Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 4, 18 décembre 2025, n° 25/00785

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 18 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de restitution de la retenue de garantie
La cour a jugé que l'obligation de restitution de la retenue de garantie n'est pas sérieusement contestable, même en l'absence de levée des réserves.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a jugé que, compte tenu de la solution du litige, la société D'ANDREA a droit à une indemnisation pour ses frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 4, 18 déc. 2025, n° 25/00785
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	25/00785
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bastien PELLEGRINMassimo LOMBARDI
Cabinet(s) :	FIDALRICHARD-LOMBARDI ASSOCIES, AVOCATS
Parties :	Société D' ANDREA SAM c/ S.A.S.U. EDEN PROMOTION, Société CYPA

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 18 DECEMBRE 2025

N° 2025/

Rôle N° RG 25/00785 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOIEE

Société D’ANDREA SAM

Société CYPA

S.A.S.U. EDEN PROMOTION

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Massimo LOMBARDI

M^e Bastien PELLEGRIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 5] en date du 09 Janvier 2025 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/01086.

APPELANTE

Société D’ANDREA SAM

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Massimo LOMBARDI de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Pascale LAPORTE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉES

Société CYPA

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bastien PELLEGRIN de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de NICE

S.A.S.U. EDEN PROMOTION

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Bastien PELLEGRIN de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller rapporteur chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

Madame Véronique MÖLLER, Conseillère

Monsieur Adrian CANDAU, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Patricia CARTHIEUX.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2025.

ARRÊT

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

La SAM D’ANDREA (anciennement MF3A) est une société de construction tous corps d’état.

La SAS EDEN PROMOTION, en qualité de promoteur-constructeur non réalisateur, a fait réaliser un programme immobilier dénommé « VILLA CYPA », vente en état de futur achèvement, situé [Adresse 3].

La SCCV CYPA a réalisé et commercialisé le programme immobilier.

La SAM D’ANDREA s’est vue confier la réalisation des lot 1 (démolition/gros 'uvre) lot 2 (terrassement), lot 3 (charpente/couverture), lot 5 (enduits extérieurs et ravalement) lot 5 A (enduit extérieur) lot 5 B (ITE), lot 8 (menuiserie extérieure et bois), lot 11 (monté voiture), lot 16 (reprise cloison), lot 17 (chapes, revêtements durs Sols Faïences), portail et certains travaux supplémentaires.

Les travaux ont été réceptionnés le 11 mai 2021 avec plusieurs réserves.

Le 10 mai 2022, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble « [Adresse 8] » a assigné en référé devant le Tribunal judiciaire de Nice la SCCV CYPA, la SAS EDEN PROMOTION, ainsi que la SARL PROJET INGÉNIERIE-CONSEIL aux fins de voir condamner ces dernières à réaliser ou faire réaliser les travaux de reprise et de réparation des réserves et vices de construction. La SAM D’ANDREA a été appelée en garantie dans le cadre de cette procédure.

Une mesure d’expertise a été ordonnée par ordonnance de référé du 28 juillet 2023.

Dans le cadre de ce litige, la SAM D’ANDREA a sollicité de la SCCV [Adresse 8] le paiement d’une facture de 154.831,99€ au titre du montant de la retenue de garantie ; en l’absence de solution amiable, la SAM D’ANDREA a assigné la SCCV [Adresse 8] en référé aux fins d’obtenir le paiement de cette somme.

Par actes de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, SAM D’ANDREA a donc fait assigner la SCCV [Adresse 8] et la SASU EDEN afin d’entendre, à titre principal, le juge des référés condamner solidairement la SCCV CYPA et la SASU EDEN PROMOTION à lui payer une somme non inférieure à 154.000€ à titre de provision sur la facture n°24/04/2023, d’un montant total de 154.831,99€.

Par ordonnance en date du 9 janvier 2025, le juge des référés du Tribunal judicaire de NICE :

DISONS n’y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de la société D’andrea Sam.

