COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 3-4

ARRÊT AU FOND

DU 26 Juin 2025

Rôle N° RG 21/08398 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BHSRE

SARL ECOLE MONTESSORI LES OLIVIERS

C/

S.C.I. LES PALMIERS BLEUS

SCP BR & ASSOCIES

Copie exécutoire délivrée

le : 26 Juin 2025

à :

M^e Sandra JUSTON

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'[Localité 5] en date du 15 Mars 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 17/05078.

APPELANTE

SARL ECOLE MONTESSORI LES OLIVIERS

, demeurant [Adresse 8]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

S.C.I. LES PALMIERS BLEUS

, demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Frédéric TEISSIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

PARTIE INTERVENANTE

SCP BR & ASSOCIES

prise en la personne de Maître [N] [K] es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL ECOLE MONTESSORI LES OLIVIERS

, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Mathieu CEZILLY, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804, 806 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant:

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Rapporteur,

et Madame Gaëlle MARTIN, conseiller- rapporteur,

chargés du rapport qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée de :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente

Madame Laetitia VIGNON, Conseillère

Madame Gaëlle MARTIN, Conseillère

Greffier lors des débats : Monsieur Achille TAMPREAU.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025, puis avisées par message le 22 Mai 2025, que la décision était prorogée au 26 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Juin 2025.

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Présidente et Monsieur Achille TAMPREAU, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCÉDURE

La SCI Les Palmiers bleus représentée par M. [G] [Y] est propriétaire d’un bâtiment dénommé 'Le Moulin des voeux’ dépendant du centre commercial '[Adresse 7]', situé à [Adresse 15] sur la parcelle cadastrée AK n°[Cadastre 2], pour l’avoir acquis en 2011 de la SARL Coralia également représentée par M. [Y].

Ce bâtiment avait fait l’objet d’une rénovation par la SARL Coralia conformément à un permis de construire accordé le 2 janvier 2006 et comportant des prescriptions liées au plan de prévention des risques d’inondation.

Début 2014, la SARL École Montessori les oliviers, représentée par Mmes [M] [J] et [P] [I], s’est rapprochée de la SCI Les Palmiers bleus pour prendre en location le rez-de-chaussée du bâtiment précité afin d’y installer une école primaire privée pratiquant la pédagogie 'Montessori'.

Le projet étant soutenu par la mairie de [Localité 13], une réunion a été organisée entre les parties et des représentants du service de l’urbanisme le 27 mai 2014, au cours de laquelle ont été évoqués la difficulté résultant de la situation de la parcelle en zone inondable, les contentieux opposant M. [Y] aux services de l’Etat et les solutions envisageables pour obtenir les autorisations nécessaires à l’installation de l’école dans le local dont s’agit.

Le 13 juin 2014, la SARL École Montessori les oliviers, représentée par ses gérantes a déposé auprès des services d’urbanisme de la ville de [Localité 13] une déclaration préalable de travaux pour un projet de transformation par changement de destination d’une surface commerciale en école.

La déclaration a fait l’objet d’une décision tacite de non-opposition, transmise à la sous-préfecture d'[Localité 6] le 3 septembre 2014.

Les travaux d’aménagement ont été réalisés et pris en charge par la bailleresse et la SARL école Montessori les oliviers a commencé l’exploitation des locaux en septembre 2014.

La preneuse a adressé à la bailleresse un dépôt de garantie de 3600 euros ainsi que des loyers mensuels en se référant à des accords verbaux, sans que les parties ne parviennent à s’accorder sur la signature d’un bail écrit.

Par lettre d’observation valant recours gracieux du 23 octobre 2014, le sous-préfet d'[Localité 6] a sollicité du maire de [Localité 13] le retrait de l’accord tacite de la déclaration préalable déposée par la SARL École Montessori les oliviers.

À la suite de la réponse apportée par le maire par courrier du 12 décembre 2014, le préfet des Bouches-du-Rhône a déféré le 11 février 2015 au tribunal administratif de Marseille, aux fins d’annulation, la décision tacite de non-opposition à déclaration préalable.

Par jugement du 29 septembre 2016, Le tribunal administratif de Marseille a annulé la décision du maire de Pelissanne de ne pas s’opposer à la déclaration préalable de la société 'École Montessori les oliviers'.

La SARL École Montessori les oliviers a poursuivi son activité dans les locaux de la SCI Les Palmiers bleus tout en recherchant de nouveaux locaux.

Par acte du 21 juin 2017, la SCI Les Palmiers bleus a fait assigner SARL École Montessori les oliviers devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence aux fins d’entendre constater la caducité du bail conclu avec la défenderesse, ordonner son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle sollicitait subsidiairement la résiliation du bail aux torts de la preneuse.

La SARL École Montessori les oliviers concluait à la nullité du bail commercial pour dol et subsidiairement à sa résiliation aux torts de la bailleresse.

Elle sollicitait l’octroi d’une somme de 400000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 15 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— prononcé la résiliation du bail commercial aux torts du bailleur à compter du 1er septembre 2014,

— ordonné la libération des lieux par la SARL École Montessori les oliviers,

— ordonné à défaut de libération spontanée des locaux passé un délai de 6 mois suivant la signification de la décision, l’expulsion de la SARL École Montessori les oliviers et de tout occupant de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autorisé dans ce cas la SCI Les Palmiers bleus à faire transporter l’ensemble des meubles garnissant les locaux dans le garde-meuble de son choix aux frais et risques de la SARL École Montessori les oliviers,

— condamné la SARL École Montessori les oliviers à payer une indemnité d’occupation à la SCI Les Palmiers bleus dans les conditions suivantes :

—  800 euros pour la période du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2014,

—  1200 euros pour la période du 1er janvier 2015 au mois de décembre 2015,

—  1800 euros pour la période du 1er janvier au 31 août 2016,

—  2700 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017,

—  3250 euros à compter du 1er janvier 2018 jusqu’à libération des lieux,

— condamné la SCI Les Palmiers bleus à payer à la SARL École Montessori les oliviers la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la SCI Les Palmiers bleus à payer à la SARL École Montessori les oliviers la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné la SCI Les Palmiers bleus aux dépens.

Le tribunal a retenu à cet effet :

— qu’il résulte sans ambiguité d’un compte rendu de réunion organisée par la mairie de [Localité 13] le 27 mai 2014 que Mmes [J] et [I] ont été informées du contentieux relatif au local qu’elles souhaitaient louer notamment à cause du PPRI, de sorte que le dol allégué ne peut être soutenu,

— que dès lors que le bail avait pour objet l’installation et l’exploitation d’une école dans le rez-de-chaussée du bâti et que cette exploitation devient impossible en raison de l’annulation d’une autorisation de travaux aux fins d’aménagement de l’école, le bailleur ne respecte pas son obligation de délivrance du bien, ce manquement justifiant le prononcé de la résiliation du bail au jour de l’entrée dans les lieux soit le 1er septembre 2014,

— que l’indemnité d’occupation due par le preneur doit être appréciée en tenant compte du fait que le preneur n’a pas cessé d’exploiter les lieux, de la particulière précarité de cette occupation en raison des aléas administratifs et judiciaires, des avis de valeur fournis, du projet de bail fourni par le bailleur et de l’historique des paiements,

— que par son manquement à son obligation de délivrance le bailleur a incontestablement causé un préjudice au preneur,

— qu’au regard du peu d’éléments communiqués par le preneur dont il n’est pas contesté qu’il a poursuivi son exploitation il est justifié d’évaluer son préjudice à 20000 euros.

La SARL École Montessori les oliviers a interjeté appel de cette décision le 4 juin 2021.

Par jugement du 29 avril 2021, le tribunal de commerce de Salon de Provence a ouvert une procédure de sauvegarde à l’égard de la SARL École Montessori les oliviers.

La procédure a été convertie en liquidation judiciaire par jugement du 31 août 2022 désignant la SCP BR et associés représentée par Maître [N] [K] en qualité de liquidateur.

Les locaux ont été restitués le 16 décembre 2022.

