COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 15 MAI 2025

N° 2025/207

Rôle N° RG 24/09129 N° Portalis DBVB-V-B7I-BNNOV

Société PAOLI’ES

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRE DE L’ENSEMBLE IMMOBILI ER [Adresse 2])

C/

SA AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Armelle BOUTY

M^e Sébastien BADIE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de MARSEILLE en date du 02 Juillet 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 23/12481.

APPELANTS

Société PAOLI’ES,

immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le n° 844 457 945

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 3]

Syndicat des Copropriétaire de l’ensemble Immobilier [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice, Monsieur [H] [G], syndic bénévole

Tous deux représentés et plaidant par M^e Armelle BOUTY de la SELARL RACINE, avocat au barreau de MARSEILLE, substituée par M^e Faustine KARAMANI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

SA AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

plaidant par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Cécile YOUL-PAILHES, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Madame Pascale POCHIC, Conseiller

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et Madame Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES':

La SARL Paoli’es a acquis par un jugement d’adjudication du 6 juin 2019 le lot n°4, au sein d’une copropriété située [Adresse 2] à [Localité 5]. L’appartement, inhabité depuis plus de 15 ans, n’était pas raccordé à un compteur d’eau individualisé.

Après plusieurs échanges, il a été convenu que la SAS Agence de la Comtesse devait prendre attache avec la société des eaux de Marseille pour l’installation des compteurs individualisés.

N’obtenant pas satisfaction, la SARL Paoli’es a demandé à ce que des résolutions soient portées à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété du 2 mars 2020, afin de faire réaliser les travaux et démarches nécessaires permettant de remédier à ces difficultés. Plusieurs résolutions ont été adoptées, et par un courrier recommandé du 13 juillet 2021, la SARL Paoli’es a mis en demeure la SAS Agence de la Comtesse de procéder aux travaux en exécution de ces dernières, votées lors de l’assemblée générale.

Aucune solution n’étant trouvée, elle a engagé une procédure en référé devant le tribunal judiciaire de Marseille pour demander à la fois la condamnation de la SAS Agence de la Comtesse à l’indemniser du préjudice locatif subi et la condamnation de la SAS Agence ès qualités pour ne pas avoir fait diligence pour faire installer un compteur d’eau individualisé.

Cette procédure a abouti à un arrêt du 25 mai 2023 de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a, notamment, condamné la SAS Agence de la Comtesse à engager toutes diligences utiles afin de mettre à exécution les résolutions votées en assemblée générale le 2 mars 2020, et ce, sous astreinte de 200 euros par jour de retard. Cette décision a été signifiée le 26 juin 2023.

Selon acte de commissaire de justice du 6 décembre 2023, la SARL Paoli’es a fait assigner la SAS Agence de la Comtesse à comparaitre devant le juge de l’exécution de Marseille et par acte de commissaire de justice du 28 mars 2024, la SAS Agence de la Comtesse a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] (ci-après SDC) à comparaitre devant le même juge.

Par jugement en date du 2 juillet 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Marseille a :

— Ordonné la jonction des instances 23/12481 et 24/3703 sous le seul n°23/12481,

— Déclaré la SARL Paoli’es et le SDC irrecevables en leur demande en liquidation de l’astreinte formée à l’encontre de la SAS Agence de la Comtesse,

— Déclaré la SAS Agence de la Comtesse irrecevable en sa demande en liquidation de l’astreinte formée à l’encontre du SDC,

— Débouté la SAS Agence de la Comtesse de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné la SARL Paoli’es aux dépens,

— Condamné la SARL Paoli’es à payer à la SAS Agence de la Comtesse la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté le SDC de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu la déclaration d’appel de la SARL Paoli’es et du SDC de l’immeuble [Adresse 2] en date du 15 juillet 2024,

Au vu de leurs dernières conclusions en date du 24 février 2025, ils sollicitent qu’il plaise à la cour d’appel de :