Par déclaration en date du 21 janvier 2025, la SAM D’ANDREA a formé appel de cette décision à l’encontre de la SCCV CYPA et de la SASU EDEN PROMOTION en ce qu’elle a statué :

DISONS n’y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de la société D’andrea Sam.

***

Les parties ont exposé leur demande ainsi qu’il suit, étant rappelé qu’au visa de l’article 455 du code de procédure civile, l’arrêt doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens :

Par conclusions notifiées le 26 mai 2025, la SAM D’ANDREA demande à la Cour de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu les articles 1 et 2 de la loi du 16 juillet 1971

Vu la lettre recommandée AR valant mise en demeure du 23 mai 2023

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’ordonnance rendue par le Tribunal judiciaire de Nice, Chambre des référés Rg n° 24/01086 du 09/01/2025

Vu la déclaration d’appel n° 25/00689 du 21/01/2025

La SAM D’ANDREA sollicite de bien vouloir la déclarer recevable et fondée en ses demandes et en conséquence :

INFIRMER l’ordonnance de référé rendue le 09 janvier 2025 sous le n° R.G. 2024/01086 par Monsieur le Président du Tribunal de Nice, Chambre des Référés en ce que le Juge a :

DISONS n’y avoir lieu à référé et renvoyons les parties à mieux se pourvoir dès qu’elles aviseront, devant le juge du fond,

DISONS n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

LAISSONS les dépens à la charge de la société D’Andrea Sam. »

Et statuant à nouveau,

À titre liminaire,

DÉBOUTER SSCV CILLA CYPA et EDEN PROMOTION en sa demande de mise hors cause de la société EDEN PROMOTION,

À titre principal

REJETER la société SSCV CILLA CYPA et EDEN PROMOTION en toutes ses demandes, fins et prétentions,

DÉCLARER la demande de la SAM D’ANDRÉA (anciennement dénommée « MF3A ») recevable et bien fondée, et en conséquence

CONDAMNER solidairement la société SCCV CYPA et la SASU EDEN PROMOTION, à payer à la société SAM D’ANDRÉA (anciennement « MF3A ») une somme non inférieure à 154.000 euros à titre de provision sur la facture N° 24/04/2023, d’un montant total de 154.831,99 € ;

ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 avril 2023

À titre subsidiaire

Si par extraordinaire le Tribunal devait considérer que certaines réserves n’auraient pas été levées par la SAM D’ANDRÉA, il conviendra de :

CONDAMNER solidairement la société SCCV CYPA et la SASU EDEN PROMOTION, à payer à la société SAM D’ANDRÉA (anciennement MF3A) une somme non inférieure à 119.537,59 € à titre de provision sur la facture N° 24/04/2023 d’un montant total de 154.831,99 €.

ASSORTIR cette condamnation des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 24 avril 2023

À titre ultérieurement subsidiaire,

Si par extraordinaire le Tribunal ne devait faire droit aux demandes de payement de la retenue de garantie, en s’associant à la demande sollicitée par [Adresse 7] et EDEN PROMOTION il conviendra de :

CONDAMNER solidairement la société SCCV CYPA et la SASU EDEN PROMOTION à payer à la société SAM D’ANDRÉA la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER solidairement la société SCCV CYPA et la SASU EDEN PROMOTION aux entiers dépens

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que les sociétés EDEN PROMOTION ET [Adresse 6] sont solidairement tenues au paiement de la retenue de garantie et qu’il s’agit d’une obligation qui n’est pas sérieusement contestable. Sur le fondement des dispositions de l’article 835 du Code de procédure civile, elle fait valoir que l’obligation de restituer le montant de garantie n’est pas contestable par exécution de dispositions d’ordre public ; que la résistance de la SCCV VILLA CYPA de procéder à ce paiement est donc totalement infondée. Elle se prévaut également du fait que la SCCV ne lui a jamais notifié dans le délai d’un an suivant la réception des travaux son opposition au paiement de la retenue de garantie. Elle considère donc que sa demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

A l’appui de sa demande subsidiaire, elle conclut à une condamnation au paiement d’une somme déduite du montant des travaux nécessaires à la levée des réserves.

