RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/03808 – N° Portalis DBVH-V-B7H-JAVO

YM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP D’AVIGNON

30 novembre 2023

RG:21/01755

S.A.R.L. RESTAURANT [6]

C/

[N]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 16 JANVIER 2026

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’Avignon en date du 30 Novembre 2023, N°21/01755

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie ROCCI, Présidente,

Madame Agnès VAREILLES, Conseillère,

M. Yan MAITRAL, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

SARL RESTAURANT [6], immatriculée au RCS d’AVIGNON sous le 510 712 417 et dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 2], représentée par ses gérants en exercice domiciliés audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Emmanuelle VAJOU de la SELARL LX NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Jordan BAUMHAUER, Plaidant, avocat au barreau D’AVIGNON

INTIMÉ :

M. [J] [N]

né le 22 Décembre 1956 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Thierry COSTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 Décembre 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 16 Janvier 2026,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 8 décembre 2023 par la SARL Restaurant [6] à l’encontre du jugement rendu le 30 novembre 2023 par le tribunal judiciaire d’Avignon dans l’instance n° RG 21/01755 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 1er décembre 2025 par la SARL Restaurant [6], appelante à titre principal, intimée à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 17 novembre 2025 par M. [J] [N], intimé à titre principal, appelant à titre incident, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 27 juin 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 4 décembre 2025.

***

Par acte notarié dressé le 4 mai 1998, M. [J] [W] [N], a consenti à la société Le Lodge la location pour 9 ans à compter du 1er mai 1998, des locaux commerciaux dans un ensemble immobilier situé à [Localité 2], [Adresse 1], comprenant un espace commercial nu, une terrasse et une cave, pour l’exercice d’une activité sous forme de galerie de brocante, antiquités, objets de décoration et d’ameublement, peinture et d’une manière générale tout ce qui est destiné à l’aménagement, la restauration, la décoration et l’ameublement de la maison et l’art de la table moyennant un loyer annuel de 108 000 francs HT.

Par acte authentique du 12 janvier 2004, la société Le Lodge a cédé son fonds de commerce à la société [6].

Par acte authentique du 31 mars 2009, la société [6] a cédé son fonds de commerce à la société Restaurant [6].

Le 22 décembre 2015, la société Restaurant [6] a formé une demande de renouvellement du bail à M. [J] [W] [N] à compter du 1er mai 2016, aux clauses et conditions du bail antérieur.

Selon l’extrait Kbis du restaurant de [6], les gérants sont M. [H] [Z] et M. [B] [X].

***

Par acte extrajudiciaire du 3 juin 2021, M. [J] [W] [N] a fait délivrer à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail, pour paiement d’une somme de 7 507,36 euros au titre de loyers impayés sur la période de mars 2020 à mai 2021 et le non-paiement des taxes foncières.

***

Par exploit du 28 juin 2021, la société Restaurant [6] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d’Avignon M. [J] [W] [N] aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer, déclarer non écrites plusieurs clauses du bail et en remboursement de sommes indues.

***

Le 14 février 2023, M. [J] [W] [N] a fait délivrer à la société Restaurant [6] un second commandement visant la clause résolutoire pour paiement de la somme de 10 384,63 euros au titre des loyers et provisions des mois de novembre et décembre 2022 et de janvier 2023.

Un autre commandement visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 4 juillet 2023 pour paiement de la somme de 14 605,48 euros relativement à des loyers et provisions pour les années 2022 et 2023.

***

Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal judiciaire d’Avignon a statué en ces termes :

« Prononce la nullité du commandement de payer délivré le 3 juin 2021 à la SARL Restaurant [6] ;

Répute non écrite en son intégralité la clause d’indexation contenue en page 14 du bail commercial du 4 mai 1998, renouvelé le 1er mai 2016 aux mêmes conditions ;

Dit en conséquence que le loyer s’élève à la somme de 3 109,92 euros TTC par mois ;

Répute non écrites les clauses suivantes :

— le l°/ du paragraphe intitulé « Impôts et charges » de la clause du bail « Charges et conditions » à l’exception du membre de phrase suivante : « les quotes-parts afférentes aux taxes foncières calculées au prorata des surfaces occupées par chaque locataire » contenue en page 9 du bail du 4 mai 1998 renouvelé ;

— les clauses 4-1 et 4-2 dans leur entier, contenues dans le règlement intérieur annexé au bail du 4 mai 1998 ;

Déboute la SARL Restaurant [6] de sa demande tendant à voir fixer sa quote-part de taxe foncière au pourcentage de 8,4 % ;

Invite les parties à se rapprocher afin de convenir d’un avenant contenant une clé de répartition des charges et les modalités de calcul de la taxe foncière ;

Condamne M. [W] [N] à rembourser à la SARL Restaurant [6] les sommes suivantes :

—  18 346,14 euros au titre des loyers et charges indus sur la période du 1er juillet 2006 au 31 décembre 2022, ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 ;

—  1 272,52 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2016 à 2020 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 sur la somme de 869,10 euros et du 30 août 2023 pour le surplus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts par application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute M. [W] [N] de ses demandes en paiement de loyers et charges pour la période de janvier à août 2023 ;

Prononce la résiliation du bail renouvelé du 1er mai 2016 ;

Dit que la SARL Restaurant [6] devra libérer les lieux et que faute de l’avoir fait elle pourra être expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

Condamne la SARL Restaurant [6] à payer à M. [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 109,92 euros TTC euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire, sauf concernant la résiliation du bail, l’indemnité d’occupation mensuelle et l’expulsion de la SARL Restaurant [6]. ».

***

La société Restaurant [6] a relevé appel le 8 décembre 2023 de ce jugement pour le voir annuler ou à tout le moins réformer en ce qu’il a :

prononcé la résiliation du bail renouvelé du 1er mai 2016 ;

dit que la société Restaurant [6] devra libérer les lieux et que faute de l’avoir fait, elle pourra être expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

condamné la société Restaurant [6] à payer à M. [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 109,92 euros TTC euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par décision du 17 mai 2024, le premier président de la cour d’appel de Nîmes a déclaré irrecevable la demande de suspension de l’exécution provisoire de M. [J] [W] [N].

Le 24 octobre 2024, M. [J] [W] [N] a délivré à son locataire un congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction pour non-paiement des loyers et des charges, non-respect du bail commercial, nuisances, dégradations, invectives, menaces, obstruction au tournage d’un film, avec effet au 30 avril 2025.

Le 14 novembre 2024, la SARL le Restaurant [6] a assigné M. [J] [W] [N] aux fins d’annulation du congé comportant refus de renouvellement sans paiement d’une indemnité d’éviction.

