COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-3

ARRÊT AU FOND

DU 9 MAI 2025

N° 2025/105

Rôle N° RG 22/04516 – N° Portalis DBVB-V-B7G-BJD3U

S.C.I. CHAHINEZ

C/

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES

S.C.I. SCI RAPHAEL

S.A. SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES

S.A. SOGESSUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Maud DAVAL-GUEDJ

M^e Alexandra BEAUX

M^e Margaux SBLANDANO

M^e Julien SALOMON

M^e Sylvie CARMAND

Décision déférée à la cour :

Jugement du tribunal judiciaire de Grasse en date du 18 janvier 2022 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02270.

APPELANTE

S.C.I. CHAHINEZ poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualitéS au siège social

sis [Adresse 4]

représentée par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-Philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Sydney CHARDON de la SCP CHARDON – ASSADOURIAN, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

S.A. INTER MUTUELLES ENTREPRISES

sise [Adresse 6]

représentée par M^e Alexandra BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Laura PETITET, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

S.C.I. RAPHAEL prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 1]

représentée par M^e Margaux SBLANDANO de l’AARPI OPE & CONSILIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée de M^e Aymeric ALIAS de l’AARPI OPE & CONSILIO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant

SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D’ASSURANCES prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 3]

représentée par M^e Julien SALOMON de la SELARL JULIEN SALOMON, avocat au barreau de NICE

S.A. SOGESSUR prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

sis [Adresse 2]

représentée par M^e Sylvie CARMAND, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 09 janvier 2025 en audience publique.

Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Marianne FEBVRE, présidente,a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

Madame Marianne FEBVRE, présidente rapporteure,

Madame Béatrice MARS, conseillère,

Madame Florence TANGUY, conseillère,

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Flavie DRILHON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 mars 2025, prorogé au 9 mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025.

Signé par Marianne FEBVRE, présidente et Flavie DRILHON, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

En avril 2013, suite à une expertise amiable réalisée en avril 2012 et des investigations effectuées en septembre 2012 en raison d’infiltrations d’eau dans plusieurs appartements meublés destinés à la location au sein de l’immeuble lui appartenant, situé au [Adresse 5] à [Localité 9], la SCI Raphael a sollicité une mesure d’expertise au contradictoire de la SCI Chahinez, propriétaire de l’immeuble voisin situé au [Adresse 11] à [Localité 9], et de la société anonyme de défense et d’assurances (la SADA) avec laquelle cette dernière avait souscrit un contrat d’assurance habitation le 8 octobre 2012.

Par une ordonnance en date du 8 juillet 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grasse a accueilli cette demande et désigné M. [F] [D] en qualité d’expert. Celui-ci a organisé plusieurs réunions et a fait appel à plusieurs sapiteurs aux fins de trouver l’origine de ces premiers désordres.

Par une ordonnance du 12 novembre 2018, la mesure d’expertise a été rendue contradictoire de la société Sogessur, auprès de laquelle le gérant de la SCI Chahinez, M. [L] [J], avait souscrit un nouveau contrat d’assurance habitation le 23 janvier 2015. Parallèlement, la mission de l’expert a été étendue à l’examen de désordres plus récents et affectant également la cave de l’immeuble de la SCI Raphael, et la SCI Chahinez a été condamnée à faire procéder à l’étayage de cette cave, la société Sogessur étant quant à elle condamnée à la relever et à garantir du coût de ces travaux de confortement.

Sans attendre le dépôt du rapport, par des actes délivrés les 29 et 30 avril 2019, la SCI Raphael a fait assigner la société Chahinez ainsi que la SADA et la société Sogessur en exécution des travaux préconisés par l’expert judiciaire et en indemnisation du préjudice subi.

L’expert a déposé son rapport le 2 mars 2020.

La société Inter Mutuelles Entreprises – assureur de la SCI Raphael – est ensuite intervenue volontairement aux débats aux côtés de son assurée, pour exercer un recours subrogatoire à l’encontre de la SCI Chahinez sur les sommes qu’elle invoquait avoir réglé à son assurée selon une offre acceptée le 22 décembre 2020.

