République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 2 SECTION 2

ARRÊT DU 05/12/2024

****

N° de MINUTE :

N° RG 23/04076 – N° Portalis DBVT-V-B7H-VCY7

Jugement (N° 22/00516) rendu le 1er août 2023 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer

APPELANTE

La Commune de [Localité 6], représentée par son maire en exercice

[Adresse 4].

représentée par M^e Alex Dewattine, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer, avocat constitué

INTIMÉ

Monsieur [Z] [X]

né le 10 décembre 1954 à [Localité 5]

de nationalité française

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Delphine Chambon, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 17 septembre 2024 tenue par Stéphanie Barbot magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après rapport oral de l’affaire, a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Marlène Tocco

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Stéphanie Barbot, présidente de chambre

Dominique Gilles, président

Nadia Cordier, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 décembre 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Stéphanie Barbot, présidente et Marlène Tocco, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 3 septembre 2024

****

FAITS ET PROCEDURE

La commune de [Localité 6] (la commune) est propriétaire d’une parcelle située en bord de mer, cadastrée AB n° [Cadastre 1].

Par un acte notarié du 1er janvier 1975, la commune de [Localité 6] (la commune) a donné « à bail loyer » à M. et Mme [U] cette parcelle, sur laquelle ils exploitaient un fonds de commerce de café connu sous le nom de « Le [3] », pour une durée de neuf ans, à charge, notamment, de maintenir la construction existante sur la parcelle et de l’utiliser à l’exploitation de ce fonds de commerce.

Par un acte notarié du 1er avril 1982, M. et Mme [U] ont cédé à M. et Mme [G] leur fonds de commerce de café, incluant le droit au bail.

Un acte notarié du 3 octobre 1984, conclu entre la commune et M. et Mme [G], a renouvelé le « bail à loyer pour une nouvelle période de neuf années », à compter du 1er janvier 1984, jusqu’au 1er janvier 1993.

Par un acte notarié du 29 décembre 1989, M. et Mme [G] ont cédé le fonds de commerce à M. et Mme [I]-[R].

Enfin, par deux actes distincts du 1er octobre 1993, M. et Mme [I]-[R] ont cédé à M. [X] :

— le fonds de commerce exploité sur la parcelle précitée, cette cession incluant le droit au bail du terrain appartenant à la commune ;

— et le baraquement dans lequel ce fonds est exploité.

Par une délibération du 6 octobre 1993, la commune a donné un avis favorable au transfert de l’activité de M. [X], pour une durée d’un an reconductible, avec faculté de dénonciation six mois avant la date d’échéance.

Par une délibération du 26 février 2019, la commune a décidé du non-renouvellement du titre d’occupation de M. [X].

Le 1er avril 2019, le maire a indiqué à M. [X] que ce non-renouvellement serait effectif à compter du 6 octobre 2019 et demandé que le terrain soit remis en état à cette date.

Le 26 mai 2019, M. [X], contestant cette résiliation, a saisi le tribunal administratif de Lille aux fins de reprise des relations contractuelles. Par une ordonnance du 2 septembre 2019, ce tribunal s’est déclaré incompétent.

Par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 21 octobre 2019, la commune a vainement mis M. [X] en demeure de quitter les lieux et de remettre le terrain en état dans un délai d’un mois.

Le 7 février 2022, la commune a assigné M. [X] en constat de la résiliation de la « convention d’occupation précaire », en expulsion et en remise en état de la parcelle.

M. [X] s’est opposé à ces demandes et a demandé, à titre principal, la qualification du contrat le liant à la commune en bail commercial, l’annulation du congé délivré les 4 mars et 1re avril 2019 et qu’il soit dit que le contrat se poursuivait.

Par un jugement du 1er août 2023, le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer a :

— qualifié la relation contractuelle liant la commune et M. [X] de bail commercial ;

— annulé le congé donné par courrier du 1er avril 2019 ;

— rejeté les demandes de la commune tendant à l’expulsion de M. [X] et de tous occupants de son chef, et à la condamnation de M. [X] à remettre les lieux en l’état ;

— condamné la commune au paiement d’une indemnité procédurale de 2 000 euros, ainsi qu’aux dépens.

Le 6 septembre 2023, la commune a relevé appel de cette décision.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 23 août 2024, la commune de [Localité 6], appelante, demande à la cour de :

Vu la délibération de son conseil municipal du 6 octobre 1993 ;

Vu l’article 808 du code de procédure civile ;

Vu l’article L. 145-5 du code du commerce ;

Vu l’ordonnance du tribunal administratif du 2 septembre 2019 ;

— infirmer le jugement entrepris ;

En conséquence,

— juger irrecevables les demandes de M. [X] ;

— prononcer la résiliation de la convention d’occupation précaire résultant de la délibération du 6 octobre 1993 ;

A titre subsidiaire :

— prononcer la résiliation du bail la liant à M. [X] ;

— prononcer la nullité du contrat de location-gérance prétendument conclu entre M. [X] et la société Accueil hôtelier de la baie de [Localité 6] et, en toutes hypothèses, juger ce contrat inopposable à la commune ;

En toutes hypothèses :

— ordonner l’expulsion de M. [X] et de toute autre personne physique ou morale dont il aurait à répondre ou qu’il contrôlerait, de la parcelle cadastrée section AB n°[Cadastre 1] à [Localité 6] et des parcelles voisines ;

— condamner M. [X] et toute autre personne physique ou morale dont il aurait à répondre ou qu’il contrôlerait, et notamment la société Accueil hôtelier de la baie de [Localité 6], à libérer les lieux sous astreinte de 150 euros par jour à compter de la signification du « jugement » à intervenir ;

— condamner M. [X] et de toute autre personne physique ou morale dont il aurait à répondre, et notamment la société Accueil hôtelier de la baie de [Localité 6], ou qu’il contrôlerait, à remettre en état les lieux sous astreinte de 150 euros par jour à compter du « jugement » à intervenir ;

— rejeter l’ensemble des demandes de M. [X] ;

— condamner M. [X] au paiement d’une indemnité procédurale de 3 000 euros, ainsi qu’aux dépens.

Par ses conclusions n° 3 notifiées par voie électronique le 28 août 2024, M. [X], intimé, demande à la cour de :

Vu notamment les articles L. 144-1, L. 145-1, L. 145-4, L. 145-5, L. 145-5-1, et L. 145-9, L. 145-15, L. 145-60 et R. 145-23 du code de commerce, ainsi que les articles A. 444-10 et suivants du même code,

Vu les articles 6, 555, 1102, 1103, 1113, 1114, 1117, 1199, 1709 du code civil, ainsi que les articles 1108, 1128, 1134 et 1165 du même code dans leur version applicable au contrat d’origine,

Vu les articles 9, 31, 32, 71, 455, 480, 514-1, 564, 696 et 700 du code de procédure civile,

Vu le principe général du droit selon lequel la fraude corrompt tout, celui de la liberté contractuelle et le principe général du droit selon lequel le silence ne vaut pas acceptation,

In limine litis,

— déclarer la commune de [Localité 6] irrecevable en ses nouvelles prétentions devant la cour, singulièrement au titre de l’irrecevabilité des demandes et du prononcé de la résiliation du bail ;

— rejeter l’ensemble des prétentions de la commune de [Localité 6] à ce titre ;

— le déclarer recevable en ses moyens de défense ;

Sur le fond,

' A titre principal : confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

' A titre subsidiaire, si la cour considérait que la relation contractuelle litigieuse n’est pas un bail commercial de droit commun :

— qualifier la relation contractuelle entre la commune de [Localité 6] et lui-même de « bail commercial dérogatoire », dit également « bail de courte durée » ;

— constater que le bail dérogatoire s’est transformé en bail commercial classique d’une durée de neuf années entières et consécutives, expirant le 6 octobre 2003, et que, depuis cette date, il est en tacite poursuite, faute de la délivrance d’un congé valable ;

— annuler le prétendu congé délivré par la commune de [Localité 6] par courriers des 4 mars et 1er avril 2019 ;

— rejeter les demandes de la commune de [Localité 6] tendant à son expulsion et à sa condamnation à remettre les lieux en état ;

' A titre très infiniment subsidiaire, si la cour considérait que la relation contractuelle est régie par une convention d’occupation précaire, et non par un bail commercial :

— ordonner qu’il puisse se maintenir dans les locaux tant qu’une proposition de relogement dans un emplacement équivalent n’aura pas été faite par la Commune dans les conditions suivantes : « surface commerciale identique à celle occupée par le [3], dont [il] fera l’acquisition ou qu’il louera sur cette même zone, à proximité de la plage » et jusqu’à son transfert effectif outre, l’indemnisation de l’accession pour les bâtiments actuels qui sont sa propriété à lui, intimé ;

— fixer alors à un montant égal au loyer actuel le montant de l’indemnité d’occupation ;

' En tout état de cause :

— rejeter l’ensemble des demandes de la commune de [Localité 6] ;

— condamner la commune de [Localité 6] à lui payer une indemnité procédurale de 10 000 euros, ainsi qu’aux dépens, y compris ceux visés aux articles A. 444-10 et suivants du code de commerce.

***

En application de l’article 442 du code de procédure civile, la cour d’appel a invité les parties à s’expliquer sur des moyens relevés d’office :

— par un avis notifié par la voie électronique le 21 octobre 2024, au visa de l’article 14 du code de procédure civile, sur le moyen tiré de l’irrecevabilité de la demande subsidiaire de l’intimée tendant à la nullité du contrat de location-gérance conclu avec la société d’accueil hôtelier de la baie de [Localité 6], cette dernière n’étant pas partie à l’instance.

Le 23 octobre 2024, M. [X] a notifié une note en délibéré, en indiquant que cette demande était irrecevable, en application de l’article 14 du code de procédure civile.

La commune de [Localité 6] n’a transmis aucune note en délibéré ;

— et par un avis notifié le 4 novembre 2024, en application de l’article 12 du code de procédure civile, sur le moyen tiré de l’application de l’ancien article 1184 du code civil aux demandes de résiliation formées par la commune, faute pour cette dernière d’avoir précisé le fondement de ces demandes.

Aucune des parties n’a transmis d’observations à la cour d’appel à la suite de ce dernier avis.

MOTIVATION

I- Sur les irrecevabilités soulevées par M. [X]

M. [X] demande, dans le dispositif de ses conclusions, que la commune soit déclarée « irrecevable en ses nouvelles prétentions, singulièrement au titre de l’irrecevabilité des demandes et du prononcé de la résiliation du bail. » A l’appui (pp. 6 à 8), il fait valoir que l’appelante a émis, en appel, des prétentions nouvelles irrecevables en application de l’article 564 du code de procédure civile. En effet :

— ce n’est qu’en juillet et août 2024 que l’appelante s’est prévalue, pour la première fois, d’une part, de ce que lui, intimé, ne serait pas recevable à se prévaloir du statut des baux commerciaux, en raison de l’expiration du délai biennal de prescription prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce ; d’autre part, pour défaut de qualité, en ce que lui, intimé, ne pourrait se prévaloir d’un bail commercial pour un local qu’il n’occupe pas personnellement ;

— ces irrecevabilités ne figurent pas dans les premières conclusions d’appel de la commune (cf. l’article 910-4 du code de procédure civile) [cf. p. 7, § 1, des conclusions de M. [X]] ;

— l’appelante soulève une prescription et un défaut d’intérêt à agir, tendant à l’irrecevabilité des prétentions de son adversaire, et non des moyens tendant à la résiliation du bail. Ces prétentions ne tendent donc pas aux mêmes fins que celles présentées en première instance, à savoir la résiliation du contrat ;

— en outre, ces demandes nouvelles concernent un autre contrat que celui visé par la demande originelle de la commune : elles concernent la convention d’occupation précaire. « Ce qui est nouveau est une demande de résiliation du bail [le] liant à la commune d’une part et celle de la nullité du contrat de location gérance du fonds exploité dans les locaux d’autre part. Ce sont des contrats distincts et de nature différente et pas de même date et leur résiliation n’est certainement pas incluse dans celle de la convention d’occupation visée jusqu’ici dans le dispositif de la commune » (p. 7, § 7) ;

— en outre, la commune ne peut prétendre avoir découvert l’existence de la location-gérance, publiée sur le K bis. Il ne s’agit pas d’un fait nouveau. Et ses demandes reconventionnelles à lui n’ont jamais varié, de sorte qu’il n’y avait pas nécessité soudaine d’y répliquer.

En réponse, la commune de [Localité 6] objecte (pp. 5 à 7) que :

— initialement, M. [X] demandait le constat de la résiliation du bail et, reconventionnellement, que la relation entre les parties soit qualifiée de bail commercial et que soit ordonné son maintien dans les lieux ;

— en application de l’article 564 du code de procédure civile, ne peut être déclarée irrecevable une demande visant à voir déclarer irrecevable une demande tendant à voir déclarer prescrite la demande adverse aux motifs que cette prétention aurait été soulevée pour la première fois en cause d’appel ;

— de plus, l’article 565 admet la recevabilité des prétentions qui tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Réponse de la cour :

En premier lieu, l’article 14 du code de procédure civile, que la cour d’appel a relevé d’office en invitant les parties à présenter leurs observations sur ce point, dispose que :

Nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Il résulte de ce texte qu’est irrecevable toute demande formée contre une personne qui n’a pas été régulièrement appelée à une instance.

En l’espèce, la Société d’accueil hôtelier de la baie de [Localité 6] n’est pas partie à l’instance d’appel.

Par ce seul motif, la demande de la commune de [Localité 6] tendant à la nullité du contrat de location-gérance conclu avec cette société est irrecevable.

En second lieu, aux termes de l’article 564 du code de procédure civile :

A peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou

de la survenance ou de la révélation d’un fait.

L’article 565 du même code prévoit que :

Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 de ce code :

Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

Quant à l’article 910-4 du même code, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 :

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Ces trois premiers textes (articles 564, 565 et 566) réglementent la recevabilité des demandes nouvelles en appel au regard de celles présentées en première instance.

Selon la jurisprudence, dès lors que l’irrecevabilité d’une demande, pour cause de nouveauté, est soulevée par un intimé, la cour d’appel est tenue d’examiner au regard de chacune des exceptions prévues par les articles 564 à 567 si la demande est nouvelle (v. en ce sens : 2e Civ. 17 sept. 2020, n° 19-17449, publié ; 2e Civ., 17 mai 2023, n° 20-23138).

Le quatrième texte (article 910-4) a instauré un principe de « concentration des prétentions sur le fond », duquel il résulte qu’en appel, chacune des parties doit, dès ses premières écritures, indiquer l’ensemble de ses prétentions au fond, à peine d’irrecevabilité des prétentions ajoutées ultérieurement. Il n’est fait exception à ce principe que lorsque les prétentions ultérieures d’une partie sont destinées à répliquer aux conclusions ou pièces notifiées par l’adversaire, ou à faire juger une question née postérieurement aux premières conclusions.

Selon la jurisprudence, il résulte de la combinaison des articles 122 et 910-4 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas des prétentions sur le fond au sens du second de ces textes, de sorte qu’elles n’ont pas à être présentées dès les premières conclusions d’appel (Civ. 2e, 4 juill. 2024, n° 21-20694, publié).

L’article 910-4 institue une cause d’irrecevabilité autonome, en ce sens que, si une prétention est irrecevable en application de ce texte, point n’est besoin d’examiner, en outre, sa recevabilité au regard des articles 564 à 567 précités.