Par conclusions déposées et notifiées le 28 février 2022 la SARL École Montessori les oliviers demande à la cour, vu les articles 1616 et 1719 et suivants du code civil, de :

À titre principal,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a écarté le dol,

Dire que la SCI Les Palmiers Bleus s’est rendue coupable de manoeuvres dolosives en ne divulguant pas le caractère non aménageable et inexploitable du rez-de-chaussée prévu par le permis de construire,

En conséquence,

Prononcer la nullité du bail commercial passé entre la SCI Les Palmiers Bleus et la SARL École Montessori les oliviers,

En conséquence,

Ordonner la restitution de l’ensemble des loyers versés par la SARL École Montessori les oliviers soit la somme de 78 000 euros,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour ne devait pas retenir l’existence de man’uvres frauduleuses :

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SCI Les Palmiers Bleus a commis une faute en ne procédant pas à la délivrance du local et en n’assurant pas la jouissance paisible du bien donné à bail,

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail commercial passé entre la SCI Les Palmiers Bleus et la SARL École Montessori les oliviers sera résilié aux tors du bailleur,

En tout état de cause :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SARL École Montessori les olivier dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL École Montessori à payer une indemnité d’occupation.

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Les Palmiers Bleus de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et ce compris ses demandes reconventionnelles au titre du remboursement des charges et indemnités d’occupation,

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la faute du bailleur donnait droit à indemnisation et à l’octroi de dommages et intérêts,

Réformer le jugement en qu’il a limité les dommages et intérêts à la somme forfaitaire de 20 000 euros et jugeant à nouveau condamner la SCI Les Palmiers bleus à payer la somme de 400 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Sur l’appel incident :

Débouter la SCI Les Palmiers Bleus de sa demande de réformation du jugement relative à la résiliation aux torts du bailleur et de sa demande de prononcé de la caducité du bail,

À titre subsidiaire,

Débouter la SCI Les Palmiers Bleus de sa demande de résiliation aux torts et griefs raison de la prétendue sous location des lieux,

En tout état de cause :

Débouter la SCI Les Palmiers bleus de sa demande d’indemnité d’occupation,

Sur l’article 700 :

Condamner la SCI Les Palmiers bleus à payer à la SARL Montessori les oliviers la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080 (tarif des huissiers) devront être supportées par le débiteur en sus.

Par conclusions déposées et notifiées le 12 janvier 2023, la SCP BR et associés prise en la personne de Maître [N] [K] ès qualités de liquidateur judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers demande à la cour, vu les articles 1616 et 1719 et suivants du code civil, de :

À titre principal,

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a écarté le dol et statuant à nouveau,

Dire que la SCI Les Palmiers Bleus s’est rendue coupable de manoeuvres dolosives en ne divulguant pas le caractère non aménageable et inexploitable du rez-de-chaussée prévu par le permis de construire,

En conséquence,

Prononcer la nullité du bail commercial passé entre la SCI Les Palmiers Bleus et la SARL École Montessori les oliviers,

En conséquence,

Ordonner la restitution de l’ensemble des loyers versés par la SARL École Montessori les oliviers soit la somme de 78 000 euros,

Ordonner la capitalisation des intérêts,

À titre subsidiaire,

Si par extraordinaire la Cour ne devait pas retenir l’existence de man’uvres frauduleuses :

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la SCI Les Palmiers Bleus a commis une faute en ne procédant pas à la délivrance du local et en n’assurant pas la jouissance paisible du bien donné à bail,

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que le bail commercial passé entre la SCI Les Palmiers Bleus et la SARL École Montessori les oliviers sera résilié aux tors du bailleur,

En tout état de cause :

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a ordonné l’expulsion de la SARL École Montessori les olivier dans le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision à intervenir,

Réformer le jugement en ce qu’il a condamné la SARL École Montessori à payer une indemnité d’occupation.

Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SCI Les Palmiers Bleus de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions et ce compris ses demandes reconventionnelles au titre du remboursement des charges et indemnités d’occupation,

Confirmer le jugement en ce qu’il a dit que la faute du bailleur donnait droit à indemnisation et à l’octroi de dommages et intérêts,

Réformer le jugement en qu’il a limité les dommages et intérêts à la somme forfaitaire de 20 000 euros et jugeant à nouveau condamner la SCI Les Palmiers bleus à payer la somme de 400 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Sur l’appel incident :

Débouter la SCI Les Palmiers Bleus de sa demande de réformation du jugement relative à la résiliation aux torts du bailleur et de sa demande de prononcé de la caducité du bail,

À titre subsidiaire,

Débouter la SCI Les Palmiers Bleus de sa demande de résiliation aux torts et griefs raison de la prétendue sous location des lieux,

En tout état de cause :

Débouter la SCI Les Palmiers bleus de sa demande d’indemnité d’occupation,

Sur l’article 700 :

Condamner la SCI Les Palmiers bleus à payer à la SARL Montessori les oliviers prise en la personne de son liquidateur la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Dire que dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret du 12 décembre 1996 n° 96-1080 (tarif des huissiers) devront être supportées par le débiteur en sus.