Vu le jugement rendu le 18 janvier 2022 par lequel le tribunal judiciaire de Grasse a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constaté l’intervention volontaire de la société Inter Mutuelles Entreprises ;

— condamné la SCI Chahinez à réaliser dans son immeuble les travails suivants :

— la dépose de la gouttière existante ainsi que de la descente en fonte vétuste,

— l’évacuation des gravats à la décharge publique,

— la réfection du chéneau en zinc comprenant la mise en place de protection et de sécurité pour le personnel, la réalisation d’un chéneau en zinc avec réalisation d’un moignon,

— au même niveau, la réfection complète de la descente d’eaux pluviales à l’intérieur de l’immeuble de la SCI Chahinez comprenant, la fourniture et la pose d’une descente en PVC (dimension 100) depuis la sortie de la gouttière à l’intérieur de la cage d’escaliers de l’immeuble de la SCI Chahinez en apparent sur les mesures et sur le passage horizontal du couloir et le raccordement sur le trottoir par un regard d’eaux pluviales et évacuation sous le trottoir jusqu’à la rigole du caniveau,

— le contrôle vidéo de la gouttière et de la descente d’eau devra être fait après l’achèvement des travaux et ce, afin de s’assurer de l’étanchéité des tuyaux et des coudes,

— des tests de contrôle d’humidité par testeurs devront être établis sur l’ensemble des murs côté de l’immeuble de la SCI Chahinez et aussi sur les murs des appartements de la SCI Raphael,

et ce, sous astreinte – en considération de l’ancienneté du litige – de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ;

— condamné la SCI Chahinez à payer à la SCI Raphael les sommes suivantes :

—  4 762,90 euros pour la reprise des préjudices matériels,

—  1 210 euros correspondant aux frais d’étaiement d’urgence,

—  80 256 euros au titre du préjudice locatif,

—  657 euros en remboursement de la taxe sur les logements vacants,

—  4 139,10 euros correspondant aux frais de déplacements pour les sept accédits de [Localité 10] à [Localité 8] (soit 7 x 591,30 euros),

—  5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral ;

— débouté la SCI Raphael de ses demandes au titre des frais d’électricité, du climatiseur et des frais d’assistance technique ;

— condamné la SCI Chahinez à payer à Inter Mutuelles Entreprises la somme de 67 594,83 euros au titre de son action subrogatoire ;

— déclaré nuls les deux contrats d’assurance souscrits par la SCI Chahinez auprès des compagnies SADA et Sogessur et en conséquence aucune demande ne peut prospérer à leur égard ;

— condamné la SCI Chahinez par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à verser une indemnité de 5 000 euros à la SCI Raphael et de 2 000 euros à la SADA, d’une part, et à la société Sogessur, de l’autre, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de Maître Guillemette Bigand,

Vu l’appel de la SCI Chahinez par une première déclaration d’appel du 25 mars 2022 dirigée à l’encontre la SCI Raphael, la SADA et la société Sogessur et une seconde déclaration du 21 juin 2022 intimant la société Inter Mutuelles Entreprises,

Vu la jonction de ces deux procédures le 22 septembre 2022,

Vu également l’appel incident de la SCI Raphael, par le biais de ses premières conclusions en date du 21 septembre 2022,

Vu les dernières conclusions notifiées le 5 décembre 2024 pour le compte de la SCI Chahinez qui demande en substance à la cour de réformer le jugement du tribunal judicaire de Grasse en date du 18 janvier 2022 et, statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable la SCI Raphael en ses demandes pour défaut de qualité à agir au regard de la vente de l’immeuble,

En tout état de cause,

— débouter la SCI Raphael et la société Inter Mutuelles Entreprises de l’intégralité de leurs demandes,

Subsidiairement,

— condamner in solidum la SADA et Sogessur à la garantir de l’intégralité des éventuelles condamnations prononcées à son encontre,

— condamner la SCI Raphael au paiement de la somme de 10 000 euros pour procédure abusive et injustifiée,

— condamner in solidum la SCI Raphael, la société Inter Mutuelles Entreprises et les compagnies SADA et Sogessur au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance et d’appel ainsi qu’aux entiers dépens, ceux d’appels distraits au profit de la SCP Cohen Guedj Montero Daval-Guedj sur son offre de droit,

Vu les dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023 pour la SCI Raphael, aux fins de voir :

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SCI Chahinez à réaliser dans son immeuble les travaux suivants, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement :

o La dépose de la gouttière existante ainsi que de la descente en fonde vétuste ;

o L’évacuation des gravats à la décharge publique ;

o La réfection du chéneau en zinc comprenant la mise en place de protection et de sécurité pour le personnel, la réalisation d’un cheneau en zinc avec réalisation d’un moignon ;

o Au même niveau, la réfection complète de la descente d’eaux pluviales à l’intérieur de l’immeuble de la SCI Chahinez, comprenant la fourniture et la pose d’une descente en PVC (dimension 100), depuis la sortie de la gouttière, à l’intérieur de la cage d’escaliers de l’immeuble de la SCI Chahinez en apparent sur les murs et sur le passage horizontal du couloir et le raccordement sur le trottoir par un regard d’eaux pluviales et évacuation sous le trottoir jusqu’à la rigole du caniveau ;

o Le contrôle vidéo de la gouttière et de la descente d’eau devra être fait après l’achèvement des travaux et ce, afin de s’assurer de l’étanchéité des tuyaux et des coudes ;

o Des tests de contrôle d’humidité par testeurs devront être établis sur l’ensemble des murs côté de l’immeuble de la SCI Chahinez et aussi sur les murs des appartements de la SCI Raphael ;

— condamné la SCI Chahinez à lui payer, au titre des travaux réparatoires :

o La somme de 32 106,01 euros, au titre des travaux de reprise du plancher bois du rez-de-chaussée et plafond du sous-sol de son immeuble, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire ;

o La somme de 40 251,72 euros, au titre des travaux de reprise des embellissements des trois appartements sinistrés contigus à l’immeuble Chahinez, pour un montant évalué par l’expert judiciaire ;

Soit au total la somme de : 72 257,73 euros ;

— condamné la SCI Chahinez à lui payer les sommes de 657 euros, correspondant à la taxe sur les logements vacants, ainsi que les frais de déplacements de 5 930 euros, les frais d’étaiement d’urgence d’un montant de 1 210 euros et une indemnité de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant les frais d’expertise ;

— réformer le jugement en ce qu’il :

— a condamné de la SCI Chahinez à lui payer la somme de 80.256,00 euros au titre du préjudice locatif, celle de 5 000 euros, à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que celle de 10 000 euros, en réparation du préjudice moral ;

— l’a déboutée de ses demandes, au titre des frais d’électricité, du climatiseur et des frais d’assistance technique ;

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI Chahinez à lui payer les sommes suivantes :

—  292 560 euros en réparation de son préjudice locatif,

—  3 439,68 euros au titre des frais d’électricité, du climatiseur et des frais d’assistance technique,

—  20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  20 000 euros, en réparation de son préjudice moral,

—  12 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et aux entiers dépens,

Vu les uniques conclusions notifiées le 12 décembre 2024 pour la société Inter Mutuelles Entreprises, aux fins de :

— confirmation du jugement qui a condamné la SCI Chahinez à lui payer la somme de 67 594,83 euros au titre de son action subrogatoire,

— condamnation de tout succombant au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais d’appel ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu les uniques conclusions pour la SADA en date du 6 septembre 2022 tendant à :

— la confirmation du jugement en toutes ses dispositions,

— la condamnation de la SCI Chahinez à lui payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de Maître Julien Salomon, avocat aux offres de droit,

Vu les uniques conclusions notifiées le 3 août 2022 pour la société Sogessur, qui demande à la cour, pour l’essentiel, de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a déclaré nul le contrat d’assurance souscrit auprès d’elle par la SCI Chahinez et dit en conséquence qu’aucune demande ne peut prospérer à leur égard,

Subsidiairement,

— débouter les SCI Raphael et Chihanez de l’ensemble de leurs demandes à son encontre,

— condamner la seconde à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 13 décembre 2024,

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et des prétentions des parties, la cour se réfère aux conclusions écrites susvisées.

A l’issue de l’audience du 9 janvier 2025, à laquelle elles ont été régulièrement convoquées, les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré pour être rendue le 28 mars 2025 par mise à disposition au greffe. Elles ont été informées par le greffe du prorogé de ce délibéré au 9 mai 2025.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Raphael

Invoquant la vente de l’immeuble appartenant à la SCI Raphael, la SCI Chahinez soulève en premier lieu l’irrecevabilité des demandes présentées par cette dernière pour défaut de qualité à agir.

Comme elle l’avait fait en première instance, elle produit une annonce de vente (sa pièce 14) mais, au soutien de ses dernières conclusions du 5 décembre 2024, elle justifie désormais également d’un état hypothécaire attestant de la réalisation de cette opération par un acte en date du 20 septembre 2022 publié le 29 suivant, moyennant le prix de 790 000 euros (sa pièce 23), contredisant ainsi les dénégations de la SCI Raphael dans ses dernières conclusions notifiées le 29 septembre 2023.

Pour autant, la vente par cette dernière de son bien immobilier ne la prive pas de qualité à agir à l’encontre du propriétaire de l’immeuble voisin pour obtenir réparation des préjudices subis antérieurement, notamment son préjudice locatif et son préjudice moral, voire celui résultant de la résistance abusive qu’elle invoque également à l’encontre de l’appelante.

La fin de non-recevoir opposée à la SCI Raphael sera donc rejetée et la question de la perte de sa qualité de propriétaire en cours de procédure se posera en termes de bien fondé de chacune de ses demandes, notamment indemnitaires mais également celles tendant à la confirmation du jugement ayant condamné la SCI Raphael à procéder à divers travaux de reprise.