En l’espèce, d’abord, il apparaît que la commune n’a pas soulevé, dès ses premières conclusions d’appel du 6 décembre 2023, sa demande subsidiaire tendant au prononcé de la résiliation du bail. Or, il s’agit là d’une demande distincte de sa demande principale originaire, tendant au prononcé de la résiliation de la convention d’occupation précaire. Et, selon les mentions du jugement entrepris (p. 3), M. [X] avait pourtant dès la première instance, demandé que le contrat le liant à la commune soit qualifié de « bail commercial ».

Cette demande subsidiaire de la commune, qui s’analyse en une prétention au fond, n’étant donc ni destinée à répliquer aux conclusions ou pièces notifiées par M. [X] ni à faire juger une question née postérieurement à ses premières conclusions, elle est irrecevable de plein droit, par application de l’article 910-4 précité.

S’agissant, ensuite, des fins de non-recevoir soulevées par la commune pour cause de prescription et, selon l’analyse qu’en fait M. [X], pour un prétendu défaut de qualité à agir, elles ne constituent pas des prétentions au fond soumises à la contrainte temporelle édictée par l’article 910-4. Dès lors, il importe peu que la commune ne les ait pas soulevées dès ses premières conclusions d’appel, à l’appui de sa demande principale tendant à l’irrecevabilité des demandes de M. [X].

Le rejet de la cause d’irrecevabilité fondée sur l’article 910-4, impose, dans un second temps, d’apprécier la recevabilité de cette demande au regard de chacune des exceptions prévues aux articles 564 à 567 précités.

Les telles fins de non-recevoir ci-dessus évoquées ne se rattachent certes pas à la demande de la commune tendant à la résiliation du bail, mais elles ont pour finalité de faire déclarer irrecevable la demande de M. [X] tendant à voir requalifier le contrat en bail commercial. Elles tendent ainsi à « faire écarter les prétentions adverses », au sens de l’article 564 du code de procédure civile. La demande nouvelle d’irrecevabilité soulevée par la commune, sur la base de ces fins de non-recevoir, s’avère donc recevable.

II- Sur le fond

Chaque partie a adopté, dans ses conclusions d’appel, une structure logique distincte de celle de son contradicteur : chacune des parties a suivi un ordre d’examen des demandes et moyens de défense qui ne coïncide pas avec l’ordre suivi par son adversaire. Cela étant, après analyse des conclusions et pièces communiquées, la cour d’appel estime qu’il est possible d’examiner séparément les demandes respectives des parties.

A- Sur les demandes formées par la commune à titre principal et « en tout état de cause »

A titre liminaire, il y a lieu de spécifier, d’abord, qu’il résulte des motifs du point I du présent arrêt que les deux demandes subsidiaires de la commune (prononcé de la résiliation du bail et prononcé de la nullité du contrat de location-gérance) sont irrecevables. Dès lors, la cour d’appel ne doit plus statuer que sur :

— d’une part, la demande principale de la commune tendant à la résiliation de la convention d’occupation précaire alléguée ;

— d’autre part, les demandes formées par la commune « en tout état de cause », aux fins d’expulsion et de remise en état des lieux loués.

Ensuite, si, dans les motifs de ses conclusions (p. 10), M. [X] invoque la prescription de la demande de « requalification » du contrat formée par la commune, il ne ressort pas du dispositif desdites conclusions que l’intimé demande l’irrecevabilité de la demande de la commune sur le fondement de cette fin de non-recevoir ; la cause d’irrecevabilité qu’il soulève ne vise que les demandes nouvelles en appel. En tout état de cause, il est logique que cette fin de non-recevoir ne soit pas reprise au dispositif des conclusions de M. [X], dans la mesure où la commune ne forme pas une demande de requalification, mais de résiliation du contrat. En application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour n’est donc pas saisie d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription à l’égard de la commune.

***

La demande principale de résiliation formée par la commune repose sur le postulat suivant lequel le contrat liant les parties serait une convention d’occupation précaire et que des manquements seraient imputables à M. [X]. Par conséquent, le succès de cette demande suppose que la commune démontre cumulativement :

— d’abord, que le contrat peut être qualifié de convention d’occupation précaire ;

— ensuite, que M. [X] a manqué à ses obligations telles qu’elles résultent de cette convention.

Abstraction faite du premier point, relatif à la qualification du contrat et qui sera examinée ci-après (cf. § III du présent arrêt), sur le second point, la cour a recueilli les observations des parties sur le moyen, relevé d’office, tiré de l’applicabilité de l’ancien article 1184 du code civil.

En effet, que l’on retienne la thèse de l’appelante ou celle de l’intimé, en tout état de cause, le contrat les liant a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance du 10 février 2016, de sorte que la résiliation de ce contrat est régie par l’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de cette ordonnance.

En droit, l’ancien article 1184 du code civil dispose que :

La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il résulte de ces dispositions que, dans un contrat synallagmatique, si l’une des parties n’exécute pas ses obligations, le cocontractant a la possibilité de demander au juge de prononcer la résolution du contrat. Dans cette hypothèse, le demandeur doit établir, à la charge de son cocontractant, une inexécution totale ou partielle des obligations, principales ou accessoires, d’une gravité suffisante, ce qui relève de l’appréciation souveraine des juges du fond.

En l’espèce, les conclusions de la commune ne contiennent aucun paragraphe spécialement consacré à ses demandes de résiliation (que ce soit celle principale ou celle subsidiaire, d’ailleurs). Après lecture des motifs desdites conclusions, la cour d’appel n’a identifié l’invocation de moyens de résiliation qu’en page 23, et elle interprète l’argumentation développée dans cette partie des conclusions comme signifiant que la commune invoque exclusivement trois motifs de résiliation :

— premièrement, « l’absence d’exploitation », ce que la cour comprend comme un grief de défaut d’exploitation personnelle des lieux par M. [X] ;

— deuxièmement la cession, par M. [X], du fonds de commerce qu’il exploitait dans les lieux loués « sans l’agrément du bailleur » ;

— troisièmement, l’absence d’information du bailleur, par M. [X], de la conclusion d’une location-gérance portant sur ce fonds.

En effet, il y a lieu de préciser que si, dans la deuxième partie de la page 23 de ses écritures, la commune se prévaut :

— d’une part, du non-respect des conditions légalement requises pour mettre un fonds en location-gérance (avoir exploité le bien pendant au moins de deux ans, en application de l’article L. 144-3 du code de commerce),

— d’autre part, de l’absence d’accomplissement des formalités de publicité requises pour qu’une location-gérance soit opposable aux tiers,

la cour comprend de la rédaction desdites écritures que ces deux moyens ne sont soulevés qu’à l’appui de la demande d’annulation du contrat de location-gérance (v. p. 23, antépénultième §), laquelle a été jugée irrecevable (cf. point I du présent arrêt).

En premier lieu, s’agissant du grief tirée de l’absence d’exploitation personnelle du fonds, en droit, la location-gérance s’analyse en une location d’un bien meuble incorporel. Dès lors, si le locataire, propriétaire d’un fonds, met celui-ci en location-gérance, cela ne constitue pas une sous-location, de sorte que le bailleur n’est pas fondé à lui opposer la clause du bail interdisant la sous-location et ne peut demander la résiliation du bail que dans trois cas de figure :

— soit lorsque le bail interdit expressément la location-gérance (v. Civ. 3e, 25 oct. 1968, n° 67-10482, publié) ;

— soit lorsque, dans le bail, le preneur s’est engagé à exploiter personnellement les lieux loués (Civ. 3e, 14 nov. 1996, n° 94-20529) ;

— soit lorsqu’une clause du contrat interdit l’occupation par un tiers, à quelque titre que ce soit (Civ. 3e, 26 nov. 1986, n° 85-14491).

En l’espèce, à l’appui de son premier moyen de résiliation, la commune ne se prévaut d’aucune clause particulière du contrat, qu’elle qualifie de convention d’occupation précaire conclue le 6 octobre 1993, jour de la délibération du conseil municipal.

En tout état de cause, M. [X] soutient (p. 12 de ses conclusions), sans être démenti à cet égard, que le contrat ne contient pas de clause l’obligeant à exploiter personnellement le fonds et à occuper personnellement les lieux.

