REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 5

ARRET DU 04 SEPTEMBRE 2024

(n° /2024, 15 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/02111 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CFEB6

Décision déférée à la Cour : jugement du 14 décembre 2021 – tribunal judiciaire de Paris RG n° 19 / 07687

APPELANTE

S.A.S.U. BATITERRE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sandra OHANA de l’AARPI OHANA ZERHAT CABINET D’AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050

Ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e David FEROUT, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

Madame [O] [S]

[Adresse 2]

[Localité 11]

Représentée à l’audience par M^e Ganaelle SOUSSENS de la SELEURL GANAËLLE SOUSSENS AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : C2021

S.A. LA BANQUE POSTALE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Alexandre DUVAL STALLA de la SELARL DUVAL-STALLA & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J128, substitué à l’audience par M^e Victoirie DE TONQUIDEC, avocat au barreau de PARIS

S.A. MY MONEY BANK venant aux droits de MY PARTNER BANK anciennement dénommée BANQUE ESPIRITO SANTO ET DE LA VENETIE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentée par M^e Xavier DESNOS de l’AARPI MERIDIAN, avocat au barreau de PARIS, toque : R120

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 07 mai 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Ludovic Jariel, président

M^me Viviane Szlamovicz, conseillère

M. Fabrice MORILLO, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M. Ludovic Jariel dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : M^me Amel Mansouri

ARRET :

— contradictoire.

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Ludovic Jariel, président de chambre et par Alexandre Darj, greffier présent lors de la mise à disposition.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 21 mars 2017, la société Batiterre a vendu, en état futur d’achèvement (VEFA), à Mme [S] les lots n° 13 et 117 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété et situé [Adresse 3] à [Localité 11] (93), pour un prix de 298 565 euros.

Auparavant, la société Batiterre avait, le 19 octobre 2016, souscrit une garantie financière d’achèvement auprès de la Banque Espirito Santo et de la Vénétie (la BESV).

Pour financer son acquisition, Mme [S] a, le 19 février 2017, souscrit auprès de la Banque postale les prêts suivants :

— un prêt à taux zéro d’un montant de 84 000 euros,

— un prêt PAS taux fixe d’un montant de 140 000 euros.

Selon les termes de la VEFA, la livraison devait intervenir au plus tard au cours du deuxième trimestre 2018, sauf survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension de délai de livraison.

La maîtrise d''uvre d’exécution du chantier a été confiée à la société M2O.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 15 janvier 2019, Mme [S] a mis en demeure la société Batiterre de procéder à la livraison de son bien.

Par actes des 17 et 20 juin 2019, Mme [S] a, du fait de l’absence de livraison de celui-ci, assigné la société Batiterre, la Banque postale et la BESV en résolution de la VEFA et du prêt contracté pour son financement.

Par ordonnance en date du 16 mars 2020, le juge de la mise en état a ordonné la suspension du remboursement des prêts.

Par acte du 3 septembre 2020, la société Batiterre a assigné en intervention forcée la société M2O, en sa qualité de maître d''uvre d’exécution.

Le 18 novembre 2020, estimant que la mise en cause était tardive, le juge de la mise en état a refusé la jonction des deux procédures.

La société My money bank est, à la suite d’une fusion absorption intervenue le 31 décembre 2020, venue aux droits de la BESV.

Par jugement du 14 décembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes :

Rejette la demande de jonction avec l’assignation enrôlée sous le RG n° 20/8181,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

Prononce la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 21 mars 2017 conclu entre la société Batiterre et Mme [S] portant sur les lots de copropriété n° 13 et 117 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré E[Cadastre 5] et E[Cadastre 6],

Ordonne par conséquent, à la société Batiterre de restituer à Mme [S] la somme de 164 210,75 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation du 17 juin 2019,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Rejette la demande de condamnation de la société Batiterre au paiement de :

— la somme de 2 023 euros au titre de la taxe de publicité foncière,

— la somme de 299 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière,

— des charges de copropriété,

—  20 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation des fonds,

—  1 800 euros au titre des frais de relogement,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

— l’indemnité de remboursement anticipé,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [S] les sommes suivantes :

—  1 555 euros au titre des frais d’hypothèque,

—  544,43 euros au titre des intérêts d’emprunt pour la période de mars 2017 à mars 2020,

—  3 024 euros au titre des frais d’assurance emprunteur pour la période de mars 2017 à mars 2020, au taux d’intérêt légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Rejette la demande de condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 113 454,70 euros au titre des appels de fonds non payés,

Ordonne la publication du jugement au service de publicité foncière compétent aux frais de la société Batiterre,

Prononce la caducité du prêt octroyé le 19 février 2017 par la Banque postale à Mme [S],

Ordonne la restitution, par Mme [S] à la Banque postale des sommes suivantes :