Sur la responsabilité de la SCI Chahinez

En première instance, la SCI Raphael fondait ses demandes sur les dispositions de l’article 1240 du code civil. C’est également sur la base de la responsabilité civile délictuelle de droit commun qu’elle demande à la cour de confirmer le jugement, en invoquant tout à la fois un défaut d’entretien de l’immeuble voisin et la volonté de son propriétaire de masquer les causes et les désordres en ayant résulté, tel que constaté par le tribunal judiciaire de Grasse.

Son assureur, la société Inter Mutuelles Entreprises, fonde son action subrogatoire sur le trouble anormal de voisinage ainsi que sur les dispositions combinées de l’article 544 et de l’article 1240 du code civil.

Au soutien de son appel, la société Chahinez effectivement condamnée sur le fondement de sa responsabilité délictuelle, conteste sa responsabilité en faisant valoir pour l’essentiel que la SCI Raphael dont l’immeuble était plus élevé que le sien, aurait dissimulé un sinistre afférent à l’appartement du 4ème étage ce qui était de nature à faire douter que les désordres subis provenaient à tout le moins exclusivement de l’immeuble lui appartenant, ces désordres étant susceptibles de provenir de son propre mur pignon.

Elle critique les conclusions du rapport d’expertise en reprenant intégralement, en pages 7 à 14, son dire récapitulatif n°3 en date du 24 février 2020 dont elle affirme que l’expert n’aurait répondu que partiellement, avant de conclure – s’agissant du premier sinistre (dégat des eaux au niveau des murs des trois appartements de la SCI Raphael et inondation des façades) – que, « de toute évidence, et de l’aveu même de l’expert judiciaire, le sinistre du 4 ème étage ne saurait (lui) être imputé (puisque son immeuble) dispose de trois étages, mais bien d’une infiltration au travers du mur pignon, dont l’hypothèse avait déjà été privilégiée par le sapiteur de l’expert, la société France Toiture Compagnon » et qu’il « est constant, dans ces conditions, que ce sinistre au 4ème étage, qui a été dissimulé pourrait tout à fait avoir été à l’origine des sinistres aux étages inférieurs qui, dans ces conditions, ne sauraient (lui) être imputés (…), ou à tout le moins que partiellement ».

S’agissant du second sinistre (infiltrations des murs et planchers en bois soutenant la brasserie), la SCI Chahinez se réfère à nouveau à son dire n°3 dont elle reproduit les termes en pages 15 et 16 de ses conclusions.

La cour constate cependant que l’expert a répondu précisément à ce dire en pages 66 à 72 de son rapport, en rappelant notamment que :

— il y a eu dissimulation volontaire dès le 1er rendez-vous d’expertise de la part de la SCI Chahinez, et ce pendant 5 ans, puisqu’elle a omis de faire état des travaux de réparation réalisés par le remplacement d’une partie de la canalisation en fonte existante par une canalisation provisoire au cours du mois d’août 2013,

— il n’est pas exacte d’affirmer qu’il n’aurait pas eu accès aux appartements de la SCI Raphael le 31 juillet 2018 car il s’agissait au contraire de ceux de la SCI Chahinez dont les portes étaient closes (erreur de frappe corrigée dans le rapport définitif), des investigations importantes ayant au contraire eu lieu dans les appartements de la SCI Raphael avec relevés de tests d’humidité,

— les investigations du sapiteur par vidéo dans la canalisation verticale en fonte ont démontré que cette canalisation était fuyarde et présentait de nombreuses cassures, tandis qu’il y avait de l’humidité au niveau de la cage d’escalier,

— les investigations ont également démontré que les désordres du premier sinistre provenaient d’une accumulation des eaux au niveau de la gouttière vétuste en zinc s’écoulant dans une canalisation en fonte et fuyarde qui s’était mise en charge à la fois pe recueil des eaux pluviales de la gouttière et aussi des eaux usées des appartements de la SCI Chahinez, de sorte qu’il n’y avait aucun doute sur l’origine du sinistre qui provient de uniquement de la descente vétuste en fonte,

— la réparation de ce sinistre n’a pas du tout été réparée malgré la pose d’une canalisation en pvc puisque la descente vétuste en fonte était perforée et qu’elle demeurait de ce fait toujours fuyarde et devait être intégralement changée,

— il n’avait jamais eu connaissance du sinistre du quatrième étage, notamment en l’absence de pièce versée à ce sujet dans le cadre de l’expertise, tandis qu’il n’y avait pas eu d’infiltration d’eau dans l’appartement du 4ème étage lors de la mise en eau par le sapiteur France Toiture Compagnon, en juillet 2014,

— à l’époque, contrairement à ce que montre la photographie produite au soutien du dire, le bac à douche de l’appartement du 4ème était en bon état sans aucune fuite,

— s’agissant du sinistre de la cave, la catastrophe naturelle qui avait inondé le [Adresse 7] à [Localité 8] était tout à fait indépendante, le sinistre en cause provenant de la canalisation encastrée fuyarde dans le hall de l’immeuble de la SCI Chahinez, qui avait inondé le plancher de la cave.