Vu les articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

— Réformer le jugement du 2 juillet 2024 en ce qu’il a :

* Déclaré irrecevables leur demande en liquidation de l’astreinte à l’encontre de l’Agence de la Comtesse,

* Condamné la SARL Paoli’es aux dépens,

* Condamné la SARL Paoli’es à payer à l’Agence de la Comtesse la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— Déclarer recevable leur demande de liquidation d’astreinte,

— Liquider l’astreinte fixée par la cour d’appel d’Aix-en-Provence le 25 mai 2023 sur la période allant du 27 juillet 2023 au 16 mai 2024, soit la somme de 58 800 euros,

— Condamner à ce titre l’Agence de la Comtesse à payer à la SARL Paoli’es la somme de 58 800 euros,

En tout état de cause,

— Rejeter l’ensemble des demandes, fins et prétentions dirigées à leur encontre,

— Condamner l’Agence de la Comtesse à leur payer la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Les appelants sollicitent l’infirmation du premier jugement, au motif que l’intimée est incontestablement la personne condamnée sous astreinte par l’arrêt du 25 mai 2023, et les condamnations pécuniaires lui incombent personnellement, celle-ci ayant été condamnée 'ès qualités'. Ainsi, la demande de liquidation d’astreinte formée n’avait nullement pour effet de modifier le dispositif de l’arrêt rendu.

Sur la liquidation de l’astreinte, ils exposent que l’intimée n’a effectué aucune démarche afin de mettre à exécution les résolutions votées en assemblée générale, alors même que le syndicat bénévole de la copropriété a déposé un dossier auprès de la société des eaux de Marseille afin de procéder aux travaux d’individualisation, et qu’elle a établi dès le 23 mai 2024 un devis afin de procéder à ces derniers. Ils ajoutent que l’intimée a cependant tenté de se soustraire à ses obligations en tentant d’organiser une assemblée générale des copropriétaires le 19 décembre 2023, où tous les copropriétaires n’étaient pas valablement convoqués, et qui proposait d’annuler les résolutions précédemment votées. Ainsi, ils sollicitent de liquider l’astreinte fixée à la somme de 200 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, pour une somme totale de 58 800 euros.

Ils soutiennent qu’il n’existe aucune difficulté technique à réaliser ces travaux, les premiers juges ayant déjà jugé qu’il n’existait aucune contestation sérieuse. Le nouveau syndicat, la société Paoli’es, a d’ailleurs réalisé en quelques mois seulement les travaux qui n’avaient pas été réalisés en 3 ans par l’intimée.

Au vu de ses dernières conclusions en date du 24 février 2025, l’Agence de la Comtesse demande à la cour d’appel de :

Vu les dispositions des articles L.131-2 et L.131-4 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 2 du décret du 28 avril 2003,

— Confirmer le jugement du 2 juillet 2024 en ce qu’il a été dit et jugé irrecevable la demande de liquidation d’astreinte formulée par la société Paoli’es à son encontre,

Subsidiairement,

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des prétentions et argumentations formulées par la société Paoli’es à son encontre,

Reconventionnellement,

— Condamner la société Paoli’es au règlement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre celle de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’intimée fait valoir qu’elle n’a jamais été le SDC de la résidence et qu’il est évident que la condamnation prononcée par la cour concerne le SDC [Adresse 2], celle-ci a été prononcée 'ès qualités'. L’obligation de faire n’est pas imputable personnellement à la société GIA Mazet qui a été improprement qualifiée de syndicat alors qu’elle n’en était plus le mandataire.

Sur la volonté unanime prétendue des copropriétaires, elle ne répond qu’aucun d’entre eux n’est intervenu lors des débats à la procédure. Elle réplique que la société Paoli’es a fait délivrer deux assignations distinctes à deux parties distinctes afin de les assigner au tribunal judiciaire, et qu’elle a clairement distingué tout au long de la procédure la condamnation devant être prononcée à l’encontre du SDC représenté par la société GIA Mazet, et la condamnation de ladite société à indemniser personnellement le préjudice locatif qu’elle aurait prétendument subi.

Subsidiairement, elle invoque des difficultés techniques et administratives lorsque la société Gestion Méditerranée a accompli les démarches permettant le raccordement de l’appartement au réseau d’eau communal d’eau sanitaire. Elle rappelle que seul le titulaire d’un contrat d’abonnement général de la résidence est compétent pour entreprendre ces démarches, et que la société Paoli’es était parfaitement au courant étant donné que la société des eaux de Marseille lui a écrit à plusieurs reprises à ce sujet. De plus, elle fait valoir qu’à l’issue d’une visite sur site, les services de la mairie n’ont constaté la présence d’aucun compteur d’eau général de l’immeuble, de ce fait il ne peut être imposé une obligation de faire qui est inexécutable en l’espèce. Elle justifie par ailleurs l’organisation de l’assemblée générale en réponse à cette difficulté, afin d’annuler des résolutions qui s’avéreraient inexécutables en pratique.

Elle répond que même si la Cour de céans a précédemment prononcée une obligation juridique à son encontre, il n’empêche que son exécution peut se heurter à des difficultés techniques, ce qui est le cas en l’espèce. Elle ajoute que la simple facture produite aux débats par l’appelante ne mentionne pas le type de prestations réalisées et ne vise l’installation que d’un seul compteur.

Enfin elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée par la société Paoli’es au motif que la liquidation d’astreinte n’a pas vocation à indemniser un éventuel préjudice, d’autant qu’elle affirme avoir pu réaliser ses travaux de réhabilitation.

En revanche, elle demande sa condamnation au règlement de la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte :

L’article R.121-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge de l’exécution ne peut ni modifier le dispositif de la décision de justice qui sert de fondement aux poursuites, ni en suspendre l’exécution.

Il est constant que’la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a condamné «'la SAS Agence de La Comtesse en sa qualité de syndic de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5] à engager toutes diligences utiles afin de mettre à exécution les résolutions n°10 à 12, votées en assemblée générale des copropriétaires du 2 mars 2020.'»

Elle a pris soin de préciser que':

«' Aux termes du courrier de la société des Eaux de Marseille en date du 25 janvier 2022, seul le propriétaire de l’immeuble ou son représentant, le syndic de propriété peuvent déposer une demande afin d’obtenir l’individualisation des compteurs après approbation par l’assemblée générale des copropriétaires.

En application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic «est chargé … d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.»

Le premier juge a très justement constaté que la cour d’appel a condamné la SAS Agence de la Comtesse (GIA Mazet) non pas en personne mais ès qualités.

L’obligation de faire les démarches utiles qui s’imposait à ladite agence ne lui étant pas personnelle, les appelants sont irrecevables à demander la liquidation de l’astreinte et la condamnation personnelle de l’agence de la Comtesse.

Il convient dès lors, de confirmer la décision entreprise par le juge de l’exécution de Marseille, dont appel.

Sur les demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’accès au juge étant un droit fondamental, le demandeur doit faire la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Cette démonstration n’étant faite par aucune des parties en demandes, elles seront déboutées.

Sur les demandes accessoires:

Succombant à l’action, en application de l’article 696 du code de procédure civile, la SARL Paoli’es et le SDC seront condamnés aux entiers dépens d’appel, outre la somme de 2 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à disposition,

DÉBOUTE la SAS Agence de la Comtesse de sa demande de dommages-intérêts,

CONFIRME le jugement en date du 2 juillet 2024 rendu par le juge de l’exécution de Marseille en toutes ses dispositions telles qu’elles ont été déférées devant la cour d’appel,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SARL Paoli’es et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], in solidum, à payer à la SAS Agence de la Comtesse la somme de deux mille euros (2 000 ') sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNE la SAS Agence de la Comtesse et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], in solidum, aux entiers dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE