COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 AVRIL 2025

N° 2025/ 172

Rôle N° RG 21/01947 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG5QA

S.A.R.L. AGENCE LONGCHAMP

C/

[G] [U]

[W] [U] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Sébastien BADIE

M^e Françoise BOULAN

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Nice en date du 12 Janvier 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 15/05512.

APPELANTE

S.A.R.L. AGENCE LONGCHAMP

Prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [R] [D] [K] domicilié en cette qualité au siège social

Demeurant [Adresse 4] – [Localité 6]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Yamina LATELLA, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

INTIMÉES

Madame [G] [U]

Née le 19 Juin 1932 à [Localité 7] (75)

Demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

Madame [W] [U] épouse [H]

Née le 4 Mai 1956 à [Localité 8] (94)

Demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

toutes deux représentées par M^e Françoise BOULAN de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, M^e Sébastien NEGRE Y BOUDIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 16 Avril 2025

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2025

Signé par M^me Louise de BECHILLON Conseillère pour Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente légitimement empêchée et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [G] [U], [W] [U] épouse [H] et [B] [L] ont hérité, au titre de l’indivision [E], d’un appartement sis [Adresse 2] à [Localité 6].

L’indivision [E] a confié un mandat de vente sans exclusivité à l’agence Longchamp par contrat du 23 mai 2015, signé par Mmes [G] [U] et [W] [U] épouse [H].

Le 27 mai 2015, M. [F] a formulé une ordre d’achat aux prix et conditions du mandat. Ayant également trouvé un acquéreur, Mmes [G] [U] et [W] [U] épouse [H] n’ont pas donné suite à cette offre.

Considérant ce comportement comme fautif et la privant injustement de son droit à commission, la Sarl Agence Longchamp a fait assigner Mmes [G] [U] et [W] [U] épouse [H] par acte du 15 septembre 2015 devant le tribunal de grande instance de Nice en condamnation au paiement de la somme de 35 000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire prévue au contrat.

Par jugement en date du 12 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :

— déclaré nulle la clause insérée dans le mandat de vente du 23 mai 2015 qui prévoit« qu’à défaut pour le mandant de ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué aux prix, charges et conditions du présent mandat, après mise en demeure restée infructueuse il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionnés à titre d’indemnité forfaitaire »,

— débouté la Sarl Agence Longchamp de l’intégralité de ses demandes,

— débouté Mme [W] [U] épouse [H] de sa demande au titre du préjudice moral,

— débouté Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] de leur

demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive,

— dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,.

— condamné la Sarl Agence Longchamp à verser la somme de 3.000 euros à Mme [G] [U] et à Mme [W] [U] épouse [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Sarl Agence Longchamp aux dépens.

Le tribunal a considéré en substance que si le mandant désigné au contrat de mandat est 'l’indivision [E]', les consorts [U] ne contestaient pas avoir donné mandat de vente à la Sarl Agence Longchamp ni l’avoir paraphé et signé, de sorte que celle-ci pouvait légitimement considérer qu’elles représentaient l’indivision mentionnée, écartant ainsi la nullité soulevée.

S’agissant de l’absence de signature du mandat par l’ensemble des coindivisaires, le tribunal a considéré que celle-ci rendait l’acte inopposable à Mme [B] [U] mais n’entraînant pas la nullité du mandat.

S’agissant de la clause relative aux honoraires du mandataire, le tribunal a estimé que celle-ci, non conforme aux exigences de lisibilité prévues à l’article 78 du décret du 20 juillet 1972, était inopposable aux consorts [U], justifiant le rejet des demandes de l’agence immobilière au titre de cette clause pénale ainsi que de ses demandes indemnitaires.

Le tribunal a enfin considéré que les demandes indemnitaires formées à titre reconventionnel étaient insuffisamment étayées et les a rejetées.

Par déclaration en date du 9 février 2021, dont la recevabilité et la régularité ne sont pas contestées, la Sarl Agence Longchamp a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 29 octobre 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la Sarl Agence Longchamp demande à la cour de :

— la dire et juger recevable en son appel,

— réformer le jugement dont appel,

— dire et juger que le mandat de vente signé avec Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] est régulier et valide,

— dire et juger qu’elle proposait le 27 mai 2015 à Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] une offre d’achat de M. [V] [F] en tout point conforme aux prix et conditions du mandat de vente signé le 23 mai 2015 par les parties,

— dire et juger que les termes du mandat de vente signé le 23 mai 2015 avec Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] obligent les consorts [U] [H] à payer à la Sarl Agence Longchamp une indemnité forfaitaire de 35 000 euros en cas de refus de ratifier la vente,

