COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 06 MAI 2025

N°2025/256

Rôle N° RG 24/08280 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNJYR

SCI LES SORBIERS

C/

S.A.S. TROPICALIA

S.A.R.L. YTEKA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY -DESANGES

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 05 Juin 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/02470.

APPELANTE

SCI LES SORBIERS

Représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

M^e Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMEES

S.A.S. TROPICALIA

dont le siège social est situé [Adresse 2]

représentée par M^e Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.R.L. YTEKA

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée par M^e Jerry DESANGES de la SCP BARTHELEMY-DESANGES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Gilles PACAUD, Président

et M^me Angélique NETO, conseillère

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Julie DESHAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 15 novembre 2002, la société civile immobilière (SCI) Les Sorbiers a consenti à Mme [S] [M] un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour une durée de 9 ans allant jusqu’au 10 octobre 2011 moyennant un loyer annuel de 14 208,38 euros hors taxes.

Ce bail a été renouvelé, suivant acte notarié en date du 16 mai 2012, jusqu’au 18 octobre 2020, moyennant un loyer annuel de 15 669,12 euros hors taxes.

Il a été renouvelé, suivant acte notarié en date du 11 octobre 2019, au profit de la société par actions simplifiée (SAS) Le Tropicalia, ayant acquis le fonds de commerce, jusqu’au 10 octobre 2028, moyennant un loyer annuel de 16 236,60 euros hors taxes, soit 1 353,05 euros hors taxes par mois.

Suivant acte notarié en date du 1er juin 2021, un contrat de location-gérance a été signé entre la société Le Tropicalia et la société Primar restaurant pour une durée de 24 mois expirant le 31 mai 2023. Cette location-gérance a été autorisée par la bailleresse en contrepartie d’un loyer de 2 350 euros hors taxes par mois.

Elle a pris fin le 31 mai 2023, la bailleresse refusant son renouvellement.

La société Les Sorbiers a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, à la société Le Tropicalia un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Contestant devoir cette somme, qui correspond au loyer qui était dû lors de la location-gérance, la société Le Tropicalia a saisi le tribunal judiciaire de Draguignan, par acte introductif d’instance en date du 31 août 2023, afin d’obtenir l’annulation du commandement de payer.

Faisant grief à la société Le Tropicalia de ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer, la société Les Sorbiers l’a fait assigner, par acte introductif d’instance en date du 16 octobre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan aux fins d’obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes.

Par acte notarié en date du 22 février 2024, la société Le Tropicalia a cédé son fonds de commerce à la société à responsabilité limitée Yteka. Cette dernière est intervenue volontairement à la procédure de référé.

Par ordonnance en date du 5 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan a :

— rejeté l’exception d’incompétence ;

— dit les demandes recevables ;

— rejeté la demande de sursis à statuer ;

— reçu l’intervention volontaire de la société Yteka ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Les Sorbiers ;

— condamné la société Les Sorbiers à payer à la société Le Tropicalia la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il a considéré que l’obligation pour la société Le Tropicalia de régler, au-delà de l’expiration du terme du contrat de location-gérance, le 31 mai 2023, le montant du loyer qui était dû à ce moment-là se heurtait à une contestation sérieuse tenant à la nécessité d’interpréter les clauses contractuelles, ce qui excédait les pouvoirs du juge des référés. Il a relevé que, dès lors que la somme réclamée dans le commandement de payer correspondait à la différence entre le loyer antérieurement payé et celui correspondant à la location-gérance, la validité du commandement se payer était sérieusement contestable.

Suivant déclaration transmise au greffe le 28 juin 2024, la société Les Sorbiers a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a déclaré l’action recevable, rejeter l’exception d’incompétence et le sursis à statuer.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 3 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, elle sollicite de la cour qu’elle :

— infirme l’ordonnance entreprise sauf en ce qu’elle a déclaré l’action recevable, rejeter l’exception d’incompétence et le sursis à statuer ;

— statuant à nouveau,

— déboute la société Le Tropicalia de ses demandes ;

— juge que la résiliation du bail la liant à la société Le Tropicalia du 25 juillet 2023 est effective ;

— ordonne l’expulsion de la société Le Tropicalia ainsi que tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamne la société Le Tropicalia à lui verser la somme de 2 439,52 euros correspondant aux loyers, charges et taxes dus à la date du 25 juillet 2023 ;

— fixe l’indemnité d’occupation due par la société Le Tropicalia à un montant mensuel de 2 350 euros hors taxes à compter du 25 juillet 2023 et jusqu’à expulsion effective des lieux ;

— condamne la société Le Tropicalia à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire d’un montant total de 136,64 euros.

