COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 25 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/524

Rôle N° RG 24/14693 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BOCCX

[I] [R], [P] [G]

C/

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Paul GUILLET

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de [Localité 3] en date du 24 Octobre 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 24/00659.

APPELANTE

Madame [I] [R], [P] [G]

née le 17 Octobre 1988 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE,

et assistée par M^e Sarah KRUMHORN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMÉE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL,

dont le siège social est [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUILLET de la SELARL PROVANSAL D’JOURNO GUILLET & ASSOCIÉS, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Salomé MESSAADIA, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Laurent DESGOUIS, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Laurent DESGOUIS, Président

Mme [I] NETO, Conseillère

M^me Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Septembre 2025

Signé par M. Laurent DESGOUIS, Président et M^me Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 12 mai 2023, la société anonyme (SA) CDC Habitat social a donné à bail à Mme [I] [G] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 654, 75 €, hors taxes et charges.

Suivant acte sous seing privé du 31 mai 2023, la SA CDC Habitat social a donné à bail à Mme [I] [G] un emplacement de parking, n°1, au sein de la résidence.

Suivant exploit du 13 octobre 2023, la SA CDC Habitat social a fait délivrer à Mme [I] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour règlement de la somme de 3 075, 26 € au titre des loyers impayés, arrêtés au 30 septembre 2023, outre coût de l’acte.

Invoquant le caractère infructueux de ce commandement, la SA CDC Habitat social a, suivant exploit délivré le 22 janvier 2024, fait assigner Mme [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille, statuant en référé, aux fins, notamment, d’entendre constater la résiliation du bail consenti et condamner le locataire au paiement de l’arriéré locatif.

Suivant ordonnance réputée contradictoire, rendue le 24 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Marseille a :

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 13 et 31 mai 2023 étaient réunies au 13 décembre 2023 ;

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire ;

condamné Mme [I] [G] à verser à la SA CDC Habitat social la somme provisionnelle de 2 689, 89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 24 juillet 2024 ;

condamné Mme [I] [G] à verser à la SA CDC Habitat social une indemnité d’occupation correspondant au mont du dernier loyer échu, augmenté des charges, à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

rejeté le surplus des demandes ;

débouté la SA CDC Habitat social de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [I] [G] aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer.

Suivant déclaration enregistrée au greffe le 9 décembre 2024, Mme [I] [G] a interjeté appel de l’ordonnance en toutes ses dispositions dument reprises.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 13 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, Mme [I] [G] sollicite de la cour l’infirmation de l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions déférées et statuant à nouveau qu’elle :

révoque l’ordonnance de clôture ;

à titre principal, dise que sa dette locative est effacée ;

à titre subsidiaire, lui accorde un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative ;

en tout état de cause :

suspende les effets de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation en date du 12 mai 2023 ;

condamne la SA CDC Habitat social à lui payer la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamne la SA CDC Habitat social aux entiers dépens.

Suivant dernières conclusions transmises par voie électronique le 21 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample expose’ des prétentions et moyens, la SA CDC Habitat social sollicite de la cour qu’elle confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et :

déboute Mme [G] de ses demandes ;

condamne Mme [G] à lui payer la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance au 11 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que la cour n’est pas tenue de statuer sur les demandes de « constater », « donner acte », « dire et/ou juger » ou encore « déclarer » qui, sauf dispositions légales spécifiques, ne sont pas des prétentions, en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d’appel.

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

L’article 802 du code de procédure civile dispose qu'« après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office : sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et accessoires échus, aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes en révocation de l’ordonnance de clôture ».

L’article 803 du même code dispose que « l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue … (elle) peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal ».

Interrogés sur ce point à l’audience, lors de l’appel des causes, l’ensemble des avocats des parties, présents ou représentés, ont indiqué qu’ils ne s’opposaient au rabat de l’ordonnance de clôture aux fins d’admission aux débats des conclusions transmises, le 13 juin 2025, par Mme [G].

La cour a donc, avant l’ouverture des débats et de l’accord général, révoqué ladite ordonnance puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée.

Sur la résiliation du bail :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Le premier alinéa de l’article 835 du même code dispose encore que « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En application de ces textes, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.

Aux termes de l’article 7a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

Le I de l’article 24 du même texte dispose que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail signé par les parties le 13 mai 2023, stipule, en son article 7, une clause résolutoire tendant à voir résilier le bail pour défaut de règlement des sommes dues au titre des loyers et charges, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux.

De la même manière, le bail signé par les parties le 31 mai 2023, stipule, en son article 9, une clause résolutoire dans des termes identiques.

Il ressort des éléments versés aux débats et notamment du décompte de créance, arrêté au 2 avril 2025, que les causes du commandement de payer, délivré le 13 octobre 2023, n’ont pas été apurées dans le délai requis de deux mois, la preneuse restant à devoir au 31 décembre 2023 la somme de 2 331, 44 €.

L’ordonnance déférée sera en conséquence confirmée en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 13 et 31 mai 2023 étaient réunies au 13 décembre 2023.

Sur la créance locative et les délais de paiement :

Le second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile dispose que « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence) peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Il résulte de ces dispositions qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. En ce sens, une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposés à ses prétentions laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait intervenir par la suite sur ce point.

A l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n’ayant alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

C’est enfin au moment où la cour statue qu’elle doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

En l’espèce, l’appelante soutient à titre principal que sa dette locative est apurée, dans la mesure où par jugement, rendu le 2 juin 2025, le juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille a notamment prononcé son rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, conformément à la décision de la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône en date du 14 novembre 2024, laquelle a retenu une dette d’un montant total de 3 437, 94 €.

Il doit être retenu que la dette de logement, visée par la décision du 14 novembre 2024 vise une dette de logement de 3 188, 94 €.

Partant, il convient de rappeler qu’une mesure de rétablissement personnelle, avec ou sans liquidation judiciaire, constitue une mesure d’exécution et n’empêche au créancier d’obtenir, comme en l’espèce, la confirmation du principe de la créance qu’il invoque par l’obtention d’un titre exécutoire.

En ce sens, la demande principale tirée de l’effacement de la dette locative doit être rejetée.

Dès lors, il ressort du décompte de créance locative, arrêté au 2 avril 2025 et reprenant l’intégralité des sommes exigées et réglées au titre des loyers depuis l’origine du premier contrat de bail que la dette locative s’élève, à cette date, à la somme de 3 814, 67 €.

Aux termes du dernier état de ses conclusions, l’appelante oppose à ce décompte le fait qu’il ne tiendrait pas compte des versements suivants :

800 €, effectué le 5 septembre 2023 ;

300 €, effectué le 13 novembre 2023 ;

300 €, effectué le 21 novembre 2023 ;

330 € et 30 €, effectués le 5 décembre 2024.

Il ressort de décompte produit par l’intimée que les versements de 800 € et 300 €, respectivement effectués les 5 septembre et 13 novembre 2023, sont bien inscrits au crédit de la locataire. De la même manière, le rappel d’APL d’un montant de 397, 22 € a bien été servi au bailleur le 30 avril 2024 et apparaît bien inscrit au crédit de la locataire.

En revanche, les autres versements, respectivement effectués les 21 novembre 2023 et 5 décembre 2024, n’apparaissent pas au crédit du locataire. Or il ne ressort pas des éléments produits, par l’appelante, en pièces 7 et 7 bis, que ces versements ont été réalisés de manière effective.

Pour autant, le décompte de créance produit par l’intimée laisse apparaître la somme de 160, 69 €, imputée le 6 février 2024, au titre de frais de contentieux et de 13 €, d’une part, et de 221, 17 € imputée au même titre, respectivement les 7 novembre 2024 et 2 janvier 2025. Il doit être rappelé que ces frais doivent être exclus, en raison de leur nature, du décompte de créance locative.

Le montant non contestable de la créance provisionnelle dont peut, dès lors, se prévaloir le bailleur s’élève ainsi à la somme de 3 419, 81 €, arrêtée au 2 avril 2025.

S’agissant de la demande subsidiaire, tendant à l’octroi de délai de paiement, le V de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que «  le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1345-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (') ; pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ce texte énonce encore que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué’ ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Tant qu’aucune décision constatant la résiliation du bail n’est passée en force de chose jugée, le juge peut, sur le fondement des textes précités, accorder au locataire, à jour du paiement de ses loyers, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’appelante justifie, selon relevé de novembre 2024, percevoir des prestations sociales pour un montant mensuel de 2 000 € environ, principalement composées du RSA, d’une APL directement servie aux bailleurs, d’une allocation PAJE et d’une AEEH, pour les besoins de son fils [L], âgé de 4 ans et demi et en situation de handicap.

Mme [G] justifie en outre de la garde et de la situation de son fils [L], atteint du syndrome de Down, et de l’étayage médical et paramédical associé à sa situation. Elle justifie en outre de la garde de sa fille [D], âgée de 2 ans et demi.

Il ne peut être nié qu’un maintien dans son environnement actuel pourrait constituer pour [L] une source d’équilibre et sans préjugé de ses capacités d’adaptation. Il n’est en outre pas sérieusement contestée que Mme [G] a pu rencontrer des difficultés financières, depuis son entrée dans les lieux loués, sans que sa bonne foi soit valablement remise en cause, tel que cela a été constaté par le juge des contentieux de la protection dans son jugement rendu le 2 juin 2025.

Pour autant, il n’est pas établi, aux termes des éléments contradictoirement produits et notamment du dernier décompte en date de l’intimée, comme des pièces financières figurant en pièces n°6, 7 et 7 bis de l’appelante, que cette dernière aurait repris le règlement de ses loyers courants.

De cette manière, Mme [G] sera déboutée de sa demande de délai et l’ordonnance critiquée sera confirmée en ce qu’elle a :

ordonné, à défaut de libération volontaire, l’expulsion du locataire ;

condamné Mme [I] [G] à verser à la SA CDC Habitat social la somme provisionnelle de 2 689, 89 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, suivant décompte arrêté au 24 juillet 2024 ;

condamné Mme [I] [G] à verser à la SA CDC Habitat social une indemnité d’occupation correspondant au mont du dernier loyer échu, augmenté des charges, à compter du 19 mai 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

En l’état d’impayés à l’origine du commandement de payer, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer. Elle sera également confirmée en ce qu’elle a débouté le bailleur de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dès lors que l’appelante succombe en ses prétentions en cause d’appel, elle sera condamnée aux dépens d’appel.

Toutefois, l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rappelle qu’à l’audience, avant l’ouverture des débats, elle a révoqué l’ordonnance de clôture puis clôturé à nouveau l’instruction de l’affaire, celle-ci étant en état d’être jugée ;

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Déboute Mme [I] [G] de sa demande tendant à constater que sa dette est effacée ;

Déboute Mme [I] [G] de sa demande tendant au bénéfice de délai de paiement ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne Mme [I] [G] aux dépens d’appel.

La greffière Le président