La cour estime également que les motifs du jugement sont propres à justifier la décision s’agissant de la responsabilité de la SCI Chahinez au regard des constatations effectuées par l’expert dans son rapport (en pages 88 et suivantes), dont il ressort en résumé que :

— les eaux pluviales et usées qui étaient trop abondantes et concentrées sur la canalisation en fonte vétuste et fuyarde avaient eu des effets de bouchonnage et des débordements de ces eaux ont occasionné un grave sinistre au niveau des murs des trois appartements de la SCI Raphael et, débordant la gouttière vétuste et déformée en zinc, ont inondé la façade des deux immeubles,

— cette descente en fonte vétuste et fuyarde ainsi que la gouttière vétuste en zinc sont les causes intégrales du premier sinistre dans les appartements de la SCI Raphael, en détériorant les murs et plafonds des trois appartements, et peuvent être assimilées à une négligence dans l’entretien de ces éléments qui portent atteinte à la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination (les imprégnations d’eaux fragilisant les matériaux constitutifs des murs anciens)

— les désordres d’infiltrations des murs et du plancher en bois soutenant la brasserie proviennent de la canalisation en grès céramique encastrée comprenant de nombreuses cassures et déboitement, située dans le couloir de l’immeuble de la SCI Chahinez ; celles-ci peuvent être assimilées à une rupture de canalisation fortuite mais elles « peuvent porter atteinte à la solidité de l’ouvrage en le rendent impropre à sa destination ».

En effet, ces constatations caractérisent à la fois une faute (défaut d’entretien) imputable à la SCI Chahinez ainsi qu’un trouble excédant la limite des inconvénients normaux de voisinage engageant sa responsabilité de plein droit pour les dommages qui en résultent.

Dans ce contexte, le jugement sera confirmé en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de l’appelante, que ce soit à l’égard de la SCI Raphael en sa qualité de propriétaire de l’immeuble voisin jusqu’au 20 septembre 2022 ou de la société Inter Mutuelles Assurances dans le cadre de son action subrogatoire.

Sur la réparation des préjudices subis et l’action subrogatoire de l’assureur de la SCI Raphael

Le jugement mérite tout d’abord d’être confirmé en ce qu’il a condamné la SCI Chahinez à payer à la société Inter Mutuelles Assurances qui justifie du versement d’une somme globale de 67 594,83 euros à son assurée selon offre acceptée le 22 décembre 2020, somme se décomposant ainsi :

— Dommages matériels 51 180,69 euros

— Pertes de loyers 16 600, 00 euros

— Travaux de pose des étais par Lys concept 1 210, 00 euros

sous déduction d’une franchise de 395,86 euros.

Quant à elle, la SCI Raphael ayant été indemnisée à hauteur de 67 594,83 euros et ayant vendu l’immeuble concerné par les désordres, elle n’est plus fondée à réclamer l’indemnisation d’un préjudice matériel résiduel qui n’a plus aucune actualité, faute d’offrir de prouver que le prix obtenu aurait été diminué en raison du mauvais état des trois appartements concernés par les désordres ou du local à usage de brasserie du rez de chaussée, ou à solliciter la réalisation sous astreinte de travaux de reprise lesquels seraient destinés à faire cesser des désordres sur un immeuble dont elle n’a plus la propriété.

Le jugement sera donc infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Chahinez à réaliser divers travaux et à payer à la SCI Raphael une somme correspondant au solde restant à sa charge après indemnisation par son assureur de son préjudice matériel. Il le sera également sur la condamnation au paiement des frais d’étaiement d’urgence d’un montant de 1 210, 00 euros, qui figurent parmi les frais indemnisés par la société Inter Mutuelle Assurances.

La SCI Raphael demeure en revanche fondée à demander l’indemnisation du préjudice locatif qu’elle a subi avant la vente de son bien immobilier. Par ailleurs, elle oppose légitimement, dans le cadre de son appel incident, que les premiers juges ne pouvaient opérer un abattement de 40% sur le montant des sommes perdues en motivant cette décision sur une simple perte de chance après avoir retenu une période de 7 ans et 4 mois (88 mois) au cours de laquelle les trois appartements considérés n’ont pu être loués.