—  84 000 euros au titre du prêt,

—  20 497,75 euros au titre du prêt PAS,

Condamne la société Batiterre à payer à la Banque postale la somme de 12 311,28 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette le surplus de la demande de dommages et intérêts formée par la Banque postale,

Rejette la demande de condamnation de la Banque postale à restituer à Mme [S] la totalité des sommes perçues au titre du prêt visé par l’acte de vente du 21 mars 2017 avec intérêts,

Rejette la demande de compensation judiciaire,

Rejette la demande de garantie formée par Mme [S] à l’encontre de la société Batiterre,

Rejette la demande de la société Batiterre au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre à payer à la Banque postale la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [S] à payer à la société My partner bank la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et les frais d’exécution du jugement à intervenir,

Accorde à M. [G], et au cabinet Duval-Stalla & associés et à la société Soussens avocat le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Rejette la demande d’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration en date du 26 janvier 2022, la société Batiterre a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— Mme [S],

— la Banque postale,

— la société My partner bank.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 19 avril 2024, la société Batiterre demande à la cour de :

Recevoir la société Batiterre recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions d’appelante ;

Confirmer le jugement rendu le 14 décembre 2021 en ce qu’il :

«  Rejette la demande de condamnation de la société Batiterre au paiement de :

— la somme de 2023 euros au titre de la taxe de publicité foncière,

— la somme de 299 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière,

— des charges de copropriété,

—  20 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation des fonds,

—  1 800 euros au titre des frais de relogement,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

— l’indemnité de remboursement anticipé, "

Infirmer le Jugement rendu le 14 décembre 2021 (RG 19/07687) par la 2ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, en ce qu’il :

«  Prononce la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 21 mars 2017 conclu entre la société Batiterre et Mme [O] [S] portant sur les lots de copropriété n° 13 et 117 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré E[Cadastre 5] et E[Cadastre 6],

Ordonne par conséquent, à la société Batiterre de restituer à Mme [O] [S] la somme de 164 210,75 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation du 17 juin 2019,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [O] [S] les sommes suivantes :

—  1 555 euros au titre des frais d’hypothèque,

—  544,43 euros au titre des intérêts d’emprunt pour la période de mars 2017 à mars 2020,

—  3 024 euros au titre des frais d’assurance emprunteur pour la période de mars 2017 à mars 2020, au taux d’intérêt légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Rejette la demande de condamnation de Mme [O] [S] au paiement de la somme de 113 454,70 euros au titre des appels de fonds non payés,

Ordonne la publication du jugement au service de publicité foncière compétent aux frais de la société Batiterre,

Condamne la société Batiterre à payer à la Banque Postale la somme de 12 311,28 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette la demande de la société Batiterre au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre à payer à la SA Banque Postale la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et les frais d’exécution du jugement à intervenir,

Rejette le surplus des demandes, "

Et statuant à nouveau :

Juger que la société Batiterre n’a commis aucune faute contractuelle de nature à engager sa responsabilité ;

Juger que le report du délai de livraison est la conséquence de causes légitimes de prorogation des délais d’achèvement, prévus à l’acte de vente en l’état futur d’achèvement du 21 mars 2017 ;

Juger qu’il n’est pas démontré de manquement suffisamment grave de nature à entraîner la résolution de la vente ;

Rejeter la demande de résolution de la vente aux torts de la société Batiterre ;

Juger que Mme [S] ne démontre pas de l’existence d’un préjudice matériel et moral, ni dans son principe, ni dans son quantum ;

Débouter Mme [S] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Batiterre ;

Condamner Mme [S] au paiement de la somme de 113 454,70 euros à la société Batiterre, en règlement des appels de fonds relatifs aux fractions du prix de vente exigible au 2 novembre 2020, sauf à parfaire ;

En tout état de cause

La société Batiterre se réserve le droit de développer ses arguments en réplique sur le fond de l’affaire ;

Déclarer irrecevables les demandes de condamnation sous astreinte et de liquidation de l’astreinte formées par Mme [S] à l’encontre de la société Batiterre

Déclarer irrecevables les demandes formées par Mme [S] le 18 mars 2024 à l’encontre de la société Batiterre et portant sur :

— La condamnation sous astreinte et la liquidation de l’astreinte ;

— La condamnation à lui rembourser les taxes foncières et taxes sur les locaux vacants.