La SAS EDEN PROMOTION et la SCCV CYPA, par conclusions notifiées le 16 juillet 2025 demandent à la Cour de :

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi n°71-584 du 16 juillet 1971,

Vu l’article 1779-3 du Code civil, Vu l’article 32 du Code de procédure civile,

Vu les articles 378 à 380-1 du Code de procédure civile

Plaise à la Cour de bien vouloir :

— A titre liminaire, infirmer l’ordonnance du 09 janvier 2025 en ce qu’elle n’a pas statué sur l’irrecevabilité des demandes formées par la SAM D’ANDREA à l’encontre de la société EDEN PROMOTION et, statuant à nouveau :

JUGER IRRECEVABLES pour défaut de droit d’agir les prétentions de la SAM D’ANDREA formée à l’encontre de la société EDEN PROMOTION.

— A titre principal, confirmer l’ordonnance du 09 janvier 2025 en ce qu’elle a :

JUGER que les demandes de la SAM D’ANDREA se heurte à de multiples contestations sérieuses.

DIRE n’y avoir lieu à référé.

DEBOUTER la SAM D’ANDREA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

METTRE la société EDEN PROMOTION et la SCCV CYPA purement et simplement hors de cause.

— A défaut et à titre subsidiaire

AUTORISER la consignation de l’intégralité de la retenue de garantie, soit 154 831,99 euros, entre les mains de M. le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats du Barreau de NICE désigné en qualité de séquestre, dès lors que la SCCV CYPA justifie d’un intérêt légitime à se prémunir de l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir jusqu’au dépôt du rapport de M. [R], expert judiciaire désigné par ordonnance du 28 septembre 2023, seul le rapport de l’expert judiciaire pouvant permettre de chiffrer le montant exact du coût des réserves imputables à la société MF3A et d’évaluer le montant des sommes pouvant être libérées sur le dépôt de garantie.

— En tout état de cause

CONDAMNER la SAM D’ANDREA à verser à la société EDEN PROMOTION la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

CONDAMNER la SAM D’ANDREA à verser à la SCCV CYPA la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elles font en premier lieu valoir que les prétentions dirigées à l’encontre de la société EDEN PROMOTION ne sont pas recevables et reprochent au juge des référés de ne pas avoir statué sur ce point ; elles expliquent que cette irrecevabilité résulte du fait que la société EDEN PROMOTION n’a aucun lien contractuel avec la société MF3A et qu’elle ne lui doit en conséquence aucune somme.

S’agissant de la demande de provision, elles font valoir que la demande de la SAM D’ANDREA souffre de nombreuses contestations sérieuses ; que le refus de restituer le dépôt de garantie en l’absence de levée des réserves avait été indiqué et qu’aucune sanction n’est prévue pour le défaut de consignation de cette somme ; que la retenue de garantie ne peut être libérée qu’à la levée totale des réserves.

Subsidiairement, elle conclut donc à la consignation de la somme litigieuse.

L’affaire a été appelée en dernier lieu à l’audience du 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de la demande de la SAM D’ANDREA à l’encontre de la SAS EDEN CONSTRUCTION :

La société EDEN PROMOTION reproche en premier lieu au juge des référés de ne pas avoir statué sur la recevabilité des prétentions formées à son encontre ; elle expose en effet n’avoir aucun lien contractuel avec la société MF3A (désormais SA D’ANDREA) et que cette dernière ne dispose donc d’aucun droit d’agir à son égard.

La SAM D’ANDREA oppose que si le marché a en effet été conclu entre elle et la SCCV [Adresse 8], il existe des liens importants entre cette dernière et la société EDEN PROMOTION de sorte que les rôles et les rapports entre ces deux sociétés ne sont pas réellement distincts ; elle considère ainsi que ces deux sociétés doivent être considérées comme obligées solidairement au paiement de la garantie.