Par conclusions déposées et notifiées le 19 janvier 2023, la SCI Les Palmiers bleus demande à la cour de :

À titre principal,

Débouter la SARL École Montessori les oliviers représentée par son liquidateur judiciaire de son appel principal et subsidiaire,

Faire droit à l’appel incident de la SCI Les Palmiers bleus,

Réformer le jugement déféré en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation aux torts du bailleur du bail commercial portant sur le rez-de-chaussée du bâtiment situé [Adresse 4], conclu entre la SCI Les Palmiers bleus et la SARL École Montessori les oliviers, à compter du 1er septembre 2014,

— débouté la SCI Les Palmiers bleus de sa demande tendant à voir constater la caducité du bail,

— débouté la SCI Les Palmiers bleus de sa demande formée à titre subsidiaire tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs du locataire,

— condamné la SCI Les Palmiers bleus à payer à la SARL École Montessori les oliviers la somme de 20000 euros à titre de dommages-intérêts, et la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Prononcer la caducité du bail commercial conclu entre la SCI Les Palmiers bleus et la SARL École Montessori les oliviers à compter du 29 septembre 2016, date à laquelle le tribunal administratif de Marseille a annulé l’autorisation d’urbanisme,

Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers une indemnité d’occupation mensuelle, à raison de 3250 euros par mois jusqu’à libération effective des lieux, soit le 16 décembre 2022,

Fixer la créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers à 213 375 euros représentant l’indemnité d’occupation due jusqu’au 16 décembre 2022, avec intérêts de droit à compter de la demande et capitalisation par année entière à compter de la demande,

Fixer la créance de la SCI Les Palmiers bleus au titre de l’indemnité d’occupation à hauteur de 213 375 euros au passif de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers,

Subsidiairement,

Débouter la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers de toutes ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial aux torts et griefs exclusifs de la SARL École Montessori les oliviers, représentée par son liquidateur judiciaire, en raison de la sous-location des lieux loués sans autorisation et du non-respect de la destination des lieux,

Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers l’indemnité d’occupation mensuelle à 3250 euros à compter de la résiliation du bail commercial,

Fixer au passif de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers la créance de la SCI Les Palmiers bleus une somme de 213375 euros au titre de l’indemnité d’occupation, charges et loyers impayés au 16 décembre 2022, avec intérêts de droit et capitalisation par année entière à compter de la demande en justice,

Fixer la créance de la SCI Les Palmiers bleus à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers au titre de l’indemnité d’occupation à hauteur de 213375 euros,

Infiniment subsidiairement, si la cour devait retenir l’hypothèse d’un dol :

Fixer à l’encontre de la SARL École Montessori les oliviers aujourd’hui en liquidation judiciaire, une indemnité d’occupation en raison de son maintien abusif dans les lieux, à compter du 1er janvier 2019, à hauteur de 3250 euros jusqu’à libération effective des lieux du 16 décembre 2022,

En conséquence, fixer la créance de la SCI Les Palmiers bleus à l’encontre de la liquidation judiciaire de la SARL École Montessori les oliviers à la somme de 154375 euros,

Débouter la SARL École Montessori les oliviers de toutes ses demandes, fins et conclusions concernant le montant du préjudice réclamé à hauteur de 400 000 euros, lequel n’est pas justifié, En tout état de cause,

Condamner la SARL École Montessori les oliviers au règlement d’une somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La procédure a été clôturée le 4 mars 2025.

MOTIFS

Sur le dol allégué par l’appelante :

La référence à l’article 1616 du code civil, contenue dans le dispositif des écritures de l’appelante et reprise dans celles du liquidateur, procède manifestement d’une erreur de plume, cet article relatif aux obligations du vendeur étant sans rapport avec le présent litige.

Les développements de ces parties sur le dol conduisent à considérer qu’elles ont entendu faire référence à l’article 1116 du code civil, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail litigieux.

