MINUTE N° 25/397

Copie exécutoire à :

— M^e Raphaël REINS

Copie conforme à :

— M^e Joseph WETZEL

— greffe du JCP du TJ [Localité 4]

Le

Le greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

TROISIEME CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 15 Septembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 3 A N° RG 24/03485 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IMI4

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 02 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG

APPELANTS :

Monsieur [V] [Z] [J]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/3652 du 24/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représenté par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

Madame [F] [P]

[Adresse 1]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024/3653 du 10/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

Représentée par M^e Joseph WETZEL, avocat au barreau de COLMAR

INTIMÉ :

Monsieur [B] [D]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Raphaël REINS, avocat au barreau de COLMAR

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et M. LAETHIER, vice-président placé.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente

M. LAETHIER, vice-président placé

M^me MARTINO, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. BIERMANN

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me DESHAYES, conseillère, faisant fonction de présidente, en raison de l’empêchement dans cette affaire de la présidente de la 3ème chambre civile et M. BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2020 avec effet au 15 juillet 2020, M. [B] [D] a donné à bail à M. [N] [J] et Mme [F] [P] un logement sis [Adresse 2], moyennant paiement d’un loyer de 800 euros par mois, outre une avance sur charges de 190 euros, ledit logement se situant au premier étage dans un immeuble comprenant, au rez-de-chaussée, l’appartement occupé par le bailleur lui-même et au-dessus d’eux, un logement occupé par M. et Mme [I] et appartenant à Mme [O] [T].

M. [J] et Mme [P], reprochant à leur bailleur un manquement à son obligation de leur délivrer un logement exempt de toute nuisance extérieure, l’ont assigné en justice, ainsi que les époux [I] et Mme [T], leur bailleresse. La procédure a été enregistrée sous référence RG n°23/6232.

M. [D] s’est opposé à leurs demandes, estimant leur action infondée et injustifié leur refus de régler leurs loyers et charges et de restituer les clés.

Il a, par exploit délivré le 29 février 2024, fait assigner les preneurs afin de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, aux torts des preneurs, les voir condamner à libérer les lieux, le cas échéant avec le concours de la force publique et avec suppression du délai d’expulsion, les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 9 098 euros représentant les loyers et charges impayés arrêtés au mois de février 2024, ainsi que le loyer et les charges courantes, soit la somme totale de 1 011 euros du 1er mars 2024 jusqu’au jour du prononcé de la résiliation à intervenir, une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du jugement et jusqu’à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui du loyer révisable, avec les avances et charges, qui seraient normalement dus en cas de non-résiliation du bail ainsi que la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles et les dépens.

M. [J] et Mme [P] ont sollicité la jonction des procédures, ont soulevé l’irrecevabilité de la demande adverse faute de signification d’un commandement de payer et d’une dénonciation de la procédure à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Ccapex), ont demandé à être dispensés du paiement de leurs loyers rétroactivement à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à l’issue de la procédure intentée par leurs soins sous référence RG n°23/06232 ; voir débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes et le voir condamner au paiement d’une somme de 13 983,70 euros augmentée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice matériel, une somme de 2 000 euros augmentée des intérêts au taux légal au titre de la privation de jouissance de la cave, une somme de 10 000 euros augmentée des intérêts au taux légal en réparation de leur préjudice moral ; à titre in’niment subsidiaire, leur octroyer les plus amples délais de paiement et en tout état de cause, condamner M. [D] au paiement d’une indemnité de procédure de 1 500 euros, en sus des dépens.

Par jugement contradictoire rendu le 2 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg a :

— déclaré la demande de M. [D] régulière et recevable ;

— dit n’y avoir lieu à ordonner la jonction avec l’affaire RG n°23/06232 ;

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 28 juin 2020 entre les parties ;

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. [J] et Mme [P], avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

— dit que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné solidairement M. [J] et Mme [P] à verser à M. [D] la somme de 12 131 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de mai 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 011 euros équivalente au montant du loyer et des avances sur charges à compter du 1er juin 2024 jusqu’au jugement (au prorata pour le mois d’août 2024), révisable selon les mêmes modalités que le loyer ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1 011 euros équivalente au montant du loyer et des avances sur charges à compter du jugement jusqu’à parfaite évacuation des lieux, révisable selon les mêmes modalités que le loyer ;

— débouté M. [D] du surplus de ses demandes ;

— débouté M. [J] et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamné solidairement M. [J] et Mme [P] à payer à M. [D] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens.

Pour se déterminer ainsi, le premier juge a essentiellement retenu que le bailleur ayant agi en résiliation judiciaire du bail et non en constat de résiliation par suite d’une clause résolutoire, la procédure était régulière et recevable même en l’absence de commandement de payer et de saisine de la Ccapex ; qu’au vu du montant actualisé de la dette et de l’ancienneté du non-paiement des loyers, qui imposaient une réponse judiciaire rapide, il n’y avait pas lieu à jonction de la procédure engagée par M. [D] avec celle engagée par ses locataires ; que les preneurs étaient en situation d’impayés depuis le 1er avril 2023 et ne démontraient pas l’inexécution par le bailleur de ses obligations, en l’absence de critique relative aux qualités intrinsèques du logement et de ses équipements ainsi qu’en l’absence, à supposer établis les troubles du voisinage causés par les consorts [I], de lien juridique entre ces derniers et M. [D] ; qu’eux-mêmes avaient manqué à leurs obligations contractuelles en paiement du loyer, ce qui justifiait la résiliation du bail et leur condamnation au paiement des arriérés et d’une indemnité d’occupation ; que les consorts [E] ne démontraient pas la privation de jouissance d’une cave pendant huit mois ; que le stress évoqué par M. [J], à supposer son maintien dans les lieux intolérable, ne pouvait recevoir indemnisation, ce dernier pouvant résilier son bail à tout moment ; que, de même, les preneurs pouvaient, par ce biais, éviter des frais de relogement et de transport ; qu’enfin, ils ne démontraient pas une atteinte manifeste à leur intégrité physique justifiant un départ urgent, les enregistrements démontrant par contre une intempérance de M. [J] dans ses échanges avec ses voisins.

M. [J] et Mme [P] ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 18 septembre 2024.

Par dernières écritures notifiées par voie électronique le 13 décembre 2024, M. [J] et Mme [P] demandent à la cour de recevoir leur appel et le déclarer bien fondé, infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau :

— déclarer que le bail est résilié par la faute du bailleur ;

— dispenser M. [J] et Mme [P] du paiement de leur loyer rétroactivement à compter du 1er avril 2023 jusqu’au 2 août 2024 ;

— les dispenser du paiement des indemnités d’occupation ;

— débouter M. [D] de l’ensemble de ses demandes ;

— condamner M. [D] au paiement d’un montant de 13 993,70 euros augmenté des intérêts au taux légal en réparation du préjudice matériel des consorts [E] ;

— condamner M. [D] au paiement d’une somme de 1 000 euros augmentée des intérêts au taux légal au titre de la privation de jouissance de la cave ;

— condamner M. [D] au paiement d’une somme de 10 000 euros augmentée des intérêts au taux légal en réparation du préjudice moral des consorts [E] ;

subsidiairement ;

— leur octroyer les plus amples délais de paiement ;

en tout état de cause ;

— condamner M. [D] à leur payer la somme de 3 000 euros par application de l’article 700 pour les deux instances ;

— condamner M. [D] aux dépens des deux instances.

A l’appui de leur appel, les consorts [E] font essentiellement valoir qu’ils ont subi, depuis leur entrée dans les lieux, des nuisances sonores continuelles de la part des époux [I], sans aide de leur bailleur, pourtant averti de la situation, lequel a lui-même adopté une attitude injurieuse et agressive envers eux, ce qui les a contraints à quitter les lieux en urgence le 1er avril 2023.

