COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 27 FÉVRIER 2025

N° 2025/111

Rôle N° RG 24/06031 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNAE5

S.D.C. LA CONCORDE

C/

[R] [K]

[L] [K]

[Y] [K]

S.C.I. PAULINE ET ANTOINE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Vanessa KAYAL

M^e Nicolas MASSUCO

M^e Olivier PEISSE

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé du président du tribunal judiciaire de Toulon en date du 12 Avril 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/02367.

APPELANT

Le syndicat des copropriétaires de I’immeuble LA CONCORDE, [Adresse 4] et [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice LE CABINET GAMBETTA IMMOBILIER

(intimé dans le dossier RG 24/6066)

dont le siège social est situé [Adresse 3]

représenté et plaidant par M^e Vanessa KAYAL, avocat au barreau de TOULON

INTIMES

Madame [R] [Z] épouse [K]

(appelant dans le dossier RG 24/6066)

née le 01 janvier 1941 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Madame [L] [K]

(appelant dans le dossier RG 24/6066)

née le 15 août 1977 à [Localité 8], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [Y] [K]

(appelant dans le dossier RG 24/6066)

né le 10 octobre 1974 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Tous représentés et plaidant par M^e Nicolas MASSUCO de la SELARL CABINET DEGRYSE ET MASSUCO, avocat au barreau de TOULON

S.C.I. PAULINE ET ANTOINE

Prise en la personne de son représentant légal en exercice

dont le siège social est situé [Adresse 1]

représentée et plaidant par M^e Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 21 janvier 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me Angélique NETO, Conseillère, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

M. Gilles PACAUD, Président

M^me Angélique NETO, Conseillère rapporteur

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 février 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 février 2025,

Signé par M. Gilles PACAUD, Président et M^me Julie DESHAYE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble la Concorde est situé [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 5].

Mme [R] [K], Mme [L] [K] et M. [Y] [K] ont acquis, le 3 décembre 1993, les lots 4 (appartement situé au 1er étage), 5 (appartement situé au 2ème étage), 7 et 10 (caves).

La société civile immobilière (SCI) Pauline § Antoine a acquis, le 3 mai 2022, les lots 8 (cave), 12 (appartement situé au rez-de-chaussée), 13 (une pièce située au rez-de-chaussée) et 16 (véranda). Les lots 12, 13 et 16 forment un seul appartement de type 3.

La société Pauline § Antoine a mis en demeure les consorts [K] et le syndicat des copropriétaires, dans le courant de l’année 2023, de supprimer le plancher en pavé de verre plein construit, au 1er étage, sans aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, sur une partie commune de l’immeuble au milieu du volume de la courette vitrée affecté à son lot 16, devenu dangereux en raison de la chute de plusieurs plaques de verre et la fissuration de plusieurs carreaux de verre. Elle demandait également la remise en état de parties communes que les consorts [K] se sont accaparées en remplaçant leurs fenêtres donnant sur la courette vitrée par de grandes ouvertures pour pouvoir se rendre sur les deux versants de leur appartement en passant par le plancher en verre au niveau du puit de lumière de l’immeuble.

Se prévalant d’un trouble manifestement illicite caractérisé par des travaux entrepris par la société Pauline § Antoine affectant leur appartement, et notamment la suppression du plancher en verre situé au 1er étage sous la verrière de l’immeuble et l’obstruction des ouvertures donnant sur ce plancher, les consorts [K] l’ont fait assigner, ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence la Concorde, représenté par son syndic en exercice, par actes de commissaire de justice en date du 29 novembre 2023, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon aux fins notamment de l’entendre condamner, sous astreinte, à remettre leur appartement dans l’état dans lequel il se trouvait avant les travaux réalisés au deuxième semestre 2023 et, à leur verser une provision à valoir sur le préjudice subi.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence la Concorde s’est associé aux demandes formées par les consorts [K] en sollicitant notamment la condamnation de la société Pauline § Antoine, sous astreinte, à remettre les parties communes dans l’état dans lesquelles elles se trouvaient avant la réalisation des travaux et à lui verser une provision à valoir sur le préjudice subi.

Par ordonnance en date du 12 avril 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon a :

— dit n’y avoir lieu d’ordonner une médiation ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes des consorts [K] aux fins de remise en état, de production de documents et de provision ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Concorde aux fins de remise en état des parties communes et de provision ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné solidairement les consorts [K] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Concorde aux dépens.

Concernant la mesure de médiation sollicitée par la société Pauline § Antoine, il a estimé qu’elle n’était pas justifiée compte tenu de l’urgence qu’il y avait à trancher le litige en l’état de travaux qui se poursuivaient malgré l’acte introductif d’instance.

Concernant les remises en état et la production de documents sollicités, il a considéré que les consorts [K] ne rapportaient pas la preuve que le plancher litigieux était inclus dans leurs parties privatives, ni même qu’ils bénéficiaient d’un droit de jouissance exclusif sur cette partie commune. Il a donc estimé que la preuve d’un trouble manifestement illicite résultant d’une atteinte à leur droit de propriété n’était pas rapportée. A l’inverse, il a considéré que lot 16 appartenant à la société Pauline § Antoine, qui était décrit comme une véranda, ne pouvait être obstruée par la présence, dans son volume, d’un plancher. Il a également relevé que ce plancher était dangereux en raison de la chute des planches de verre et de la fissuration des carreaux de verre. Il a donc estimé que les travaux entrepris par la société Pauline § Antoine, sans aucune autorisation de l’assemblée générale, se justifiaient pas par un risque de dommage et imminent et l’absence de mesures conservatoires prises par le syndicat des copropriétaires pour faire cesser le danger occasionné par l’usage inadapté, en tant que plancher, de la partie commune litigieuse.