Elle se prévaut de plusieurs manquements commis par le preneur, à savoir :

— le non-respect de son obligation de maintenir le commerce ouvert et garni étant donné que le fonds de commerce est à l’arrêt depuis la fin de la location-gérance le 31 mai 2023, alors même que l’article 8 du bail impose au preneur de maintenir le local constamment utilisé et garni et que le commandement de payer notifié le 25 juillet 2024 fait expressément état de cette absence d’exploitation comme cause de résiliation du bail ;

— le non-paiement du loyer dont le montant est, sans aucune contestation possible, celui qui a été convenu lors de la signature du contrat de location-gérance, à savoir 2 558,23 euros, ce que le représentant de la société Le Tropicalia, M. [D], a reconnu expressément le 9 septembre 2023, ce qui résulte du commandement de payer ;

— le défaut d’entretien du local, tel que cela résulte de différents constats d’huissier, et ce, en violation des clauses contractuelles.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 14 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Le Tropicalia et la société Yteka demandent à la cour :

à titre principal,

— de confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

— de débouter l’appelante de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— d’ordonner la suspension du jeu de la clause résolutoire ;

— de constater qu’elles sont à jour du paiement de leurs loyers sous réserve de la procédure pendante devant la juridiction du fond ;

— de leur accorder un délai de 6 mois pour payer leur dette locative si un solde était dû ;

— de débouter la société Les Sorbiers de ses demandes ;

en tout état de cause,

— de condamner la société Les Sorbiers à lui verser à chacune la somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elles exposent :

— avoir réglé, tous les mois, depuis le mois de juin 2023, la différence du montant du loyer réclamé (2 350 euros hors taxes et 2 558,23 euros après indexation) et celui qu’elles estiment devoir (1 353,05 euros hors taxes et 1 406,79 euros après indexation) dans l’attente de l’issue de la procédure initiée au fond, dès lors que la commune intention des parties, ce qui est confirmé par le notaire qui a rédigé l’acte notarié, était de limiter l’augmentation du loyer de 42 % à la durée de la location-gérance autorisée exceptionnellement par la bailleresse pour une durée de deux années du 1er juin 2021 au 30 mai 2023 et que, dans tous les cas, dans le doute, le contrat s’interprète contre le créancier en application de l’article 1190 du code civil ;

— être à jour du paiement des loyers réclamés et avoir réglé la somme sollicitée de 2 439,52 euros, de sorte que les demandes de la société Les Sorbiers ne sont pas fondées ;

— que le commandement visant la clause résolutoire ne se réfère qu’à des impayés de loyers, et non à l’absence d’exploitation du fonds de commerce, ni même à un défaut d’entretien du local ;

— que, dans tous les cas, la résiliation judiciaire du bail ne peut être encourue si aucune clause du bail ne fait obligation au preneur d’exploiter son fonds de commerce dans les lieux loués et que la société Le Tropicalia a été contrainte de fermer temporairement son restaurant en raison des problèmes de santé de son gérant, M. [D] ;

— que la preuve d’un défaut d’entretien d’une gravité telle qu’il justifierait la résiliation du bail n’est pas rapportée étant donné que la société La tropicalia a toujours entretenu le local et qu’elle a effectué d’importants travaux lors de la remise du fonds de commerce en octobre 2019.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de la résiliation du bail et les conséquences en résultant (expulsion et indemnité d’occupation)

Il résulte de l’article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article L 145-41 alinéa 1 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

En l’espèce, le contrat de bail signé par les parties le 15 novembre 2002 stipule, dans un article 14°, qu’à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, imposition, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail ou du règlement de copropriété qui fait également la convention des parties, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Aux termes du commandement visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail délivré le 25 juillet 2023, la société Les Sorbiers demande à la société Le Tropicalia, d’une part, de régler la somme principale de 2 302,88 euros correspondant au solde des loyers de juin et juillet 2023 restant dû et, d’autre part, de maintenir le local ouvert au motif que ce dernier est fermé depuis le 30 mai 2023 sans qu’il s’agisse de fermeture pour congés annuels.

Concernant le premier manquement, la société Le Tropicalia, qui a réglé un loyer de 1 406,79 euros en juin et juillet 2023, conteste devoir le loyer mensuel réclamé dans le commandement de payer de 2 558,23 euros.

Le loyer réclamé par la société Les Sorbiers correspond à celui fixé lors de la location-gérance du fonds de commerce consentie par la société Le Tropicalia, bailleresse, à la société Primar restaurant, locataire-gérant, suivant acte notarié en date du 1er juin 2021, en présence de la société Les Sorbiers.

Cet acte fixe la durée de la location-gérance à 24 mois expirant le 31 mai 2023. Il stipule (page 4) que pour permettre cette location-gérance, la société civile immobilière Les Sorbiers, par son représentant, déclare augmenter le loyer à la somme mensuelle de 2 350,00 € hors taxe.

Cette augmentation est expressément acceptée par le bailleur, monsieur [D] représentant la Société Le Tropicalia. Il poursuit en mentionnant que le gérant de la société civile immobilière Les Sorbiers autorise expressément la présente location-gérance, pour une durée de 24 mois sans tacite reconduction. Cette autorisation est donnée à titre exceptionnel, uniquement en faveur de monsieur [D], bailleur aux présentes, sans qu’il puisse transmettre cette autorisation. Le bail commercial demeurera toujours avec l’interdiction de sous-location ou gérance.

Alors même que cette location-gérance a pris fin le 31 mai 2023, la société Les Sorbiers a continué à réclamer un loyer mensuel de 2 350 euros hors taxes et de 2 558,23 euros toutes taxes comprises.

Or, au regard des clauses susvisées stipulées dans le contrat de location-gérance, il n’est pas exclu que l’augmentation du loyer ne se justifiait que le temps de la location-gérance en contrepartie de l’autorisation exceptionnelle donnée par la société Les Sorbiers.

Etant donné qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter des clauses contractuelles, l’obligation pour la société Le Tropicalia de régler le loyer fixé dans le contrat de location-gérance n’a rien d’évident.

Le commandement de payer ne portant que sur la différence entre le montant du loyer, tel qu’il était dû en application du contrat de bail initial, et celui réclamé en application du contrat de location-gérance, sa validité se heurte donc à des contestations sérieuses.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la société Les Sorbiers de sa demande tendant à constater de plein droit la résiliation du bail de ce chef.

Concernant le deuxième manquement, l’article 6° 2 du contrat de bail initiale (page 8) stipule que la preneuse devra maintenir le local constamment utilisé sous réserve d’une éventuelle fermeture pendant la période des congés payés annuels, ou pour travaux.

Si la société Le Tropicalia reconnaît ne pas avoir repris l’exploitation de son fonds de commerce à l’expiration du contrat de location-gérance le 31 mai 2023, elle verse aux débats un certificat médical du docteur [T] [N], en date du 16 novembre 2023, indiquant que l’état de santé de M. [D], gérant de la société Le Tropicalia, nécessite un arrêt de ses activités professionnelles pour raisons médicales. L’attestation dressée par la caisse primaire d’assurances maladie du Var, en date du 9 novembre 2023, fait état de la prise en charge de M. [D] pour une affectation de longue durée.

Ces circonstances rendent donc sérieusement contestable le manquement fautif de la société Le Tropicalia à son obligation de maintenir le local loué ouvert en dehors de la période de congés payés annuels.

Dans ces conditions, la validité du commandement d’exécuter les clauses du bail se heurte également à des contestations sérieuses.

La demande de la société Le Sorbiers tendant à constater de plein droit la résiliation du bail de ce chef n’est donc pas fondée.

Enfin, la société Le sorbiers fait grief à la société Le Tropicalia d’avoir manqué à son obligation d’entretien.

Or, outre le fait que ce manquement n’est pas expressément visé dans le commandement qui a été délivré, les pièces versées aux débats ne permettent pas de l’établir.

Là encore, la demande de la société Le Sorbiers tendant à constater de plein droit la résiliation du bail de ce chef n’est pas fondée.

En conséquence, la validité du commandement délivré le 25 juillet 2023 se heurtant à des contestations sérieuses, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes formées par la société Les Sorbiers tendant à la constatation de plein droit de la résiliation du bail, à l’expulsion de la société Le Tropicalia des lieux et à sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision à valoir sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Enfin c’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, alors même que la société Les Sorbiers se prévaut toujours d’une créance de 2 439,52 euros à valoir sur un arriéré locatif arrêté à la date de délivrance du commandement de payer, la société Le Tropicalia démontre avoir procédé, depuis, à plusieurs versements couvrant largement la somme réclamée.

En réalité, bien que contestant devoir le montant du loyer tel que fixé dans le contrat de location-gérance, la société Le Tropicalia a réglé, tous les mois, ce montant dans l’attente de l’issue de l’action initiée devant la juridiction du fond aux fins d’annulation du commandement de payer.

Dans ces conditions, l’obligation pour la société Le Tropicalia de régler une provision à valoir sur un arriéré locatif est sérieusement contestable.

L’ordonnance entreprise sera confirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit à la demande de la société Les Sorbiers formée sur ce point.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La société Les Sorbiers, succombant en appel, il y a lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle l’a condamnée aux dépens et à des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée aux dépens de la procédure d’appel.

En outre, l’équité commande de condamner la société Les Sorbiers à verser aux sociétés Le Tropicalia et Yteka, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.

En revanche, en tant que partie tenue aux dépens, la société Les Sorbiers sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne la société civile immobilière Les Sorbiers à verser à la société par actions simplifiée Le Tropicalia et à la société à responsabilité limitée Yteka, ensemble, la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;

Déboute la société civile immobilière Les Sorbiers de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la société civile immobilière Les Sorbiers aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière Le président