Par une ordonnance du 2 octobre 2025, le juge de la mise en état du tribunal judicaire d’Avignon a ordonné « le dessaisissement du tribunal judiciaire d’Avignon au profit de la cour d’appel de Nîmes de l’affaire enrôlée sous le RG 24/03105 introduite par la SARL le Restaurant [6] » et dit que le dossier sera transmis à la juridiction désignée.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Restaurant [6], appelante à titre principal, intimée à titre incident, demande à la cour de :

« Statuant sur l’appel formé par la SARL Restaurant [6] à l’encontre de M. [W] [N] ;

Le déclarant recevable et bien fondé ;

Y faisant droit ;

Infirmer le jugement du 30 novembre 2023 dont appel en ce qu’il a statué en ces termes :

Prononce la résiliation du bail renouvelé du 1er mai 2016 ;

Dit que la SARL Restaurant [6] devra libérer les lieux et que faute de l’avoir fait, elle pourra être expulsée ainsi que tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

Condamne la SARL Restaurant [6] à payer à M. [W] [N] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 3 109,92 euros TTC euros, jusqu’à la libération effective des lieux ;

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens et de ses frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente instance au titre de 1'article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

Juger que la résiliation du bail commercial renouvelé le premier mai 2016 n’a pas lieu d’être prononcée,

En conséquence ;

Débouter Monsieur [W] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions et de tout appel incident ;

Vu les articles 564 et 910-4 du code de procédure civile,

Déclarer irrecevable la prétention subsidiaire élevée pour la 1ère fois par M. [W] [N] à hauteur de cour tendant à « dire bien fondé le congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction délivré le 24 octobre 2024 », ce au triple visa de l’interdiction des prétentions nouvelles à hauteur de cour et du principe de loyauté procédural, mais également du principe de concentration des prétentions au sens de l’article 910-4 ancien du code de procédure civile ;

Condamner M. [W] [N] à payer à la SARL Restaurant [6] une somme de 4 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de 1ère instance.

Y ajoutant,

Condamner M. [W] [N] à payer à la SARL Restaurant [6] en sus une somme de 10 000 euros, au titre des frais irrépétibles exposés en appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [W] [N] aux dépens d’appel.

Débouter M. [W] [N] de toutes ses demandes, fins et prétentions et de tout appel incident ; ».

Au soutien de ses prétentions, la société Restaurant [6], appelante à titre principal, intimée à titre incident, expose en premier lieu que les conditions pour prononcer la résiliation judiciaire ne sont pas remplies en l’absence d’une inexécution persistante et grave des obligations essentielles du preneur ou d’un trouble suffisamment sérieux ;

1° s’agissant tout d’abord de l’absence de manquement contractuel, elle fait valoir que :

— l’empiètement sur les parties communes de biens mobiliers n’est pas démontré : il ne peut y avoir d’empiétement en l’absence de délimitation précise de la terrasse dans le contrat de bail commercial et ses annexes ; contrairement à ce qui est affirmé, elle n’est pas propriétaire de certains meubles (caisse de bouteille, palette de bois, fauteuil et banderole) ; en tout état de cause, une injonction à libérer les parties communes sous astreinte aurait été plus appropriée avant toute action en résiliation judiciaire du contrat ;

— elle ne s’est jamais opposée aux travaux devant être effectués par le bailleur en violation des dispositions contractuelles, travaux qui devaient par ailleurs être exécutés à l’extérieur des locaux du restaurant ;

2° S’agissant de l’absence de gravité des faits, elle précise qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une gêne occasionnée s’agissant des biens mobiliers installés par le preneur pour l’accès et la sortie à différents lieux ; de même, elle estime que le manquement retenu par le tribunal quant à un panneau placé sans autorisation du bailleur sur l’écran de télévision situé sous le porche est modeste puisqu’il a été enlevé par le propriétaire le 28 avril 2022 et qu’il était vital pour le restaurant de faire revenir la clientèle après la crise sanitaire ;

3° Concernant les autres griefs, l’appelante affirme qu’elle est assurée comme elle en justifie au titre de son activité auprès de Generali et, qu’en outre, le gérant et sa compagne, Mme [D] [Y], ont été victimes de harcèlement de la part de M. [J] [W] [N] qui n’établit pas les faits de violences allégués du 21 juin 2023 qu’il impute à Mme [D] [Y], véritable victime ; l’appelante précise que l’intimé a soulevé de multiples griefs devant la cour, qu’elle conteste, alors qu’ils avaient été initialement soulevés à l’occasion d’une procédure distincte relative au congé avec refus de renouvellement ;

En deuxième lieu, l’appelante fait valoir que le propriétaire a commis un abus en utilisant de manière excessive ses droits afin de porter atteinte aux intérêts d’autrui et notamment en agissant de manière malveillante et disproportionnée pour se débarrasser de son locataire :

— il a délivré 4 commandements de payer dont 2 en 2023 et accumulé les courriers et constats d’huissier contenant des affirmations mensongères ;

— il a attendu de former reconventionnellement la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur ;

S’agissant en troisième lieu de l’appel incident, la SARL Restaurant [6] indique que :

1° les demandes relatives à l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il a réputé non écrite la clause d’indexation et certaines clauses du bail et des annexes relatives aux charges et à leur répartition doivent être rejetées :

— la clause d’indexation litigieuse vise à faire varier le loyer uniquement à la hausse sans que le bailleur démontre avoir appliqué l’indexation à la baisse de sorte que l’intention commune des parties ne peut être respectée qu’en réputant non écrite la clause dans son entier ; à tout le moins, l’appelante est en droit d’obtenir, si seul le caractère non écrit d’une partie de la clause était retenu à la hausse, la restitution des sommes versées indûment ; M. [J] [W] [N] a reconnu judiciairement le caractère non-écrit de la clause ; par ailleurs, toute la partie de la clause est « affectée » en raison du caractère indivisible des obligations prévues au contrat ; si la clause est réputée non écrite, le juge ne peut rédiger une nouvelle clause et, de plus, l’indice de référence prévu au contrat n’est plus applicable depuis le 1er mai 2017 ; enfin, il ne peut lui être opposé l’absence de demande de révision triennale pendant un délai de 2 ans qui a un objet distinct de la contestation de la clause d’échelle mobile ;

— sur les charges, la clause est également réputée non écrite au regard de l’article L 145-40-2 du code de commerce dès lors que les dispositions contractuelles sont imprécises (absence d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges, absence de clé de répartition entre les locataires) et, subsidiairement, les dépenses sont injustifiées ; de surcroît, la demande de révision du bail de l’intimé doit être rejetée, la répartition des charges relevant de la liberté contractuelle et l’apparition de circonstances imprévisibles postérieures au contrat n’étant pas caractérisé ; en ce qui concerne la taxe foncière, le commandement de payer doit être annulé dès lors que l’appelante a réglé 5 150,44 euros en trop à ce titre ;

2° la décision d’inviter les parties à se rapprocher pour convenir d’un avenant contenant une clé de répartition des charges et les modalités de calcul doit être confirmée étant précisé que l’appel de l’intimé sur cette question est sans objet, la juridiction de première instance ne tranchant aucune prétention ;

3° s’agissant de la condamnation à rembourser le trop-perçu des loyers, provisions sur charges et taxes foncières de 19 618,66 euros au principal au 30 août 2023, cette dernière doit être confirmée ; le montant du loyer doit être fixé à 3 109,92 euros ttc, la clause d’indexation étant réputée non-écrite ; les provisions sur charges doivent être remboursées, la clause les concernant étant réputée non écrite et, subsidiairement, les dépenses facturées étant injustifiées (demande de paiements des factures d’eau et d’électricité sans établir qu’elles concernent les parties communes, le restaurant étant doté de compteurs individuels ; les dépenses pour l’entretien des parties communes sont excessives et les prestations d’entretien pour les années 2016 à 2022 au profit des seules parties communes n’est pas prouvées ; les dépenses pour la télésurveillance et la sécurité incendie ne concernent pas les parties communes ; la somme de 1 272,52 euros doit être restituée en raison d’un trop perçu du bailleur au titre de la taxe foncière) ;

4° concernant la demande de M. [J] [W] [N] faite à titre subsidiaire de dire bienfondé le congé avec refus de renouvellement, cette dernière est selon l’appelante irrecevable :

— au visa des articles 564 et 565 du code de procédure civile : elle contrevient au double degré de juridiction ; la demande n’est pas nouvelle puisqu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si le fondement juridique est différent ; le fondement du congé pour juste motif est différent des prétentions aux fins de résiliation du bail ;

— au visa de l’article 910-4 du code de procédure civile : cette prétention est contraire au principe de concentration des moyens.