Rejeter les demandes formées par Mme [S] et la Banque postale à l’encontre de la société Batiterre ;

Condamner tout succombant à verser à la société Batiterre la somme de 3 500 Euros, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Condamner tout succombant aux entiers dépens au profit de Me [G] en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 2 janvier 2023, la Banque postale demande à la cour de :

A titre liminaire,

Juger irrecevables les nouvelles prétentions formulées par la société Batiterre dans ses conclusions d’appelante n° 2 ;

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 14 décembre 2021 sauf sur le montant des dommages et intérêts accordés ;

En conséquence,

Débouter la société Batiterre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant à nouveau sur les dommages et intérêts,

Condamner la société Batiterre au versement de la somme de 13 679,20 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire :

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire le 14 décembre 2021 ;

En conséquence,

Débouter la société Batiterre de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause :

Condamner la société Batiterre ou tout succombant à payer à la Banque postale la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au règlement des entiers dépens distraction faite au profit du cabinet Duval-Stalla & associés, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, Mme [S] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il :

Rejette la demande de jonction avec l’assignation enrôlée sous le RG n° 20/8181,

Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication de l’assignation,

Prononce la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement du 21 mars 2017 conclu entre la société Batiterre et Mme [S] portant sur les lots de copropriété n° 13 et 117 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 11], cadastré E[Cadastre 5] et E[Cadastre 6],

Ordonne par conséquent, à la société Batiterre de restituer à Mme [S] la somme de 164 210,75 euros au titre du prix de vente, avec intérêts au taux légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation du 17 juin 2019,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [S] les sommes suivantes :

—  1 555 euros au titre des frais d’hypothèque,

—  544,43 euros au titre des intérêts d’emprunt pour la période de mars 2017 à mars 2020, au taux d’intérêt légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Rejette la demande de condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 113 454,70 euros au titre des appels de fonds non payés,

Ordonne la publication du jugement au service de publicité foncière compétent aux frais de la société Batiterre,

Prononce la caducité du prêt octroyé le 19 février 2017 par la Banque postale à Mme [S],

Ordonne la restitution, par Mme [S] à la Banque postale des sommes suivantes :

—  84 000 euros au titre du prêt,

—  20 497, 75 euros au titre du prêt PAS,

Condamne la société Batiterre à payer à la Banque postale la somme de 12 311,28 euros à titre de dommages et intérêts,

Rejette le surplus de la demande de dommages et intérêts formée par la Banque postale,

Rejette la demande de condamnation de la Banque postale à restituer à Mme [S] la totalité des sommes perçues au titre du prêt visé par l’acte de vente du 21 mars 2017 avec intérêts,

Rejette la demande de compensation judiciaire,

Rejette la demande de garantie formée par Mme [S] à l’encontre de la société Batiterre,

Rejette la demande de la société Batiterre au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre à payer à la Banque postale la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Batiterre aux dépens, en ce compris les frais de publication de l’assignation et les frais d’exécution du jugement à intervenir,

Accorde à M. [G], et au cabinet Duval-Stalla & associés et à la société Soussens Avocat le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

Rejeté la demande de condamnation de la société Batiterre au paiement de :

— la somme de 2 023 euros au titre de la taxe de publicité foncière,

— la somme de 299 euros au titre de la contribution de sécurité immobilière,

— des charges de copropriété,

Et, statuant à nouveau :

Condamner la société Batiterre à indemniser Mme [S] du montant des frais d’acquisition, soit les sommes de 2 023 euros, 299 euros, ainsi que la quote-part des frais d’établissement du règlement de copropriété supportée par Mme [S] ;

Rejeté la demande de condamnation de la société Batiterre au paiement de :

—  20 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation des fonds,

—  1 800 euros au titre des frais de relogement,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

Et, statuant à nouveau,

Condamner la société Batiterre à payer à Mme [S] :

—  20 000 euros au titre du préjudice d’immobilisation des fonds,

—  10 000 euros au titre du préjudice moral,

Condamné la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 3 024 euros au titre des frais d’assurance emprunteur pour la période de mars 2017 à mars 2020,

Et, statuant à nouveau,

Condamner la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 84 euros/mois au titre de l’assurance emprunteur, à compter de mars 2017, inclus, jusqu’à la date de restitution à la Banque postale des fonds empruntés.

Dire que ces sommes porteront intérêts au taux d’intérêt légal catégorie créances non professionnelles des particuliers à compter de l’assignation,

Ordonne la capitalisation desdits intérêts,

Condamné Mme [S] à payer à la société My partner bank la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Et, statuant à nouveau, débouter My partner bank de ses demandes au titre des frais irrépétibles,

Subsidiairement, si la cour devant confirmer cette condamnation, rapporter le montant alloué à de plus justes proportions,

Rejeter la demande d’exécution provisoire de la décision.

Condamner la société Batiterre à rembourser à Mme [S] les taxes foncières et taxes sur les locaux vacants payées jusqu’à exécution de l’arrêt à intervenir.