Concernant les provisions sollicitées, il a estimé que l’obligation de la société Pauline § Antoine de réparer les préjudices alléguées se heurtait à des contestations sérieuses tenant à l’absence d’atteinte aux droits des consorts [K] et à un manquement du syndicat à son obligation d’entretenir les parties communes.

Suivant deux déclarations transmises au greffe le 10 mai 2024, les consorts [K], d’une part, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Concorde, représenté par son syndic en exercice, ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises sauf en ce qu’elle a rejeté la demande de médiation.

Ces affaires ont été jointes par ordonnance en date du 14 mai 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 26 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble la Concorde, représenté par son syndic en exercice, demande à la cour de réformer l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :

— juger qu’il existe un trouble manifestement illicite causé par la société Pauline § Antoine ;

— la condamner à remettre les parties communes de la résidence la Concorde dans l’état dans lesquelles elles se trouvaient avant la réalisation des travaux contestés, sous astreinte de 1 000 euros par jour commençant à courir à compter de la signification de la décision ;

— la condamner à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de son préjudice ;

— la débouter de ses demandes ;

— la condamner à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers de l’instance, en ce compris les frais des deux constats d’huissier dressés à sa demande.

Il fait valoir que la société Pauline § Antoine a réalisé des travaux dans les parties communes de l’immeuble, en procédant à la démolition du plancher situé au 1er étage, et en créant des ouvertures dans les murs de l’escalier menant au 1er étage, allant jusqu’à créer une porte fenêtre lui permettant d’accéder directement à l’appartement des consorts [K] Il expose également que des travaux ont été réalisés sur le toit de l’immeuble et que seule la société Pauline § Antoine y a accès et que la fenêtre de sa cave donnant [Adresse 2] a été cimentée, obstruant la ventilation naturelle de l’immeuble. Il indique, qu’alors même que les murs et plancher font partie de la structure de l’immeuble, de sorte qu’il s’agit de parties communes, la société Pauline § Antoine a réalisé les travaux susvisés, de son toit jusqu’aux caves, sans aucune autorisation. Il relève que la plateforme litigieuse, qui a été détruite, composée de poutres et de panneaux de verres, desservait plusieurs pièces de l’appartement des consorts [K], de sorte que, contrairement à ce qu’affirme la société Pauline § Antoine, ce plancher, qui existe depuis des années, n’a pas été placé dans le volume de son lot 16. Il relève que ce sol comporte des IPN qui sont intégrés à la structure même de l’immeuble. Il fait valoir que, bien que situé dans une partie privative, le sol en question doit être réputé partie commune conformément à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ce qu’a reconnu la société Pauline § Antoine lorsqu’elle a demandé à la copropriété, en août 2023, de prendre en charge le coût des travaux. Il considère que le seul fait pour cette société d’avoir réalisé des travaux sur un plancher sans aucune autorisation caractérise un trouble manifestement illicite, et ce, peu important les clause contenues dans les actes de vente.

Il dément avoir manqué à son obligation d’entretien des parties communes faisant valoir que la société Pauline § Antoine se plaint de la dangerosité du plancher litigieux mais qu’elle n’a jamais procédé à une déclaration de sinistre, que le bureau d’études TCE a procédé à ses constatations qu’en analysant le dessous du sol et que lui-même avait considéré que les IPN placés en travers ne présentaient aucun signe de dégradation ni de descellement. Il affirme donc que la société Pauline § Antoine a démoli un plancher qui ne présentait aucune dangerosité avant de s’en prendre aux murs porteurs et à la verrière, et ce, alors même que la question relative aux travaux de réfection et d’isolation de la toiture a été évoquée lors de l’assemblée générale du 6 juin 2023. Il relève que, depuis les travaux réalisés par la société Pauline § Antoine, des dégradations ont été constatées au niveau de la verrière après que le caisson d’isolation située en dessous a été arraché.

S’agissant des travaux effectués par la société Pauline § Antoine, il affirme qu’ils ne l’ont pas été conformément aux règles de l’art et que le fait pour elle d’avoir enlevé le plancher cause un risque pour l’intégrité du bâtiment et la sécurité de ses habitants, comme le relève le bureau d’étude Vertex.

Enfin, il justifie sa demande de provision par la réalisation de travaux importants affectant les parties communes de l’immeuble sans qu’il ne soit assuré de leur conformité aux règles de l’art et de la non atteinte à la solidité et stabilité de l’immeuble, et ce, alors même que les parties communes ont toujours été parfaitement entretenues et qu’aucun des copropriétaires ne s’est jamais plaint d’une quelconque défaillance ou inaction de sa part.

