RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/02073 – N° Portalis DBVH-V-B7J-JT7Z

YM

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

21 mai 2025 RG :25/00011

S.A.S. SAINT GILLOISE

C/

S.C.I. [J] [A]

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

4ème chambre commerciale

ARRÊT DU 06 MARS 2026

Décision déférée à la cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] en date du 21 Mai 2025, N°25/00011

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M. Yan MAITRAL, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Nathalie ROCCI, Présidente

Agnès VAREILLES, Conseillère

Yan MAITRAL, Conseiller

GREFFIER :

Madame Isabelle DELOR, Greffière à la Chambre commerciale, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Janvier 2026, où l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mars 2026.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

S.A.S. SAINT GILLOISE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Aurore VEZIAN de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

S.C.I. [J] [A], immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le numéro 953 282 928, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], agit en la personne de son représentant légal demeurant es qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Coralie GARCIA BRENGOU de la SCP TOURNIER & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Mélanie POLGE, Plaidant, avocat au barreau de NIMES

Affaire fixée en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 22 Janvier 2026

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie ROCCI, Présidente, le 06 Mars 2026, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSÉ

Vu l’appel interjeté le 27 juin 2025 par la SAS Saint Gilloise à l’encontre de l’ordonnance de référé rendue le 21 mai 2025 par la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en audience des référés, dans l’instance n° RG 25/00011 ;

Vu l’avis de fixation de l’affaire à bref délai du 7 juillet 2025 ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 5 janvier 2025 par la SAS Saint Gilloise, appelante, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu les dernières conclusions remises par la voie électronique le 2 janvier 2026 par la SCI [I], intimée, et le bordereau de pièces qui y est annexé ;

Vu l’ordonnance du 7 juillet 2025 de clôture de la procédure à effet différé au 22 janvier 2026.

***

Par acte sous seing privé du 30 janvier 2024, le fonds de commerce dénommé « Le Saint Gillois » a été cédé par la société Le Saint Gillois, représentée par Mme [K] [J] (associée gérante), à la société Saint Gilloise.

Par acte sous seing privé du même jour, la SCI [I], représentée par Mme [K] [J], a donné à bail commercial à la société Saint Gilloise le local situé [Adresse 2] pour une durée de 9 années prenant effet le 30 janvier 2024, et moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros hors charges locatives. Le local est composé, au rez-de-chaussée, de deux salles de restaurant et une cuisine de 120m², d’un appartement, au premier étage, de 7 chambres avec salle d’eau et watercloset, d’un appartement de deux pièces, et enfin d’une cave, d’un débarras et d’une cour.

Il est prévu « qu’en cas de non-exécution par le PRENEUR de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu ['] le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au PRENEUR de régulariser sa situation ».

***

Le 17 octobre 2024, la société [I] a fait dénoncer à la société Saint Gilloise un commandement la mettant en demeure de payer la somme principale de 4.500 euros au titre des loyers et provision sur charges impayés en visant la clause résolutoire contractuelle.

***

Par exploit du 18 décembre 2024, la société [J] [A] a fait assigner en référé devant la présidente du tribunal judiciaire de Nîmes, la société Saint Gilloise aux fins de résiliation du bail, d’ordonner en conséquence l’expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef, de la condamner à payer, par provision, une somme au titre de son occupation, dont le mois de novembre, et une autre somme à titre d’indemnité d’occupation mensuelle pour toute nouvelle mensualité à courir à partir de décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la restitution des clés, ainsi que de la voir condamner solidairement au paiement des frais irrépétibles et la condamner aux entiers dépens.

***

Par ordonnance de référé du 21 mai 2025, la juridiction des référés, a statué en ces termes :

« Constatons que la résiliation du bail liant la SCI [J] [A] à la SAS Saint Gilloise est acquise à la date du 17 novembre 2024 ;

Condamnons la SAS Saint Gilloise ainsi que tous occupants de son chef à quitter et vider les lieux reçus à bail ([Adresse 1] à [Localité 6] dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y être contrainte par un commissaire de justice assisté de la force publique et d’un serrurier ;

Ordonnons à défaut de départ volontaire dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Saint Gilloise, ainsi que tous occupants de son chef, avec le concours d’un commissaire de justice, et si besoin de la force publique ;

Condamnons la SAS Saint Gilloise à verser à la SCI [J] [A] la somme provisionnelle de 6.000 euros au titre des loyers et provision sur charges impayées, selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 ;

Condamnons la SAS Saint Gilloise à payer à la SCI [J] [A] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.500 euros soit l’équivalent du loyer actuel, à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés ;

Condamnons la SAS Saint Gilloise à payer à la SCI [J] [A] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SAS Saint Gilloise aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que celui de l’acte de dénoncé ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire. ».

***

La société Saint Gilloise a relevé appel le 27 juin 2025 de cette ordonnance de référé, pour la voir annuler ou tout au moins infirmer en toutes ses dispositions.

***

Dans ses dernières conclusions, la société Saint Gilloise, appelante, demande à la cour de :

« Déclarer la SAS société Saint Gilloise recevable et bien fondée en son appel.

Infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

— constaté que la résiliation du bail, liant la SCI [J] [A] à la SAS Saint Gilloise est acquise à la date du 17 novembre 2024 ;

— condamné la SAS Saint Gilloise ainsi que tous occupants de son chef à quitter et vider les lieux reçus à bail [Adresse 1] à [Localité 2], dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi elle pourra y contrainte par un commissaire de justice assistait de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonné à défaut de départ volontaire dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS Saint Gilloise ainsi que tous occupants de son chef avec le concours d’un commissaire de justice et si besoin de la force publique ;

— condamné la SAS Saint Gilloise à verser à la SCI [I] la somme provisionnelle de 6.000 euros au titre des loyers et provisions sur charges impayés selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 ;

— condamné la SAS Saint Gilloise à payer à la SCI [I] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle de 1.500 euros soit l’équivalent du loyer actuel à compter du 1er décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

— condamné la SAS Saint Gilloise à payer à la SCI [I] une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’acte de dénonce

Statuant à nouveau,

Vu les articles 1719 et suivants, 1731 du code civil

Vu les articles 1341 et 1341-1 du code civil

Vu les articles L.145-1 et suivants, L145-41 et R.145-1 et suivants du code de commerce.

Débouter la SCI [I] de toutes ses demandes, fins ou conclusions.

Déclarer recevable la demande provisionnelle d’indemnisation présentée par la SAS société Saint Gilloise au titre de son préjudice de jouissance et au titre du remboursement des travaux effectués en lieu et place de la SCI [I].

Condamner la SCI [I] à porter et payer à titre provisionnel à la SAS société Saint Gilloise les sommes de :

—  8.300 euros en remboursement des travaux de remise en état électrique, plomberie et climatisation effectués au sein des locaux loués ;

—  3.750 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Ordonner la compensation des sommes réciproquement dues entre les parties

Accorder des délais à la SAS société Saint Gilloise et suspendre le jeu de la clause résolutoire.

Autoriser la SAS société Saint Gilloise à s’acquitter de la dette locative en 12 mensualités de 875 euros en plus du loyer courant (montant sous réserves des sommes restant dues après compensation)

Condamner la SCI [I] à porter et payer à la SAS société Saint Gilloise la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. ».

Au soutien de ses prétentions, la société Saint Gilloise, appelante, expose qu’elle a connu après son entrée dans les lieux de multiples désordres concernant la réfection des regards d’évacuation générale des eaux usées et le nettoyage des graisses accumulées dans les évacuations de la cuisine. Elle affirme que des infiltrations sont survenues dans les chambres, que l’évacuation de l’eau de la climatisation ne s’est pas faite correctement et que l’appartement qui n’avait pas pu être visité s’est avéré détérioré en raison de fuites d’eau. Elle explique qu’elle a ainsi dû engager des dépenses pour la somme de 8 300 euros et que ces interventions ne sont pas à la charge du locataire. Selon elle, la SCI ne justifie pas d’un entretien annuel et ne peut se prévaloir de la présomption de l’article 1731 du code civil concernant l’absence d’état des lieux faute de toutes diligences en ce sens.

Elle en déduit ainsi que le bailleur a failli à son obligation de délivrance de locaux conformes aux règles et aux normes applicables à une activité d’hôtellerie-restauration ce qui justifie sa condamnation à des dommages et intérêts.