Ce premier manquement doit donc être écarté.

En second lieu, s’agissant du deuxième moyen de résiliation, la cour d’appel comprend que la commune reproche à M. [X] d’avoir cédé son fonds de commerce sans son agrément, en le donnant en location-gérance à une société tierce.

Or, un tel grief n’est pas fondé, dans la mesure où, en droit, tel que le relève à bon droit M. [X], la location-gérance ne s’analyse pas une cession de fonds. Il s’agit, en effet, d’une location d’un meuble incorporel.

En dernier lieu, s’agissant du dernier moyen de résiliation, tenant à l’absence d’information de la commune quant à la conclusion d’un contrat de location-gérance par M. [X], l’appelante n’explicite pas en quoi ce fait pourrait constituer un manquement du locataire à ses obligations contractuelles.

Ce troisième moyen ne peut donc pas davantage prospérer.

Dès lors, abstraction faite de la qualification du contrat, il se déduit de ces seuls motifs, desquels il résulte qu’aucun manquement grave à ses obligations contractuelles n’est caractérisé à l’endroit de M. [X], que la demande principale de la commune tendant au prononcé de la résiliation de ce contrat n’est pas fondée. Elle doit donc être rejetée.

B- Sur les demandes principales formées par M. [X]

A titre principal, M. [X] demande la confirmation du jugement entrepris et, partant :

— que le contrat le liant à la commune soit qualifié de bail commercial ;

— que le congé qui lui a été délivré le 1er avril 2019 soit annulé ;

— et le rejet des demandes tendant à son expulsion et à sa condamnation à remettre les lieux en l’état.

En défense sur cette première prétention, il ressort de ses conclusions d’appel que la commune se prévaut de ce que le contrat est une convention d’occupation précaire, en faisant valoir (dans l’ordre suivant) que :

— l’autorité de la chose jugée par le tribunal administratif s’impose au juge civil (pp. 7 à 10 de ses conclusions). Or, par une ordonnance du 2 septembre 2019, le tribunal administratif s’est jugé incompétent après avoir qualifié la convention litigieuse de « convention d’occupation précaire ». Le premier juge ne pouvait donc déjuger ce que le juge administratif avait retenu et ne pouvait que qualifier le contrat litigieux de convention d’occupation précaire ;

— M. [X] n’a pas contesté la délibération du conseil municipal du 6 octobre 1993 et il a acheté le fonds de commerce en sachant pertinemment qu’il s’agissait d’une convention d’occupation précaire d’une année renouvelable (pp. 11-12) ;

— le contrat remplit les conditions légalement requises pour revêtir la qualification de convention d’occupation précaire (pp. 12 à 20) ;

— aucun bail commercial ne la lie à M. [X] (pp. 21 à 24), les caractéristiques nécessaires à une telle qualification n’étant pas réunies (pp. 28 à 30) ;

— la demande de requalification en bail commercial formée par M. [X] est tardive, au regard de l’article L. 145-60 du code de commerce (pp. 24 à 28).

En réplique, M. [X] objecte notamment que :

* sur l’autorité de la chose jugée (pp. 15 à 17) :

— en droit, l’autorité de la chose jugée s’attache au seul dispositif du jugement ;

— en l’espèce, le dispositif de l’ordonnance rendue par le tribunal administratif ne portant que sur la question de la compétence, cette décision n’a aucune autorité de la chose jugée sur la nature du contrat qui lie les parties ;

* sur la fin de non-recevoir tirée la prescription, fondée sur l’article L. 145-60 précité (pp. 8 à 11) :

— en droit, les moyens de défense sont imprescriptibles et, en l’espèce, il a indiqué ce que devait être la qualification de la relation contractuelle à titre de moyen de défense ;

— en outre, l’appelante ne justifie pas du point de départ du délai de prescription qu’elle invoque ;

— subsidiairement, le délai de prescription a été suspendu en raison de la fraude. En effet, s’il était jugé qu’une convention d’occupation précaire a été conclue, elle l’aurait été par la force de la puissance de la commune, alors qu’un bail commercial était en cours, puis renouvelé pendant trente ans. Rien, en l’espèce, ne pouvait justifier une telle situation, si ce n’est le refus de la commune de lui octroyer les droits relatifs au statut des baux commerciaux.

Réponse de la cour :

A titre liminaire, à l’inverse de l’intimé, la cour n’interprète pas les conclusions de la commune comme signifiant que celle-ci soulève le défaut de qualité à agir de M. [X]. En effet, si l’appelante reproche à ce dernier d’avoir donné son fonds de commerce en location-gérance (pp. 21 à 24 de ses conclusions), ses développements à ce sujet viennent uniquement à l’appui de sa demande de résiliation du contrat – ci-dessus rejetée – et pour s’opposer à l’argumentation de l’intimé relative à sa durée d’occupation des lieux. A preuve, en page 24 de ses conclusions, la commune conclut en ces termes :

En toutes hypothèses, l’argumentation consiste à prétendre qu’il [i.e. M. [X]] n’a personnellement occupé le lien loué qu’à peine 2 ans !

La contestation relative à la durée d’occupation n’est donc manifestement pas efficace.

Pour le reste, quoi que les parties n’aient pas suivi ce raisonnement dans leurs conclusions respectives, la logique commande de statuer, au préalable, sur la fin de non-recevoir opposée par la commune pour faire obstacle à la demande de M. [X] tendant à voir qualifier le contrat de bail commercial, à savoir le moyen tiré de la prescription de cette demande, le succès de ce moyen suffisant, à lui seul, à justifier l’irrecevabilité de cette demande, sans examen au fond.

Il doit également être précisé que la cour interprète les conclusions de la commune comme signifiant que le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée n’a été soulevé par l’appelante que comme un moyen de fond, de nature, selon elle, à imposer au juge civil la qualification de convention d’occupation précaire. C’est pourquoi ce moyen n’est pas examiné à titre liminaire, comme il conviendrait logiquement de le faire concernant une fin de non-recevoir.

1°- Sur la prescription de la demande de M. [X] tendant à ce que le contrat soit qualifié de bail commercial

En droit, l’article L. 145-60 du code de commerce, en vigueur depuis le 21 septembre 2000, dispose que :

Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Ces dispositions renvoient ainsi au chapitre V du code de commerce, intitulé « du bail commercial » (articles L. 145-1 à L. 145-60).

Ce texte reprenant l’article 33 du décret du 30 septembre 1953, codifié ultérieurement dans le code de commerce, la circonstance que les parties s’en prévalent s’agissant d’un contrat renouvelé en 1984, selon l’intimé, est sans incidence.

Il découle de ce texte que les actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Toutefois, il ne suffit pas que l’action concerne un bail commercial pour que la prescription biennale s’applique. En effet, selon la jurisprudence, les actions non fondées spécifiquement sur le statut ne sont pas soumises à ce texte spécial, mais au droit commun de la prescription. Il en va notamment ainsi de :

— l’action en paiement du loyer (Civ. 3e, 5 oct. 1994, n° 92-14.354, publié) ;

— de l’action en résiliation pour manquement contractuel (Civ. 3e, 12 juill. 1989, n° 88-10.159, publié) ;

— la demande d’annulation d’un bail formée par un locataire fondée sur l’article L. 631-7 du code de la construction de l’habitation (Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-12.930) ;

— l’action en paiement d’une indemnité de rupture stipulée à un bail commercial en cas de résiliation anticipée, qui n’a pas son fondement dans les dispositions du statut des baux commerciaux (Civ. 3e, 9 mars 2023, n° 21-20.358).

Il résulte d’une jurisprudence constante rendue en application de ce texte que l’action en requalification du contrat en bail commercial est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et que le point de départ est constitué par la conclusion du contrat dont la requalification est demandée (Civ. 3e, 23 nov. 2011, n° 10-24.163, publié ; Civ. 3e, 25 janv. 2023, n° 21-24.394), peu important que ce contrat ait été tacitement reconduit (Com. 11 juin 2013, n° 12-16.103, publié) ou renouvelé par avenants successifs (Civ. 3e, 3 déc. 2015, n° 14-19.146, publié).

De plus, cette solution s’applique même si la demande en requalification est formée par voie reconventionnelle (Civ. 3e, 29 oct. 2008, n° 07-16.185). La solution se justifie par le fait que la demande reconventionnelle s’analyse en une véritable demande en justice, de sorte que son auteur est tenu d’agir dans les délais légalement fixés.

Cette jurisprudence a été récemment appliquée concernant l’action d’un bailleur visant « à la requalification d’un bail dérogatoire en bail commercial par l’effet d’une clause contractuelle, et non à la constatation de l’existence d’un bail soumis au statut de par l’effet de l’article L. 145-5 du code de commerce » (Civ. 3e, 28 sept. 2022, n° 21-17.907). Il est rappelé que ce dernier texte concerne l’hypothèse de la conclusion d’un bail dérogatoire de courte durée, lequel est régi par le droit commun du bail civil. Ainsi, il prend fin, sans congé, par l’arrivée de son terme contractuel, en application de l’article 1737 du code civil. Cependant, si le preneur demeure dans les lieux et est laissé en possession de ceux-ci au-delà du terme, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux (Civ. 3e, 22 janv. 2003, n° 01-16.490, publié ; Civ. 3e, 8 juin 2017, n° 16-24.045, publié ; Civ. 3e, 26 mars 2020, n° 18-16.113).

L’incise figurant dans cet arrêt du 28 septembre 2022 (« et non à la constatation de l’existence d’un bail soumis au statut de par l’effet de l’article L. 145-5 du code de commerce ») renvoie, implicitement, à la solution adoptée dans un précédent arrêt ayant énoncé que :

« N’est pas soumise à la prescription biennale prévue à l’article L. 145-60 du même code la demande tendant à faire constater l’existence d’un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait du maintien en possession du preneur à l’issue d’un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l’article L. 145-5 du code de commerce » (sommaire de Civ. 3e, 1er oct. 2014, n° 13-16.806, publié).

Cet arrêt de 2014 a fait l’objet de plusieurs commentaires, parmi lesquels peuvent être cités les suivants :

— F. Kenderian (in RTD Com. 2014, p. 773) : cet auteur averti approuve l’arrêt, en estimant qu’il ne pouvait être jugé autrement : l’application du délai biennal n’aurait pas de sens dans ce cas de figure et confinerait même à l’absurde, en contraignant le locataire maintenu en possession à l’expiration du bail de courte durée à intenter, dans le délai de deux ans, une action préventive, faute de quoi il perdrait le droit de revendiquer le bénéfice du statut, alors qu’il est laissé dans les lieux ;

— R.-J. Aubin-Brouté (in Dalloz 2014, p. 2565) : cet auteur souligne qu’il n’est pas identique de demander la requalification d’un contrat de location en bail statutaire et de faire constater l’existence d’un bail statutaire à l’issue d’un bail dérogatoire. Dans ce second cas, en effet, le nouveau bail opère de plein droit, par le seul effet de la loi, dès lors que les conditions de l’article L. 145-5 du code de commerce sont réunies ;

— R. Boffa : selon cet auteur, « La solution est d’importance puisqu’elle révèle qu’il y a la place, à côté de la théorie contestée de l’inexistence, pour une théorie de l’existence. Lorsqu’un plaideur ne modifie pas l’ordonnancement juridique et se borne à invoquer l’application d’une situation créée par le seul effet de la loi, il ne devrait encourir aucune prescription extinctive à ce titre » (in Revue des contrats, 15/06/2015, p. 275).

Enfin, il est jugé qu’il résulte de la combinaison de l’article L. 145-60 du code de commerce et du principe selon lequel la fraude corrompt tout que la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions au titre d’un bail commercial (Civ. 3e, 8 avr. 2010, n° 08-70338, publié ; Civ. 3e, 23 sept. 2021, n° 20-10812 ; Civ. 3e, 30 mai 2024, n° 23-10184, publié).

En l’espèce, la cour estime qu’il ressort de ses conclusions (cf. pp. 24 à 26) que commune n’oppose la fin de non-recevoir tirée de la prescription qu’à dessein de contrecarrer la demande de M. [X] tendant à ce que le contrat liant les parties soit qualifié de bail commercial – et non la demande d’annulation du congé formée par l’intimé.

Si la demande de qualification de M. [X] ne tend pas uniquement à obtenir le rejet des demandes formées par la commune et s’analyse, dès lors, en une demande reconventionnelle, et non en une simple défense au fond, il n’en demeure pas moins que, tel que le soutient à raison M. [X] (p. 9 de ses conclusions), sa demande principale se fonde exclusivement sur le fait que le contrat le liant à la commune serait, depuis l’origine, un bail commercial, soumis au statut, d’ordre public, des baux commerciaux.

Il ne s’agit donc pas, pour M. [X], de demander à ce que soit donnée au contrat une qualification différente que celle qu’il aurait toujours eue en vertu du statut d’ordre public, à dessein d’obtenir le bénéfice non automatique du statut. Au contraire, sa demande tend à faire constater judiciairement, compte tenu du litige survenu largement après l’expiration du délai de deux ans suivant la conclusion du contrat (et ce, que l’on retienne la date avancée par la commune ou celle avancée par M. [X]), que ce statut doit automatiquement s’appliquer à un contrat qui, depuis l’origine, remplit toutes les conditions légalement requises pour être qualifié de bail commercial. Autrement dit, en se bornant à demander l’application d’une situation créée par le seul effet de la loi, M. [X] ne demande pas une modification de l’ordonnancement juridique.

Il s’ensuit que la demande de qualification formée par M. [X] ne s’analyse pas en une demande de « requalification » du contrat au sens de la jurisprudence précitée.

D’ailleurs, juger autrement, en déclarant cette demande prescrite, contraindrait de facto le locataire à agir de manière préventive, de surcroît dans un délai très réduit (deux ans à compter de la date de conclusion du contrat querellé), même si, durant l’écoulement de ce délai de prescription abrégé, aucun litige sur la qualification du contrat ne survient, et même si aucun motif ne permet légitimement au locataire de suspecter que la qualification de bail commercial serait un jour contestée par le bailleur. Ainsi, alors même que son inaction ne traduirait aucune négligence fautive de sa part, le locataire encourrait, du fait de l’acquisition de la prescription, la perte du bénéfice du statut d’ordre public des baux commerciaux, bien que, si les conditions légales en sont réunies, ce statut doive lui profiter de plein droit sans qu’il soit besoin d’en passer par une reconnaissance judiciaire.

Au surplus, au plan pratique, en l’espèce, déclarer la demande de M. [X] irrecevable, car prescrite, aboutirait à laisser les parties sans réponse quant à la qualification du contrat qui les lie et, partant, dans un état d’incertitude propice à la persistance du contentieux les opposant, cependant qu’en l’absence de volonté commune de conciliation, il n’existe d’autre moyen que le recours à justice pour solutionner leur désaccord.

Pour l’ensemble de ces motifs, il convient de juger que cette demande n’est pas soumise au délai biennal de prescription édicté à l’article L. 145-60 du code de commerce. La fin de non-recevoir soulevée à ce titre par la commune doit donc être rejetée.

2°- Sur le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée par le juge administratif

En droit, les jugements émanant d’une juridiction administrative comme d’une juridiction judiciaire sont revêtus de l’autorité de la chose jugée, telle que définie par l’article 1351, devenu 1355, du code civil :

L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

En matière civile, une jurisprudence constante de la Cour de cassation énonce que « l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans son dispositif » (V. not. : Civ. 2e, 17 mai 1993, n° 91-19.381, publié ; Ass. Plén., 13 mars 2009, n° 08-16.033, publié), de sorte que les motifs, fussent-ils le soutien nécessaire du dispositif, sont dépourvus de l’autorité de la chose jugée.