Aux termes de leurs dernières conclusions transmises le 10 juin 2024, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, les consorts [K] sollicitent de la cour qu’elle réforme l’ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu’elle :

à titre principal,

— condamne la société Pauline § Antoine à remettre leur appartement dans l’état dans lequel il était avant les travaux réalisés au deuxième semestre 2023, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— la condamne à produire tout document permettant de s’assurer que les travaux mis en oeuvre leur permettent de jouir du sol qui a été démoli et remis en place ou de réaliser un plancher accessible, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— la condamne à démolir les murs qu’elle a mis en oeuvre et qui les ont cloitrés dans un espace limité, là où ils bénéficiaient du 1er étage, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision ;

— la condamne à leur verser la somme de 5 000 euros à titre de provision à valoir sur la réparation de leurs préjudices ;

à titre subsidiaire,

— prenne acte qu’ils formulent leurs expresses protestations et réserves quant à la demande de médiation de la société Pauline § Antoine ;

en tout état de cause,

— rende la décision commune et opposable au syndicat des copropriétaires le Concorde ;

— déboute la société Pauline § Antoine de ses demandes ;

— la condamne à leur verser la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ;

— la condamne à leur verser la somme de 2 000 euros sur le même fondement pour les frais exposés en appel ;

— la condamne aux dépens, avec distraction au profit de M^e Nicolas Massuco, avocat sur son affirmation de droit.

Ils affirment qu’en considérant qu’ils ne rapportaient pas la preuve d’une atteinte causée à leur droit de propriété sur le sol, le premier juge a inversé le problème juridique qui était posé, à savoir la démolition des parties communes servant à la jouissance de leur bien par la société Pauline § Antoine sans aucune autorisation de la copropriété. Ils font valoir que cette dernière, en procédant comme elle l’a fait, s’est faite justice à elle-même, ce qui constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

Ils exposent que le plancher, qui a été détruit, faisait partie de son appartement situé au 1er étage, lequel est traversant, avec au centre une courette desservant l’ensemble de leur appartement, et que, tel était déjà le cas, lorsqu’ils ont acquis leur bien le 3 décembre 1993. Ils font donc valoir que la société Pauline § Antoine ne peut soutenir que sa véranda allait du plancher du rez-de-chaussée jusqu’à la verrière, sachant qu’elle reconnaissait qu’il s’agissait d’une véranda vitrée, ce qui confirme la présence d’un sol laissant passer la lumière. Par ailleurs, ils démentent les allégations de la société Pauline § Antoine selon lesquelles l’ouvrage était vétuste. En tout état de cause, ils affirment qu’il lui appartenait de saisir les juridictions compétentes si elle entendait contester leur droit de propriété. En réalité, ils indiquent que leur voisine a voulu passer en force consciente qu’elle ne pouvait remettre en cause les actes de propriétés et que, dans tous les cas, qu’ils pouvaient se prévaloir d’une prescription acquisitive décennale en matière de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 6 janvier 2025, auxquelles il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens et prétentions, la société Pauline § Antoine sollicite de la cour qu’elle :

— confirme l’ordonnance entreprise :

— rejette toutes les demandes formées à son encontre ;

— condamne tout succombant à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

Elle se prévaut d’un manquement du syndicat à son obligation d’entretien des parties communes et du refus des copropriétaires d’engager les travaux d’entretien nécessaires pour justifier les travaux qu’elle a entrepris. Elle insiste sur le fait que la verrière de l’immeuble n’en assurait plus le couvert dès lors que, dès qu’il pleuvait, de l’eau coulait dans son appartement. Elle indique que si, dans le passé, une plateforme faite de verre polie a été réalisée au 1er étage pour pallier à l’absence d’étanchéité de la verrière, elle relève que cet élément, avec le temps, a fini son office en menaçant de s’écrouler. Elle indique avoir fait appel à un bureau d’études qui l’a alertée sur le danger qu’il y avait à circuler sur la plateforme et à rester en son dessous, sachant qu’elle n’était pas destinée à ce que les copropriétaires marchent dessus.

De plus, elle relève que la plateforme a été placée dans le lot 16 lui appartenant qui constitue une véranda qui va du plancher du rez-de-chaussée jusqu’à la verrière. Elle considère donc que la plateforme litigieuse, à l’inverse de la verrière, n’est pas un élément structurel de l’immeuble, mais un ajout, comme l’est une cloison dans une partie privative, de sorte qu’il est faux de dire qu’il s’agit d’une partie commune. Elle estime donc que la demande de remise en état des parties communes formée par le syndicat des copropriétaires n’est pas justifiée, et ce, d’autant que les travaux qu’elle a entrepris ne visent qu’à pallier la carence du syndicat dans son obligation d’entretenir l’immeuble et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, compte tenu des infiltrations qu’elle subies en provenance de la toiture.

De la même la manière, elle indique que, dès lors que les consorts [K] ne disposent d’aucun droit de pénétrer dans le lot 16 lui appartenant, que ce soit en vertu de leur titre ou d’une prétendue possession acquisitive, faisant observer qu’ils n’ont jamais agi comme des propriétaires diligents, dès lors qu’ils n’ont rien entrepris pour remédier à la dangerosité de la plateforme, et que les caractères de la possession revendiquée sont contestables, ils ne sont pas fondés à solliciter la remise en état des lieux. Ils estiment qu’ils se sont accaparés en cassant des parties communes un élément d’équipement situé sur la partie privative du lot 16 pour en faire un usage de plancher sans aucune étude de sécurité, sans rendre public cet usage et en refusant d’agir comme devrait le faire un propriétaire lorsque l’équipement menace de s’écrouler.