Elle demande par ailleurs l’octroi de délais de paiement avec suspension de la clause résolutoire en raison des difficultés qu’elle a connues suite à la démission du personnel et en raison des dépenses qu’elle dû engager pour la remise en état des lieux loués. Soulignant sa bonne foi, elle précise que sa situation financière s’est stabilisée et qu’elle est à jour de ses loyers. Inversement, elle indique que la propriétaire est de mauvaise foi puisqu’elle ne pouvait ignorer les difficultés de la société locataire, étant est à la fois gérante associée de la SCI, bailleur de la société Saint Gilloise, mais également gérante associée de la SARL Le Saint Gillois qui a cédé le fonds de commerce à la société appelante.

Enfin, elle sollicite une compensation en raison du caractère réciproque, fongible, certain, liquide et exigible des créances.

***

Dans ses dernières conclusions, la société [I], intimée, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et des articles 1103 et suivants du code civil, de :

« – Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance dont appel,

Ce faisant,

— Débouter la SAS Saint Gilloise de tous ses chefs de demande et de toutes contestations,

Ajoutant à l’ordonnance entreprise,

— Condamner la SAS Saint Gilloise à payer à la SCI [I] la somme de 3.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la SAS Saint Gilloise à payer à la SCI [I] les entiers dépens, en ceux compris les coûts des commandements et des actes de dénonce. ».

Au soutien de ses prétentions, la société [I], intimée, expose que le preneur a contractuellement accepté, sans réserve, de se faire délivrer les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient et que, par ailleurs, ainsi qu’en atteste la première facture qui date de mai 2014, les désordres n’existaient pas lors de l’entrée dans les locaux. Elle souligne que tout était en bon état et que, par ailleurs, le preneur n’a pas sollicité un état des lieux. Elle fait valoir qu’il n’est produit aucun élément établissant que les réparations incombent au propriétaire outre le fait qu’elle n’a pas été avisée de désordres de quelque nature que ce soit.

Concernant les délais de paiement, elle indique que les dépenses dont se prévaut le locataire sont sans objet dès lors qu’elles lui incombent et qu’elle ne peut être tenue responsable des démissions intervenues au sein de l’établissement. Elle affirme que la situation financière de ce dernier n’est pas stabilisée et que les impayés s’élèvent en décembre 2025 à plus de 16 000 euros. Enfin, elle affirme qu’elle est de bonne foi dès lors qu’elle s’est enquise de la situation du locataire.

***

Pour un plus ample exposé il convient de se référer à la décision déférée et aux conclusions visées supra.

DISCUSSION

Sur le fond :

Sur les demandes relatives aux travaux de remise en état et le préjudice subi

Selon l’article 1720 du code civil « le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives ».

Selon l’article L 145-40-1 du code de commerce « lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d’un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L’état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

Le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil ».

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il n’a pas été procédé à un état des lieux et, par ailleurs, le bailleur ne demande pas l’application de la présomption de l’article 1731 du code civil.

Selon le contrat de bail commercial, il est prévu que « le preneur’déclare accepter de se faire délivrer les locaux dans l’état où il se trouvent au jour de l’entrée en jouissance en renonçant expressément à demander au Bailleur d’y effectuer des travaux d’aménagement ou des réparations ».

Il est également stipulé que « le preneur entretiendra les lieux loués en bon état, en effectuant au fur et à mesure qu’elles deviendront nécessaires toutes les réparations auxquelles il est tenu aux termes du présent bail ['] il devra plus généralement maintenir en bon état d’entretien, de fonctionnement, de sécurité et propreté l’ensemble des locaux loués, les vitres, les verrières, plomberie, serrurerie, appareillage électrique et sanitaire ['] ».

Enfin, il est mentionné qu’en cours de bail, toutes les réparations à l’exclusion de celles relevant de l’article 606 du code civil et non expressément mises à la charge du bailleur seront à la seule charge du preneur.

Il sera rappelé que le bail commercial a pris effet le 30 janvier 2024.

Pour établir le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, la SAS Saint Gilloise produit :

Une facture du 7 mai 2024 concernant différents travaux électriques (prise de courant encastrée, interrupteur encastré et modification du passage du câble antenne) de 292 euros,

Une facture du 22 mai 2024 pour le débouchage des canalisations des eaux ménagères de 240 euros,

Une facture du 22 mai 2024 pour des travaux dont la nature n’est pas identifiable d’un montant de 253,50 euros,

Une facture du 7 juin 2024 pour un dépannage suite à une fuite au niveau de la douche pour un montant de 170 euros,

Une facture du 2 juillet 2024 d’un montant de 4 000 euros pour la fourniture d’une toile de velum en PVC, la fourniture et pose d’un lambrequin, d’un rideau PVC et de deux angles.