***

Dans ses dernières conclusions, M. [J] [W] [N], intimé à titre principal, appelant à titre incident, demande à la cour de :

« Infirmer le jugement en ce qu’il a '

— réputé non écrite la clause d’indexation et certaines clauses du bail et des annexes relatives aux charges et à leur répartition ;

— invité les parties « à se rapprocher afin de convenir d’un avenant contenant une clé de répartition des charges et modalités de calcul de la taxe foncière » ;

— condamné M. [W] [N] à rembourser un trop-perçu de loyers, provisions sur charges et taxes foncières de 19.618,66 euros en principal au 30 août 2023 ;

— débouté M. [W] [N] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamner la société Restaurant [6] à verser à M. [W] [N] :

—  39.712,26 euros TTC au titre des loyers dus au 31 décembre 2024 ;

—  11.683,58 euros voire 7.152,73 euros au titre de sa quote-part de taxes foncières au 31 décembre 2024 ;

Si la cour venait à juger nulles, totalement ou partiellement, les clauses du bail et de ses annexes qui font supporter au preneur une partie des charges afférentes à l’immeuble, arrêter à compter du 1er janvier 2025 le ou les clefs de répartition desdites charges conformément à l’article L 145-40-2 précité à savoir :

— le revenu cadastral voire la surface exploitée pour la taxe foncière ;

— la surface exploitée pour les autres charges ;

Prononcer la résiliation du bail aux torts de la société Restaurant [6] avec effet au 24 octobre 2024 ;

À titre subsidiaire, dire bienfondé le congé avec refus de renouvellement et d’indemnité d’éviction délivré le 24 octobre 2024 ;

Ordonner l’expulsion de la société Restaurant [6] et de tout occupant de son chef ;

Condamner la société [6] à verser à M. [W] [N], 3.439,52 euros HT soit 4.127,42 euros TTC à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux, à compter à compter de la fin du bail commercial le 30 avril 2025 ;

Donner acte à M. [W] [N] qu’il se réserve de solliciter le paiement de la quote-part de charges imputable au preneur au-delà de la résiliation du bail ;

Condamner la société Restaurant [6] à verser à M. [W] [N] 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Débouter la société Restaurant [6] de toutes prétentions contraires ou autres ;

Condamner la société Restaurant [6] aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, M. [J] [W] [N], intimé à titre principal, appelant à titre incident, expose qu’en ce qui concerne en premier lieu le loyer :

— seule la stipulation prohibée est réputée non écrite ; en l’espèce, il convient de réputer non écrits les mots « uniquement » et « à la hausse » de la clause d’indexation, celle-ci étant divisible ;

— il n’a pas reconnu comme non écrite la clause d’indexation des loyers dès lors que ses observations se sont limitées à des points de jurisprudence et qu’il a fait appel de la décision réputant non écrite cette clause ;

— faute d’action en révision dans les deux années, le loyer a été contractuellement fixé à 2 591, 60 euros ht lors du dernier renouvellement du 1er mai 2016 ;

— le bail ayant été renouvelé le 1er mai 2016, son contenu n’a pas été modifié et le recours à l’indice INCC n’est pas prohibé ;

En ce qui concerne en second lieu les charges, M. [J] [W] [N] fait observer que :

1° l’article L 145-40-2 du code de commerce ne s’applique qu’aux baux conclus ou renouvelés trois mois après sa promulgation selon l’article 21 de la loi du 10 juin 2014 et ne concerne en conséquence que le bail renouvelé du 1er mai 2016 ; le bail ne doit préciser que les catégories de charges et non le détail ; le fait que le bail fasse référence à des textes obsolètes (décret du 26 août 1987 et loi du 1er septembre 1948) est sans incidence, les parties étant libres d’arrêter les charges par renvoi à un texte quel qu’il soit ; une partie des charges est confirmée dans le règlement intérieur ; enfin, une lettre du 19 janvier 1998 annexée au bail précise les charges concernées par l’avance mensuelle ;

2° la répartition des charges est encadrée par l’article L 145-40-2 du code de commerce, peu importe que le bail précise ou non la clé de répartition fixée par la loi ; les juges doivent assurer le respect de cette répartition et non la supprimer, seules pouvant être réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de faire échec à ce texte selon l’article L 145-15 du code de commerce ; s’agissant des impôts, le restaurant n’a supporté que la taxe foncière qui est calculée selon le revenu cadastral afférant à son local sans augmentation d’une quote-part sur les parties communes ; pour les autres charges, la clé de répartition est la surface exploitée, 166 m2, qui n’a jamais changé, les parties communes étant exclues du calcul ; la quote-part du restaurant est donc de 11, 18 % et non 8, 4 % ; les charges sont justifiées au titre des taxes foncières à hauteur de la somme de 11 683, 58 euros au regard des sommes impayées entre 2016 et 2024 ; de même, il est justifié des charges d’entretien, l’entretien courant (nettoyage, réparation) pouvant être renforcé selon les périodes ; les charges d’électricité sont justifiées et concernent les parties communes étant précisé qu’en ce qui concerne l’eau, le compteur dédié aux parties communes n’a été installé que le 27 avril 2022, date à partir de laquelle ces charges ont été réclamées ; enfin pour la télésurveillance et la sécurité, il est justifié de l’intervention d’un prestataire professionnel ;

Subsidiairement, en ce qui concerne les charges récupérables, M. [J] [W] [N] sollicite de la cour que, si les clauses du bail devaient être réputées non écrites, elle révise le contrat au regard de l’article 1195 du code civil en arrêtant la clé de répartition au revenu cadastral voire la surface exploitée pour la taxe foncière et la surface exploitée pour les autres charges. Il fait valoir que s’il devait supporter les charges du restaurant en ce qui concerne les parties communes, le contrat serait nécessairement rompu.

