Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1 7, 20 mars 2025, n° 24/05972

CA Aix-en-Provence
Infirmation partielle 20 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Enquêtes pénales en cours
La cour a estimé qu'il n'y avait pas lieu d'ordonner un sursis à statuer, les éléments produits par le bailleur étant suffisants pour justifier la résiliation du bail.
Rejeté
Contestations des manquements
La cour a jugé que les manquements étaient suffisamment prouvés par les témoignages et les plaintes des voisins, justifiant ainsi la résiliation du bail.
Rejeté
Indemnités sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile
La cour a rejeté cette demande, considérant que l'appelante n'était pas fondée à demander des frais irrépétibles en raison de sa situation économique.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a confirmé la condamnation de l'appelante aux dépens, étant donné qu'elle a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, ch. 1 7, 20 mars 2025, n° 24/05972
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	24/05972
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Patrick CAGNOLSamy ARAISSIAAudrey CIAPPA
Cabinet(s) :	CM AVOCATS
Parties :	ASSOCIATION

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-7

ARRÊT AU FOND

DU 20 MARS 2025

N° 2025/ 95

Rôle N° RG 24/05972 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BM75W

[S] [M]

E.P.I.C. PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Samy ARAISSIA

M^e Patrick CAGNOL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge des contentieux de la protection d’AIX-EN-PROVENCE en date du 15 Janvier 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 11-23-000950.

APPELANTE

Madame [S] [M]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004293 du 26/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE),

demeurant [Adresse 1]/France

représentée par M^e Samy ARAISSIA, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMEE

E.P.I.C. PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Patrick CAGNOL de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE,

assistée de M^e Audrey CIAPPA, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Richard DAZIN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 29 Janvier 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre

Madame Carole MENDOZA, Conseillère,

M^me Florence PERRAUT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025,

Signé par Madame Carole DAUX-HARAND, Présidente de chambre et M^me Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2012 à effet au 15 octobre 2012, l’office public de l’Habitat Pays d’Aix Habitat a donné à bail d’habitation à Mme [S] [M] épouse [Z] un bien situé à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel hors charges de 328, 80 euros.

Se prévalant de la violation par sa locataire de son obligation d’usage paisible des lieux loués, L’établissement public Pays d’Aix Habitat Métropole a fait assigner sa locataire aux fins principalement de voir prononcer la résiliation du bail.

Par jugement réputé contradictoire du 15 janvier 2014, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence (pôle de proximité) a :

— prononcé la résiliation du bail conclu le 11 octobre 2012 aux torts de Mme [S] [Z] ;

— ordonné l’expulsion de Mme [S] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef de l’appartement de type 3, le Sextius, [Adresse 1] à [Localité 3], avec le concours de la force publique, d’un serrurier et au besoin d’un déménageur ;

— dit n’y avoir lieu à l’application des délais des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné Mme [S] [Z] [M] à payer à L’établissement public Pays d’Aix Habitat Métropole :

*une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce jusqu’à la restitution effective des lieux et des clés,

*1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] [Z] [M] aux dépens,

— rappelé que le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le premier juge a prononcé la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés de Mme [Z] à ses obligations d’usage paisible des lieux loués. Il a évoqué un tapage nocturne et diurne, avec des menaces et des violences sur d’autres locataires, le tout sur fond d’une alcoolisation régulière.

Par déclaration du 07 mai 2024, Mme [M] a relevé appel de tous les chefs de cette décision.

L’établissement public Pays d’Aix Habitat Métropole a constitué avocat.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le premier juillet 2024 auxquelles il convient de se référer, Mme [M] épouse [Z] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement déféré

Et en statuant de nouveau

A titre principal :

AVANT DIRE-DROIT

— de surseoir à statuer sur les demandes des parties dans l’attente de l’issue des enquêtes pénales

afférentes aux différents dépôts de plainte émanant du voisinage de Mme [S] [M] épouse [Z]

A titre subsidiaire :

— de débouter PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, EPIC, de l’ensemble de ses demandes,

En tout état de cause

— de condamner PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, EPIC, au paiement de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance,

— de condamner PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, EPIC, au paiement de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— de condamner PAYS D’AIX HABITAT METROPOLE, EPIC aux entiers dépens.

Elle conteste violer son obligation d’usage paisible des lieux loués.

Elle sollicite à titre principal un sursis à statuer en l’attente de l’issue des plaintes déposées à son encontre par ses voisins.

Subsidiairement, elle soutient que la demande formée par son bailleur est mal fondée. Elle fait état de doléances, qu’elle conteste, et qui portent, pour certaines, sur des faits anciens. Elle estime mensongère les attestations la mettant en cause. Elle soutient être au contraire victime de harcèlement émanant de ses voisins.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 25 juillet 2024 auxquelles il convient de se référer, l’établissement public Pays d’Aix Habitat Métropole demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré,

— de rejeter les demandes de Mme [Z] [M],

— de condamner Mme [Z] [M] au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner Mme [Z] [M] aux dépens de première instance et d’appel.

Il expose solliciter la résiliation judiciaire du bail en raison des manquements répétés de Mme [Z] [M] à ses obligations d’usage paisible des lieux loués. Il soutient démontrer la réalité des manquements de cette dernière par le biais de dénonciations, d’attestations et de plaintes des voisins et d’un de ses agents. Il note avoir tenté en vain de trouver une issue amiable. Il relève la concordance des témoignages.

Il s’oppose à tout sursis à statuer.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 janvier 2025.

MOTIVATION

Selon l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :(…)

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il n’y a pas lieu d’ordonner un sursis à statuer en l’attente de l’issue des plaintes déposées contre Mme [M] épouse [Z] ; les pièces produites par le bailleur s’appuient en effet à la fois sur des plaintes mais également sur des attestations, une pétition et des comptes rendus de médiation.

Des locataires de l’entrée 4 du bâtiment où réside Mme [M] épouse [Z] (Mme [J], Mme [A], Mme [Y], Mme [C], M.[L], M.[G]), indiquent que cette dernière crée des nuisances sonores diurnes, tape dans les portes, agresse verbalement ou physiquement certains voisins et se retrouve souvent alcoolisée dans les parties communes. Mme [J] fait état, dans une attestation du 02 juillet 2024, de nuisances sonores nocturnes quotidiennes, avec des meubles déplacés et d’un tapage nocturne de février 2024, alors que Mme [M] épouse [Z] recevait un homme chez elle. Certains relèvent que les pompiers et la police ont déjà été contactés, sans amélioration. Par une attestation du 26 décembre 2022, l’agent d’entretien, employé du bailleur social, précise que Mme [M] épouse [U], le 19 décembre 2022, l’a poursuivi, nue, puis est tombée, si bien qu’il a dû appeler les forces de l’ordre et les pompiers.

Le 08 novembre 2021, une pétition était adressée au directeur de la société bailleresse, signée par sept personnes, qui se plaignaient de nuisances sonores nocturnes, d’insultes et de coups donnés dans les portes, perpétrés par Mme [M] épouse [Z].

Par ailleurs, plusieurs voisins ont déposé plainte contre elle :

— plainte du 24 mai 2019 de Mme [N] pour des faits de violence commis la veille, cette dernière produisant un certificat médical de deux jours d’ITT,

— plainte du 02 novembre 2018 de Mme [D] veuve [X], née en 1947, pour des faits de menaces réitérées de délit et de harcèlement, cette dernière expliquant que Mme [M] épouse [Z], depuis son arrivée, fait du tapage nocturne et diurne, s’alcoolise régulièrement et s’en prend à tous les résidents,

— plainte du 05 février 2020 de Mme [C] veuve [K], née en mai 1931, qui évoque des agressions verbales et qui a produit un certificat médical pointant des symptômes de stress avec pleurs et agitation, en raison d’une agression verbale.

Ces témoignages se confortent les uns les autres et Mme [M] épouse [Z] est impuissante à combattre leur force probante. Elle ne produit pour sa part aucun élément qui viendrait contredire l’ensemble des pièces adverses.

Les premières doléances portées à la connaissance du bailleur datent de l’année 2019 ; en dépit de lettres ou d’intervention du bailleur social, la violation par Mme [M] épouse [Z] de son obligation d’usage paisible des lieux a perduré pendant plusieurs années. Les manquements graves et répétés de cette dernière à cette obligation justifient la résiliation judiciaire du bail. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point. Il sera également confirmé s’agissant des conséquences de cette résiliation (expulsion et ses modalités ; indemnité d’occupation).

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles

Mme [M] épouse [Z] est essentiellement succombante. Elle sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité faite sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la première instance puisqu’elle n’était ni comparante, ni représentée. Elle sera déboutée de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la procédure d’appel.

Pour des motifs tirés de la situation économique de Mme [M] épouse [Z], il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de l’établissement public pays d’aix Habitat Métropole.

Le jugement déféré qui a condamné Mme [M] épouse [Z] aux dépens sera confirmé; il sera infirmé en ce qu’il l’a condamnée au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

CONFIRME le jugement déféré sauf ce qu’il a condamné Mme [S] [M] épouse [Z] au versement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

STATUANT A NOUVEAU ET Y AJOUTANT ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile s’agissant des frais irrépétibles de l’établissement public Pays d’Aix Habitat Métropole ;

REJETTE les demandes de Mme [S] [M] épouse [Z] au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

CONDAMNE Mme [S] [M] épouse [Z] aux dépens de la présente procédure.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,