En droit administratif, si, en principe également, la chose jugée réside dans le dispositif des jugements, il est néanmoins considérer que ce dispositif ne doit pas être envisagé abstraction faite des motifs, lorsque ceux-ci peuvent seuls en déterminer la portée (CE 26 juill. 1912, Cie d’Orléans et du Midi c/ État, Lebon 889, concl. Riboulet). C’est pourquoi le Conseil d’État reconnaît expressément l’autorité de chose jugée aux « motifs qui en sont le soutien nécessaire » (v. par ex. : CE, Sect., 28 nov. 1949, Société des automobiles Berliet ; CE, Sect., 14 avr. 1961, Sieur Chatenay ; CE, 9 déc. 1974, Dame veuve Chalot ; CE, 21 déc. 2001, M^me Audiat, n° 229275), autrement dit lorsque les motifs sont « inséparables du dispositif » (CE, sect., 28 déc. 1949, Sté des automobiles Berliet ; CE, sect., 29 nov. 1974, Épx Gevrey ; CE, sect., 22 avr. 2005, n° 257877, Cne Barcarès).

Au contraire, sont dépourvus d’autorité les motifs qui n’ont pas ce caractère de soutien nécessaire (CE 26 janv. 1940, Couzajoux, Le Gall et Guédenc ; CE 9 mai 2005, Sté nouvelle de construction et de travaux publics ; CE 18 oct. 2006, Vuillet).

En outre, en droit administratif également :

— seules les décisions juridictionnelles tranchant en tout ou partie un litige ont l’autorité de la chose jugée (V. in JurisClasseur administratif Fasc. 1110 : Chose jugée). En d’autres termes, « il n’y a autorité d’un jugement qu’à l’égard de ce qu’il a tranché et non à l’égard de ce qui n’a même pas été effleuré » (concl. Chahid Nouraï sur CE, 4 févr. 1985, n° 41828, Cts Borowski : Lebon T., p. 580) ;

— et la chose jugée par le juge administratif en plein contentieux n’a qu’une autorité relative, en ce qu’elle ne s’impose que si la triple identité de parties, d’objet et de cause est remplie (V. Jurisclasseur précité ; Dalloz répertoire du contentieux administratif – Chose jugée), étant rappelé que l’objet se définit comme le résultat recherché.

Lorsqu’il est conduit à se prononcer sur le périmètre de l’autorité de chose jugée attachée à une décision émanant d’une juridiction administrative, le juge judiciaire est tenu de faire application de la jurisprudence du Conseil d’Etat relative à l’autorité de la chose jugée. C’est ce qu’a déjà eu l’occasion de rappeler la Cour de cassation (sommaire de Civ. 1re Civ., 15 juin 2016, n° 15-21.628, publié).

En l’espèce, dès lors qu’est soulevée l’autorité de la chose jugée par le juge administratif, la cour d’appel est tenue de vérifier si sont réunies les conditions d’application de cette fin de non-recevoir.

Il résulte de l’ordonnance rendue le 2 septembre 2019 par le tribunal administratif de Lille, que le litige opposait M. [X] et la commune de Wissant, le premier demandant à ce tribunal :

— « l’annulation de la décision du 1er avril 2019 par laquelle la commune de [Localité 6] a mis un terme à la convention d’occupation précaire portant sur la parcelle » ici en cause ;

— d’ordonner la reprise des relations contractuelles ;

— d’enjoindre à la commune de le réintégrer dans son titre d’occupation dans un certain délai.

La formulation de la première de ces demandes constitue manifestement la simple reprise des termes employés par la commune dans sa lettre de résiliation du 1er avril 2019, dont l’objet est très exactement intitulé « Résiliation de la convention d’occupation précaire – Le [3] » (cf. pièce n° 8 de l’intimé).

Dans son dispositif, l’ordonnance du 2 septembre 2019 rejette la requête de M. [X] comme ayant été portée devant un ordre de juridiction incompétente, après avoir relevé, dans ses motifs, que :

« Il ressort des pièces du dossier que le présent litige concerne l’exécution d’une convention d’occupation précaire conclue par la commune de [Localité 6] qui ne porte pas sur une dépendance du domaine public communal et a le caractère d’un contrat de droit privé. Dès lors (…), la requête par laquelle M. [X] conteste la décision du maire de [Localité 6] de mettre fin à cette convention relève de la compétence exclusive des tribunaux de l’ordre judiciaire. »

Il résulte de tout ce qui précède que l’objet du litige soumis au juge administratif était distinct de l’objet du présent litige, dans lequel la commune demande, à titre principal, le prononcé de la résiliation d’une convention qu’elle qualifie de convention d’occupation précaire.

En l’absence d’identité d’objet entre ces deux instances, l’autorité de la chose jugée par l’ordonnance du 2 novembre 2019 ne peut donc valablement être opposée par la commune de [Localité 6] à l’occasion du présent litige.

En tout état de cause, il ne ressort pas des mentions de l’ordonnance du 2 septembre 2019 que le juge administratif eût été saisi de contestations portant sur la qualification même du contrat liant les parties. Dès lors, ce juge n’a pu, par les motifs ci-dessus reproduits, trancher une question de droit qui ne lui était pas soumise. En réalité, si cette ordonnance contient des motifs décisoires, c’est-à-dire venant au soutien de son dispositif, ce sont uniquement les motifs par lesquels elle retient que la convention, peu important sa qualification, ne porte pas sur une dépendance du domaine public communal – ce seul critère suffisant à conférer au contrat litigieux le caractère de contrat de droit privé et, partant, à le soustraire à la compétence du juge administratif.

C’est donc à mauvais escient que la commune de Wissant prétend que l’ordonnance du tribunal administratif imposait au juge judiciaire de qualifier la convention litigieuse de « convention d’occupation précaire. »

3°- Sur la qualification du contrat liant les parties

En droit, il résulte de l’article L. 145-1 du code de commerce, codifiant l’article 1 du décret du 30 septembre 1953, que le statut des baux commerciaux s’applique si les trois conditions suivantes sont réunies :

— d’abord, l’existence d’un bail portant sur un immeuble ou un local, ou sur un terrain nu sur lequel une construction est édifiée par le preneur avec l’autorisation du bailleur (article L. 145-1, I-2°). Le contrat doit donc être un bail à loyer, ce qui impose que soient déterminés la chose louée et son prix. Et lorsqu’il s’agit de la location d’un terrain nu, il faut l’édification de constructions, autorisées par le bailleur et dans lesquelles un fonds est exploité (3e Civ, 11 mai 1988, n° 86-19.631, publié).;

— ensuite, l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal dans l’immeuble loué ;

— enfin, l’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du RCS, sauf si le fonds est exploité sous forme de location-gérance.

La charge de la preuve de la réunion de ces conditions incombe à celui qui se prévaut de l’existence d’un bail commercial.

La qualification de bail commercial s’apprécie à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, 28 oct. 2009, n° 08-20224, publié).

L’une des spécificités du bail commercial est qu’il ne cesse pas par l’arrivée du terme contractuellement prévu. Un acte positif de l’une ou l’autre des parties (congé du bailleur, ou demande de renouvellement du preneur) est nécessaire pour qu’il soit mis fin au bail. A défaut d’un tel acte, le bail se prolonge au-delà de son terme pour une durée indéterminée, par tacite reconduction (ou tacite prolongation), aux mêmes charges et conditions, sans formation d’un nouveau contrat, et ce jusqu’à ce que l’une des parties y mette fin.

Cependant, le statut des baux commerciaux ne s’applique pas à la convention d’occupation précaire. Ainsi, l’article L. 145-5-1 du code de commerce, créé par la loi Pinel du 18 juin 2014, dispose que :

N’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Ce texte a consacré la définition prétorienne de la convention d’occupation précaire. Antérieurement à l’entrée en vigueur de ce texte, la jurisprudence jugeait que la convention d’occupation précaire se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances exceptionnelles (ou particulières) et pour une durée ne dépendant pas de la seule volonté des parties (v. par ex. : Civ. 3e, 19 nov. 2003, n° 02-15887, publié).

Il est indifférent que la durée de la convention soit déterminée ou indéterminée ; l’essentiel réside dans la précarité du droit du preneur, c’est-à-dire la fragilité de son occupation, à laquelle le propriétaire peut mettre fin à tout moment en raison d’un événement dont l’arrivée est prévisible, mais exceptionnelle.

La précarité doit avoir été voulue expressément par les parties (Com. 28 févr. 1966, publié). Cependant, même voulue, la convention d’occupation précaire n’est valide que si la précarité ne résulte pas de la seule volonté des parties d’éluder l’application du statut des baux commerciaux ; la précarité doit être justifiée par des motifs sérieux et légitimes.

En cas de litige, le juge est tenu de contrôler la légitimité des mobiles invoqués et ne peut retenir l’existence d’une convention d’occupation précaire qu’à la condition de caractériser des circonstances particulières, autres que la seule volonté des parties, constituant un motif légitime de précarité (v. par ex. : Civ. 3e, 9 nov. 2004, n° 03-15084, publié ; Civ. 3e, 31 mars 2016, n° 14-12721). La jurisprudence la plus récente évoque d’ailleurs une « cause objective de précarité » (v. Civ. 3e, 12 déc. 2019, n° 18-23784, publié).

Les circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, doivent exister au moment de la signature de la convention (Civ. 3e, 31 janv. 2012, n° 10-28591 ; Civ. 3e, 7 juill. 2015, n° 14-11644).

La convention d’occupation précaire prend fin d’elle-même par la survenance du terme convenu ou après une mise en demeure de déguerpir, sans que l’occupant puisse se prévaloir d’un droit au maintien dans les lieux ou d’un renouvellement. Toutefois, en cas d’ancienneté de l’occupation, un délai suffisant doit lui être accordé pour libérer les lieux.

Enfin, il résulte d’une jurisprudence constante, désormais reprise à l’article 1120 du code civil issu de l’ordonnance du 10 février 2016, qu’en matière contractuelle, « si, en principe, le silence ne vaut pas à lui seul acceptation, il n’en est pas de même lorsque les circonstances permettent de donner à ce silence la signification d’une acceptation » (v. par ex. : Civ. 1re, 24 mai 2005, n° 02-15.188, publié ; Com. 3 avr. 2012, n° 10-24641 ; Civ. 1re, 18 févr. 2015, n° 14-12665).

En l’espèce, il convient, à titre liminaire, de relever que les parties se prévalent des dispositions du code de commerce à l’appui de leurs prétentions respectives, alors que, quelle que soit la thèse retenue (celle de l’appelante, ou celle de l’intimé), le contrat litigieux est antérieur à la codification du décret du 30 septembre 1953 intervenue en 2000 comme à la loi Pinel de 2014. Cette erreur est néanmoins dépourvue d’incidence, dès lors que l’article L. 145-1 précité reprend l’article 1er de ce décret et que L. 145-5-1 précité a consacré la jurisprudence antérieure à la loi Pinel. En d’autres termes, les conditions de qualification du bail commercial et de la convention d’occupation précaire sont demeurées inchangées avant comme après la loi Pinel.

La commune revendique la qualification de convention d’occupation précaire, tandis que M. [X] estime que le contrat est un bail commercial depuis l’origine.

La première difficulté à laquelle la cour a été confrontée concerne la date à laquelle il convient de se placer pour apprécier l’existence de la convention d’occupation précaire alléguée par la commune.

En effet, les motifs des conclusions de la commune sont imprécis et confus quant à cette date. Par exemple, en pages 3-4 et 10-11, l’appelante évoque la délibération du 6 octobre 1993, qui précisait que le titre d’occupation de M. [X] était accepté pour une durée d’un an reconductible, tout en indiquant :

— que cette délibération valait décision de « renouveler le bail » (p. 10, point 2.3, § 1), ou encore « autorisation d’occuper » la parcelle litigieuse (p. 11, § 4) ;

— et que la délibération de 1993 « a simplement confirmé la poursuite de l’occupation précaire, malgré la cession entre M. [X] et son prédécesseur », que « la convention d’occupation précaire était préexistante. »

Afin de lever l’ambiguïté née des ces conclusions, la cour s’est donc référée à leur dispositif, dans lequel la commune demande, à titre principal, le prononcé de la résiliation « de la convention d’occupation précaire résultant de la délibération du 6 octobre 1993 », dans la mesure où seule cette indication permet de comprendre que, selon l’appelante, c’est de cette délibération que serait issue la convention d’occupation précaire la liant à M. [X].

Dès lors que l’appelante postule que le contrat la liant à M. [X] date du 6 octobre 1993, c’est à cette date qu’il convient de se placer afin d’apprécier si les parties se sont entendues pour conclure une convention d’occupation précaire.

Ainsi qu’il résulte de l’exposé des faits du présent arrêt, c’est par un acte de cession du 1er octobre 1993 que M. [X] a acquis le fonds de commerce exploité sur la parcelle appartenant à la commune, et donc le titre d’occupation de cette parcelle détenu jusqu’alors par les cédants.

La commune ne soutenant pas qu’un autre contrat, écrit ou oral, aurait été conclu entre elle et les précédents propriétaires du fonds après le contrat du 3 octobre 1984, il s’ensuit que c’est ce contrat que les cédants ont vendu à M. [X], avec le fonds de commerce, le 1er octobre 1993.

Au vu de ses mentions, le contrat de 1984 :

— rappelle l’existence du premier du bail du 15 janvier 1975 ;

— mentionne la cession du fonds intervenue en 1982, soit au cours de ce premier bail, entre M. et Mme [U] et M. et Mme [Y], concernant le fonds de commerce de café « exploité (…) dans la construction édifiée sur le terrain objet du bail », en précisant que la cession comprenait notamment « le droit au bail du terrain […] appartenant à la commune de [Localité 6] » (article II) ;

— indique que l’objet du contrat est le « renouvellement de bail » pour neuf ans, en mentionnant que :

« M. [J] [maire de la commune] a, par ces présentes, donné à bail à loyer, pour une nouvelle période de neuf années, qui ont commencé à courir le 1er janvier 1984 pour finir à pareille époque de l’année 1993 » ;

— fixe le loyer à 2 300 francs, ce prix étant révisable tous les trois ans ;

— et précise qu’il n’est apporté aucune autre modification aux charges et conditions du premier bail du 15 janvier 1975.

L’immatriculation du propriétaire du fonds au registre du RCS n’ayant jamais été contestée, le contrat de 1984 présentait ainsi toutes les conditions requises pour être qualifié de bail commercial : il avait pour objet la location d’un terrain nu sur lequel une construction avait été édifiée par le preneur avec l’autorisation du bailleur ; la chose louée et le prix étaient déterminés, sans qu’il soit justifié de ce que le prix n’eût pas été sérieux à l’époque de la conclusion de ce contrat ; et un fonds de commerce était exploité – et a toujours continué de l’être – sur la parcelle louée.

Ce bail commercial de 1984 ayant été conclu pour neuf ans, il est arrivé à son terme le 1er janvier 1993, sans qu’il soit soutenu que l’une des parties aurait pris l’initiative d’y mettre fin. Il s’ensuit que, tel que le soutient M. [X] (v. ses conclusions, p. 33, pénultième §), ce contrat était en cours de prolongation tacite à la fois lorsqu’il a été cédé avec le fonds par l’acte du 1er octobre 1993, et lorsque le conseil municipal a été pris la délibération litigieuse du 6 octobre 1993.

Cette délibération est ainsi libellée :

« M. le Maire rappelle à l’assemblée que la commune de [Localité 6] a donné à bail, aux termes d’un acte reçu par […], notaire […], à M. et M^me Tarare-[R] […] un terrain situé en bordure de mer, cadastré AB n° [Cadastre 1], d’une surface de 170 m² sur lequel existe un baraquement leur appartenant et dans lequel ils exploitent un fonds de commerce de café connu sous le nom du '[3]'.

M. et Mme [I] ont trouvé acquéreur, mais ne peuvent céder leur droit au bail sans consentement exprès et par écrit de la commune de [Localité 6].

Après en avoir délibéré, le conseil municipal décide :

que la commune de [Localité 6] accepte de renouveler le bail du « [3] » en faveur de M. [Z] [X] acquéreur du local appartenant à M. et Mme [I]-[R] […].

Ce bail est accepté POUR UNE DUREE DE 1AN RENOUVELABLE avec dénonciation possible 6 MOIS avant la date d’échéance.

Si les projets communaux de construction de cette zone se réalisent, M. [Z] [R] sera autorisé à déplacer son commerce pour une surface commerciale identique à celle occupée par le [3], dont il fera l’acquisition ou qu’il louera sur cette même zone, à proximité. Mais lors des travaux d’urbanisation, s’il refuse l’implantation proposée, il sera quand même obligé de libérer l’emplacement actuel sans aucune forme d’indemnité. »

Au vu des conclusions respectives des parties, la question soumise à la cour d’appel consiste à déterminer si cette délibération a pu transformer le bail commercial de 1984 en convention d’occupation précaire.

Une telle transformation suppose, au préalable, que soit rapporté l’accord de M. [X] sur ce point, selon les principes applicables en droit civil.

A l’évidence, la seule circonstance que M. [X] n’ait pas contesté la délibération du 6 octobre 1993, eût-elle été publiée, ne saurait s’interpréter, à elle seule, comme valant consentement, implicite, du locataire sur une telle transformation, faite à son détriment.

Par ailleurs, dès lors qu’il s’agit d’apprécier si la délibération de 1993 a donné naissance à une convention d’occupation précaire, il est inopérant, pour la commune, de faire état (p. 11 de ses conclusions) des mentions de l’acte de cession du 1er octobre 1993 renvoyant à la délibération du 10 novembre 1989.

En tout état de cause, la simple référence, dans l’acte du 1er octobre 1993, à cette délibération de 1989, qui autorise la cession de fonds réalisée 1982 « avec mention que le bail sera désormais reconduit au profit des cessionnaires pour une année renouvelable par tacite reconduction avec dénonciation possible six mois avant la date d’échéance », est, en soi, tout aussi impropre à démontrer que M. [X] aurait consenti à ce que le contrat dont il venait de faire l’acquisition fût une convention d’occupation précaire, aucun motif de précarité, autre que la seule volonté des parties, n’étant mentionné dans le renvoi ainsi fait à la délibération de 1989.

Ces seuls motifs, desquels il résulte qu’à la suite de la délibération du 6 octobre 1993, M. [X] n’a jamais donné son consentement à la conclusion d’une convention d’occupation précaire, suffisent à écarter cette qualification.

Ce n’est donc qu’à titre surabondant qu’il sera ajouté que la commune ne démontre pas qu’au 6 octobre 1993, jour de la prétendue convention d’occupation précaire dont elle se prévaut, il existait des motifs objectifs de précarité. La délibération du 1993 n’en mentionne d’ailleurs aucun. Ainsi :

— la référence, que contient cette délibération, à des « projets communaux de construction de cette zone », vagues, non définis et dont la réalité n’est pas démontrée à la date de cette délibération, laisse en tout état de cause entendre que ces projets dépendaient de la seule volonté de la commune ;

— quant à l’argument désormais invoqué par la commune (p. 16 à 19 de ses conclusions) et tiré de ce que la parcelle louée se trouve dans une bande littorale soumise à l’érosion, il n’y est fait nulle allusion dans cette délibération de 1993. Il n’est donc pas établi que ce motif eût été pris en compte par la commune elle-même lors de la délibération 6 octobre 1993 pour justifier de la précarité de l’occupation de M. [X].

En conclusion, c’est à tort que la commune soutient que le contrat la liant à M. [X] s’analyse en une convention d’occupation précaire conclue le 6 octobre 1993. Au contraire, il découle de tout ce qui précède qu’en 1993, a été cédé à M. [X] le bail commercial conclu le 3 octobre 1984, sur lequel la délibération du 6 octobre 1993 est dépourvue de toute incidence juridique. Enfin, la circonstance que le fonds a été mis en location-gérance par M. [X] est sans portée sur la qualification de ce contrat, contrairement à ce que semble soutenir la commune (p. 22 de ses conclusions).

Le jugement entrepris, qui a qualifié le contrat de bail commercial, sera donc confirmé.

4°- Sur la demande d’annulation du congé formée par M. [X]

En droit, l’article L. 145-9 in fine du code de commerce, codifié en 2000, dispose que :

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit, à peine de forclusion, saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Ces dispositions reprennent celles de l’article 5 du décret du 30 septembre 1953.

En l’espèce, pour les motifs ci-dessus développés, le contrat de location en cause s’analyse en un bail commercial soumis aux dispositions précitées.

Le 4 mars 2019 (pièce n° 6 de l’intimé), le maire de la commune a délivré à M. [X], par simple lettre recommandée, un congé rédigé en ces termes :

« […] Le conseil municipal m’a autorisé à initier la procédure de résiliation de la convention d’occupation précaire vous liant à la commune pour l’occupation de la parcelle cadastrée AB n° [Cadastre 1].

Cette convention est d’occupation précaire pour une durée d’un an reconductible pour la même durée, les 6 octobre de chaque année.

Aux termes de la convention, le délai de prévenance est de 6 mois.

En outre, la résiliation n’entraîne aucun droit au versement d’indemnité de résiliation.

Je vous remercie de bien vouloir me faire part de vos éventuelles observations dans un délai de quinze jours à compter de la présente, par écrit. »

Ce congé, dépourvu de tout motif de résiliation et non délivré par un acte extrajudiciaire, est donc manifestement irrégulier, ce qui justifie son annulation.

Le jugement entrepris mérite donc confirmation également sur ce point.

Par voie de conséquence, c’est également à bon droit que ce jugement rejette les demandes de la commune tendant à ce que soient ordonnées en tout état de cause l’expulsion de M. [X] et la remise en état des lieux.

III- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

La succombance de la commune justifie sa condamnation aux dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu de préciser que ces dépens incluront ceux visés à l’article A. 444-10 du code de commerce, ces derniers étant dus de plein droit en cas de recouvrement ou encaissement, par un commissaire de justice, des sommes dues en exécution du présent arrêt.

En outre, la commune sera condamnée au paiement d’une indemnité de procédure complémentaire au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Déclare irrecevable la demande subsidiaire de la commune de [Localité 6] tendant à la nullité du contrat de location-gérance conclu avec la société Accueil hôtelier de la baie de [Localité 6] ;

— Déclare irrecevable la demande subsidiaire de la commune de [Localité 6] tendant au prononcé de la résiliation du bail la liant à M. [X] ;

— Déclare recevable la demande nouvelle de la commune de [Localité 6] tendant à l’irrecevabilité des demandes de M. [X] pour cause de prescription et, prétendument, pour défaut de qualité à agir ;

— Rejette la demande principale de la commune de [Localité 6] tendant au prononcé de la résiliation de la prétendue convention d’occupation précaire la liant à M. [X] ;

— Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la commune de [Localité 6] ;

— Dit que l’ordonnance rendue par le tribunal administratif de Lille le 2 septembre 2019 est dépourvue de toute autorité de la chose jugée sur la question de la qualification du contrat liant les parties ;

— Dit que le contrat liant les parties ne peut être qualifié de convention d’occupation précaire ;

— En conséquence, confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

— Condamne la commune de [Localité 6] aux dépens d’appel ;

— Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la commune de [Localité 6] et la condamne à payer à M. [X] la somme de 6 000 euros au titre de la procédure d’appel.

Le greffier

Marlène Tocco

La présidente

Stéphanie Barbot