COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 18 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/488

Rôle N° RG 24/10965 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNUYJ

S.C.I. SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES RIGONDS

C/

S.A.R..L. LES MILLES PIECES AUTO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Olivier POTIER

M^e Christel CILIA-AGROFF de la SELARL CILIA-AGROFF

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Août 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00777.

APPELANTE

S.C.I. DES RIGONDS

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 3])

représentée par M^e Olivier POTIER, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.A.R..L. LES MILLES – PIECES AUTO

représentée par son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Christel CILIA-AGROFF de la SELARL CILIA-AGROFF, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 17 juin 2025 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère rapporteure

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 septembre 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2007, la société civile immobilière (SCI) Des Rigonds a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée (SARL) Les Milles -Pièces Auto un local sis [Adresse 1] (lot 46) ' Pôle d'[Adresse 5] d’Aix-en-Provence, moyennant un loyer annuel de 58 964, 20 euros, outre les charges annuelles.

Le 9 décembre 2023, un incendie est survenu dans les locaux loués.

Par courrier recommandé du 28 février 2024, la société Des Rigonds a notifié à la société les Milles ' Pièces Auto la résiliation de plein droit du bail commercial, avec effet au 9 décembre 2023, en application des dispositions de l’article 1722 du code civil.

Par courrier du 5 mars 2024, la société Les Milles ' Pièces Auto a informé la société bailleresse de son refus de voir résilier le bail commercial les liant.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, la société Des Rigonds a fait assigner la société Les Milles ' Pièces Auto, devant le président du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du contrat de bail, ordonner l’expulsion de la société locataire et condamner celle-ci au paiement d’une provision à valoir sur l’indemnisation de la perte des loyers commerciaux ainsi que d’une indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire en date du 6 août 2024, le président du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, statuant en référé, a :

— débouté la société Des Rigonds de ses demandes relatives à la résiliation du bail commercial, d’expulsion et de provision indemnitaire ;

— débouté la société Les Milles – Pièces Auto de sa demande de réduction provisionnelle des loyers ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— dit que chacune des parties conserverait les dépens à sa charge.

Ce magistrat a, notamment, considéré que :

— la chose louée n’était que partiellement détruite ;

— le constat de la résiliation du bail commercial en l’absence de dispositions contractuelles en ce sens nécessitait une analyse au fond ;

— la société bailleresse ne produisait pas d’élément établissant l’absence de paiement des loyers par la société locataire et permettant l’évaluation du préjudice allégué au titre de la perte des loyers commerciaux.

Par déclaration transmise le 6 septembre 2024, la société Des Rigonds a interjeté appel de la décision, l’appel visant à la critiquer en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes relatives à la résiliation du bail commercial, d’expulsion et de provision indemnitaire et a débouté les parties de leurs autres demandes.

Par conclusions transmises le 17 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Des Rigonds demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 6 août 2024 en ce qu’elle l’a débouté de ses demandes relatives à la résiliation du bail commercial, d’expulsion et de provision indemnitaire et a débouté les parties de leurs autres demandes ;

Statuant à nouveau,

— constater que la société Les Milles ' Pièces Auto doit supporter la responsabilité de l’incendie survenu le 9 décembre 2023 ;

— constater que l’incendie du 9 décembre 2023 a eu pour conséquence la destruction des locaux objets du bail commercial du 1er novembre 2007 ;

En conséquence,

— prononcer la résiliation de plein droit du bail du 1er novembre 2007 depuis le 9 décembre 2023, date de l’incendie ;

— ordonner l’expulsion de la société Les Milles ' Pièces Auto ainsi que de tout occupant de son chef du local situé [Adresse 4], sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et, s’il y a lieu, avec le concours de la force publique ;

— condamner la société Les Milles ' Pièces Auto au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société des Rigonds expose, notamment, que :

— suite à l’incendie, son assureur a résilié le contrat d’assurance afférent aux locaux loués ;

— elle n’a pas retrouvé de compagnie d’assurance acceptant d’assurer le bâtiment en état de ruine ;

— la clause figurant au contrat de bail par laquelle le preneur s’engage à la reconstruction du bâtiment en cas de sinistre ne peut s’interpréter comme étant une dérogation aux dispositions des articles 1722 et 1741 du code civil qui prévoient la résiliation de plein droit du bail suite à la perte totale de la chose survenue par cas fortuit ou par la faute de l’une des parties ;

— l’état des locaux ne permet plus une exploitation commerciale par la société locataire conformément à la destination prévue par le bail, ce qui équivaut à la perte totale de la chose louée ;

— la société Les Milles ' Pièces Auto exerce désormais son activité de dépollution de véhicules sur un autre site.

Par conclusions transmises le 26 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Les milles ' Pièces Auto conclut à la confirmation de l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions, au débouté de la société bailleresse, outre la condamnation de cette dernière au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société Les Milles ' Pièces Auto fait, notamment, valoir que :

— suivant le contrat de bail, le bâtiment incendié constitue une partie des biens donnés en location ;

— le contrat de bail se poursuit malgré le sinistre affectant le bâtiment, à charge pour le preneur de le reconstruire ;

— le contrat ne prévoit pas la résiliation de droit en cas de destruction partielle ou totale du bien loué ;

— aucun élément n’établit la responsabilité du preneur dans le sinistre ;

— les causes et la localisation du point de départ de l’incendie restent indéterminées ;

— une procédure est actuellement en cours suite à la plainte déposée, un voisin ayant eété victime d’une intrusion au moment du départ du feu ;

— la perte de la chose louée n’est pas démontrée, le terrain étant toujours utilisable ;

— elle poursuit son activité quasi intégralement depuis l’incendie ;

— il existe ainsi des contestations sérieuses sur la perte de la chose louée et ses conséquences juridiques ;

— elle s’acquitte du loyer.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

— Sur l’ampleur de la dévolution :

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il s’induit des dispositions de ces textes que la dévolution est circonscrite tant par la déclaration d’appel et les premières conclusions de l’appelant, s’agissant de l’appel dit 'principal', que par le dispositif des conclusions des intimés, et plus singulièrement par les demandes d’infirmation qu’ils formulent, pour ce qui est de l’appel incident.

En l’espèce, la société Des Rigonds a interjeté appel en ce que l’ordonnance déférée l’a déboutée de ses demandes relatives à la résiliation du bail commercial, d’expulsion et de provision indemnitaire et a débouté les parties de leurs autres demandes. Elle ne sollicite plus, dans ses dernières conclusions, que le prononcé de la résiliation du contrat et l’expulsion subséquente de la société Les Milles ' pièces Auto.

Parallèlement, cette dernière sollicite la confirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. Elle ne formule aucune demande d’infirmation.

Aussi, l’ordonnance entreprise doit être confirmée en ce qu’elle a débouté la société Des Rigonds de sa demande de provision indemnitaire.

— Sur la demande tendant à voir prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’urgence est caractérisée chaque fois qu’un retard dans la prescription de la mesure sollicitée serait préjudiciable aux intérêts du demandeur.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier non seulement l’urgence mais également l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ces moyens.

En vertu de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Suivant les dispositions de l’article 1741 de ce même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En l’espèce, la société Des Rigonds sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail en raison de la destruction des locaux objet du contrat et de la responsabilité de l’incendie devant être supportée par la société locataire.

Cependant, il doit être rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation d’un contrat de bail. Seul le juge du fond dispose d’une telle prérogative qui implique une appréciation des manquements du locataire.

Si le contrat de bail comporte une clause résolutoire, elle n’est nullement invoquée par la société bailleresse qui, au demeurant, n’a pas délivré de commandement de payer ou de mise en demeure, préalable indispensable.

En tout état de cause, il convient de relever que le contrat de bail porte sur un local mais aussi un terrain qui demeure utilisable et que suivant le constat de commissaire de justice en date du 2 avril 2024, la société Les Milles ' Pièces Auto poursuit son activité, malgré l’incendie ayant affecté le local : des véhicules sont livrés et d’autres chargés pour être placés sur un parc extérieur. La société locataire produit des attestations qui confirment sa poursuite d’activité. Son objet social à savoir grossiste en pièces détachées, neuves et d’occasion pour véhicules à moteur garagiste, achat, vente réparation, dépannage de véhicules à moteur neufs et d’occasion, négoce de métaux ferreux et non ferreux est respecté au vu des pièces précitées.

Si le bâtiment a été détruit par l’incendie, il demeure le terrain de près de 3 800 m² qui est exploité par la société de sorte que l’objet du bail n’a pas été intégralement détruit.

Au regard de ces explications, la société Des Rigonds doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du contrat de bail la liant à la société Les Milles ' Pièces Auto.

L’ordonnance déférée doit donc être confirmée sur ce chef de demande.

— Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, le contrat de bail n’étant pas résilié, la société Les Milles ' Pièces Auto occupe les lieux loués régulièrement.

Dès lors, il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a débouté la société Des Rigonds de sa demande d’expulsion.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

L’ordonnance déférée doit être confirmée en ce qu’elle dit que chacune des parties conservera les dépens à sa charge et les a débouté de leurs demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Des Rigonds, qui succombe au litige, sera déboutée de sa demande formulée sur le fondement de ce texte. Il serait en revanche inéquitable de laisser à la charge de l’intimée les frais non compris dans les dépens, qu’elle a exposés pour sa défense. Il lui sera donc alloué une somme de 2 500 euros en cause d’appel.

La société Des Rigonds supportera, en outre, les dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Des Rigonds à verser à la société à responsabilité limitée Les Milles ' Pièces Auto la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société civile immobilière Des Rigonds de sa demande présentée sur ce même fondement ;

Condamne la société civile immobilière Des Rigonds aux dépens de l’appel.

La greffière Le président