En troisième lieu, M. [J] [W] [N] sollicite, à titre principal, la résiliation du bail :

— en raison du non-paiement des loyers et des charges ;

— en raison des occupations illicites par empiétements continus sur les parties communes ainsi que cela a été constaté et qui occasionnent une gêne pour les autres usagers ; la terrasse est délimitée par un plan auquel renvoie expressément l’acte ainsi qu’il le mentionne ; cette délimitation est également matérialisée par une surélévation ; il est bien établi que le mobilier litigieux sert le fonds de commerce ;

— dès lors qu’en violation des dispositions contractuelles, le locataire s’est opposé aux travaux en raison d’une fuite d’eau ;

— suite à un défaut d’assurance pour les mobiliers, le matériel, les fournitures et les marchandises, seul étant assuré un local de 80 m2 ;

— suite à des injures, des menaces, dégradations et nuisances émanant du gérant et de sa compagne ; l’épouse du propriétaire a été victime de violences et de menaces de mort ; les agissements concernent également des tiers ; ces faits sont justifiés par des témoignages ainsi que des vidéos ; Mme [D] [Y] a dénoncé de manière calomnieuse aux autorités un défaut d’hygiène ; le restaurant a annoncé la tenue de spectacles en violation de son contrat de bail ;

A titre subsidiaire, M. [J] [W] [N] sollicite le bien fondé du congé avec refus de renouvellement et indemnité d’éviction conformément à sa demande du 24 octobre 2024 en faisant valoir que les motifs du congé coïncident avec les griefs dont la cour est actuellement saisie. Cette demande est, en conséquence, recevable puisqu’elle tend aux mêmes fins que celles soumises à la cour d’appel et le juge de la mise en état d’Avignon a renvoyé dans son ordonnance du 2 octobre 2025, non contestée, cette question à la cour. Il indique que cette dernière constatera la fin du bail au 30 avril 2025 et dira que le preneur ne peut prétendre à aucune indemnité d’éviction.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le loyer et les charges dus

1° sur la clause d’indexation et le montant du loyer

Selon l’article L 145-39 du code de commerce « en outre, et par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. La variation de loyer qui découle de cette révision ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ».

La clause d’indexation excluant toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse contrevient aux dispositions de l’article L. 145-39 du code de commerce et doit être réputée non écrite par application de l’article L. 145-15 du même code (Cass. 3e civ, 12 janvier 2022, n° 21-11.169).

Il est jugé qu’est réputée non écrite toute clause d’ indexation du loyer ne jouant qu’en cas de variation à la hausse de l’indice de référence comme contrevenant à l’article L. 145-38 du code de commerce mais que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, et non la clause en son entier, sauf cas d’indivisibilité (3e civ., 12 janvier 2022, pourvoi n° 21-11.169), lorsque celle-ci ne peut être retranchée de la clause d’indexation sans porter atteinte à sa cohérence (3e civ., 19 juin 2025, n° 23-18-853).

Il ressort du contrat que « les parties sous-signées conviennent expressément que le loyer ci-dessus fixé sera susceptible d’augmenter annuellement, en fonction uniquement de la variation à la hausse que subira l’indice national du coût de la construction série France entière publiée par l’INSEE (base 100 au quatrième trimestre 1990) ['] ».

Cependant, il ressort de cette clause que si les termes « uniquement » et « à la hausse » sont retranchés ainsi que le propose l’intimé, il n’en demeure pas moins qu’il demeure le terme « augmenter » ce qui a pour effet de prévoir une seule indexation à la hausse. Par ailleurs, une lecture attentive du contrat montre qu’il est mentionné un peu plus loin « qu’aucune variation à la baisse ne sera appliquée à ce loyer pendant la durée du bail, le bailleur devant en tout état de cause continuer à percevoir le montant des loyers calculés en dernier lieu ».

Par conséquent, dès lors que la clause d’indexation, indivisible, exclut toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuera que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse, la décision sera confirmée en ce qu’elle a réputé la clause non écrite et arrêté le loyer à la somme de 2 591,60 euros ht soit 3 109,92 euros ttc par mois, les parties ne contestant pas ce montant.

Il s’en suit que, selon le décompte fourni par le propriétaire, il est en droit de réclamer la somme de 6 052,84 euros de mai 2016 à novembre 2023 (276 949,88 € hors avances sur charges – (3 109,92 € x 91 mensualités)). Il est établi qu’après cette date, il a appliqué une indemnité d’occupation qui correspond au montant du loyer retenu par la juridiction de première instance sans charges par ailleurs.

2° Sur les charges

A titre liminaire et à toutes fins utiles, il sera rappelé que les dispositions de la loi nouvelle concernant les charges (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) et notamment les articles L 145-40-2 et L 145-15 sont d’ordre public et s’appliquent au bail en cours qui a été renouvelé le 1er mai 2016.

— sur le défaut d’inventaire

Aux termes de l’article L 145-40-2 alinéa 1 du code de commerce « tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux ».

Selon l’article L 145-15 « sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54 ».

Il ressort des conclusions des parties qu’il n’est pas contesté que le locataire est assujetti au paiement de la taxe foncière seule faisant l’objet de contestation, la clé de répartition.

S’agissant des autres charges, le contrat stipule que le locataire devra « satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, salubrité, hygiène ainsi qu’à celles pouvant résulter de la réglementation d’urbanisme et autres charges dont les locataires sont ordinairement tenus » (page 8).

Il est prévu que « le preneur remboursera au bailleur en sus du loyer « les charges, taxes, impôts et les différentes prestations ou fournitures que les propriétaires sont en droit de récupérer sur les locataires notamment celles énumérées par le décret’du 26 août 1987 et l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 ainsi que les quotes parts afférentes aux taxes foncières calculées au prorata des surfaces occupées par chaque locataire et les charges d’exploitation ou de copropriété afférentes aux locaux loués telles que celles-ci seront déterminées par le syndic de copropriété ou le règlement intérieur de l’ensemble immobilier « [8]. Ces charges seront exigibles sur justification du bailleur dans les quinze jours suivant la réception par le preneur de leur décompte catégoriel ['] » étant précisé que le bailleur consent que soient exclues les charges de consommation de gaz concernant le chauffage de la galerie, la maintenance de l’ascenseur, la quote part sur les frais de gestion, de publicité et d’une manière générale de fonctionnement et le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (page 9 ' 10).

Le règlement intérieur annexé au bail énonce « l’obligation de chaque locataire à s’acquitter d’une participation aux dépenses communes à la vie et la tenue de l’ensemble commercial » et les charges « comprenant également la quote part de chacun dans les dépenses d’électricité et d’eau communes ainsi que les frais des personnels de nettoyage de manutention s’il y a lieu et dans tous frais qui pourraient être exposés par le propriétaire bailleur dans l’intérêt collectif [4] pour le bon fonctionnement et la sécurité. Cet intérêt collectif étant laissé à la seule appréciation du bailleur ». Par ailleurs, « un tableau récapitulatif des charges annuelles sera remis chaque année à tout locataire ou exposant au plus tard le 15 janvier de chaque année date à laquelle sera effectuée la régularisation par rapport aux quotes parts de charges versées annuellement » (page 5).

Surtout, dans une lettre du 29 avril 1998 adressée au notaire instrumentaire par M. [J] [W] [N] et annexée au contrat de bail, il est précisé : « voici énumérées la liste des charges qui feront l’objet d’une provision mensuelle’consommation électricité des parties communes’télésurveillance’nettoyage des parties communes y compris petites fournitures’publicité de la galerie’abonnement et consommation d’eau Référence de surface occupée par l’ensemble des locataires 950 M2 tarif provisionnel de charge mensuelle au M2 loué : 14,48 F » .

Il n’est pas contesté que ce document qui porte la mention du notaire « annexé à la minute » est en conséquence bien annexé au bail d’origine conclu entre les parties. Par ailleurs, ce courrier est sans aucune ambiguïté sur la liste précise des charges imposées au locataire et il ne rentre pas en conflit avec la clause du règlement intérieur. L’argument selon lequel le bail commercial fait référence aux charges récupérables du décret du 26 août 1987 et à l’article 38 de la loi du 1er septembre 1948 est sans effet dès lors que le propriétaire ne prétend pas au paiement d’autres charges qui ont été fixées dans l’inventaire de la lettre du 29 avril 1998.

— concernant les charges dues au titre de la taxe foncière

La clé de répartition

Selon l’article L 145-2 alinéa 3 « dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires ».