En effet, la SCI Chahinez n’a jamais opposé – et elle ne le fait toujours pas – que le préjudice locatif invoqué ne pouvait qu’être celui résultant d’une perte de chance.

Par ailleurs, l’expert judiciaire a retenu un total de perte de revenus à hauteur de 220 000 euros (en page 61 du rapport) en prenant en compte une période de 96 mois pour l’appartement du 1er étage (loyer retenu de 1 100 euros), 86 mois pour celui du 2ème (loyer de 510 euros) et 90 mois pour celui du 3ème (avec un loyer de 790 euros). Et la SCI Raphael qui admet avoir mis l’immeuble en vente en avril 2021 par le biais d’une annonce indiquant qu’un logement est à rénover et que le reste est en parfait état, limite désormais ses prétentions à une somme globale de 268 560 euros tout en reconnaissant – en réponse aux conclusions de l’appelant (cf. ses conclusions, en pages 34 à 36) – que son préjudice s’élève à la somme de 200 640 euros pour la période de janvier 2013 à avril 2021 sur la base d’un loyer de 1 000 euros par mois pour l’appartement du 1er étage, de 490 euros pour celui du 2ème étage et de 790 euros pour celui du 3ème.

En l’occurrence, la perte de loyers n’est pas une simple perte de chance dans la mesure où les appartements qui étaient destinés à la location meublée, étaient affectés de désordres les rendant impropres à leur destination du fait de la détérioration des murs et plafonds constatée par l’expert, ce qui rendait impossible leur relocation après le départ des locataires, à compter de janvier 2013.

Le jugement sera donc infirmé et la SCI Chahinez condamnée à payer à la SCI Raphael une somme de 183 860 euros (200 640 – 16 600 euros reçus de la société Inter Mutuelles Assurances) au titre du préjudice locatif effectivement subi par cette dernière avant la vente de son immeuble.

La SCI Raphael demande à la cour de confirmer le jugement qui a condamné la SCI Chahinez à lui rembourser le montant de la taxe sur les logements vacants, ainsi que les frais de déplacement de son gérant pour participer aux réunions d’expertise, demandes qui s’avèrent justifiées au regard de la situation, et elle forme appel incident du fait qu’elle a été déboutée de sa demande d’octroi d’une somme de 3 439,68 euros au titre des frais d’électricité, du climatiseur et d’assistance technique. Cependant, à l’instar des premiers juges, la cour estime qu’il n’est pas justifié que les frais d’électricité et d’achat de climatiseurs soient en relation avec les désordres subis. De même, les frais d’assistance technique qui ne sont pas obligatoires, contrairement aux déplacements du gérant de la SCI Chahinez pour participer aux réunions expertales, ils relèvent des frais irrépétibles de procédure précisément visés à l’article 700 du code de procédure civile.

S’agissant du préjudice moral, la SCI Raphael est également légitime à invoquer le fait qu’avant l’intervention de cette vente, et indépendamment de la perte financière effectivement subie, elle a souffert d’un préjudice distinct, lié précisément à la perte de chance de percevoir des loyers pour trois des huit appartements meublés composant l’immeuble de rapport dont elle était propriétaire, situation provoquant stress et anxiété pour ses membres pensant pouvoir compter sur ces revenus.

Le tribunal a accordé une indemnité de 10 000 euros de ce chef tandis que, dans le cadre de son appel incident, la SCI Raphael réclame une somme de 20 000 euros de ce chef en faisant valoir que son gérant, M. [K] a dû cesser l’exercice de loueur professionnel de meublés et faire valoir ses droits à la retraite en dépit d’une pension très modeste, d’un montant de l’ordre de 454,13 euros, ajoutant que la procédure a engendré chez lui un syndrome anxio-dépressif qui perdure depuis plusieurs années.

Il ressort néanmoins des pièces versées aux débats que M. [G] [K] avait 62 ans en 2020 lorsqu’il a fait le choix de prendre sa retraite et il n’est pas justifié de sa situation professionnelle ni du fait que les infiltrations d’eaux subies dans l’immeuble est la seule cause de son état dépressif, même si la situation a pu avoir un effet négatif sur le moral de l’intéressé. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a accordé une indemnité de 10 000 euros à la SCI Raphael de ce chef.

De même, l’attitude déloyale de la SCI Chahinez – dénoncée par l’expert judiciaire exposant qu’elle a retardé la clôture de la mesure d’investigation diligentée en référé – justifie sa condamnation envers la SCI Raphael pour résistance abusive. La cour estime que, compte tenu de cette attitude particulièrement fautive et de ces conséquences en termes d’allongement de la durée de la procédure, le préjudice en résultant pour la SCI Raphael sera justement réparé par une indemnité d’un montant de 10 000 euros. Le jugement sera donc réformé en ce qu’il a limité cette indemnisation à 5 000 euros.

Il n’est pas inutile de rappeler à ce stade que, dans son rapport, M. [D], a indiqué n’avoir jamais été confronté à une situation comme celle qu’il a connue dans le cadre de la mission qui lui avait été confiée, et qu’il a notamment conclu dans les termes suivants :

« Le dernier élément de responsabilité vis-à-vis de la SCI Chahinez que je qualifierai dans l’ordre moral.

En effet, une dissimulation volontaire des faits par la SCI Chahinez en changeant fortuitement et délibérément la canalisation vétuste en fonte peu après l’ordonnance du 8 juillet 2013 me désignant et avant la première réunion d’expertise du 17 décembre 2013.

Cette dissimulation volontaire des faits de la part de la SCI Chahinez et son absence de franchise envers un expert nommé par le tribunal (et) les parties en cause, a engendré de ce fait de longues investigations pendant quatre années, des pertes de temps inutiles avec en plus un empêchement volontaire (…) de découvrir d’une façon certaine la vérité (…) ".

Sur la garantie des assureurs de la SCI Chahinez

Faisant application des dispositions de l’article L.113-8 du code des assurances, le tribunal a déclaré nuls les contrats d’assurance successivement souscrits par la SCI Chahinez auprès de la SADA et de la Sogessur, aux motifs que :

— lors de la souscription du premier contrat, l’assurée avait sciemment caché la prééxistence d’un sinistre,

— elle avait effectué de fausses déclarations lors de la souscription du second, dans le but de changer l’objet du risque garanti et dans l’espoir de s’exonérer des conséquences de son défaut d’assurance.

Au soutien de son appel, la SCI Chahinez affirme n’avoir eu connaissance du premier sinistre que suite à son assignation en date du 12 avril 2013 et à la déclaration de sinistre en date du 5 juin 2013, soit postérieurement à la souscription du contrat d’assurance avec la SADA dont la date d’effet est au 8 octobre 2012. Selon elle, il n’y a pas lieu de tenir compte des constatations effectuées par l’expert judiciaire quant à la date d’apparition des désordres et elle estime que la SADA doit voir sa garantie mobilisée pour le premier désordre.

S’agissant du second sinistre, l’appelante se réfère aux dispositions de l’article L113-9 du code des assurances écartant la sanction de la nullité du contrat d’assurance lorsqu’il n’est pas établi que l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré est emprunte de mauvaise foi, et fait notamment valoir que l’assureur ne l’a pas avisée de son obligation de répondre loyalement au questionnaire et n’a pas reproduit les dispositions de l’article L113-8 du code des assurances dans les conditions particulières qu’elle a signées, ajoutant que la société Sogessur ne peut prétendre que l’obligation de loyauté lui aurait été signifiée au titre des conditions générales alors que la clause dont il est fait état n’est pas relative à cette obligation, ajoutant qu’il n’est pas justifié que les conditions générales avaient été valablement dénoncées son gérant.

La SCI Chahinez oppose également que l’expert a fixé la date d’apparition du second désordre au 10 avril 2018, soit pendant la prise d’effet de la police d’assurance, et que l’expert judiciaire ayant conclu à une cause fortuite et donc accidentelle, la garantie de la compagnie Sogessur lui est due.

La SADA objecte que :

— la SCI Chahinez lui a sciemment caché la préexistence du sinistre lors de la souscription du contrat puisque les premières infiltrations sont survenues le 3 janvier 2012, soit avant la prise d’effet de la police d’assurances le 8 octobre 2012,

— ce premier sinistre ne saurait donc être garanti tandis que le second sinistre est intervenu après la résiliation de la police d’assurance, le 30 septembre 2013,

— en tout état de cause, l’expert a relevé que le sinistre provenait de l’état de vétusté et d’un défaut manifeste d’entretien de son bien par la SCI Chahinez,

— le défaut de caractère accidentel du sinistre induit l’inapplicabilité du contrat,

— les opérations d’expertise ont duré plus de cinq années en raison des assertions mensongères faites par la SCI Chaninez, contraignant la SADA à supporter des frais de justice à tort.

La société Sogessur soutient de son côté que :

— à la date du premier sinistre le 3 janvier 2012, elle n’assurait pas les lieux puisque sa police d’assurance a pris effet au 23 janvier 2015,

— s’agissant du second sinistre, M. [J] a effectué de fausses déclarations lors de la souscription de son contrat dans le but de changer l’objet du risque garanti et dans l’espoir de s’exonérer des conséquences de son défaut d’assurance, de sorte que le contrat d’assurance souscrit est nul,

— subsidiairement, les désordres résultent d’un défaut d’entretien de la SCI Chahinez, de sorte que la garantie ne peut trouver à s’appliquer.

La SADA a été l’assureur de la SCI Chahinez pour une période de moins d’un an, la police ayant pris effet le 8 octobre 2012 et expiré le 30 septembre 2013.

Or il résulte du rapport de la Saretec, qui avait été chargée le 2 avril 2012 d’une mission d’expertise par la Matmut, suite à la déclaration de sinistre de Mme [N] (locataire de la SCI Raphael) mettant en cause des infiltrations en provenance de l’immeuble voisin, qu’à la date de souscription du contrat le 8 octobre 2012, le représentant de la SCI Chahinez n’ignorait pas l’existence de ce premier sinistre puisqu’il avait été convoqué à plusieurs reprises par la Saretec, qu’il avait refusé de se déplacer et de communiquer ces coordonnées d’assurances jusqu’à une dernière réunion, qui s’est tenue en sa présence le 12 octobre 2012, au cours de laquelle il avait promis de faire intervenir une entreprise afin de déterminer l’endroit des infiltrations en toiture et de fournir les coordonnées de son assureur, ce qu’il n’avait toujours pas fait le 26 février 2013.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré nul le contrat d’assurance souscrit dans ce contexte, à savoir en connaissance de cause le 8 octobre 2012 de l’existence du sinistre, par la SCI Chahinez qui n’était pas en mesure de justifier à l’époque d’un autre contrat d’assurance en sa qualité de propriétaire non occupant mais loueur d’appartements meublés.

Quant à la société Sogessur, le contrat souscrit à effet du 23 janvier 2015 ne garantit pas le premier sinistre. Par ailleurs, cette compagnie d’assurance justifie par la production des conditions particulières signées par M. [J] que ce dernier avait déclaré n’avoir subi aucun sinistre, ni fait l’objet d’une résiliation par un précédent assureur au cours des 36 derniers mois, ce qui était tout à fait inexact en l’état du premier sinistre porté à sa connaissance et de la résiliation de la police souscrite avec la SADA à effet du 30 septembre 2013. Par ailleurs, son attention avait été formellement attirée sur les conséquences d’une fausse déclaration intentionnelle par une clause imprimée en caractère gras des conditions générales dont il reconnaissait avoir reçu copie et en avoir pris connaissance.

Le jugement sera donc également confirmé en ce qu’il a déclaré nul ce second contrat d’assurance.

Sur les autres demandes

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Chahinez appelante supportera les dépens de première instance et d’appel (le jugement étant confirmé sur la charge des dépens, en ce compris les frais d’expertise) et sera condamnée à payer aux autres parties une indemnité au titre des frais que ces dernières ont dû exposer dans le cadre du présent appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement et par arrêt mis à la disposition des parties au greffe et dans les limites de sa saisine :

— Déboute la SCI Raphael de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de la SCI Chahinez ;

— Infirme le jugement du 18 janvier 2022 du tribunal judiciaire de Grasse en ce qu’il a condamné la SCI Chahinez à réaliser divers travaux de reprise et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir ainsi qu’à payer à la SCI Raphael les sommes suivantes :

—  4 762,90 euros pour la reprise des préjudices matériels,

—  1 210 euros correspondant aux frais d’étaiement d’urgence ;

— Infirme également le jugement sur le montant de l’indemnité allouée au titre du préjudice locatif ainsi qu’à la somme accordée à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

— Déboute la SCI Raphael de ses demandes de condamnation de la SCI Chahinez à effectuer des travaux de reprise sous astreinte ainsi qu’à l’indemniser au titre des préjudices matériels en relation avec des désordres constatés dans un immeuble dont elle n’est plus propriétaire ;

— Condamne la SCI Chahinez à payer à la SCI Raphael les sommes suivantes :

—  183 860 euros au titre du préjudice locatif né et subi avant la vente du bien immobilier,

—  10 000 euros pour résistance abusive ;

— Condamne la SCI Chahinez à payer les indemnités suivantes, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile :

—  5 000 euros à la SCI Raphael,

—  3 000 euros à la société Inter Mutuelles Entreprises, d’une part, à la SADA, de l’autre, et à la société Sogessur, enfin ;

— Condamne la SCI Chahinez aux dépens d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de Maître Julien Salomon, avocat de la SADA, qui affirme son droit de recouvrement.

Le Greffier, La Présidente,