— dire et juger que Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H], par leur mauvaise foi caractérisée dans le défaut de paiement à la Sarl Agence Longchamp de l’indemnité forfaitaire contractuellement prévue, ont engagé leur responsabilité contractuelle au regard de l’inexécution de leurs obligations issues du mandat de vente et ce en application des articles 1146 et 1147 du code civil,

— dire et juger que l’inexécution des obligations contractuelles par Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] a causé un préjudice financier et moral à la Sarl Agence Longchamp ,

— dire et juger que Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] sont tenues à des obligation in solidum en raison de leur faute commune ayant concouru à causer son entier préjudice,

Par conséquent,

— débouter Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] de leurs entières demandes, fins et conclusions,

— condamner Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] in solidum à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme totale de 35.000 euros correspondant à l’indemnité forfaitaire due conformément au mandat de vente du 23 mai 2015,

— condamner Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] in solidum à lui payer des dommages et intérêts au titre de l’article 1147 du code civil à hauteur de 10.000 euros en réparation du préjudice moral,

— condamner Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] in solidum à lui payer à la Sarl Agence Longchamp la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens avec distraction,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

En réponse à la nullité soulevée par les intimées tenant à l’absence de signature du mandat par l’ensemble des indivisaires, elle expose que la nullité d’un contrat ne peut prospérer lorsque le contrat conclu par une indivision a reçu exécution, comme tel est le cas en l’espèce, outre qu’il est établi et non contesté que le mandat a été signé par Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H].

Elle ajoute, en réponse au deuxième moyen fondant la demande de nullité du mandat, qu’un seul indivisaire peut signer un mandat de vente sans que cela n’affecte sa validité bien qu’il reste inopposable aux co-indivisaires.

Sur le grief tiré de l’absence de rédaction de la clause relative aux honoraires du mandataire en caractères très apparents, elle expose que celle-ci apparaît en caractères gras et donc très apparente.

Sur le fond, l’agence considère avoir exécuté la mission qui lui était confiée par le mandat tandis que les consorts [U]-[H] ont failli à leurs obligations en refusant une offre aux prix et conditions du mandat, engageant leur responsabilité contractuelle et justifiant leur condamnation à lui verser l’indemnité forfaitaire prévue au contrat.

Elle ajoute que ses adversaires ont fait preuve de mauvaise foi, ayant d’abord accepté l’offre objet du litige par courriel et ont d’ailleurs transmis les diagnostics de l’appartement afin de finaliser le dossier de vente, avant de rester taisantes face aux demandes de coordonnées du notaire, sans pour autant informer l’agence qu’elles s’apprêtaient à vendre l’appartement, à un prix inférieur à l’offre refusée, lui laissant un jeu de clés de l’appartement et ne demandant pas le retrait du panneau de vente de l’agence Longchamp fixé sur le garde corps.

L’agence estime son préjudice caractérisé compte tenu des diligences nombreuses effectuées, ce d’autant que l’offre était au prix et non soumise à une obtention de prêt.

En réponse aux demandes indemnitaires reconventionnelles formées, elle indique que la position de ses adversaires est contradictoire et qu’aucun préjudice n’est justifié.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées par voie électronique en date du 29 juillet 2021, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré nulle la clause insérée dans le mandat de vente du 23 mai 2015 qui prévoit «qu’à défaut pour le mandat de ratifier la vente avec l’acquéreur présenté par le mandataire ou un mandataire substitué au prix, charges et conditions du présent mandat, après mise en demeure restée infructueuse il devra au mandataire le montant des honoraires ci-dessus mentionné à titre d’indemnité forfaitaire ;

débouté la Sarl Agence Longchamp de l’intégralité de ses demandes ;

condamné la Sarl Agence Longchamp à verser la somme de 3.000 euros à Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné la Sarl Agence Longchamp aux dépens.

— réformer le jugement en ce qu’il a :

débouté Mme [W] [U] épouse [H] de sa demande au titre du préjudice moral ;

débouté les consorts [U] [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

limité le montant de la condamnation allouée aux consorts [U] [H] au titre de l’article 700 du code de procédure à la somme de 3.000 euros.

Et, statuant à nouveau:

A titre principal,

— constater que le contrat de mandat désigne comme mandant l’indivision [E] laquelle est dépourvue de personnalité juridique,

— constater que le contrat de mandat n’a pas été signé par tous les membres de l’indivision [E],

— constater que la clause pénale d’indemnité forfaitaire mentionnée au contrat de mandat n’est pas rédigée en caractère très apparents,

— annuler le contrat de mandat,

— débouter la Sarl Agence Longchamp de ses entières demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— constater que les termes du contrat de mandat n’obligent aucunement les consorts [U] [H] à conclure la vente,

— constater que la clause pénale invoquée par la Sarl Agence Longchamp au soutien de ses demandes n’est pas rédigée en caractère très apparents,

— juger que Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] n’ont commis aucune faute dans le cadre de l’ exécution du contrat de mandat,

— juger que la clause pénale invoquée par la Sarl Agence Longchamp au soutien de ses demandes est nulle et ne saurait recevoir application,

— juger que le préjudice financier allégué par la Sarl Agence Longchamp n’est justifié ni dans son principe ni dans son montant,

En conséquence,

— débouter la Sarl Agence Longchamp de ses entières demandes, fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— constater l’absence de préjudice subi par la Sarl Agence Longchamp et, en conséquence, réduire le montant de la clause pénale à 1 euro symbolique,

En tout état de cause,

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— condamner la Sarl Agence Longchamp à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner la Sarl Agence Longchamp à leur verser la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,

— condamner la Sarl Agence Longchamp à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la première instance,

— condamner la Sarl Agence Longchamp à leur verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d’appel,

— condamner la Sarl Agence Longchamp aux entiers dépens de première instance et d’ appel avec distraction.

Les intimées exposent en premier lieu, pour soutenir que le contrat de mandat est nul, que 'l’indivision [E]', désignée comme mandante, n’avait pas la personnalité morale et donc la capacité à conclure un contrat, peu important que ledit mandat ait été signé par deux personnes physiques.

Elles soutiennent ensuite que n’étant pas signé de tous les membres de l’indivision, alors qu’un tel engagement constitue un acte de disposition, que de surcroît l’agence leur avait demandé de faire signer Mme [L], et enfin, relèvent que si ce contrat n’était qu’inopposable à cette dernière, l’indivision ne pouvait être contrainte à vendre ce bien.

Elles contestent enfin le fait que ce contrat de mandat ait été exécuté, ce qui en interdirait l’annulation.

Les intimées soulèvent en dernier lieu la nullité du contrat en l’absence de rédaction de la clause pénale en caractères très apparents, considérant que celle-ci apparaît en minuscules dans la même police que les autres stipulations et n’est pas isolée, le seul caractère gras ne suffisant à donner le caractère très apparent exigé.

Sur le fond, elles estiment n’avoir pas été obligées de ratifier la vente, l’agence n’ayant pas eu pouvoir de les représenter pour conclure celle-ci ; qu’en l’absence d’une telle clause de représentation, le vendeur ne peut s’engager à signer avec tout acquéreur présenté par l’agent immobilier, de sorte qu’aucune indemnité ne peut être mise à la charge du vendeur refusant une offre.

Les consorts [U]-[H] considèrent par ailleurs qu’aucune responsabilité délictuelle ne peut être retenue à leur encontre en l’absence de toute faute de leur part ou encore, à titre infiniment subsidiaire, qu’il conviendra de réduire le montant de la clause pénale à un euro symbolique en l’absence de préjudice démontré de la part de l’agence immobilière.

Elles contestent ensuite la mauvaise foi qui leur est imputée, indiquant que seul M. [T] [H], époux de Mme [W] [U], a été informé de cette offre et qu’elles ne l’ont pas acceptée, et qu’en tout état de cause celui-ci n’a jamais accepté, même tacitement, l’offre transmise, sans jamais laisser penser à l’agence que cette offre pourrait prospérer.

Les intimées sollicitent reconventionnellement une indemnisation, considérant que l’agence Long champ les a harcelées et intimidées pour obtenir leur accord en vue de la vente, caractérisant ainsi une procédure abusive, outre que l’assignation a été délivrée à Mme [U] épouse [H] devant des patients, causant à celle-ci un préjudice moral.

MOTIFS

Sur la demande tendant à l’annulation du contrat de mandat

En raison de l’absence de personnalité juridique du mandant :

Il est exact que l’indivision [E], désignée dans le contrat litigieux comme étant mandant, est dépourvue de personnalité juridique et ne peut donc valablement être désignée comme cocontractant. Il n’est néanmoins pas contesté, qu’au delà de cette mention impropre, tant juridiquement que factuellement en l’absence de signature de la troisième co-indivisaire, les intimées reconnaissent avoir paraphé et signé ce contrat de mandat, y ajoutant les formules manuscrites 'lu et approuvé’ et 'bon pour mandat', établissant ainsi être les co-contractantes de l’agence Longchamp.

Il apparaît ainsi, en dépit de cette maladresse rédactionnelle, que les mandantes de l’agence immobilière sont bien Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] et non l’indivision [E].

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a écarté la nullité soulevée de ce chef.

En raison de l’absence de signature de l’ensemble des membres de l’indivision :

Il se déduit classiquement des dispositions de l’article 815-3 du code civil que le contrat par lequel un indivisaire, agissant seul, donne mandat à un tiers de vendre la chose indivise, s’il est inopposable, sauf ratification, aux coindivisaires, n’est pas nul et produit ses effets entre les contractants.

Par conséquent, l’absence de signature de Mme [L] ne constitue pas un motif de nullité du contrat, lequel reste cependant inopposable à celle-ci.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a écarté la nullité soulevée de ce chef.

En raison de la rédaction de la clause relative à l’indemnité forfaitaire :

L’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dispose qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.

L’article 78 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 précise que lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d’une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l’opération à réaliser.

Cette appréciation, de fait, est effectuée in concreto. Il ne suffit pas que les titres soient en gras et en grands caractères , mais il faut aussi que le contenu de la clause soit rédigé en caractères très apparents par rapport à l’ensemble des conditions générales du mandat, qui doivent ainsi attirer spécialement l’attention du mandant par comparaison aux autres clauses, de sorte que celle-ci doit être particulièrement mise en exergue.

Au cas d’espèce, la clause litigieuse est effectivement rédigée en caractères gras. Néanmoins, la police utilisée est identique au reste du mandat, à l’exception de quelques intitulés, et surtout, cette typologie est utilisée à plusieurs reprises, de sorte que cette clause n’attire pas l’attention du mandant, étant par ailleurs insérée dans une longue clause intitulée 'les conditions concernant le mandant’ dépourvue de sous titres en police plus importante.

Ainsi, ce même gras est utilisé pour évoquer la vente de biens situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou encore s’agissant de la vente de lots de copropriété.

Or, s’il est n’est pas exigé, pour qualifier une clause de très apparente, que celle-ci soit rédigée en une police supérieure, l’utilisation du gras ne permet pas, à lui seul, de mettre les caractères en exergue, spécialement lorsque, comme en l’espèce, le gras est utilisé pour d’autres parties du texte.

La clause litigieuse, étant rédigée dans une typologie et une police de taille identique à celles utilisée pour le reste du texte, sans mise en valeur particulière, et insérée dans un texte qui comprend de nombreuses autres mentions en gras, ne peut être qualifiée de 'très apparente’ comme l’exige le texte précité.

C’est donc à raison que le tribunal a déclaré nulle la clause pénale insérée au mandat et par suite, a débouté la Sarl Agence Longchamp de l’intégralité de ses demandes fondées sur un manquement des consorts [U]-[H] à leurs obligations contractuelles.

Sur la demande reconventionnelle en indemnisation du préjudice moral de Mme [U] épouse [H]

Cette demande indemnitaire est fondée sur le contexte de délivrance de l’assignation à l’intimée, sur son lieu de travail en présence de patients.

Si la gêne occasionnée par cette démarche n’est pas discutable, il apparaît néanmoins que le droit à indemnisation suppose la démonstration d’une faute commise par la Sarl Agence Longchamp.

Or, cet acte a été délivré par commissaire de justice, lequel a pour obligation de rechercher le destinataire de l’acte sur son lieu de travail s’il ne parvient pas à lui remettre à son domicile.

L’éventuelle indélicatesse de l’officier ministériel lors de la remise de l’assignation, en présence de patients de Mme [U] épouse [H] ne peut donc être reprochée à la Sarl Agence Longchamp.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande indemnitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

L’article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l’abus du droit d’agir ou de se défendre en justice par le versement d’une amende civile au trésor public et de dommages et intérêts à l’adversaire.

L’abus suppose la caractérisation d’une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d’ester ou de se défendre en justice.

En l’espèce, il ne peut se déduire de son seul positionnement procédural que la Sarl Agence Longchamp a entendu abuser de son droit d’agir en justice, le seul envoi de mises en demeure avant d’initier une procédure judiciaire ne constituant pas une attitude excédant le droit d’agir en justice pour faire valoir un droit, fut-il infondé.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [U]-[H] de leur demande indemnitaire.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, la Sarl Agence Longchamp sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] ensemble en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la Sarl Agence Longchamp aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la Sarl Agence Longchamp à régler à Mme [G] [U] et Mme [W] [U] épouse [H] ensemble la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la Sarl Agence Longchamp de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT