COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-9

ARRÊT AU FOND

DU 04 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/519

Rôle N° RG 25/06325 -N° Portalis DBVB-V-B7J-BO3D3

Société SCP [Adresse 19]

C/

SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE COTE D’AZUR

TRÉSOR PUBLIC (SIP [Localité 12]/[Localité 12])

TRÉSOR PUBLIC (SIP [Localité 9] /JUAN [Localité 16])

Société PRYDIS TRUSTEES LIMITED

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Jérôme LACROUTS

M^e Agnès ERMENEUX

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’exécution de [Localité 14] en date du 03 Avril 2025 enregistré au répertoire général sous le n° 24/00039.

APPELANTE

Société SCP [Adresse 19]

Société de droit monégasque, immatriculée au Répertoire spécial des sociétés de [Localité 17] sous le numéro [Numéro identifiant 3],

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social Chez Moores Rowland Corporate Services, [Adresse 5]

représentée et assistée par M^e Jérôme LACROUTS de la SELARL JEROME LACROUTS AVOCATS, avocat au barreau de NICE

INTIMÉS

SA CAISSE D’ÉPARGNE ET DE PRÉVOYANCE COTE D’AZUR

Société Anonyme coopérative à directoire et conseil d’orientation et de surveillance, immatriculée au R.C.S. de [Localité 18] sous le numéro 384 402 871, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 7]

Assignée à jour fixe le 11 Juin 2025 à personne habilitée

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

assistée de M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE,

LE TRÉSOR PUBLIC – SIP [Localité 12]/[Localité 12]

pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 2]

Assigné à jour fixe le 10 Juin 2025 déposée à l’Etude,

défaillant

LE TRÉSOR PUBLIC – SIP [Localité 9] /JUAN [Localité 16]

pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège [Adresse 6]

Assigné à jour fixe le 10 Juin 2025 déposée à l’Etude

défaillant

Société PRYDIS TRUSTEES LIMITED

prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité au siège social c/ Me [F], Notaire, [Adresse 8]

Assignée à jour fixe le 13 Juin 2025 déposée à l’Etude

défaillante

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président

Monsieur Ambroise CATTEAU, Conseiller (rédacteur)

M^me Pascale BOYER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Josiane BOMEA.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025.

ARRÊT

Défaut,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2025,

Signé par Madame Cécile YOUL-PAILHES, Président et M^me Josiane BOMEA, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, prétentions :

La SA Caisse d’Epargne et de Prévoyance Cote d’Azur poursuit à l’encontre de la SCI [Adresse 19], suivant commandement signifié le 15 janvier 2024 en France pour transmission à l’Etat Monégasque, la vente de biens et droits immobiliers lui appartenant situés sur la commune de Vallauris, [Adresse 4], consistant dans une villa, le tout figurant au cadastre section B1 numéro [Cadastre 1] pour une contenance de 19 a et 45 ca, plus amplement désignés au cahier des conditions de vente déposé au greffe du juge de l’exécution le 15 mars 2024, pour avoir paiement d’une somme de 1 746 390,25 € en principal, intérêts et accessoires, en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique en date du 5 janvier 2018 contenant prêt reçu par Maître [X] [T], notaire à Cannes.

Le commandement, publié le 5 février 2024, est demeuré sans effet. Au jour de cette publication, il existait trois créanciers inscrits : le trésor public-SIP [Localité 12], le trésor public-SIP [Localité 15], et la société Prydis Trustees Limited, lesquels ont été régulièrement assignés d’avoir à comparaître.

Un jugement d’orientation du 3 avril 2025 du juge de l’exécution de [Localité 14] :

— déboutait la société civile particulière de droit monégasque [Adresse 20] [Adresse 13] Bleu de ses contestations sauf sur la modification du montant de la mise à prix,

— constatait que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution, sont remplies,

— fixait le montant de la créance du créancier poursuivant, à la somme de 1746 390,25 € outre les intérêts au taux contractuel de 2,1 %, majoré de trois points soit un taux de 5,10 % l’an sur la somme de 1 643 701,02 € du 16 janvier 2024 jusqu’au jour du règlement jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonnait la vente aux enchères publiques de l’immeuble saisi selon les modalités sur cahier des conditions de vente et sur la mise à prix modifié de 3 000 000 €,

— autorisait la vente amiable du bien immobilier saisi à un prix ne pouvant être inférieur à 4 500 000 € eu égard aux conditions économiques du marché,

— fixait l’audience de rappel de l’affaire au jeudi 10 juillet 2025 à 9h et disait qu’à cette audience, le juge ne pourra, le cas échéant, accorder un délai supplémentaire que, si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’afin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente, ce délai ne pouvant excéder trois mois.

— disait n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonnait la distraction des dépens au profit de la Selarl Cabinet Essner pour ceux dont elle a fait l’absence sans avoir reçu provision.

Par déclaration du 26 mai 2025 au greffe de la cour, la SCI [Adresse 19] formait appel du jugement précité.

Une ordonnance du 28 mai 2025 de madame la présidente de la chambre 1-9 de la cour d’appel autorisait l’assignation à jour fixe.

Le 11 juin 2025, la SCI Villa Grand Bleu faisait assigner la CEPAC, créancier poursuivant, d’avoir à comparaître devant la cour.

Les 10 et 13 juin suivant, la SCI [Adresse 19] faisait assigner le trésor public-SIP Cannes, le trésor public-SIP Juan les Pins-Antibes et la société Prydis Trustees Limited, créanciers inscrits d’avoir à comparaître. Les assignations étaient déposées au greffe, le 17 juin 2025.

Aux termes de ses conclusions d’appel notifiées, le 4 juin 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la société [Adresse 19] demande à la cour de :

— déclarer son appel recevable et bien fondé et y faisant droit,

— infirmer la décision entreprise des chefs suivants :

— déboute la société civile particulière de droit monégasque Villa Grand Bleu de sa demande tendant à voir prononcer la caducité du commandement valant saisie immobilière et ordonner sa mainlevée,

— déboute la partie saisie de la totalité de ses moyens, demandes, fins et conclusions tendant à voir juger que le créancier poursuivant ne dispose d’aucune créance certaine, liquide et exigible, tendant à voir juger que le décompte figurant au commandement de payer est inintelligible, juger que l’indemnité pour préjudices technique et financier est manifestement excessive, à sa réduction à l’euro symbolique,

— juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière,

— mentionne que la [Adresse 11] poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société civile particulière de droit monégasque Villa Grand Bleu pour une créance liquide et exigible en principal, frais, intérêts, et autres accessoires de 1.746.390,25 € outre les intérêts au taux contractuel de 2,1% majoré de 3 points soit un taux de 5,10 % l’an sur la somme de 1 643 701,02 € du 16 janvier 2024 jusqu’au jour du règlement jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— juge que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies et que le créancier poursuivant a satisfait au respect des dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives à la saisie immobilière,

— mentionne que la [Adresse 11] poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société civile particulière de droit monégasque Villa Grand Bleu pour une créance liquide et exigible en principal, frais, intérêts, et autres

accessoires de 1.746.390,25 € outre les intérêts au taux contractuel de 2,1% majoré de 3 points soit un taux de 5,10 % l’an sur la somme de 1 643 701,02 C du 16 janvier 2024 jusqu’au jour du règlement jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R 334-3 du code des procédures civiles d’exécution,

Statuant à nouveau

Vu l’article R 321-3 3 du Code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

— juger que le décompte figurant au commandement de payer est inintelligible, ce qui porte atteinte au principe du contradictoire et empêche le débiteur saisi de connaître exactement le montant des sommes qu’il devrait,

Vu l’article 1231-5 du code civil,

— juger que l’indemnité pour préjudice technique et financier est une clause pénale,

— juger que le créancier poursuivant n’allègue aucun préjudice particulier et qu’il ne démontre pas qu’il devrait exposer la somme de 82 188,05 € pour recouvrir celle de 1 746 390 €,

— juger :

— soit que selon le contrat de prêt, cette clause pénale n’est exigible qu’en cas de survenance littérale d’une déchéance du terme qui n’a jamais été prononcé en l’espèce, s’agissant d’un prêt in fine,

— soit par suite que cette clause pénale n’est pas exigible,

— soit sinon que le créancier poursuivant a calculé le montant de 82 188,05 € en considération de 5% des sommes dues, notamment d’intérêts de retard,

— juger que le débiteur saisi se voit réclamer à titre de clause pénale une somme de 5% de celles dues se cumulant avec des intérêts de retard de 2,1%, eux-mêmes majorés de 3 points.

— juger que cette application cumulative de sommes répondant à des régimes juridiques

différents vise ainsi à réparer deux fois le même préjudice du créancier poursuivant résultant du retard de paiement,

— juger, par suite, que la somme de 82 188,05 € est excessive et sera ramenée à l’euro symbolique,

— débouter le créancier poursuivant de toutes ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— le condamner à payer à la partie saisie la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance et le coût de radiation du commandement

— juger que les dépens seront taxés en frais privilégiés de la vente.

Elle invoque l’irrégularité du commandement au motif d’un décompte inintelligible au visa de l’article R 321-3 3° CPCE et d’une violation du principe du contradictoire au visa de l’article 16 CPC.

Elle relève que le décompte au 5 février 2023 mentionne une somme de 1 602 625,21 € alors que le tableau d’amortissement mentionne un montant inférieur à cette date. De plus, le décompte du commandement mentionne une date d’exigibilité au 18 octobre 2023, soit une date postérieure de 5 ans, 9 mois et 13 jours à la date de l’acte de prêt du 5 janvier 2018 conclu pour 5 ans.

Elle fonde ses demandes de suppression ou de réduction de la clause pénale sur l’article 1231-5 du code civil en l’état d’une clause pénale portant mention d’un préjudice technique et financier compensée par une indemnité de 5% de l’ensemble des sommes dues au jour de la déchéance du terme.

Elle invoque l’absence de déchéance du terme en l’état d’un prêt remboursable in fine et par voie de conséquence de fait générateur de la clause. En outre, elle relève l’absence de préjudice financier particulier notamment en l’absence de preuve de la contrainte d’exposer une indemnité d’un tel montant pour recouvrer sa créance. En tout état de cause, elle soutient qu’une indemnité de 5 % sur les intérêts de retard majorés est excessive et justifie une réduction à l'€ symbolique.

Aux termes de ses conclusions d’intimée notifiées le 1er juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, la [Adresse 10] demande à la cour de:

— débouter la partie saisie de toutes ses demandes,

— confirmer le jugement déféré dans toutes ses dispositions,

— condamner la partie saisie au paiement de la somme de 5000 € en application des dispositions de l’article 700 CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance d’appel.

Au titre de l’exigibilité de sa créance, elle invoque une copie exécutoire du 5 janvier 2018 contenant prêt d’un montant de 1 600 000 € outre intérêts au taux conventionnel de 2,10 % avec majoration de trois points. La première échéance du prêt est le 5 mars 2018 (intérêts) et la dernière, le 5 février 2023, la 60 ème échéance ayant pour objet le remboursement de la créance in fine en principal à hauteur de 1 602 800 €. En outre, cette dernière a fait l’objet de deux mises en demeure de remboursement en date des 15 mars et 19 octobre 2023.

Au titre du montant de sa créance, elle soutient que la somme de 1 602 225,21 € correspond au capital de 1 600 000 € et à des échéances d’intérêt impayées (2 800 €) sous déduction d’un prélèvement de 174,79 €.

Au titre de la clause pénale, elle soutient que la déchéance du terme s’analyse comme l’exigibilité qui résulte du terme contractuel, les sommes étant exigibles in fine. En outre, elle invoque l’absence de preuve de son caractère manifestement excessif, l’appelante ayant accepté son existence et son montant, lequel est proportionnel au montant des sommes empruntées et non remboursées.

Le trésor public-SIP [Localité 12], le trésor public-SIP [Localité 15], et la société Prydis Trustees Limited, cités à l’étude, n’ont pas comparu.

Par note RPVA du 23 octobre 2025, la cour sollicitait la communication de la décision rendue après l’audience de rappel du 10 juillet 2025. Par note RPVA du 27 octobre 2025, le conseil du créancier saisissant communiquait le jugement du 16 octobre 2025 de reprise de la procédure et de vente forcée.

MOTIVATION DE LA DÉCISION :

— Sur le prétendu caractère inintelligible du décompte de la créance et la prétendue violation du contradictoire,

L’article R 321-3 3° du code des procédures civiles d’exécution dispose que le commandement de payer contient le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus ainsi que l’indication du taux des intérêts moratoires.

Si les mentions précitées sont prescrites à peine de nullité, elle n’est pas encourue du seul fait d’un montant de la créance supérieur à celle qui est due au créancier.

En l’espèce, le commandement de payer valant saisie délivré le 15 janvier 2024 à la SCP [Adresse 21] mentionne :

— le montant du principal à la date de la dernière échéance impayée du 5 février 2023 : 1 602 625,21 €,

— le montant des intérêts de retard au taux de 2,10% majoré de trois points du 6 février 2023 au 17 octobre 2023 : 42 608,97 €,

— déduction d’un versement du 19 octobre 2023 d’un montant de1 473,26 €,

— le montant des intérêts sur les sommes devenues exigibles à hauteur de 1 643 761,02 € au taux contractuel de 2,01 % l’an majoré de trois points, soit 5,1 %, du 18 octobre 2023 au 15 janvier 2024 : 20 441,78 €,

— le montant de l’indemnité pour préjudice technique et financier de 5 % sur l’ensemble des sommes dues au jour de la déchéance du terme comme détaillée ci-dessus : 82 188,05 €.

Soit un total de 1 746 390,25 €.

Il est fondé sur un acte notarié du 5 janvier 2018 revêtu de la formule exécutoire en page 67 et contenant prêt consenti par la Caisse d’Epargne et de Prévoyance Côte d’Azur d’un montant en principal de 1 600 000 € au taux de 2,10 % l’an, remboursable in fine à la dernière échéance fixée au 5 août 2023 suite à la période de différé d’amortissement de 6 mois.

La lettre du 18 octobre 2023 porte mention du terme erroné de 'déchéance du terme’ alors qu’il s’agit d’un prêt remboursable en intégralité au terme convenu par les parties à l’échéance de 60 mensualités de 2 800 € de paiement des intérêts.

Cependant, l’acte notarié mentionne un préfinancement d’une durée de six mois et un différé d’amortissement à compter de l’expiration du délai précité et pour une durée de 59 échéances mensuelles d’un montant de 2 800 €, le solde de 1 602 800 € étant payable à la 60 ème échéance.

Ainsi, la période d’amortissement du prêt invoquée par l’appelante de 5 ans 9 mois et 13 jours à la date de la 'déchéance du terme’ du 18 octobre 2023 inclut la période de préfinancement de 6 mois pendant laquelle les parties ont convenu d’une échéance d’un montant de 0 €.

En outre, l’acte notarié stipule les conditions d’amortissement du prêt ainsi que le calcul et le paiement des intérêts en cas de période de différé d’amortissement au 3° de la page 7. Ainsi, l’intégralité des sommes dues est devenu exigible, le 5 août 2023.

La somme de 1 602 625,11 € mentionnée dans le commandement correspond à celle mentionnée dans l’acte notarié de prêt (pièce 4), soit 1 602 800 € sous déduction d’un versement du 6 février 2023 d’un montant de 174,79 € (pièce 5).

De même, elle est conforme au tableau d’amortissement (page 64) annexé dans l’acte notarié de prêt puisqu’il mentionne une dernière échéance de 1 602 800 €, laquelle correspond à l’échéance de remboursement des intérêts (2 800 €) et au principal de 1 600 000 € devenu exigible au terme convenu par les parties après une période de préfinancement de 6 échéances mensuelles de 0 €.

Ainsi, le décompte de la créance intégré dans le commandement de payer valant saisie est conforme aux stipulations de l’acte notarié de prêt liant les parties constitutif du titre exécutoire qui fonde les poursuites.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du commandement au prétendu motif d’un décompte inintelligible de la créance.

— Sur la demande de réduction ou de suppression de la clause pénale,

Selon les dispositions de l’article 1235-1 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’acte notarié de prêt stipule (p 13) que ' le prêteur exigera en outre le paiement d’une indemnité pour préjudice technique et financier égale à 5 % de l’ensemble des sommes dues au jour de la déchéance du terme'.

L’indemnité précitée constitue la sanction conventionnelle de l’inexécution par une partie de ses obligations, celle de l’emprunteur de son obligation de rembourser les sommes prêtées au terme convenu par les parties. Elle s’applique du seul fait de l’inexécution sans que le créancier ait à établir l’existence d’un préjudice.

Dès lors qu’en l’espèce, le prêt est remboursable in fine à la 60 ème échéance, de sorte que la créance est devenue exigible au terme convenu par les parties, une déchéance du terme devient sans objet.

Cependant, l’intention des parties était de stipuler une pénalité financière applicable en cas d’inexécution par l’une des parties de l’une de ses obligations.

Dès lors que la SCP [Adresse 19] a manqué à son obligation de rembourser la somme prêtée au terme convenu entre les parties, elle est débitrice de la pénalité convenue de 5 % de l’intégralité des sommes dues constituées aussi bien du principal que des intérêts et intérêts majorés stipulés dans le contrat de prêt.

Par ailleurs, les sanctions de majoration de trois points du taux des intérêts et d’indemnité de 5 % des sommes restant dues constituent des clauses pénales dont le montant ne peut être réduit qu’à la condition pour l’emprunteur de démontrer leur caractère manifestement excessif.

Le créancier n’a pas perçu le remboursement des sommes prêtées à l’échéance fixée par la loi des parties et a donc subi un préjudice financier compensé par les pénalités convenues par les parties. La majoration de trois points du taux d’intérêt conventionnel de 2,1 % et une indemnité de 5 % des sommes dues au jour de la déchéance du terme, sont usuellement pratiquées.

Les dispositions des articles L 313-51 et R 313-28 du code de la consommation autorisent l’emprunteur à demander une indemnité égale à 7 % du capital restant du à la date de la défaillance de l’emprunteur. Ainsi, le caractère manifestement excessif des pénalités conventionnellement dues (majoration de 3 points du taux des intérêts et indemnité de 5 %) n’est pas établi de sorte que la demande de réduction à néant de l’indemnité d’un montant de 82 188,05 € n’est pas fondée.

Par conséquent, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de la SCP Villa Grand Bleu

Enfin, il sera relevé que la cour n’est pas saisie des dispositions du jugement déféré relatives à la vente amiable et au montant de la mise à prix en cas d’échec de cette dernière.

L’équité commande d’allouer à la CEPAC une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La [Adresse 19], partie perdante, supportera les dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant après en avoir délibéré, par arrêt rendu par défaut, prononcé par mis à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement dans ses dispositions déférées à la cour,

Y ajoutant,

RENVOIE les parties devant le premier juge pour poursuite de la procédure,

CONDAMNE la société civile particulière [Adresse 19] au paiement d’une indemnité de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société civile particulière Villa [Adresse 13] Bleu aux dépens d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE