COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 JANVIER 2025

N° 2025/ 50

Rôle N° RG 23/12633 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BL777

Syndic. de copro. SDC [Adresse 7], PRIS EN SON SYNDIC LA SOCIETE CAPITAL IMMOBILIER

C/

[W] [I] [B]

[F] [U] [V] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT

M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 06 Septembre 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03656.

APPELANT

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 7], représenté par son syndic la societe CAPITAL IMMOBILIER

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté par M^e Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMES

Monsieur [W] [I] [B]

né le 30 avril 1958 à [Localité 5] (Russie), demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Madame [F] [U] [V] épouse [B]

née le 07 juillet 1961 à [Localité 4] (Russie), demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 10 décembre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère

M^me Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 27 décembre 2013, madame [F] [V] et monsieur [W] [B] ont acquis de la société à responsabilité limitée (SARL) [Adresse 7], en l’état de futur d’achèvement, les lots n04, 25 et 26 consistant en un appartement de deux pièces avec terrasse et jouissance privative d’un jardin, et ses annexes (deux parking en sous-sol) au sein d’un ensemble immobilier situé à [Localité 6] (83), lieudit [Adresse 1], cadastré section BC, n°[Cadastre 2].

Déplorant la survenue de nombreux désordres, les époux [B] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, lequel a fait droit à leur demande d’expertise par ordonnance en date du 20 février 2019, et désigné M. [C] [Y] à cette fin.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2021.

Suivant exploit délivré le 9 mai 2023, les époux [B], ont fait assigner le syndicat des copropriétaires [Adresse 7] devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, fins de le voir condamner à effectuer, sous astreinte, les travaux préconisés par l’expert, outre sa condamnation au versement d’une somme provisionnelle de 5 000 euros, à valoir sur l’indemnisation de leurs préjudices, ainsi qu’aux entiers dépens et à leur payer une somme de 3 000 euros, au titre des frais irrépétibles de la procédure.

Par ordonnance contradictoire du 6 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire a:

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire, en pages 29, 33, 38, 42, 49 et 54 dans son rapport d’expertise judiciaire du 30 octobre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de six mois, après signification de la décision ;

— condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [B] une somme de 4 000 euros à titre d’indemnité provisionnelle à valoir sur la réparation de leurs préjudices ;

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— condamné le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, à payer aux époux [B] une somme de 1 500 euros au titre, de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ce magistrat a notamment considéré :

— que le syndicat des copropriétaires ne contestait pas les conclusions de l’expert et acquiesçait à la demande de travaux, sollicitant un délai d’une année avant la mise en oeuvre de l’astreinte, arguant de la nécessité de lever des fonds ;

— qu’il a assigné au fond par exploit du 17 février 2023 le promoteur ainsi que quelques locataires d’ouvrage et qu’il a sollicité la condamnation du promoteur sur incident, au paiement d’une somme provisionnelle lui permettant de réaliser les travaux ;

— que néanmoins il n’en justifiait pas ;

— que dans ces conditions, l’obligation de réaliser des travaux incombant au syndicat des copropriétaires, sous astreinte, n’apparaissait pas sérieusement contestable, que compte tenu des délais écoulés depuis le dépôt du rapport, un délai de six mois serait accordé au syndicat des copropriétaires, avant la mise en oeuvre de l’astreinte.

Selon déclaration reçue au greffe le 10 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de cette décision, en toutes ses dispositions dûment reprises.

Par conclusions transmises le 4 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu’elle réforme l’ordonnance et statuant à nouveau :

— juge qu’il ne pouvait être condamné à faire réaliser les travaux décrits en page 38 du rapport d’expertise, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la porte fenêtre dont il s’agit constituait une partie privative ;

— en conséquence :

— réforme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamné à faire réaliser les travaux définis par l’expert judiciaire en page 38 de son rapport ;

— s’agissant du délai accordé pour réaliser les travaux d’un délai de 12 mois, juge celui-ci insuffisant et le porter à 24 mois, au regard des difficultés rencontrées pour ce faire vis-à-vis des constructeurs et en l’état de l’absence d’un assureur dommage-ouvrage insolvable d’une part et d’autre part, des délais relatifs à la procédure au fond que le syndicat des copropriétaires a engagé à l’encontre du promoteur et des constructeurs ;

— juge que le préjudice de jouissance ne peut être alloué aux époux [B] au regard des fautes commises par ces copropriétaires qui se sont opposés à la réalisation de travaux qui auraient pu apporter un remède partiel à leurs infiltrations ;

— condamne les époux [B] au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir :

— qu’au vu du réglement de copropriété, la porte fenêtre, objet du litige, constitue une partie privative et qu’il ne peut pas être condamné à réaliser les travaux préconisés par l’expert en page 38 de son rapport, consistant dans sa mise en conformité ;

— que cet argument n’est pas une demande nouvelle, mais est constitutif d’un moyen ;

— que l’astreinte à laquelle il a été condamné le met en difficulté, que pour la réparation des désordres il est confronté à une triple difficulté :

* la faillite de l’assureur dommages-ouvrage, également assureur du promoteur ;

* l’intervention dans le cadre de travau d’un maître d’oeuvre d’exécution, qui n’était pas assuré au titre de sa responsabilité civile décennale ;

* des désordres qui ont fait l’objet d’une seconde procédure d’expertise déclenchée récemment ;

— qu’il a délivré une assignation au fond contre le promoteur et des locataires d’ouvrages par acte du 17 février 2023, la procédure étant pendante devant le tribunal judiciaire de Draguignan ;

— que les époux [B] se sont opposés en 2018 à la réalisation de travaux confiés à la société CRTB pour procéder à la réparation de travaux d’étanchéité affectant le seuil de l’appartement ;

— que le 20 octobre 2020, lors de l’assemblée générale de la copropriété avait voté la réalisation de travaux d’entretien et de réparation de l’installation de VMC du bâtiment A et que les époux [B] se sont opposés à la réalisation d’un certain nombre.

Par conclusions transmises le 7 décembre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les époux [B], sollicitent de la cour qu’elle :

— déclare irrecevable comme nouvelle, la demande du syndicat des copropriétaires ;

— confirme l’ordonnance entreprise ;

— déboute le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamne le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, ils font valoir :

— que le syndicat des copropriétaires n’apporte à aucun moment la critique de l’ordonnance entreprise ;

— que sa demande tendant à voir réformer sa condamnation à faire des travaux définis en page 38 du rapport judiciaire est nouvelle en cause d’appel et irrecevable ;

— que le syndicat des copropriétaires a acquiescé à la réalisation de travaux devant le premier juge ;

— que si le syndicat des copropriétaires sollicite des délais en raison de l’état des comptes de la copropriété, il n’en justifie pas ;

— que le délai d’un an sollicité est exagéré ;

— qu’ils subissent des désordres en partie privative dont la cause se trouve dans les parties communes ;

— que le syndicat des copropriétaires détient une partie des fonds qui lui ont été versés par l’assureur dommages ouvrage le 6 juin 2017 , qu’il est en possession du rapport depuis le 30 octobre 2021, qu’il a reconnu sa responsabilité et qu’il reste inerte ;

— qu’aucune assemblée générale extraordinaire n’a été décidée ;

— que la valeur locative annuelle de leur bien a été estimée à 22 000 euros soit 1750 euros par mois et que la provision qui leur a été allouée en première instance est non sérieusement contestable.

L’instruction de l’affaire a été déclarée close par ordonnance du 26 novembre 2024.

MOTIFS

Il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constater', 'dire et juger’ ou 'déclarer’ qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur l’ampleur de la dévolution

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

L’article 562 alinéa 1 du même code précise que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Les alinéas 3 et 4 de l’article 954 du même code disposent que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Il résulte des dispositions de l’article 542, combinées à celles de l’article 954, que, lorsque l’appelant ne demande, dans le dispositif de ses conclusions, ni l’infirmation ni l’annulation de l’ordonnance entreprise, la cour d’appel ne peut que la confirmer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, dans le dispositif de ses écritures, une réformation de l’ordonnance entreprise, ce qui équivaut à une remise en cause de la décision et à ce qu’il soit de nouveau statué sur les chefs de jugement ou d’ordonnance critiqués. En principe, cette demande est suivie d’un 'et statuant à nouveau’ et des prétentions formées devant la cour d’appel.

Ainsi à la lecture du dispositif des conclusions du syndicat des copropriétaires, celui-ci formule deux prétentions, puisque comme rappelé ci-dessus la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'juger que’ qui ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques :

— la réformation quant au délai accordé pour faire réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire de 6 mois à 24 mois ;

— la réformation quant à l’octroi d’une somme provisionnelle au titre du préjudice de jouissance qui s’analyse en un débouté de cette demande provisionnelle.

La cour ne peut pas considérer être saisie d’une demande formulée par 'juger que le syndicat des copropriétaires ne pouvait être condamné à faire réaliser les travaux décrits en page 38 du rapport d’expertise, sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la porte fenêtre dont il s’agit constituait une partie privative'.

Sur le délai accordé au syndicat des copropriétaires pour faire réaliser les travaux préconisés par l’expert

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Ce texte n’exige pas la constatation de l’urgence mais seulement celle de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance, c’est au défendeur de prouver qu’elle est sérieusement contestable.

L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il est acquis que les époux [B] ont subi des désordres affectant leurs lots, trouvant leur origine et cause dans les parties communes.

Ainsi aux termes de son rapport du 30 octobre 2021, l’expert judiciaire a préconisé la réalisation de travaux afin d’y remédier.

L’obligation de réaliser des travaux par le syndicat des copropriétaires n’est pas sérieusement contestable ni contestée par les parties.

Le premier juge a donc fait droit à la demande des époux [B] tendant à voir réaliser les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert en page 29, 33, 38, 42, 49 et 54 de son rapport, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai de 6 mois, après la signification de la décision.

Or le syndicat des copropriétaires invoque plusieurs difficultés afin de réparer ces désordres dans le délai imparti.

Tout d’abord, la faillite de l’assureur dommages-ouvrage, la compagnie Elite, qui était également l’assureur du promoteur, la société [Adresse 7], aux termes d’une police constructeur non-réalisateur.

Ensuite, l’intervention dans le cadre des travaux d’un maître d’oeuvre d’exécution, M. [J], qui n’était pas assuré au titre de sa responsabilité civile décennale.

Enfin, des désordres conséquents qui affectent nombre d’appartements de la copropriété (composée de 20 copropriétaires), qui ont fait l’objet d’autre désordres ayant nécessité une seconde expertise.

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir engagé une action à l’encontre du promoteur et de certains locateurs d’ouvrages désignés comme responsables par l’expert judiciaire par assignation du 17 février 2023. L’affaire est actuellement en cours devant le tribunal judiciaire de Draguignan.

Il verse aux débats la convocation à une audience d’incident du 22 janvier 2024 devant le juge de la mise en état aux termes de laquelle il sollicite une provision sur le fondement de l’article 789 3° du code de procédure civile d’un montant de 112 000 euros TTC, lui permettant d’obtenir les fonds nécessaires à l’exécution des travaux.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que le syndic de copropriété a procédé aux appels de fonds nécessaires à l’exécution des travaux, suite au procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 novembre 2023.

Bien que les intimés soulignent que la durée approximative des travaux retenue par l’expert soit brève (en page 29, 8 jours, en page 31, 5 jours, en page 38, une journée, en page 42, un mois, en page 49, deux jours, en page 54, un mois), le financement de ceux-ci, retenu notamment par l’assemblée générale du 15 novembre 2023, est élevé (en page 38, 2 200 euros, en page 42, 30 724,34 euros TTC, en page 54, 8 974,68 euros TTC et 7 827 euros TTC, concernant le choix du maître d’oeuvre pour le suivi de l’exécution des travaux adoptés, 5 000 euros TTC, concernant l’assistance dommage ouvrage, 5 000 euros…).

En outre, les époux [B] reconnaissent eux-mêmes dans leurs écritures que les travaux de réparation sur les parties communes s’élèvent à 104 000 euros.

De même, contrairement à ce que soutiennent les époux [B] le fait que le syndicat des copropriétaires aurait perçu la somme de 21 328,43 euros sur les sinistres par l’assureur dommage ouvrage, depuis le 6 juin 2017, n’est pas suffisant pour financer les travaux des parties communes dans un court délai.

Par conséquent, au vu de ces circonstances, l’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire, en pages 29, 33, 38, 42, 49 et 54 dans son rapport d’expertise judiciaire du 30 octobre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de six mois, après signification de la décision.

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, sera condamné à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire, en pages 29, 33, 38, 42, 49 et 54, dans son rapport d’expertise judiciaire du 30 octobre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de dix-huit mois, après signification de la décision.

Sur la demande de provision au titre des préjudices subis par les époux [B]

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable … le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence … peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution d’une obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’oppose au versement d’une somme provisionnelle, à valoir sur la réparation des préjudices subis par les époux [B] au motif que ces derniers se seraient opposés à la réalisation d’un certaine nombre de travaux qu’il s’apprêtait à faire réaliser.

Il verse aux débats :

— l’annulation du devis de la société CRTB du 24 septembre 2017 ;

— un courriel de la société Citya, ancien syndic de copropriété du 6 octobre 2018, confirmant l’annulation du devis ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 5 février 2021 ;

— le procès-verval de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 septembre 2022.

Cependant, il n’est pas démontré que l’annulation du devis de la société CRTB du 24 septembre 2017 soit en lien avec un refus des époux [B], ces derniers soutenant effectivement ne jamais s’être opposés aux travaux décidés et confiés à ladite société.

Par ailleurs, dans le procès-verbal du 5 février 2021, les résolutions concernant le vote des travaux de réfection d’étanchéité dans le bâtiment A, ont été adoptées en dépit de l’opposition des époux [B] (question 8, question 9, question 10, question 11).

Dans le procès-verbal du 30 septembre 2022, le vote des travaux de réfection, n’a pu aboutir en raison de l’opposition d’une majorité de copropriétaires, hormis les époux [B] absents lors de ladite assemblée.

Il s’évince de ces documents que les époux [B] n’ont pas empêché la réalisation de travaux qui auraient pu apporter améliorer la situation.

Au vu de la valeur locative de leur bien, estimée par la SARL Mas Wk King Immobilier le 9 août 2019 entre 21 000 et 22 000 euros par an, soit entre 1750 euros et 1834 euros par mois, des désordres subis par les époux [B] depuis plus de quatre années, ayant leur origine dans les parties communes, la somme provisionnelle de 4 000 euros allouée par le premier juge en réparation de leurs préjudices subis, ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

L’ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [B] la somme de 4 000 euros à titre provisionnel, en réparation de leurs préjudices.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

L’article 696 dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer aux époux [B] la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties succombant partiellement en appel, l’équité commande qu’elles conservent la charge de leurs propres frais et dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire, en pages 29, 33, 38, 42, 49 et 54 dans son rapport d’expertise judiciaire du 30 octobre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de six mois, après signification de la décision ;

La confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Condamne syndicat des copropriétaires [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, à effectuer les travaux de reprise des désordres préconisés par l’expert judiciaire, en pages 29, 33, 38, 42, 49 et 54 dans son rapport d’expertise judiciaire du 30 octobre 2021, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé le délai de dix-huit mois, après signification de la décision ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens d’appel.

La greffière Le président