La Cour relève que le programme immobilier dans lequel le litige est survenu a été réalisé par la SAS EDEN PROMOTION et commercialisé par la SSCV CYPA. Plusieurs lots ont été confiés à la SAM D’ANDREA.

L’acte d’engagement a été conclu entre la SAM MF3A et la SCCV CYPA le 11 avril 2018 ; la SAM D’ANDREA souligne le fait que dans cet acte, la SCCV CYPA indique comme adresse mail « [Courriel 4] ». Elle se prévaut également du fait que les sociétés SAS EDEN PROMOTION et la SCCV CYPA ont leur siège social à la même adresse.

La somme dont la SAM D’ANDREA demande le paiement correspond au solde de 5% pour la libération de la retenue de garantie ; cette somme a fait l’objet d’une émission de facture par la SAM D’ANDREA le 24 avril 2023, facture adressée à la SCCV CYPA ; c’est également à cette dernière société qu’ont été adressées un rappel (le 9 mai 2023) et une mise en demeure en vue de l’acquittement de cette facture (le 23 mai 2023) ; cependant, la SAM D’ANDREA considère que ces deux sociétés ont participé à l’organisation de cette opération de construction dans tous ses aspects juridiques et commerciaux.

Il ressort de la décision contestée que la juge des référés n’a pas omis de se prononcer sur la question de la recevabilité de l’action à l’égard de la société EDEN PROMOTION ; en effet, par référence à l’article 835 du Code de procédure civile, la juge des référés a considéré que les demandes provisionnelles de la SAM D’ANDREA se heurtaient à des contestations sérieuses, notamment s’agissant de la recevabilité des demandes dirigées à l’encontre de la société EDEN PROMOTION et de la question de la levée de l’intégralité des réserves.

Selon l’article 835 du Code de procédure civile : « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Au sens de cet article, une contestation sérieuse s’apprécie en fonction du caractère manifeste ou non du droit revendiqué et doit être retenue lorsque le moyen de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas manifestement vain.

Au vu des éléments ci-dessus, il apparaît donc que l’intervention de la SAM D’ANDREA (MF3A) sur le chantier s’est faite au titre d’un acte d’engagement qui a été conclu seulement avec la SCCV CYPA ; les liens manifestes et non contestés qui existent entre cette SCCV et la SAS EDEN PROMOTION (même adresse de siège social, société EDEN PROMOTION qui est associée indéfiniment responsable de la SCCV CYPA) ne suffisent pas à établir l’évidence d’une obligation solidaire de ces deux sociétés quant aux engagements pris par la SCCV CYPA. Les éléments produits ne permettent donc pas de considérer que la SAS EDEN est de façon non contestable redevable des sommes dues par la SCCV CYPA au titre du marché conclu avec la SAM D’ANDREA (MF3A).

L’appréciation de l’existence d’une obligation de la SASU EDEN PROMOTION au titre d’engagement pris par la SCCV CYPA en raison des liens existant entre ces deux sociétés ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

Il convient en conséquence de confirmer la décision contestée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande de condamnation présentée à l’encontre de la SAS EDEN CONSTRUCTION.

Sur la demande à l’encontre de la SCCY CYPA :

La demande de la SAM D’ANDREA porte donc sur la restitution de la retenue de garantie dont il n’est pas contesté qu’elle s’est élevée à 5% du prix du marché, soit un total de 154.831,99€. Cette retenue de garantie, prévue par la loi n°71584 du 16 juillet 1971 est destinée à garantir la bonne exécution des travaux ; elle est levée un an après l’exécution des travaux si le maître d’ouvrage n’a pas notifié une opposition motivée.

Selon la SAM D’ANDREA, le refus de paiement de cette retenue opposé par la SCCV CYPA n’est pas fondé compte tenu du fait que les réserves qui sont invoquées ne lui sont que très partiellement imputables ; elle souligne également le fait que la consignation de cette somme, pourtant prévue par la loi du 16 juillet 1971, n’a pas été faite par la SCCV.