Sur ce point, le contrat de bail prévoit que « les quotes-parts afférentes aux taxes foncières seront calculées au prorata des surfaces occupées par chaque locataire et les charges d’exploitation ou de copropriété afférentes aux locaux loués » ce qui est conforme à l’exigence légale mentionnée ci-dessus.

En revanche, il sera relevé que pour le calcul de la taxe foncière, le propriétaire a fait application du revenu cadastral du local loué utilisé par l’administration fiscale.

Cependant, outre le fait qu’il n’est pas démontré que le mode de calcul prend en compte la surface qui correspond strictement au local occupé par le locataire, le propriétaire indique dans ses propres conclusions qu’il a « usé de revenus cadastraux qui étaient à l’examen périmés » pour les années 2016 à 2019.

Il s’ensuit que l’utilisation du critère du revenu cadastral ne peut être retenu pour le calcul de la taxe foncière.

Ainsi que l’a relevé la juridiction de première instance, le contrat de bail d’habitation fait référence pour l’espace ou le « box » commercial nu à une surface « approximative de 80 m² » et la surface de 166 m2 revendiquée par le propriétaire en cours de bail n’est établie par aucun document probant permettant de vérifier son mode de calcul y compris dans l’attestation de l’expert-géomètre du 15 décembre 2021.

Par ailleurs, il figure également dans la lettre précitée du 29 avril 1998 que la surface totale occupée par l’ensemble des locataires est de 950 m2. Ces deux chiffrages (80 m2 et 950 m2) sont expressément validés par le propriétaire dans son courrier du 19 décembre 2019 adressé à [6] concernant les charges.

De plus, il est indiqué dans les conclusions du propriétaire que ce dernier a effectivement renoncé, en pratique, à intégrer dans le calcul la quote-part des parties communes du restaurant.

Dès lors, conformément à ce qui est indiqué par la partie appelante, il sera retenu un pourcentage de 8,4 % (80/950x100) comme base de calcul de la taxe foncière et la décision déférée sera réformée.

— les sommes dues au titre de la taxe foncière

Selon les avis d’imposition fournis par le propriétaire, il est dû par le locataire au titre de la taxe foncière les sommes suivantes :

—  2016 : 11 640 € x 8,4 % = 997,76 €

—  2017 : 11 698 € x 8,4 % = 982, 63 €

—  2018 : 11 237 € x 8,4 % = 898.96 €

—  2019 : 11 011 € x 8,4 % = 924, 92 €

—  2020 : 10 755 € x 8,4 % = 903,42 €

—  2021 : 11 963 € x 8,4 % = 1 004, 89 €

—  2022 : 11 902 € x 8,4 % = 999, 76 €

—  2023 :11 832 € x 8,4 % = 993, 88 €

—  2024 : 14 679 € x 8,4 % = 1 233, 03 €

Soit la somme totale de 8 938, 25 €.

Il n’est pas contesté que le locataire a payé la taxe foncière des années 2016 à 2019. Le restaurant [6] ne rapporte pas la preuve de s’être acquitté de la taxe foncière de l’année 2020 et ne fournit pas d’éléments permettant de contester la somme arrêtée.

En conséquence, il sera condamné à payer au titre de la taxe foncière à M. [J] [W] [N] sur la base d’un pourcentage de 8,4 % pour les années 2016 à 2024, la somme de 5 134, 98 euros.

La décision sera infirmée sur ce point.

— concernant les avances sur charges visées dans le contrat de bail commercial

la clé de répartition

Selon l’article L 145-2 alinéa 3 « dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée ».

S’agissant de l’application du taux de 11,18 % proposé par le propriétaire, ce dernier fait valoir que la « surface exploitée » est de 166 m², base à partir de laquelle il propose son calcul et qui ne peut être retenue par la cour comme indiqué ci-dessus.

Par ailleurs, il propose d’intégrer 36 m2 pour une activité de galeriste que menait précédemment un autre locataire, sans l’établir, 89 m2 pour ses propres bureaux et « certains espaces loués qu’occasionnellement » sans en justifier de manière probante.

Conformément à ce qui est indiqué précédemment, il sera également retenu en conséquence un pourcentage de 8,4 % (80/950x100) comme base de calcul des charges.

Par conséquent, la décision de la juridiction de première instance sera réformée et la demande du propriétaire tendant à voir appliquer un taux de 11,18 % prenant en compte les chiffrages précités sera écartée.

les sommes dues

— L’eau

Concernant la facturation de l’eau, le locataire n’invoque aucun élément contestant les facturations lui incombant à compter de l’année 2022, suite à la pose d’un compteur, étant précisé que le bailleur ne formule aucune demande pour les années antérieures. Au regard des factures produites, il est dû au titre de cette charge :

—  2022 : 24 €

—  2023 : 52, 56 €

—  2024 : 74, 82 €

Soit la somme totale de 151, 38 €.

— L’électricité

Il ressort d’un procès-verbal de constat du 22 février 2022 que l’huissier de justice a constaté au [Adresse 1] à [Localité 2] un « compteur dit commun dont le numéro finit par 904 ». Il est également constaté la présence d’autres compteurs dont celui réservé au restaurant [6]. Contrairement à ce qui est invoqué par l’appelante, il n’est pas démontré qu’il n’existe pas de compteur commun pour l’ensemble immobilier.

Au regard des factures produites et de l’état des charges, il est dû par le locataire avec application de la clé de répartition et son taux retenus par la cour :

—  2016 : 4 813, 57 € x 8,4 % = 404, 35 €

—  2017 : 4 529, 39 € x 8,4 % = 380, 46 €

—  2018 : 4 237, 70 € x 8,4 % = 335, 96 €

—  2019 : 6 484, 94 € x 8,4 % = 544, 73 €

—  2020 : 2 981, 46 € x 8,4 % = 250,44 €

—  2021 : 4 361, 83 € x 8,4 % = 366, 39 €

—  2022 : 4 706, 11 € x 8,4 % = 395, 30 €

—  2023 : 4 371, 12 € x 8,4 % = 367, 17 €

—  2024 : 4 550, 21 € x 8,4 % = 382, 21 €

Soit la somme totale de 3 427, 01 €.

— La surveillance

Selon l’attestation du 22 février 2022, le contrat de télésurveillance conclu le 24 août 2007 avec la société Delta security solutions concerne « [8] » ainsi que l’espace « restaurant » et la « cave ».

Les charges retenues sont les suivantes.

—  2016 : 2 833.64 € x 8,4 % = 238.02 €

Il est retranché de la somme réclamée de 9 039,94 euros ht celle de 5912.52 € (facturation pour le « théâtre [8] » d’agents de sécurité), 288, 78 euros (facturation 29 avril 2016 pour le théâtre et le musée). Pour le reste, il n’est pas démontré que les avances sur charges réclamées comprennent des prestations indument facturées ou ne concernant pas la sécurisation des parties communes.

—  2017 : 2 169 € x 8,4 % = 182.19 €

Il est retranché du montant sollicité de 9 829,30 € HT6834, les sommes dont il n’a pas été établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée ainsi que la facturation d’agents de sécurité pour le théâtre « [8] ».

—  2018 : 2 109.81 € x 8,4 % = 177.22 €

Il est retranché du montant sollicité de 11 141,27 € les sommes dont il n’a pas été établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée ainsi que la facturation d’agents de sécurité pour le théâtre « [8] ».

—  2019 : 933, 64 € x 8,4 % = 78, 42 €

Il est retranché du montant sollicité de 5 634, 13 € les sommes dont il n’a pas été établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée (abonnement téléphonique, entretien du matériel incendie) et la facturation d’agents de sécurité pour « [8] » dont il n’est pas démontré, au regard des factures précédentes, que cette prestation a bénéficié aux parties communes.

—  2020 : 857, 45 € x 8,4 % = 72,02 €

Il est retranché du montant sollicité de 1 097.45 € les sommes dont il n’est pas établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée.

—  2021 : 877, 99 € x 8,4 % = 73, 75 €

Il est retranché du montant sollicité de 1 117,99 € les sommes dont il n’est pas établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée.

—  2022 : 939, 95 € x 8,4 % = 78, 95 €

Il est retranché du montant sollicité de 1179, 95 € les sommes dont il n’est pas établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musé.

—  2023 : 1 026, 15 € x 8,4 % = 86, 19 €

Il est retranché du montant sollicité de 1 266, 15 € les sommes dont il n’a pas été établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée.

—  2024 : 1 113.21 € x 8,4 % = 93 , 50 €

Il est retranché du montant sollicité de 1 402, 71 € les sommes dont il n’est pas établi que les prestations ont bénéficié aux parties communes et qui concernent le théâtre ou le musée.

Il est dû au propriétaire la somme totale de 1 080,26 au titre des charges concernant le gardiennage.

— L’entretien

Pour justifier les sommes réclamées au titre de l’entretien, et notamment le salaire des employés, le propriétaire évalue leur temps de travail consacré à l’entretien des parties communes à 30 % des tâches effectuées. Il apparaît ainsi que les personnes employées à l’entretien des parties communes assuraient une activité sur d’autres lieux

Il s’appuie notamment sur une attestation de Mme [C] [E] du 6 janvier 2022 selon laquelle l’employé, M. [I], « était affecté à la réalisation de tâches diverses sur différents lieux de travail. Compte tenu de cela les calculs de charges [5] 2019 et 2020 tiennent compte de la part de travail effective du salarié à l’entretien et menu[e]s réparations [5]. Il en ressorti un pourcentage de 30 % de son temps de travail affecté à ce lieu ».

Cependant, il sera noté que cette évaluation a été faite de manière forfaitaire sans tenir compte du temps effectivement passé à l’entretien des parties communes sans que le pourcentage retenu varie d’une année à l’autre. Par ailleurs, une telle évaluation forfaitaire n’a pas été prévue au contrat de bail commercial.

De même, concernant la facturation des prestations de M. [G] [A] pour « l’entretien et menues réparations des parties communes [5] » en 2021, alors que le montant total des factures s’élève à 13 237 €, il est calculé au titre des provisions sur charges la somme de 6 915,52 € sans aucun justificatif du mode de calcul. De même, il n’est pas justifié que des facturations ont été faites dans le cadre des parties communes (facture de recherche de fuites du 18 janvier 2022) et des sommes sont appelées sans aucun justificatifs (« [P] [V] » pour l’appel de charges de 2022 à hauteur de 4 342, 50 euros sans facture ou en 2023 pour 1 350 euros dont la facture ne permet pas de connaître les motifs de l’intervention).

En revanche, le propriétaire est effectivement en droit de récupérer les charges sur les avances qui sont dûment justifiées s’agissant de l’entretien des extincteurs. Cependant, il apparaît que cette somme a déjà été comptabilisée dans les charges au titre du gardiennage et il ne peut donc en réclamer le paiement une deuxième fois dans le poste entretien. Ainsi, pour l’année 2016 il est réclamé des charges à hauteur de 9 039, 94 € au titre de la sécurité qui incluent les vérifications d’extincteur.

Par conséquent, l’ensemble des demandes seront rejetés.

En conséquence, M. [J] [W] [N] est en droit de réclamer la somme totale de 4 658, 65 € au titre des charges autres que la taxe foncière.

Selon le décompte produit par le propriétaire, le locataire a réglé au titre des avances sur charges entre juillet 2016 et novembre 2023 la somme de 22 464 €, plus aucune charge n’étant perçue au-delà de cette date.

Il s’en suit que M. [J] [W] [N] a un trop-perçu de 17 805, 35 € (22 464 €' 4 658,65 €) au titre des charges et non de 1 287,90 € ainsi qu’il l’indique dans ses conclusions.

En conséquence, M. [J] [W] [N] sera condamné à payer au restaurant [6] la somme totale de 11 752,51 € au titre du trop-perçu des loyers et des charges pour les années 2016 à 2024, déduction faite de la somme de 6 052,84 €.

En conséquence, la décision sera infirmée sur le montant qu’elle a fixé au titre de la condamnation à la restitution du trop-perçu.

Sur la résiliation judiciaire du bail commercial

Selon l’article 1224 du code civil « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

— sur le non-paiement des loyers et des charges

Si le locataire est redevable de loyers et de charges, il n’en demeure pas moins que le propriétaire doit rembourser un trop-perçu de de 11 752,51 € au titre des loyers et des charges. Par conséquent, le manquement à cette obligation n’est pas caractérisé.

— les oppositions aux travaux

Selon les dispositions contractuelles (pages 7-8) « le preneur souffrira que le bailleur fasse pendant la durée du bail dans les lieux loués quelles qu’en soient l’importance et la durée alors même que cette durée excéderait quarante jours et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité, interruption ou diminution de loyer à la condition toutefois qu’ils soient exécutés sans interruption et que l’accès à la clientèle dans les lieux loués soit protégé et maintenu, tous travaux quelconques qui pourraient devenir nécessaires, notamment tous travaux de réparations, reconstructions, surévaluations, agrandissements, ainsi que tous travaux relatifs aux mitoyennetés, passage de canalisations [') ».

Par mail du 13 décembre 2021, le propriétaire a avisé le locataire qu’il se présenterait le mercredi matin vers 10 heures pour confirmer une présence de fuites d’eau du « RIA » proche de la cave du restaurant dont il sollicite l’accès. Selon un courrier adressé postérieurement au locataire, le propriétaire a de nouveau sollicité l’accès aux locaux le 21 décembre 2021 suite au refus qui lui aurait été opposé le jour convenu.

Néanmoins, il ressort d’une attestation de M. [O] [M] que le 15 décembre 2021, il a vu M. [J] [W] [N] remonter de la cave, accompagné d’une autre personne.

Par conséquent, la preuve à opposition à travaux n’est pas rapportée.

— le défaut d’assurance

Selon les termes du contrat (page 10), « le preneur devra faire assurer auprès d’une compagnie française d’assurance ['] son fonds ainsi que le mobilier, le matériel, les agencements, les fournitures et les marchandises contre l’incendie et risques annexes ['] il devra ['] justifier du tout à la première réquisition du bailleur ».

Par courrier recommandé du 26 septembre 2022, le propriétaire a sollicité de son locataire une assurance en cours de validité couvrant les risques locatifs. L’attestation d’assurance a été transmise le 10 octobre 2022 par l’assureur.

Par conséquent, il est justifié de l’existence d’une assurance par le locataire et il n’est pas démontré par le propriétaire que cette dernière n’est pas conforme aux prescriptions du bail commercial.

— les occupations en dehors de la surface réservée au restaurant

Selon les dispositions contractuelles, « le preneur devra jouir des lieux en bon père de famille selon leur destination. Il devra notamment ['] se conformer au règlement intérieur ['] concernant les parties privatives ou communes » (page 8).

En l’espèce, le locataire a été invité par son propriétaire selon courrier du 1er juillet 2019 à : « retirer du passage de la sortie de la chapelle [3], de la cour, de l’escalier de secours et du porche d’entrée tout parasol, tables, chaises, objets de décoration, chaises longues, portes, paravents et tous autres objets de décoration qui n’auraient pas été cités ici ».

Dans un nouveau courrier du 31 juillet, il est indiqué que le propriétaire « constate que mis à part un parasol ['] [il n’a] pas encore mis en 'uvre [les] obligations de retirer » les objets.

Le propriétaire va faire dresser successivement plusieurs procès-verbaux de constat.

Dans celui du 16 mars 2020, il est indiqué qu’ « au niveau de la cour située le long de la terrasse actuellement occupée par la SARL [6], sont installés un présentoir de menu sur pied, une table carrée, une chaise en bois, un parasol, un pied de parasol métallique, une table carrée métallique, une table haute et de chaises hautes en métal. Il est d’autre part à noter le long de la terrasse de l’établissement ' la présence d’un câble électrique de couleur noire, déclipsé en plusieurs endroits et reposant dans le caniveau longeant la terrasse de l’établissement’ et situé au droit de la terrasse’ d’autre part au niveau de la sortie de secours de la salle de spectacle [9] je note entreposé le long du mur situé face à l’escalier la présence de six caisses plastique contenant des bouteilles d’eau ainsi que des bouteilles de Coca-Cola, une palette en bois ainsi qu’un fauteuil pliant ».

Un procès-verbal de constat du 24 juin 2020 constate la présence, au niveau du passage et la cour située le long de la terrasse occupée par le restaurant, de différents mobiliers : une chaise en bois supportant une ardoise mentionnant le plat du jour, un présentoir de menu métallique sur pied avec élément vitré, un pied de parasol et parasol ouvert, une table carrée avec pieds métalliques et une table sur pied avec plateau ainsi que de chaises hautes en pieds métalliques. Il est également constaté au niveau de la sortie de secours de la salle de spectacle précitée la présence de trois caisses plastiques contenant des bouteilles d’eau et le long de la balustrade métallique située côté restaurant des bouteilles de soda, une palette en bois ainsi qu’un pot et un fauteuil en position pliée.

Il est également mentionné la présence dans la rue donnant accès à l’ensemble immobilier d’une ardoise faisant la publicité du restaurant.

Des constats de même nature ont été effectués le 28 mai 2021, le 9 septembre 1021, le 1er octobre 2021 et le 7 juillet 2023.

S’il peut être émis des réserves quant à la propriété des bouteilles, des palettes et objets divers déposés à l’écart, il ressort que tous les autres éléments mobiliers décrits et photographiés sont attenants à une terrasse surélevée occupée par le restaurant. Il est également difficilement contestable que ces objets servent pour l’exploitation du restaurant.

Si l’appelante conteste ensuite l’existence d’un plan de délimitation des zones et notamment de la terrasse, annexé au bail commercial, il est certain que les biens mobiliers ne se trouvent pas matériellement sur la terrasse occupée par le restaurant et qui, clairement délimitée par une surévaluation, ne peut se confondre avec le passage de circulation. Les photographies montrent également que les objets et plus particulièrement les parasols occasionnent une gêne en restreignant le passage « pour la circulation » à pied.

Si la partie appelante fait valoir que la locataire de la galerie entrepose en face de l’entrée de son restaurant, comme constaté par procès-verbal du 21 mai 2025, des éléments mobiliers (une petite table de jardin, deux chaises), la locataire précise néanmoins qu’elle a eu l’autorisation du propriétaire. De même, si l’huissier de justice a constaté le 16 septembre 2021, la présence de portants et tables sur tréteaux appartenant au magasin Vogue et qui obstruent le passage et l’accès au restaurant, cela ne dispense pas le présent locataire de se conformer à ses obligations contractuelles.

Enfin, il n’est fait aucune obligation au propriétaire de recourir à une procédure d’injonction de libérer les parties abusivement occupées avant toute action en résiliation pour faute.

Par conséquent, le locataire a violé à plusieurs reprises son obligation en déposant des biens mobiliers en dehors de la partie louée, et ce, dans le cadre de son activité commerciale.

— les injures les menaces, dégradations et nuisances

Il est versé dans le dossier de la partie intimée, une plainte du 22 juin 2023 de [L] [W] [N] dans laquelle elle relate que Mme [D] [Y], conjointe d’un des gérants du restaurant, l’a traité de « pute » avant de l’empoigner par le col du chemisier et de la « plaquer violemment » contre la cabine d’ascenseur et en la menaçant (« T’es qu’une pute je vais te tuer »). Elle explique que la scène a alors été interrompue suite à l’arrivée d’un prestataire de service. Il est néanmoins versé une plainte de Mme [D] [Y] pour les mêmes faits dans laquelle elle décrit avoir été interpellée par Mme [L] [W] [N] dans les termes suivants : « espèce de connasse, tu ne payes pas ton loyer et c’est toi qui fais du bruit ». Elle indique qu’elle a alors reçu un coup de pied au niveau du tibia de la jambe gauche et a été saisi violemment par les cheveux avant d’être entraînée et bloquée dans l’ascenseur. Sur cet évènement en particulier, la cour ne peut se prononcer en raison des pièces produites réciproquement imputant les faits de violences à l’une ou l’autre partie.

De même, les procès-verbaux de constat (30 juin 2022 et 12 août 2022) retraçant le contenu de vidéos enregistrées ne permettent pas d’imputer au locataire un comportement inapproprié.

Il est également fait état par courrier du propriétaire du 6 juin 2024 de nuisances sonores par diffusion de musique amplifiée volontairement à l’occasion de la répétition des spectacles du festival émanant du restaurant (courrier du 6 juin 2024, mail du 30 juin 2024. Cependant, il n’est pas possible à la lecture de ces seules pièces d’établir la réalité des évènements dénoncés.

Par ailleurs, dans une attestation du 9 septembre 2024, Mme [C] [E], employée du propriétaire, relate qu’elle a été informée en fin de matinée par le régisseur que « la gérante du restaurant » s’opposait à ce qu’une équipe de tournage autorisée par le propriétaire filme les lieux. Cette attestation ne permet pas d’établir que Mme [D] [Y] a volontairement empêché le tournage qui, par ailleurs, a finalement eu lieu à l’heure convenue.

De son côté la partie appelante produit une déclaration de main courante déposée par Mme [D] [Y] qui déclare que le propriétaire est venu vers elle en l’agressant verbalement : « ici tu n’es pas chez toi tu es chez moi espèce de grosse pute je vais te faire dégager toi et tes deux gros PD ». Il est précisé que la « dernière fois » le propriétaire l’a poussée et mis une claque et qu’une plainte a été déposée (main courante du 2 décembre 2021).

Une attestation du 12 juillet 2022 de Mme [S] [K] relate que le propriétaire des lieux s’est adressé à « [D] » avec « des mots violents et la discussion a monté d’un ton ».

De même, selon une attestation du 30 août 2023, M. [R] [FT] déclare qu’entre le 1er juillet 2023 et le 31 août 2023 il a remarqué Mme [D] [Y] « était continuellement dans un climat de peur et de pression. Le fait de se retrouver seul[e] à proximité de monsieur et madame [T] [N] la terrifiait nous contraignant à ranger et ouvrir le restaurant ensemble pour ne pas la laisser sans protection ».

Les autres attestations produites dénonçant le comportement antérieur du propriétaire à l’égard de ses locataires sont anciennes et ne concernent pas l’actuel locataire.

Cependant, il est produit différentes attestations ou courriers desquels il ressort que Mme [D] [Y] est à l’origine à l’égard de personnes tierces, du propriétaire ou de son épouse d’ « invectives » ou de comportements « violents » (attestation du 7 février 2022 de M. [G] [A], mail du propriétaire du 7 juillet 2019, mail du 18 décembre 2019, mail du 19 décembre 2019, attestation de M. [P] [V] du 19 décembre 2022).

Il est fait état et d’ « insultes » ou de « vulgarités » dans un mail du propriétaire du 11 mars 2020 dans lequel il est indiqué que son épouse a été qualifiée de « P’ ». Dans son dépôt de plainte l’épouse du propriétaire fait également état de menaces de mort proférée par Mme [D] [Y] « je vais te tuer », « je vais t’exploser ».

Il est également produit une déclaration de main courante du 2 novembre 2022 relatant que le propriétaire est venu vers elle et qu’elle lui a proféré « des insultes et’grossièretés ».

Il est également versé à la procédure une plainte de la part de l’agent d’entretien du propriétaire pour des faits du 11 juin 2021 qui déclare que Mme [D] [Y] l’a interpellé parce que c’était un employé du propriétaire et qu’elle l’a qualifié de « sale arabe ».

M. [F] [U] agent d’accueil et de sécurité atteste également que le 5 juillet 2019, Mme [D] [Y] l’a « menacé » et traité de « petit con ».

Enfin, il est produit un mail du 13 juin 2025 émanant de la « gérante du restaurant [6] » adressé directement au propriétaire et parallèlement à des autorités publiques (DDSP, préfecture, mairie, SDIS) et à un média et dans lequel il est mentionné plusieurs « faits graves, persistants et documentés ». Il est notamment affirmé que « les parties communes [5] ne sont plus entretenues depuis plusieurs mois’l'hygiène des lieux est gravement compromise », qu’il existe une « surfacturation » des locataires pour l’entretien des parties communes, que le « Petit Louvre est en « situation d’invalidité d’exploitation depuis 2022 ». Le mail est signé « [6] ».

Un autre mail émanant de la « Cour du Louvre » est adressé au propriétaire ainsi qu’à la mairie et la police nationale le 6 juillet 2025 faisant état de « faits graves et préoccupants qui impactent directement » l’activité du restaurant et la sécurité des personnes en raison d’un « danger grave et imminent pour la sécurité ». Il est indiqué que le propriétaire exerce une pression psychologique organisée par des mensonges, des menaces juridiques abusives et un acharnement. Il est mentionné : «  Monsieur [J]. [W] ne vous impatientez pas vous serez bientôt interrogé par la police judiciaire saisie par le procureur (P T) et vous pourrez expliquer de vive voix tous les faits à répétition que vous avez déjà commis envers nous ['] et envers vos anciens locataires. Vos agissements, y compris ceux de vos proches collaborateurs et « emplois familiaux » sont déjà versés un dossier officiel ». Le mail est signé « les gérants du restaurant [6] ».

Si le locataire est en droit de contester sous les formes légales qui lui sont offertes les conditions dans lesquelles le bail est exécuté et de s’interroger sur la sécurité pour les biens et les personnes des lieux où s’exerce son activité, il ne peut le faire d’une manière où, par la nature de ses propos ainsi que leur large caractère de diffusion (autorités publiques et média), il vise à porter atteinte à la probité de son propriétaire.

Il s’en suit que les faits énumérés ci-dessus et reprochés au locataire, ou à tout le moins, aux personnes dont il répond, sont parfaitement établis dans leur existence et leur gravité.

Par conséquent, en raison de la multiplicité et de la régularité des manquements (occupations successives de lieux en dehors de la surface réservée au restaurant, comportements inappropriés à l’égard du propriétaire) et de leur gravités (insultes, atteinte à la probité du propriétaire), il convient de confirmer la décision de résiliation judiciaire du bail commercial ainsi que les conséquences en découlant et prononcées par la juridiction de première instance (expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation).

Le propriétaire demande à la cour qu’il lui soit donné acte qu’il se réserve le droit de solliciter le paiement de la quote-part de charges imputables au preneur au-delà de la résiliation du bail. Néanmoins, cette formulation n’emporte pas saisie de la cour qui n’a pas à répondre à ce point et il ne se déduit pas des autres demandes que le propriétaire demande que l’indemnité d’occupation soit augmentée des charges.

Il sera en outre indiqué que le propriétaire n’a commis aucun abus de droit en poursuivant le recouvrement des sommes qu’il estimait lui être dues étant précisé qu’il a vu certaines de ses demandes accueillies favorablement dans le cadre de la procédure et qu’il n’est pas démontré par le locataire que le contrat de bail commercial n’a pas été exécuté de bonne foi par son partenaire contractuel.

En raison de sa subsidiarité, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande tirée du fondement du congé avec refus de renouvellement et indemnité d’occupation.

Sur les frais de l’instance :

Chaque partie succombant dans ses demandes, elle conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens dans le cadre de l’instance. Pour des motifs d’équité, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a :

— réputé non écrites les clauses suivantes :

le 1° du paragraphe intitulé « Impôts et charges » de la clause du bail « Charges et conditions » à l’exception du membre de phrase suivante : « les quotes-parts afférentes aux taxes foncières calculées au prorata des surfaces occupées par chaque locataire » contenue en page 9 du bail du 4 mai 1998 renouvelé ;

les clauses 4-1 et 42 dans leur entier, contenues dans le règlement intérieur annexé au bail du 4 mai 1995 ;

— débouté la SARL Restaurant [6] de sa demande tendant à voir fixer sa quote-part de taxe foncière au pourcentage de 8,4 % ;

— invité les parties à se rapprocher afin de convenir d’un avenant contenant une clé de répartition des charges et les modalités de calcul de la taxe foncière ;

— condamné M. [W] [N] à rembourser à la SARL restaurant [6] la somme de 18 346,14 euros au titre des loyers et charges indus sur la période du 1er juillet 2006 au 31 décembre 2022 ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 et 1 272,52 euros au titre de la taxe foncière pour les années 2016 à 2020 inclus et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 sur la somme de 869,10 euros et du 30 août 2023 pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Dit que les clauses relatives aux impôts et charges contenus dans le bail commercial, le règlement intérieur et la lettre du 29 avril 1998 ne sont pas réputées non-écrites ;

Dit que la quote-part de la SARL [6] concernant la taxe foncière ainsi que les charges autres que les impôts est de 8,4 % ;

En conséquence,

Condamne le restaurant [6] à payer à M. [J] [W] [N] au titre de la taxe foncière pour les années 2016 à 2024 la somme de 5 134, 98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 28 juin 2021 ;

Condamne M. [J] [W] [N] au restaurant [6] la somme totale de 11 752,51 € au titre du trop-perçu des loyers et des charges pour les années 2016 à 2024 ;

Dit que chaque partie conservera les frais qu’elle a engagés au titre des dépens dans le cadre de l’instance et qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,