En tout état de cause, elle expose que les travaux qu’elle a réalisés étaient nécessaires pour qu’elle puisse elle-même jouir entièrement de son lot 16 sans avoir à subir des infiltrations d’eau ayant pour origine un manque d’étanchéité de la toiture. Elle insiste sur le fait ne pouvoir remettre en état les lieux dès lors qu’il n’est pas possible de replacer une plateforme qui menaçait de s’écrouler et que cela aurait pour conséquence de la priver de sa propriété en raison du risque d’écroulement de la plateforme, ce qui constituerait une atteinte disproportionnée à son droit de propriété.

En réplique aux conclusions adverses, elle relève que seules les demandes du syndicat des copropriétaires portant sur la remise en état de la plateforme et la suppression des fermetures provisoires qui ont été réalisées afin d’éviter de tomber dans le trou laissé par l’enlèvement de la plateforme doivent être examinées par la cour, les autres demandes portant sur la toiture de l’immeuble étant nouvelles. Dans tous les cas, elle affirme qu’elles sont injustifiées dès lors que l’entreprise Batidur n’a fait que combler les espaces ouverts entre le toiture en tuile et la verrière avec de la mousse expansive et l’ajout de planches décoratives pour cacher l’ensemble, sans remédier aux infiltrations, et qu’elle ne peut accéder à ladite verrière en sachant que l’escalier commun qui mène à celle-ci a été accaparé par les consorts [K] en réunissant leurs lots 4 et 5, et ce, en méconnaissance du règlement de copropriété. De plus, elle expose n’avoir que boucher un trou béant dans le sol de sa cave dû aux inondations par les eaux de pluie que subissent les caves et de supprimer l’entrée des eaux de pluie dans l’immeuble, travaux qui auraient être effectués par le syndicat des copropriétaires. Enfin, concernant la rénocation interne de ses lots privatifs, elle indique ne faire aucun travaux intérieur impactant les parties communes de l’immeuble.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 7 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 542 du code de procédure civile, l’appel tend, par la critique du jugement rendu par une juridiction du premier degré, à sa réformation ou à son annulation par la cour d’appel.

Par application des dispositions de l’article 562 alinéa 1 du même code, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

Il en résulte que l’intimé doit former un appel incident pour que ses prétentions, formulées en première instance, soit reconsidérées en appel. Il doit donc solliciter l’infirmation des chefs de l’ordonnance entreprise qui ne lui donnent pas satisfaction en ce que ils ont rejeté ou sous-évalué certaines de ses prétentions. Il doit ensuite expressément reformuler ses prétentions initiales dans le cadre d’un 'statuant à nouveau’ au même titre que l’appelant. Une seule demande de confirmation est donc incompatible avec la réformation de l’ordonnance entreprise dans le cadre d’un appel incident total ou partiel.

En l’espèce, le dispositif des conclusions de la société Pauline § Antoine ne contient qu’une demande de confirmation des chefs critiqués de l’ordonnance entreprise. Pour autant, et sans qu’aucune demande d’infirmation ne soit faite, elle développe, dans le corps de ses écritures, des moyens portant sur la médiation sollicitée en première instance.

Il reste que, dès lors que le premier juge a statué sur cette demande, la société Pauline § Antoine aurait dû formuler sa prétention portant sur la médiation sous forme d’appel incident en la précédent d’une demande d’infirmation ou de réformation des dispositions de l’ordonnance entreprise la concernant.

Dans ces conditions, la cour s’estime ne pas être saisie du chef de l’ordonnance entreprise ayant dit n’y avoir lieu d’ordonner une médiation.

Il n’y a donc lieu de statuer que dans les limites de l’appel.

Sur l’irrecevabilité de demandes nouvelles

En application de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a demandé au premier juge de condamner la société Pauline § Antoine à remettre les parties communes dans l’état dans lesquelles elles se trouvaient avant la réalisation des travaux constatés.

Si la motivation du premier juge ne porte que sur la courette située au 1er étage, accessible par un sol en carreaux de verre et briques, il convient de relever que les procès-verbaux de constat dressés à la demande du syndicat les 11 septembre 2023, 5 janvier 2024 et 1er février 2024, soit avant la mise en délibéré de l’affaire à l’issue de l’audience du 1er mars 2024, révèlent diverses constructions entreprises par la société Pauline § Antoine, à savoir :

— la fermeture des trois ouvertures de l’appartement des consorts [K] situé au 1er étage donnant sur la courette par des plaques de panneaux en bois puis des plaques en plexi avec des parpaing construits autour desdites ouvertures puis des fenêtres sur châssis fixe et de plaques de béton cellulaire réduisant les ouvertures d’origine ;

— le remplacement du sol de ladite courette en carreaux de verre et briques par des panneaux en bois fixés au mur par des chevillettes ;

— le remplacement des claustras se trouvant au niveau de l’ouverture du mur sur le côté gauche en montant l’escalier qui mène à l’appartement des consorts [K] par une plaque en plexi puis par des fenêtres aux verres translucides, sachant que, derrière cette ouverture, se trouve la courette du 1er étage ;

— le bouchage avec du béton de l’aération de la cave située sous le hall de l’entrée de l’immeuble ;

— la création d’une porte fenêtre double battant donnant directement dans l’appartement des consorts [K] ;

— la dépose de la partie inférieure de la verrière avec les supports en bois qui sont visibles.

Il en résulte que, dès la première instance, les constructions dénoncées par le syndicat comme affectant les parties communes ne se limitaient pas aux démolitions du sol de la courette située au 1er étage et des ouvertures permettant d’accéder à ladite courette, mais concernaient également la transformation de l’ouverture de l’escalier menant au 1er étage, la dépose de la partie inférieure de la verrière et l’obstruction de la bouche d’aération située sous le hall de l’entrée de l’immeuble.

Il ne s’agit donc pas de demandes nouvelles irrecevables, contrairement à ce que soutient la société Pauline § Antoine.

A hauteur d’appel, le syndicat se prévaut d’un rapport dressé par le cabinet Vertex, spécialisé en ingénierie générale, le 28 novembre 2024, soit postérieurement à l’ordonnance entreprise, aux termes duquel il est fait état d’autres travaux entrepris par la société Pauline § Antoine dans ses parties privatives affectant les parties communes, et notamment le déplacement de la porte d’entrée située dans le hall de l’immeuble donnant dans son appartement, la démolition de murs maitres, l’ouverture d’une cloison porteuse, la création d’une mezzanine de 16 m2 avec appui sur des murs maitres et la mise en place d’une chape en ciment.

S’agissant de constructions entreprises lors de l’instance d’appel, les demandes formées par le syndicat de ce chef sont recevables.

En conséquence, il y a lieu de débouter la société Pauline § Antoine de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables des demandes formées par le syndicat.

Sur le trouble manifesment illicite

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite : dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite, il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué, peu important le fait que ce dernier ait cessé, en raison de l’exécution de l’ordonnance déférée, exécutoire de plein droit.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit résultant d’un fait matériel ou juridique, le juge des référés pouvant mettre fin à un tel trouble en cours de réalisation.

Aux termes de l’article 25 b de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Par application des dispositions de ce texte, tous les travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes, même à usage privatif, doivent être autorisés et ce, même s’ils tendent à rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif.

Il est acquis qu’à défaut d’obtention d’une telle autorisation, le syndicat des copropriétaires est en droit d’exiger le rétablissement des lieux en leur état antérieur, sans avoir justifier d’un quelconque préjudice.

S’agissant des travaux réalisés sur les parties privatives, ils peuvent être entrepris, sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires à la condition de ne pas affecter l’harmonie de l’immeuble et d’être conformes à la destination de celui-ci.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Pauline § Antoine a entrepris dans l’immeuble de la Concorde d’importants travaux sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et sans y avoir été autorisée par une décision de justice.

C’est ainsi que, soutenant que son lot n°16 s’étend du rez-de-chaussée à la verrière de l’immeuble et se prévalant de la dangerosité du sol construit au milieu du volume de son lot, elle va démolir le sol en carreaux de verre et briques de la courette du 1er étage et pénétrer dans l’appartement traversant des consorts [K] afin de condamner les trois ouvertures d’accès à ladite courette par lesquelles ces derniers passaient pour se rendre d’une pièce à une autre de leur lot. Aux termes d’un procès-verbal de constat dressé le 11 décembre 2023, la société Pauline § Antoine explique que, devant l’effondrement de la 'plateforme’ située au 1er étage, elle a été contrainte de déposer ce qu’il en restait afin de remplacer le 'vieux plancher en verre’ par un plancher translucide sécurisé. Pour ce faire, elle indique avoir installé des carreaux Siporex et des panneaux translucides devant les ouvertures de sa voisine afin d’éviter toute chute dans la trémie et d’assurer la mise hors d’eau et hors d’air du logement. Elle expose qu’elle prévoit de poser quatre fenêtres en double vitrage (trois dans l’appartement des consorts [K] et une au niveau de l’escalier) et en verre dépolie afin de mettre totalement hors d’eau l’appartement de sa voisine et le sien.

Si la société Pauline § Antoine discute le droit pour les consorts [K] de passer par le sol de la courette située au 1er étage, qu’elle qualifie de 'plateforme', comme ayant été construite en méconnaissance du règlement de copropriété, de l’état descriptif et de son titre de propriété, les consorts [K] et le syndicat, qui qualifient le sol litigieux de 'plancher', soutiennent que la configuration des lieux a toujours été la même depuis que les consorts [K] ont acquis leurs lots le 3 décembre 1993.

Or, indépendamment de tout débat, sur lequel s’est engagé à tort le premier juge, visant à déterminer si le sol litigieux dépend d’un lot privatif (le 16 appartenant à la société Pauline § Antoine ou le lot 4 appartenant aux consorts [K]) ou d’une partie commune, à usage privatif, les raisons pour lesquelles il a été construit (pour remédier aux infiltrations provenant de la verrière ou permettre aux consorts [K] d’accéder aux différentes pièces de leur appartenant situé au 1er étage), ou le droit pour les consorts [K] d’en revendiquer la propriété (en vertu de leur titre ou d’une prescription acquisitive), lequel relève de la juridiction du fond qui pourra être amenée à se prononcer en se fondant sur les actes de vente, le règlement de copropriété et l’état descriptif de la copropriété, la société Pauline § Antoine ne pouvait, sans aucune autorisation, démolir la courette utilisée par les consorts [K], depuis au moins le 3 décembre 1993, pour accéder aux différentes pièces de leur lot situé au 1er étage

Afin de justifier l’urgence qu’il y avait de démolir le sol en question et de sécuriser les lieux, en obstruant toutes les ouvertures du lot des consorts [K] qui permettaient d’y accéder, la société Pauline § Antoine verse aux débats une attestation dressée par M. [W] [M] travaillant pour bureau d’études techniques TCA auquel elle a fait appel. Ce dernier atteste, le 20 avril 2023, que le sol construit en milieu du puit de lumière de l’immeuble et bénéficiant à l’appartement du 1er étage est dangereux et non conforme, au motif que les plaques de verre posées sur la partie inférieure des IPN sont mobiles et 5 d’entre elles sont tombées laissant le sol de l’appartement du rez-de-chaussée couvert de morceaux de verre et que le sol est constitué d’une alternance de briques et de carreaux de verre [qui] ne sont pas destinés à cet usage, [à savoir] marcher dessus. Il conclut à l’existence d’un état de péril imminent et de la nécessité de déposer de façon urgente la structure existante.

Il reste que le contexte dans lequel est intervenu ce bureau d’études, soit à un moment où la société Pauline § Antoine revendiquait être propriétaire de l’ensemble du volume de son lot n° 16 allant du rez-de-chaussée à la verrière et où la copropriété refusait de procéder à la destruction du sol litigieux, qualifié de 'plancher haut du patio intérieur’ dépendant des parties communes, de l’absence de désordres dénoncés avant que l’assemblée générale des copropriétaires, le 17 janvier 2023, refuse à la société Pauline § Antoine d’accéder aux parties communes pendant les travaux de rénovation de son appartement, et de constatations qui n’ont pu être faites que depuis les lots appartenant à la société Pauline § Antoine de manière non contradictoire, conduisent à prendre en compte les conclusions de M. [M] avec la plus grande réserve.

Or, en agissant comme elle l’a fait, à savoir détruire un sol sans que la réalité de sa dangerosité ne soit établie par des éléments de preuve incontestables, la société Pauline § Antoine a porté atteinte au droit de propriété, qu’il s’agisse de celui des consorts [K], dès lors que la courette serait qualifiée de partie privative, ou de celui du syndicat, dans le cas où elle serait qualifiée de partie commune à jouissance privative. Il en est de même des travaux effectués sur les murs de l’appartement des consorts [K] donnant sur la courette qui pourraient être qualifiées de parties communes ou de parties privatives affectées à leur usage exclusif voire de parties privatives s’ils ne sont pas porteurs.

Ces atteintes justifient l’action en cessation exercée tant par les consorts [K] que par le syndicat des copropriétaires.

En effet, nul ne pouvant se faire justice à soi-même, c’est par une mauvaise appréciation des faits de l’espèce que le premier juge a considéré que les actes commis par la société Pauline § Antoine affectant le sol de la courette située au 1er étage et les ouvertures permettant aux consorts [K] d’y accéder n’étaient pas constitutifs d’un trouble manifestement illicite, voire d’une voie de fait.

Par ailleurs, il résulte des procès-verbaux de constat dressés par le syndicat que la société Pauline § Antoine va procéder à d’autres travaux affectant les parties communes, sans que le premier juge ne se soit prononcé dessus.

C’est ainsi qu’elle ne conteste pas avoir modifié l’ancienne ouverture faite en claustras de l’escalier donnant au 1er étage afin d’en faire une fenêtre, créer une porte-fenêtre donnant directement dans l’appartement des consorts [K] et obstruer la bouche d’aération, depuis sa cave, qui se situe sous le hall de l’entrée de l’immeuble. A hauteur d’appel, elle va également créer une porte d’entrée au rez-de-chaussée dans le hall de l’immeuble à côté de celle permettant d’accéder à l’appartement des consorts [K] situé au premier étage, tel que cela résulte de l’examen comparatif des photographies du couloir du rez-de-chaussée résultant du procès-verbal de constat, en date du 11 décembre 2023, produit par la société Pauline § Antoine et du rapport de la société Vertex, en date du 28 novembre 2024, établi à la demande du syndicat.

Dès lors que ces travaux affectent, en toute vraisemblance, les parties communes de l’immeuble, et qu’ils ont été entrepris sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaire, ils caractérisent un trouble manifestement illicite dont le syndicat des copropriétaires est fondé à demander la cessation de l’atteinte causée.

En outre, se arguant d’infiltrations provenant de la verrière et du refus de l’assemblée générale des copropriétaires, le 17 janvier 2023, de procéder à la rénovation de la toiture, la société Pauline § Antoine se prévaut du procès-verbal de constat qu’elle a fait dresser le 11 décembre 2023 aux termes duquel la verrière en toiture située au-dessus du puits de lumière donnant sur la courette située au 1er étage et sur le lot n° 16 situé au rez-de-chaussée est décrite comme étant dotée d’une charpente métallique vétuste avec une mousse isolante de couleur organe située sous la structure comme étant ancienne, manquante et dégradée en de nombreux endroits. Le commissaire de justice relève également des traces de coulures et des auréoles sous les marbriers en bois qui supportent la structure ainsi que la présence d’un égout de toit placé à l’intérieur du puits de lumière et d’un important espace libre entre les tuiles de la structure qui supporte la verrière qui communique directement sur l’extérieur laissant passer l’air et l’eau.

Il convient de relever que les photographies annnexées à ce procès-verbal sont similaires à celle résultant du procès-verbal de constat dressé le 1er février 2024 à la demande du syndicat aux termes duquel l’huissier de justice relève que les supports en bois sous la verrière sont visibles et la partie inférieure semble avoir été déposée.

La dépose de la partie inférieure de la verrière résulte, non seulement d’un mail adressé le 3 décembre 2023 par Mme [L] [K] au syndic de la copropriété aux termes duquel elle soutient, qu’en plus d’avoir démoli le sol du patio, abîmé les murs et sectionnée la gaine électrique, les ouvriers ont cassé une partie du coffre de la verrière et enlevé l’isolation, mais également de la comparaison des photographies de la verrière susvisées prises les 11 décembre 2023 et 1er février 2024 de celle prise le 11 septembre 2023 annexée au procès-verbal de constat daté du même jour qui laisse entrevoir les madriers en bois qui supportent la verrière mais pas la mousse isolante de couleur orange située en dessous.

Dès lors que le support qui cachait la mousse a été enlevé, sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaire, cet acte est également constitutif d’un trouble manifestement illicite. Le syndicat des copropriétaires est dès lors fondé à demander la cessation de l’atteinte qui a été causée aux parties communes.

Enfin, faisant grief à la société Pauline § Antoine d’avoir entrepris des travaux de rénovation dans ses parties privatives affectant les parties communes de l’immeuble, le syndicat verse aux débats un rapport dressé le 28 novembre 2024 par M. [S] travaillant pour la société Vertex, bureau d’ingénierie générale, auquel il a fait appel. En se rendant dans les parties privatives de la société Pauline § Antoine, M. [S] constate que la cloison de séparation entre les WC et la chambre a été ouverte sur le dessus sans reprise de la structure du plancher haut sachant que celle-ci est porteuse, que le sol est constitué d’une chape ciment qui est fissurée à plusieurs endroits, que le plancher du 1er étage construit sous la verrière a été retiré alors que ce dernier devait servir de raidisseur et de passage pour l’étage supérieur et que la mezzanine de 16m2 qui a été construite est constituée d’une structure métallique dont l’une des parties latérales est positionnée dans le mur maitre qui est mitoyen au bâtiment.

Si M. [S] fait état de constructions entreprises par la société Pauline § Antoine dans ses parties privatives affectant les murs porteurs de l’immeuble, la preuve de ce qu’il avance n’est pas suffisamment établie.

Il s’ensuit que, concernant ces travaux, aucun trouble manifestement illicite ou dommage imminent n’est suffisamment caractérisé.

Le juge des référés devant prononcer toutes les mesures propres à faire cesser un trouble manifestement illicite, il y a lieu d’ordonner à la société Pauline § Antoine de :

— construire ou faire construire un sol dans la courette située au 1er étage de manière à ce que les consorts [K] puisse marcher dessus afin d’accéder à toutes les pièces de leur lot situé au même niveau ;

— rétablir ou faire rétablir les trois ouvertures du lot appartenant aux consorts [K] donnant sur ladite courette de manière à ce qu’ils puissent y accéder après avoir procédé ou fait procéder à la dépose des fenêtres et parpaings existants ;

— rétablir ou faire rétablir l’ouverture en claustras située dans l’escalier menant à l’appartement les consorts [K] après avoir procédé ou fait procéder à la dépose de la fenêtre existante ;

— procéder ou faire procéder à la dépose de la porte fenêtre donnant directement dans l’appartement des consorts [K] et remettre les lieux en état ;

— procéder ou faire procéder à la dépose de la nouvelle entrée créée au rez-de-chaussée dans le hall de l’immeuble et remettre les lieux en état ;

— procéder ou faire procéder à l’enlèvement des éléments obstruant la bouche d’aération située sous le hall de l’entrée de l’immeuble et remettre en l’état les lieux ;

— remettre ou faire remettre tous les éléments qui ont été retirés sous la verrière.

Ces travaux devront être réalisés sous le contrôle d’un maître d’oeuvre, lequel devra attester qu’ils ont été réalisés dans les règles de l’art et qu’ils ne présentent aucun risque pour les occupants de l’immeuble.

Dès lors que seule cette attestation sera susceptible de mettre fin à l’astreinte qui sera ordonnée, il n’y a pas lieu d’enjoindre à la société Pauline § Antoine de remettre, en plus, les documents sollicités par les consorts [K] sous astreinte.

Afin de contraindre la société Pauline § Antoine à remettre en état les lieux, les mesures susvisées seront ordonnées sous astreinte provisoire de 600 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt qui courra pendant une durée de six mois, sans que la cour ne se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte.

La décision entreprise sera infirmée en ce qu’elle n’a ordonné aucune mesure pour mettre fin au trouble manifestement illicite causé tant aux consorts [K] qu’au syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes de provisions

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

C’est au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède que la société Pauline § Antoine a entrepris des travaux affectant les parties communes de l’immeuble et les parties privatives de ses voisins en violation manifeste des règles régissant la copropriété et des droits de propriété.

En effet, outre le fait qu’elle a pénétré dans le domicile des consorts [K] sans aucune autorisation de leur part, elle les a privé d’une courette dont ils avaient la jouissance depuis qu’ils ont acquis leurs lots en décembre 1993 et du puits de lumière dont bénéficiaient leur appartement situé au 1er étage grâce aux ouvertures donnant sur la courette que la société Pauline § Antoine a transformé en fenêtre en posant des parpaings autour.

Ce faisant, le préjudice causé tant au droit de propriété que de jouissance des consorts [K] est établi.

L’obligation de la société Pauline § Antoine de le réparer ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Compte tenu de la nature de l’atteinte causée aux consorts [K] et de sa durée, il est de juste appréciation d’évaluer la provision à valoir sur la réparation de leurs préjudices à la somme de 5 000 euros.

Par ailleurs, au regard de l’ampleur des travaux entrepris par la société Pauline § Antoine affectant les parties communes sans aucune autorisation et de leur poursuite malgré les mises en demeure que leur a adressées le syndic de la copropriété, sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

En effet, si la société Pauline § Antoine fait grief au syndicat d’avoir manqué à son obligation d’entretien en ne réalisant pas les travaux urgents portant sur la toiture et le sol de la courette située au 1er étage, le fait pour elle d’avoir entrepris les travaux litigieux sans solliciter la moindre expertise et/ou autorisation judiciaire la prive de la possibilité d’apporter la preuve de ce qu’elle avance.

Bien plus, compte tenu des dommages occasionnés affectant par leur nature et intensité, de manière indivisible, les parties communes et privatives de l’immeuble, et en particulier la structure de l’immeuble, et notamment les murs et planchers, les mesures auxquelles la société Pauline § Antoine a été condamnée ne pourront jamais conduire à une remise en état des parties détruites dans leur état primitif. Dès lors, le préjudice subi par le syndicat résultant de la perte de chance pour l’ensemble des copropriétaires de retrouver un immeuble dans le même état que celui qui existait avant les travaux et de la crainte de travaux ayant affecté, de manière pérenne, sa stabilité, est incontestable.

L’obligation de la société Pauline § Antoine de le réparer ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Compte tenu de l’importance des travaux réalisés impactant la structure de l’immeuble, il est de juste appréciation d’évaluer la provision à valoir sur la réparation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires à la somme de 5 000 euros.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle n’a pas fait droit aux demandes de provisions sollicitées.

Sur la demande visant à rendre la décision commune et opposable au syndicat des copropriétaires

Dès lors que le syndicat des copropriétaires est partie à la procédure, la demande sollicitée par les consorts [K] tendant à lui déclarer la décision commune et opposable n’est pas justifiée.

Ladite décision lui est en effet opposable de plein droit.

Ils seront donc déboutés de leur demande formée de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Etant donné que les consorts [K] et le syndicat des copropriétaires obtiennent gain de cause en appel, il y a lieu d’infirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle les a condamnés aux dépens et dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Pauline § Antoine sera tenue aux dépens de première instance et d’appel, avec distraction au profit de M^e Nicolas Massucco, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

En revanche, dès lors que dépens ne peuvent inclure le coût des constats d’huissier de justice qui ne constituent pas un acte de la procédure mais des éléments de preuve auxquels une partie a choisi de recourir, le syndicat sera débouté de sa demande d’y inclure les frais des deux constat d’huissier dressés à sa demande.

En outre, l’équité commande de condamner la SCI Pauline § Antoine à verser aux consorts [K] la somme de 3 000 euros et au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que partie perdante, elle sera déboutée de sa demande formée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions critiquées ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SCI Pauline § Antoine de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables des demandes nouvelles ;

Condamne la SCI Pauline § Antoine à :

— construire ou faire construire un sol dans la courette située au 1er étage de manière à ce que les consorts [K] puissent marcher dessus pour se rendre dans les pièces de leur appartement ;

— rétablir ou faire rétablir les trois ouvertures de l’appartement les consorts [K] donnant sur ladite courette de manière à ce qu’ils puissent y accéder après avoir procédé ou fait procéder à la dépose des fenêtres et parpaings existants ;

— rétablir ou faire rétablir l’ouverture en claustras située dans l’escalier menant à l’appartement les consorts [K] après avoir procédé ou fait procéder à la dépose de la fenêtre existante ;

— procéder ou faire procéder à la dépose de la porte fenêtre donnant directement dans l’appartement des consorts [K] et remettre en état les lieux ;

— procéder ou faire procéder à la dépose de la nouvelle entrée créée au rez-de-chaussée dans le hall de l’immeuble et remettre en état les lieux ;

— procéder ou faire procéder à l’enlèvement des éléments obstruant la bouche d’aération située sous le hall de l’entrée de l’immeuble et remettre en l’état les lieux ;

— remettre ou faire remettre tous les éléments qui ont été retirés sous la verrière ;

Dit que ces travaux devront être réalisés sous le contrôle d’un maître d’oeuvre, lequel devra attester qu’ils ont été réalisés dans les règles de l’art et qu’ils ne présentent aucun risque pour les occupants de l’immeuble ;

Assortit ces mesures d’une astreinte provisoire de 600 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt qui courra pendant une durée de six mois, sans que la cour ne se réserve le pouvoir de liquider l’astreinte ;

Dit n’y avoir lieu de déclarer la présente décision commune et opposable au syndicat des copropriétaires de la résidence la Concorde, représenté par son syndic en exercice, ce dernier étant partie à la procédure ;

Déboute Mme [R] [K], Mme [L] [K] et M. [Y] [K] de leurs demandes tendant à enjoindre à la SCI Pauline § Antoine de produire des documents sous astreinte ;

Condamne la SCI Pauline § Antoine à verser à Mme [R] [K], Mme [L] [K] et M. [Y] [K] la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Pauline § Antoine à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence la Concorde, représenté par son syndic en exercice, la somme de 3 000 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI Pauline § Antoine de sa demande formée sur le même fondement ;

Condamne la SCI Pauline § Antoine aux dépens de première instance et de la procédure d’appel, avec distraction au profit de M^e Nicolas Massucco, avocat aux offres de droit, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence la Concorde, représenté par son syndic en exercice, de sa demande visant à inclure dans les dépens les frais des deux constats d’huissier dressés à sa demande.

La greffière Le président