Ils soutiennent en substance que :

— sur le paiement des loyers : ils sont bien fondés à se prévaloir de l’exception d’inexécution dès lors que leur bailleur, M. [D], ne leur a pas assuré une jouissance paisible de leur logement, allant jusqu’à les empêcher de réintégrer leur logement et de récupérer leurs affaires lorsqu’ils tentaient de déménager, ce qui justifie la suspension rétroactive du paiement des loyers à compter du 1er avril 2023 et la dispense de toute indemnité d’occupation ou, subsidiairement, l’octroi des plus amples délais de paiement, au vu de la situation financière du couple ;

— sur l’indemnisation de leur préjudice : M. [D] a causé un trouble de jouissance aux appelants, caractérisé notamment par des injures et menaces et ce alors même que M. [J] souffre de graves problèmes de santé, accrus par le stress excessif généré par la situation ; ils ont dû exposer d’importants frais pour se reloger alors que le bail était encore en cours et qu’ils ne pouvaient ni récupérer leurs affaires ni obtenir un nouveau bail en l’absence de quittance de loyer ; la famille [E] a par ailleurs été privée pendant plusieurs mois de la jouissance d’une cave aux motifs de travaux effectués par le bailleur, ce qui, au vu de leur durée, justifie, sur le fondement de l’article 1724 du code civil, indemnisation.

Par conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 1er mars 2025, M. [D] demande à la cour, sur le fondement de la loi de 1989 de :

— déclarer l’appel formé par M. [J] et Mme [P] irrégulier, en tous cas mal fondé ;

— déclarer les demandes de M. [J] et Mme [P] irrecevables, en tous cas mal fondées, les rejeter ;

— débouter M. [J] et Mme [P] de l’ensemble de leurs demandes ;

— déclarer les demandes de M. [D] recevables et bien fondées ;

— faire droit à l’ensemble des demandes, fins et prétentions du concluant,

corrélativement :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris rendu le 2 août 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] ;

— débouter les appelants de l’intégralité de leurs fins, moyens et prétentions ;

— condamner M. [J] et Mme [P] in solidum aux dépens d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

— condamner M. [J] et Mme [P] in solidum à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel.

En réplique, M. [D] soutient essentiellement que les appelants ne se prononcent pas sur une quelconque inhabitabilité totale du logement, seule susceptible de justifier une éventuelle exception d’inexécution ; que l’enregistrement produit par la partie adverse a été recueilli de manière déloyale, les intéressés ayant en outre laissé la dette s’accroître pour s’établir à la somme de 21 230 euros correspondant aux loyers et charges impayés d’avril 2023 à février 2024 après déduction des versements de la Caisse d’allocations familiales ; qu’en réalité, ce sont les appelants qui sont à l’origine de nuisances sonores dans l’immeuble et même de violences à son encontre et celle de Mme [I] ; qu’au surplus, les consorts [E] indiquent avoir déménagé sans avoir jamais restitué les clés du logement accroissant ainsi son préjudice financier.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 15 septembre 2025.

MOTIFS

Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile et les pièces de la procédure ;

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Conformément aux articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de son obligation, chacun devant prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention conformément à la loi.

Sur l’exception d’inexécution et l’arriéré locatif

Il résulte des articles 1719 et suivants du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, en bon état d’usage et de réparation et d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués. Le bailleur doit ainsi garantir son preneur de tout trouble qu’il lui causerait lui-même ou qui émanerait d’autres personnes dont il répond, comme d’autres locataires, ainsi que d’éventuels troubles de droit provenant de tiers.

Or, en l’espèce, comme justement souligné par le premier juge, les consorts [E] se fondent sur des nuisances sonores imputées aux époux [I], lesquels sont sans lien juridique avec M. [D] de sorte qu’il ne saurait être responsable de leurs éventuels agissements.

En outre, les appelants ne sauraient se prévaloir de l’exception d’inexécution pour cesser de payer les loyers et les charges, obligation essentielle du preneur, qu’à condition de démontrer que le logement était inhabitable.

A cet égard, le premier juge a justement relevé que, sans qu’il y ait lieu d’examiner plus avant la loyauté des enregistrements, les pièces produites étaient insuffisantes à établir la réalité des troubles de voisinage allégués, la cour observant que l’essentiel des preuves produites constitue la seule relation des faits par les appelants, y compris lorsqu’ils évoquent le dépôt de mains courantes auxquelles ils joignent leur propre récit sans constatation par une personne tierce. De la même façon, aucun des constats établi par commissaire de justice n’a été effectué dans les lieux loués après observation par l’auxiliaire de justice des éventuels bruits entendus, les procès-verbaux n’étant que la transcription des enregistrements réalisés par M. [J] lui-même sans vérification des conditions techniques dans lesquelles ils ont été effectués.

Le seul courrier de la police municipale évoquant un passage en septembre 2021 afin d’inviter les époux [I] à remédier aux aboiements de leur chien ne saurait suffire à caractériser des troubles réitérés (étant d’ailleurs observé que les enregistrements transcrits ne font pas ressortir d’aboiements réguliers).

Les appelants ne produisent aucune nouvelle pièce utile à hauteur de cour et ne démontrent ni avoir été dans l’impossibilité de vivre à leur domicile ni avoir été empêchés par leur bailleur d’y retourner pour prendre leurs affaires, les attestations de leur ami et témoin démontrant d’ailleurs qu’ils se sont rendus à plusieurs reprises sur place entre mai et juillet 2023 et pouvaient ainsi tant reprendre matériellement possession de leurs affaires que faire toutes démarches utiles à la résiliation de leur bail le cas échéant puisqu’ils n’entendaient plus vivre sur place.

C’est ainsi de manière parfaitement justifiée que le premier juge a rejeté le moyen tiré de l’exception d’inexécution et a condamné les consorts [E] au paiement des impayés locatifs, dont le montant n’est d’ailleurs pas critiqué.

Le jugement sera en conséquence confirmé tant sur le principe de la résiliation judiciaire que sur les condamnations financières et le rejet de la demande en délais de paiement, qui ne saurait prospérer au vu de l’ancienneté des impayés et de leur caractère mal-fondé.

Sur les demandes de dommages et intérêts présentées par les consorts [E]

Conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les appelants ne sauraient prétendre à remboursement des frais de relogement et de transport exposés pendant plusieurs mois alors que, comme indiqué supra, ils ne démontrent pas avoir été dans l’impossibilité de se maintenir dans leur appartement. Leur demande a donc justement été rejetée.

Ils se prévalent de la privation d’une cave mais ne produisent toutefois aucune pièce à l’appui de cette demande, que le premier juge a en conséquence écartée.

S’agissant enfin de la demande d’indemnisation du préjudice moral, s’ils produisent des certificats médicaux constatant, pour l’un, une douleur et un oedème à l’articulation suite à une agression le 1er avril 2023 et des certificats médicaux démontrant des épisodes de stress et la mise en 'uvre d’un suivi psychologique régulier dans le cadre d’un « syndrome anxio-dépressif réactionnel », ces éléments sont afférents à une altercation avec les époux [I] et aux nuisances reprochées à ces derniers et ne sont pas directement imputables à M. [D] lui-même. Ils visent d’ailleurs une période antérieure au vif échange verbal intervenu entre M. [J] et M. [D] en juillet 2023 de sorte qu’en l’absence de lien de causalité entre l’état de santé de M. [J] et le comportement de M. [D], il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il a refusé toute indemnisation d’un quelconque préjudice moral.

Sur les frais et dépens

Les appelants succombant en leur recours, le jugement sera confirmé en ce qui concerne les frais et dépens mis à leur charge.

Ils seront par ailleurs condamnés aux entiers dépens de la présente procédure, déboutés de leur demande en paiement d’une indemnité de procédure et condamnés à payer à M. [D] une somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire ;

CONFIRME le jugement rendu le 2 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg ;

Y ajoutant :

DEBOUTE M. [V] [J] et Mme [F] [P] de leur demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [J] et Mme [F] [P] à payer à M. [B] [D] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [J] et Mme [F] [P] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le greffier La conseillère