Aux termes de ce texte, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles qu’il est évident que sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

La société École Montessori reproche à la SCI Les Palmiers bleus de lui avoir dissimulé une information portant sur l’élément essentiel du contrat et viciant la convention dès son origine.

Elle soutient qu’il résulte des termes du permis de construire obtenu le 2 janvier 2006 par la SARL Coralia, auteur de la SCI Les Palmiers bleus et ayant le même gérant M. [G] [Y], dont elle n’a découvert la teneur qu’à l’occasion de la procédure devant le tribunal administratif, que le local donné à bail était non aménageable et inexploitable, ce que ne pouvait ignorer M. [Y].

Elle prétend que la bailleresse a sciemment dissimulé ce document et l’a invitée à déposer une déclaration préalable pour obtenir un changement de destination de l’habitation à l’activité commerciale, lui laissant croire que le local était d’ores et déjà habitable, que lors de la réunion en mairie évoquée par le premier juge, elle a été informée sur le fait que le local était situé dans la zone couverte par le PPRI mais qu’à aucun moment le caractère non aménageable mentionné très clairement au permis de construire n’a été évoqué.

Elle affirme que la mauvaise foi du représentant de la bailleresse, qui exerce la profession d’architecte et ne peut prétendre ignorer les implications des prescriptions mentionnées au permis initial, est corroborée par le fait qu’il n’a jamais formalisé de bail écrit malgré les relances qui lui ont été adressées.

Les locaux faisant l’objet du litige sont constitués par le rez-de-chaussée d’un bâtiment cédé le 29 décembre 2011 par la SARL Coralia à la SCI Les Palmiers bleus.

La SARL Coralia avait sollicité et obtenu un permis de construire délivré le 2 janvier 2006 par le maire de la commune de [Localité 13], portant sur la réhabilitation d’un bâtiment sinistré avec aménagement de 5 logements en étage, le plan annexé à la demande précisant que 'l’aménagement du rez-de-chaussée n’est pas concerné par ce permis'.

L’arrêté du maire mentionne que le permis de construire est accordé et que 'les prescriptions ci-annexées émises par le Syndicat Intercommunal d’Aménagement de la [Adresse 16] devront être scrupuleusement respectées'.

L’avis du Syndicat Intercommunal d’Aménagement de la [Adresse 16] annexé au permis de construire est rédigé comme suit :

'Après analyse du dossier reçu le 21/11/2005 il ressort que ce bâtiment est situé en partie sur la zone rouge – risque grave d’inondation – et en partie sur la zone bleue – risque modéré d’inondation – définis dans le Plan de Prévention des Risques naturels prévisibles inondations de [Localité 13] approuvé le 14/02/2002. En considérant que ce bâtiment fait partie du centre ancien de la commune, permettant de ce fait le changement de destination, et que le rez-de-chaussée ne sera en aucun cas aménagé, nous pouvons émettre un avis favorable sous réserve des prescriptions suivantes :

— La mise hors d’eau des réseaux et compteurs électriques soit au minimum à 1,50 m au dessus du niveau du rez-de-chaussée,

— La protection contre l’entrée d’eau en cas de crue, pour les parties des bâtiments situés au rez-de-chaussée. Les menuiseries (portes, fenêtres,…) doivent pouvoir résister à l’eau. Les ouvertures doivent être rendues étanches.

— Les piliers supports des terrasses projetés, devront offrir toutes garanties de stabilité et de résistance aux crues de la Touloubre (vitesse de l’eau et hauteur de submersion).

— Aucun obstacle ne devra gêner l’écoulement des eaux sous les terrasses créées par le projet.'

Le permis de construire vise par ailleurs le certificat d’urbanisme positif délivré le 11/10/2004, dont il ressort notamment que les dispositions du PPRI devront être respectées et que 'compte tenu des risques connus au droit du bâtiment objet de la demande, il serait souhaitable que le rez-de-chaussée ne soit en aucun cas habitable.'

La mention de l’avis du Syndicat Intercommunal d’Aménagement de la [Adresse 16] aux termes de laquelle 'le rez-de-chaussée ne sera en aucun cas aménagé’ n’est pas présenté comme une prescription mais comme une considération prise en compte pour l’énonciation des quatre prescriptions formulées, tenant au fait que le projet de création de logements, soumis à permis, ne comporte aucun aménagement habitable du rez-de-chaussée.

S’il ressort clairement de ces documents qu’au regard des dispositions du PPRI, l’aménagement du rez-de-chaussée en habitation n’apparaît pas envisageable, il ne peut en être déduit une impossibilité de tout aménagement pour une autre destination, de sorte que le fait pour la SCI Les Palmiers bleus d’avoir envisagé la possibilité d’aménager le rez-de-chaussée pour une destination autre que l’habitation ne caractérise pas une mauvaise foi de sa part.

L’appelante ne produit aucune pièce établissant que la bailleresse lui aurait 'laissé croire que le local était d’ores et déjà habitable’ en l’invitant à déposer une déclaration préalable pour obtenir un changement de destination de l’habitation à l’activité commerciale.

La déclaration préalable déposée le 19 juin 2014 par la société École Montessori les oliviers mentionne au contraire la suppression d’une surface existante à destination commerciale et la création d’une surface équivalente à destination 'service public et d’intérêt collectif, école'.

Par jugement du 29 septembre 2016, le tribunal administratif de Marseille saisi par le préfet a annulé la décision du maire de Pelissanne de ne pas s’opposer à la déclaration préalable de la société 'École Montessori les oliviers'.

La juridiction administrative a rappelé que le bâtiment sur lequel portait la déclaration préalable était situé pour partie en zone rouge, de risque fort, et pour partie en zone bleue, de risque modéré, du plan de prévention du risque d’inondation de la Touloubre, qui interdisait notamment dans ces deux zones les changements de destination conduisant à augmenter la population exposée.

Le tribunal a considéré qu’au regard du permis de construire du 2 janvier 2006, le rez-de-chaussée non aménagé devait être regardé comme étant l’accessoire du reste du bâtiment et ayant la même destination à usage d’habitation, que le projet qui conduisait à affecter le local à une destination 'service public ou d’intérêt collectif’ était constitutif d’un changement de destination et que s’agissant d’une école susceptible d’accueillir 62 enfants et 7 enseignants, le projet conduisait à augmenter la population exposée au risque.

La décision du tribunal administratif, rendant impossible la poursuite du bail, est ainsi directement fondée sur la non-conformité du projet aux prescriptions du PPRI en cas de changement de destination.

La discussion sur la destination initiale, habitation ou commerciale, est sans intérêt puisque dans les deux cas le projet était constitutif d’un changement de destination pour un usage de service public ou d’intérêt collectif et conduisait, compte tenu du nombre important de personnes accueillies par une école, à augmenter la population exposée au risque.

La SCI Les Palmiers bleus verse aux débats le compte rendu détaillé, établi par la mairie de [14], de la réunion organisée entre les parties et des représentants du service de l’urbanisme le 27 mai 2014.

Après une première partie consacrée à la présentation du projet d’ouverture de l’école, le compte rendu comporte une seconde partie intitulée 'Informations données par la commune sur le projet’ qui contient les développements suivants :

'Après avoir pris connaissance des souhaits de Mesdames [I] et [J], il est rappelé par la commune que M. [Y] a déposé diverses demandes d’urbanisme qui ont fait l’objet d’un contentieux (notamment à cause du PPRI) qui n’est à ce jour toujours pas régularisé.

M. [Y] précise qu’il en a informé Mesdames [I] et [J]. Celles-ci indiquent qu’en effet elles sont au courant de cette situation délicate et contentieuse vis-à-vis des services de l’Etat.

En effet, il a été reproché au pétitionnaire (M. [Y]) d’avoir réalisé des travaux alors que la parcelle où se trouve son bâtiment (où se projette l’école [10]) se situe en zone bleue et rouge du Plan de Prévention des Risques Inondation.'

Suit un historique rappelant notamment le CU déposé par M. [Y] le 12/07/2004, délivré le 11/10/2004, le permis de construire accordé le 2/01/2006 à la SARL Coralia et un contentieux en cours devant le tribunal concernant un permis modificatif.

Le compte rendu mentionne ensuite :

'Aujourd’hui M. [Y] doit redéposer un permis de construire modificatif.

1/ Il lui est donc préconisé, ce jour, d’inclure dans son permis modificatif le projet de l’école [11] du bâtiment où se trouve le contentieux (sachant que cette solution ne permettrait certainement pas de régulariser sa situation contentieuse).

2/ Une seconde solution serait de déposer une déclaration préalable pour le changement de destination, ainsi qu’une autorisation de travaux au titre des ERP, ce qui permettrait à M. [Y] d’avoir deux dossiers bien distincts, mais ne préjugerait en rien de l’obtention et de la régularisation des autorisations d’urbanisme vérifiées par les services de l’Etat.

Sachant que tout dossier déposé en mairie au service de l’urbanisme doit être enregistré, la commune a bien indiqué et ce à plusieurs reprises lors de ce RDV, que des recours pourraient avoir lieu et que l’administration de l’Etat (Préfet) pouvait également faire un croisement entre les deux dossiers (ancien et nouveau) et que cela pourrait aggraver la situation contentieuse en cours.

Mesdames [I] et [J] ont pris acte de ces informations et ont précisé qu’elles attendaient les autorisations d’ouverture relevant du code de l’éducation nationale.

Elles se félicitent d’avoir trouvé le 'lieu idéal’ et espèrent que leur projet d’école [9] aboutira'.

Les représentantes de la SARL École Montessori les oliviers ont ainsi été pleinement informées par le représentant de la bailleresse et par les services de l’urbanisme de la ville de l’existence d’un contentieux administratif non régularisé relatif au local devant faire l’objet du bail, lié au fait que le bâtiment se situe en zones bleue et rouge du Plan de Prévention des Risques Inondation, et leur attention a été attirée sur le fait que la 'solution’ proposée, de dépôt d’une déclaration préalable pour le changement de destination, ainsi qu’une autorisation de travaux au titre des ERP, ne préjugeait en rien de l’obtention des autorisations nécessaires, soumises au recours du préfet et pouvait au contraire aggraver la situation contentieuse en cours.

L’appelante n’est en conséquence pas fondée à se prévaloir d’un dol sur le vice affectant la situation administrative du local.

Elle ne démontre pas que la bailleresse lui aurait sciemment dissimulé le permis de construire du 2 janvier 2006, qui est au contraire expressément évoqué dans le compte rendu de la réunion du 27 mai 2014.

Il n’est pas non plus établi que l’absence de signature d’un bail écrit serait imputable au représentant de la bailleresse et constituerait une manoeuvre dolosive, puisqu’il résulte des courriels de Mmes [I] et [J] des 18 septembre et 28 octobre 2014 que ces dernières ne souhaitaient pas signer le bail en présence du rédacteur rémunéré par M. [Y] et que M. [Y] leur avait adressé un projet de bail dont elles avaient modifié certaines clauses. Par courrier de son conseil du 18 avril 2016, la bailleresse reprochait au contraire à la preneuse d’avoir refusé toutes les propositions de bail qui lui avaient été faites.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la SARL École Montessori les oliviers de ses demandes fondées sur un dol.

Sur la demande de résiliation du bail aux torts de la bailleresse :

Il est constant que bien qu’aucun bail écrit n’ait été signé entre les parties, celles-ci ont conclu verbalement et exécuté à compter du 1er septembre 2014 un bail commercial portant sur un local destiné à recevoir une école 'Montessori'.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée.

Il résulte de ces dispositions qu’il revient au bailleur d’assumer les conséquences d’une décision administrative interdisant l’aménagement du local pour l’exercice de l’activité prévue.

Le fait qu’il ait été demandé à la preneuse d’effectuer la déclaration préalable de changement de destination à son nom ne décharge aucunement la bailleresse de l’obligation de délivrance contractée par elle en parfaite connaissance du risque de non-obtention des autorisations administratives.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail aux torts de la bailleresse et non la caducité du bail comme sollicité par cette dernière.

La SCI Les Palmiers bleus sera également déboutée de sa demande tendant au prononcé de la résiliation du bail au torts de la SARL École Montessori les oliviers, fondée sur des faits postérieurs à la date d’effet de la résiliation prononcée à ses torts, et ne caractérisant aucune infraction au bail, la preneuse ayant simplement autorisé une société de vente en circuit court de produits bio à livrer ses clients, une fois par semaine, hors des heures de classe, devant son local.

Sur l’indemnité d’occupation due par la SARL École Montessori les oliviers :

C’est par des motifs pertinents adoptés par la cour que le premier juge, tenant compte du fait que le preneur n’a pas cessé d’exploiter les lieux, de la particulière précarité de cette occupation en raison des aléas administratifs et judiciaires, des avis de valeur fournis, du projet de bail fourni par le bailleur et de l’historique des paiements, a fixé l’indemnité d’occupation due par la SARL École Montessori les oliviers de la manière suivante :

—  800 euros pour la période du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2014,

—  1200 euros pour la période du 1er janvier 2015 au mois de décembre 2015,

—  1800 euros pour la période du 1er janvier au 31 août 2016,

—  2700 euros pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2017,

—  3250 euros à compter du 1er janvier 2018 jusqu’à libération des lieux.

Le jugement sera confirmé sur ce point sauf à préciser que le montants ci-dessus énoncés sont des montants mensuels.

Compte tenu de la date de libération des lieux au 16 décembre 2022, et des paiements effectués par la SARL École Montessori les oliviers à hauteur de 61610 euros, la créance de la SCI Les Palmiers bleus ressort à un montant de 139990 euros au titre des échéances antérieures à l’ouverture de la procédure collective mais ne peut être fixée qu’à hauteur de 101590 euros, dans les limites la déclaration de créance versée aux débats, la créance due au titre des échéances postérieures au jugement d’ouverture s’élevant à 65000 euros.

La demande formulée au titre des intérêts sera rejetée au visa de l’article L.622-28 du code de commerce.

Sur les dommages et intérêts sollicités par la SARL École Montessori les oliviers :

Le bailleur est tenu d’indemniser le preneur des préjudices résultant directement de la résiliation intervenue à ses torts.

La société École Montessori les oliviers et son liquidateur sollicitent l’allocation de dommages et intérêts à hauteur d’un montant 'évalué globalement et forfaitairement’ à 400 000 euros, invoquant :

— la nécessité de fermer l’établissement avant d’avoir trouvé un nouveau local adapté, entraînant une perte sèche de l’intégralité de son chiffre d’affaires estimé à 227000 euros,

— la rupture des contrats de travail, pour un coût évalué par l’expert-comptable à 17127 euros,

— le coût du stockage évalué à 7200 euros et celui du déménagement évalué à 18000 euros,

— une baisse du chiffre d’affaires en cas de délocalisation de l’établissement, évaluée à 126135 euros la première année, 98400 euros la deuxième année et 98400 la troisième année,

— une perte de chiffre d’affaires sur les années 2014 à 2017 de 10764 euros la première année, 21484 euros la deuxième année et 75902 euros la troisième année, due à l’annonce d’une possible fermeture de l’établissement.

La cour relève ainsi que le liquidateur n’a aucunement actualisé les réclamations de son administrée, continuant d’évoquer, en janvier 2023, un éventuel déménagement avec une reprise d’activité, alors que la liquidation judiciaire avait mis fin à toute activité le 31 août 2022.

La société École Montessori les oliviers justifie avoir activement recherché de nouveaux locaux durant l’année 2016, mais ne démontre pas avoir poursuivi ses recherches au-delà, alors qu’elle s’est maintenue dans les lieux en continuant son activité jusqu’à sa liquidation judiciaire en 2022.

La délocalisation évoquée n’est jamais intervenue, les frais allégués au titre d’un déménagement et de la rupture de contrats de travail ne sont aucunement justifiés.

En l’absence de production de tout bilan et compte de résultat, les pertes de chiffre d’affaires estimées par l’expert-comptable, qui ne reposent sur aucun élément concret, ne sont pas démontrées.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a évalué à 20000 euros le préjudice subi par la société École Montessori les oliviers du fait de la procédure administrative subie et de la précarité de sa situation locative.

Les dépens d’appel seront mis à la charge de la SARL École Montessori les oliviers, partie succombante, sans qu’il y ait lieu à condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que les montants mentionnés au dispositif au titre des indemnités d’occupation sont des montants mensuels,

Y ajoutant,

Fixe la créance de la SCI Les Palmiers bleus à l’encontre de la SARL École Montessori les oliviers à la somme de 101590 euros au titre des échéances antérieures à l’ouverture de la procédure collective et 65000 euros au titre des échéances postérieures,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement des disposition de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par la SARL École Montessori les [Adresse 12].

Le Greffier, La Présidente,