Une facture du 3 août 2024 concernant la fourniture et la pose d’une VMC pour un montant total de 380 euros,

Une facture de 1 503,60 euros du 8 août 2024 pour la reprise des condensats, mise en place d’une bouche de soufflage et la pose d’une bouche gainable,

Une facture du 12 décembre 2024 concernant la réparation d’un ventilateur du groupe extérieur.

Dans un courrier du 17 octobre 2024, la directrice de la SAS Saint Gilloise indique à son bailleur qu’il a été nécessaire d’effectuer « dès le premier mois un grand nombre de réparations quant aux installations plomberies, électriques et climatisation ». Jusqu’à cette date, il n’a pas été adressé au propriétaire de courrier faisant état de manquement à son obligation de délivrance.

Néanmoins, il ressort tout d’abord des pièces produites que les premiers travaux seront effectués à compter du mois de mai 2024 soit dans les 3 mois qui ont suivi la prise d’effet du bail commercial et qu’ils concernent au demeurant de menues réparations (changement d’une prise de courant, d’un interrupteur et du passage d’un câble).

Il est ensuite établi que les travaux qui suivront incombent tous au locataire au titre des réparations locatives. Il apparaît par ailleurs que certains travaux réalisés ne peuvent être identifiés (facture du 22 mai 2024) et que, pour d’autres, il s’agit d’aménagements faits à l’initiative du preneur (pose d’une VMC, fourniture d’une toile de velum).

En conséquence, en l’absence de tout élément permettant d’établir un manquement du propriétaire dans son obligation de délivrance, la demande au titre du remboursement des travaux et de réparation du préjudice de jouissance sera rejetée.

La demande de compensation doit dès lors être rejetée.

Sur les délais de paiement

Selon l’article L 145-41 alinéa 2 du code de commerce « les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

L’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial ainsi que les modalités de sa mise en 'uvre par la juridiction de première instance ne sont pas contestées par les parties.

Il résulte du décompte du 12 avril 2025 et des relevés de compte de la SAS Saint Gilloise du 30 septembre 2024 au 29 août 2025 qu’il est dû au propriétaire la somme de 16 063, 50 euros.

Il sera rappelé que la dette locative avait été retenue, à titre provisionnelle, à hauteur de 6 000 euros par la juridiction de première instance dans sa décision du 14 mai 2025 selon le décompte arrêté au mois de novembre 2024. Il apparaît que la dette locative ne cesse de s’aggraver et que les versements ponctuels et irréguliers du locataire sont insuffisants pour la résorber et, à défaut, la stabiliser.

Par ailleurs, s’agissant de sa situation financière, la SAS Saint Gilloise ne fournit pas de justificatifs actualisés à l’appui de sa demande, de telle sorte que la juridiction n’est pas en mesure de vérifier qu’elle est en capacité de s’acquitter de sa dette de loyers.

Sur ce point, il est vrai que le dernier relevé bancaire du 29 août 2025 laisse effectivement apparaître un solde créditeur de 3 3380,69 euros et 3 règlements réalisés en août 2025 au profit du propriétaire. Cependant, depuis cette date qui correspond à la fin de la période estivale et touristique, il n’est intervenu aucun paiement au profit de la société [I].

Enfin, la demande qui est faite d’apurement de la dette locative dans le délai de 12 mois moyennant le paiement de la somme de 875 euros en plus du loyer n’est pas en mesure de désintéresser le créancier au regard de la dette locative.

En conséquence, la demande sera rejetée et la décision déférée confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les frais de l’instance :

La SAS Saint Gilloise, qui succombe, devra supporter les dépens de l’instance. Pour des motifs d’équité, la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Rejette les demandes de la SAS Saint Gilloise en condamnation de la société [I] à lui payer la somme de 8 300 euros en remboursement des travaux de remise en l’état et celle de 3 750 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

Rejette la demande de compensation ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Dit que la SAS Saint Gilloise supportera les dépens de première instance et d’appel ;

Rejette la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,