La SCCV CYPA ne conteste pas l’absence de consignation mais oppose à cet argument que l’obligation de consignation n’est assortie d’aucune sanction légale et que la restitution des sommes n’est pas prévue par les textes en cas d’absence de consignation. Elle ne conteste pas davantage l’existence de cette retenue de garantie dans son principe et dans son montant.

Selon l’article 1 de cette loi, « les paiements des acomptes sur la valeur définitive des marchés de travaux privés visés à l’article 1779-3° du code civil peuvent être amputés d’une retenue égale au plus à 5 p. 100 de leur montant et garantissant contractuellement l’exécution des travaux, pour satisfaire, le cas échéant, aux réserves faites à la réception par le maître de l’ouvrage.

Le maître de l’ouvrage doit consigner entre les mains d’un consignataire, accepté par les deux parties ou à défaut désigné par le président du tribunal judiciaire ou du tribunal de commerce, une somme égale à la retenue effectuée.

Dans le cas où les sommes ayant fait l’objet de la retenue de garantie dépassent la consignation visée à l’alinéa précédent, le maître de l’ouvrage devra compléter celle-ci jusqu’au montant des sommes ainsi retenues.

Toutefois, la retenue de garantie stipulée contractuellement n’est pas pratiquée si l’entrepreneur fournit pour un montant égal une caution personnelle et solidaire émanant d’un établissement financier figurant sur une liste fixée par décret ».

Selon l’article 2 : « à l’expiration du délai d’une année à compter de la date de réception, faite avec ou sans réserve, des travaux visés à l’article précédent, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l’entrepreneur, même en l’absence de mainlevée, si le maître de l’ouvrage n’a pas notifié à la caution ou au consignataire, par lettre recommandée, son opposition motivée par l’inexécution des obligations de l’entrepreneur. L’opposition abusive entraîne la condamnation de l’opposant à des dommages-intérêts ».

Si les parties à un tel contrat ne sont pas dans l’obligation de mettre en 'uvre une retenue de garantie, lorsque celle-ci est pratiquée, elle doit nécessairement revêtir les formes prévues par les dispositions d’ordre public de la loi précitée. Ainsi a-t-il été jugé qu’en l’absence de respect des dispositions d’ordre public de la loi du 16 juillet 1971 quant au cautionnement ou à la consignation de toute retenue de garantie, nonobstant l’absence de levée des réserves, une entreprise est fondée à obtenir le paiement de la somme retenue (Civ. 3ème 18 décembre 2013 n°12-29.472).

Ainsi, nonobstant la question de la levée des réserves et du respect par la SCCV CYPA de la formalité de notification de son opposition à la libération de cette retenue de garantie, l’obligation de cette dernière à la restitution de la somme litigieuse n’est pas sérieusement contestable.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision de référé du 9 janvier 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de restitution de la retenue de garantie en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la SCCV CYPA.

Statuant à nouveau, il y a lieu de condamner la SCCV CYPA à payer à la société SAM D’ANDRÉA (anciennement « MF3A ») la somme de 154.000 euros à titre de provision sur la facture du 24/04/2023, d’un montant total de 154.831,99€. Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la mise en demeure.

Sur les demandes annexes :

La décision contestée sera également infirmée en ce qu’elle a laissé les dépens à la charge de la SAM D’ANDREA et en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Compte tenu de la solution du litige, il convient de condamner la SCCV CYPA à payer à la SAM D’ANDREA la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour l’ensemble de la procédure de référé.

La SCCV CYPA sera également condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Infirme l’ordonnance de référé du Tribunal judiciaire de NICE en date du 9 janvier 2025, sauf en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé pour les demandes formées à l’encontre de la SASU EDEN PROMOTION ;

Statuant à nouveau,

Condamne la SCCV CYPA à payer à la société SAM D’ANDRÉA (anciennement « MF3A ») la somme de 154.000€ à titre de provision sur la facture du 24 avril 2023 d’un montant total de 154.831,99€, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023 ;

Y ajoutant,

Condamne la SCCV CYPA à payer à la SAM D’ANDRÉA la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la SCCV CYPA aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et M^me Patricia CARTHIEUX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE