ; que les restanques en contrebas du bâtiment ont été nettoyés et que les arbres et végétaux ont été taillés et entretenus ; que les végétaux périphériques du bâtiment ont été taillés et les jardinières entretenues ; que le passage Nord-Est a été nettoyé et correctement entretenu ; que l’accès aux restanques inférieures a été entretenu et nettoyé.

Pour autant, ce dernier procès-verbal a été dressé deux mois avant l’audience du premier juge et près de huit mois après l’assignation délivrée par M. [P], étant observé que sa mise en demeure délivrée le 6 septembre 2023, est demeurée sans réponse.

Eu égard à l’état de délabrement de l’immeuble, mis en évidence par les constats établis à la demande de M. [P] et de la SCI Saint Victor, il ne saurait atténuer les carences manifestent, opposées de longue date au syndic dans l’administration et la conservation du bien litigieux.

Dès lors, les constats réalisés le 7 juin 2024 ne sauraient être, à l’évidence, interprétés comme le produit d’une « initiative » dont pourrait se prévaloir l’appelante. Au contraire, ils constituent une réaction à la procédure, alors pendante devant le premier juge, visant à atténuer sa responsabilité. Il sera, à ce titre, relevé qu’il n’est pas contesté par la SARL Nardi Massena que l’effondrement du auvent du parking remonte à l’année 2014, suite à une chute de pin, non élagué. La réalité d’un entretien régulier de l’immeuble litigieux n’est ainsi pas établie.

Dans un second temps, l’appelante excipe du fait que c’est en raison des comportements fautifs de M. [P] et de la SCI Saint Victor qu’elle ne peut valablement exécuter les termes de son mandat.

Or si le différend existant entre la SARL Nardi Massena et les intimés copropriétaires prospère de longue date, ayant donné lieu à de nombreuses décisions du juge du fond depuis, à tout le moins, 2013, il doit être observé avec le premier juge, que cette dernière ne rapporte pas, avec l’évidence requise en référé, la preuve que la situation financière de la copropriété serait obérée en raison des créances de charges de copropriété, détenues à leur encontre. Il doit être observé à ce titre que M. [P] et la SCI Saint Victor représentent respectivement 99/1815 tantièmes et 244/1815 tantièmes de copropriété.

L’appelante admet même, qu’en dépit des différents recours, non-suspensifs, introduits à son encontre par les copropriétaires intimés, elle reste en capacité de mettre en 'uvre les résolutions votées, ceci lui permettant « (') de répondre aux exigences de gestion et d’entretien de la copropriété », tel que cela ressort de la page 7 de ses dernières conclusions.

Il doit être relevé à ce titre que M. [P] produit aux débats trois jugements, respectivement rendus les 15 février 2018, 2 décembre 2019 et 26 octobre 2012, aux termes desquels le juge du fond a annulé, à la demande de M. [P], plusieurs délibérations d’assemblées générales de la copropriété en question en raison d’une situation d’abus de majorité. Cette situation est caractérisée par le fait que 6 copropriétaires sur 8 sont des sociétés civiles immobilières ayant pour seul et même bénéficiaire économique, M. [R] [O]. La SARL Nardi Messana ne saurait ainsi s’abriter derrière le fait que certains travaux non-réalisés, comme le ravalement de façade, seraient entièrement imputables aux comportements des copropriétaires intimés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que des carences manifestes dans l’administration et la conservation de la copropriété litigieuse sont imputables à la SARL Massena, laquelle n’établit pas, avec l’évidence requise en référé, qu’elles seraient imputables aux comportements de M. [P] et de la SCI Saint Victor.

Sur la mission dévolue à l’administrateur ad hoc :

Pour contester l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a désigné un administrateur ad hoc, l’appelante soutient qu’il ne pouvait s’agir, sur le fondement des dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, pour le premier juge de dessaisir le syndic en exercice mais de suppléer sa prétendue carence dans la réalisation de travaux urgents. Elle fait ainsi valoir que la mission dévolue à l’administrateur correspond à celle d’un administrateur provisoire, doté de pouvoirs généraux, et non d’un administrateur ad hoc, seulement doté de pouvoirs spéciaux.

En réplique, M. [P] et la SCI Saint Victor s’opposent à cette analyse, exposant qu’en conférant une mission générale à l’administrateur désigné, le premier juge a fait une exacte application des dispositions du deuxième alinéa de l’article 49 du décret du 17 mars 1967.

A l’évidence, le deuxième alinéa de l’article 49 sus énoncé, aux termes duquel « l’ordonnance fixe la durée de la mission de l’administrateur ad hoc, sauf si cette ordonnance la limite expressément à un ou plusieurs objets ; la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi susvisée du 10 juillet 1965 et par le présent décret », ne limite pas l’étendue des pouvoirs pouvant être octroyés à l’administrateur désigné par ordonnance du juge des référés mais offre à celui-ci une alternative ' limitation de la durée de la mission générale/pas de limitation temporelle lorsque la mission est spécifique à un ou plusieurs objets.

Aussi, et dès lors qu’il est disposé, qu’en l’absence de limitation expresse à un ou plusieurs objets, « la mission ainsi confiée est celle qui est définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret », la mission est celle normalement confiée à un syndic ordinaire (Cass. 3e Civ., 3 avr. 2002, n° 00-20.238), sans que la version du texte, telle qu’introduite par le décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020, ne viennent modifier cet état. A ce titre, il convient d’observer que le changement de dénomination de l’administrateur ' « ad hoc » et non plus « provisoire » -, opéré par ce dernier décret est sans effet sur la dévolution des pouvoirs, le texte antérieur, issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, n’étant, pour le surplus, affecté d’aucune modification.

Le moyen tiré d’une mauvaise application des dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967 s’avère donc inopérant, s’agissant de la l’étendue de la mission confiée à l’administrateur ad hoc, étant observé que conformément à ce texte le premier juge a justement limité cette mission générale dans le temps.

En revanche, le terme d’administrateur provisoire, utilisé par le premier juge au dispositif de son ordonnance n’apparaît pas conforme à la lettre de l’article 49 du décret du 17 mars 1967, qui emploie, dans sa version applicable à l’espèce, le terme d’administrateur ad hoc.

Enfin, et pour étayer sa demande infiniment subsidiaire, tendant à la modification de la mission confiée à l’administrateur en vue de l’assister dans sa mission de syndic, la SARL Nardi Massena ne développe aucun moyen dédié, différent de celui fondé sur l’illégalité de la mission ordonnée par le premier juge. Au regard des éléments développés plus haut, cette demande ne saurait prospérer.

A titre surabondant, il convient de rappeler que l’administrateur ad hoc se voit confier une mission complète de syndic ou qu’il n’ait qu’une mission particulière sur un point précis, le syndic en exercice reste néanmoins en fonction, tant que son mandat n’est pas résilié par l’assemblée générale : l’ordonnance de référé ne peut mettre fin aux fonctions du syndic empêché ou défaillant. De même, l’assemblée générale de copropriétaires ne peut pas révoquer l’administrateur ad hoc. Le syndic retrouve donc la plénitude de ses prérogatives à la fin de la mission de l’administrateur ad hoc.

Dès lors, il résulte de l’ensemble des éléments qui précède qu’en désignant la SCM [N] [F] – Pierre Louis Ezavin, prise en la personne de Me [N] [F], en qualité d’administrateur provisoire, le premier juge s’est mépris sur l’intitulé du mandat en ne désignant pas cette dernière es-qualité d’administrateur ad hoc, tout en lui confiant une mission conforme aux dispositions de l’article 49 du décret du 17 mars 1967. Une précision, d’ordre terminologique, sera ainsi apportée au dispositif du présent arrêt.

Sous cette rectification strictement formelle et à la lumière de l’ensemble des éléments qui précède, l’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle a désigné la SCM [N] [F] – Pierre Louis Ezavin, prise en la personne de Me [N] [F], sera en conséquence désignée pour une durée initiale de 6 mois, en qualité d’administrateur à effet de gérer l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 7] et notamment :

se faire remettre par la SARL Nardi Massena les fonds et l’ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai de 15 jours à compter de la notification de son ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l’issue de ce délai de 15 jours ;

administrer la copropriété ;

prendre toutes les mesures imposées par l’urgence ou non afin d’assurer notamment la conservation et l’entretien de l’immeuble et de ses parties communes ;

recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins de règlements desdites charges.

Sur la demande formée par la SARL Nardi Massena, tendant à la condamnation de M. [P] et de la SCI Saint Victor au paiement d’une amende civile :

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que « celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Il convient de rappeler que le débat relatif au prononcé d’une amende civile ne peut être initié par les parties qui ne peuvent se prévaloir, sur ce point, d’aucun intérêt matériel ou moral.

Cette demande, formée par l’appelante, sera donc déclarée irrecevable étant observé, à titre surabondant, qu’elle succombe en ses prétentions en cause d’appel.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Dès lors que la SARL Nardi Massena succombe en ses prétentions en cause d’appel, l’ordonnance entreprise sera confirmée ce qu’elle l’a :

condamné à payer une indemnité de 1 200 € à M. [J] [P] et à la SCI Saint Victor en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné aux dépens.

Elle sera néanmoins infirmée en ce qu’elle a dit que les dépens comprendraient le coût du procès-verbal de constat du 28 juin 2023. En effet, ces derniers s’analysent comme des frais afférents au recueil d’éléments de preuve et non aux instances, actes et procédure d’exécution, au sens des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, en sorte qu’ils relèvent du régime des frais irrépétibles.

La SARL Nardi Massena sera, en outre, condamnée aux dépens d’appel, distraits au profit de la SCP Badie-Simon-Thibaud Juston, avocat.

Elle sera toutefois déboutée de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il serait en revanche inéquitable de laisser à M. [P], la SCI Saint Victor et la SELARL [H] [S] et associés, la charge des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’ils sont dû supporter en cause d’appel. Il sera ainsi allouée :

la somme de 2 000 € à M. [P] ;

la somme de 2 000 € à la SCI Saint Victor ;

la somme de 500 € à la SELARL [H] [S] et associés.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel ;

Confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions déférées, sauf en ce qu’elle a condamné la SARL Nardi Massena à rembourser, au titre des dépens, à M. [J] [P] le coût du constat d’huissier établi le 28 juin 2023 ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Précise que la SCM [N] [F] – Pierre Louis Ezavin, prise en la personne de Me [N] [F], a été désignée en qualité d’administrateur ad hoc et non en qualité d’administrateur provisoire et rectifie en ce sens l’ordonnance entreprise ;

Déclare irrecevable la demande, formée la SARL Nardi Massena, tendant à la condamnation de M. [J] [P] et de la SCI Saint Victor au paiement d’une amende civile ;

Déboute la SARL Nardi Massena de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [J] [P] de sa demande tendant au remboursement du coût du procès-verbal de constat du 28 juin 2023 ;

Condamne la SARL Nardi Massena à verser la somme de 2 000 € à M. [J] [P], 2 000 € à la SCI Saint Victor et 500 € à la SELARL [H] [S] et associés, au titre des frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’ils ont dû engager en cause d’appel ;

Condamne la SARL Nardi Massena aux dépens d’appel.

La greffière Le président