Astreinte les condamnations confirmées et prononcées contre la société Batiterre d’une astreinte de 500 euros/jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir

Dire que l’astreinte pourra être liquidée par le juge des référés du tribunal judicaire de Paris,

En tout état de cause,

Condamner la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la société Batiterre aux entiers dépens en ce compris les frais de publication de l’assignation, du jugement et d’exécution de l’arrêt à intervenir, dont distraction au profit de la société Soussens Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 18 mars 2024, la société My money bank demande à la cour de :

Recevoir la société My money bank en ses écritures, les disant bien fondées ;

Confirmer la décision entreprise à l’égard de la société My money bank ;

Débouter l’ensemble des parties de leurs demandes formulées à l’encontre de My money bank ;

Condamner in solidum tout succombant à payer à la société My money bank la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 avril 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 7 mai 2024, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

MOTIVATION

I.- Sur la recevabilité des prétentions

Sur les prétentions de la société Batiterre

Moyens des parties

La Banque postale soutient que, en méconnaissance du principe de concentration des prétentions, la société Batittere a, postérieurement à ses premières conclusions, sollicité la confirmation partielle du jugement attaqué.

La société Batiterre n’a pas répliqué sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 562 du code de procédure civile, l’appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent. La dévolution ne s’opère pour le tout que lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Selon l’article 901 du même code, la déclaration d’appel est faite par acte, comportant le cas échéant une annexe, contenant, les chefs du jugement expressément critiqués auxquels l’appel est limité, sauf si l’appel tend à l’annulation du jugement ou si l’objet du litige est indivisible.

Il est établi que l’appelant peut dans, dans ses conclusions postérieures, restreindre la portée de l’effet dévolutif de la déclaration d’appel (2e Civ., 28 janvier 1987, pourvoi n° 85-17.608, Bulletin 1987, II, n° 25 ; 2e Civ., 10 février 2000, pourvoi n° 98-10.713).

Au cas d’espèce, c’est à tort que la Banque postale soutient que, contreviendrait au principe de concentration des prétentions issu de l’article 910-4 du code de procédure civile, la restriction de la portée de son appel opérée par la société Batitterre postérieurement à ses premières conclusions alors qu’il lui était loisible de ne plus rechercher la réformation totale du jugement

Par suite, la fin de non-recevoir de la demande de confirmation partielle du jugement sera rejetée.

Sur les prétentions de Mme [S]

Moyens des parties

La société Batiterre soutient que sont irrecevables, pour avoir été formées postérieurement aux premières conclusions, les prétentions de Mme [S] tendant à sa condamnation au paiement d’une astreinte et au remboursement des taxes foncières et taxes sur les locaux vacants.

Mme [S] n’a pas répliqué sur ce point.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 910-4 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité, relevée d’office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l’ensemble de leurs prétentions sur le fond. L’irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures. Néanmoins, et sans préjudice de l’alinéa 2 de l’article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Au cas d’espèce, les demandes présentées par Mme [S] en condamnation de la société Batiterre au paiement d’une astreinte et à lui rembourser les taxes foncières et taxes sur les locaux vacants ne figurent pas dans le dispositif de ses premières conclusions d’intimée notifiées par voie électronique le 21 juillet 2022.

Par suite, pour avoir été présentées postérieurement aux premières conclusions, elles seront déclarées irrecevables.

II. Sur la VEFA

Sur le respect du délai de livraison

Moyens des parties

La société Batiterre soutient qu’elle a respecté les délais de livraison dès lors que ceux-ci ont légitimement été suspendus par les causes prévues au contrat.

Ainsi, sont intervenus en tant que causes légitimes de suspension, les arrêtés municipaux successifs de régulation de la circulation, pour une durée de 47 jours, le placement en liquidation judiciaire de la société Cotragest en date du 29 janvier 2019, les difficultés de chantier rencontrées par celle-ci, les impératifs techniques découlant de la mise en place de fondations spéciales et l’épidémie de Covid-19.

Elle souligne que Mme [S] ne peut, à la fois, solliciter ladite livraison et s’abstraire de son obligation de règlement des appels de fonds.

En réponse, Mme [S] fait valoir que la société Batiterre, qui ne lui a pas livré le bien ni ne justifie de la date de son achèvement, a cumulé, en mars 2024, un retard de 5 ans et 9 mois.

Elle relève, d’une part, que la société Batiterre ne lui a adressé aucune lettre de la société M2O, maître d''uvre du chantier, pour l’informer de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai de livraison et de son incidence sur le report de la date de livraison, d’autre part, qu’elle ne produit aux débats aucun élément, conforme aux prescriptions contractuelles, de nature à en justifier.

S’agissant ainsi des justificatifs produits en cours de procédure, elle souligne, d’abord, que la lettre du 23 octobre 2018 de la société M20 relative au placement en liquidation judiciaire de la société Cotragest est postérieure de près de 18 mois au terme de la livraison, ensuite, que la suspension due à la survenance de l’épidémie de Covid-19 n’est pas justifiée faute de production d’une attestation du maître d''uvre et, en tout état de cause, ne correspond pas à une cause contractuelle de suspension ni n’est démontrée dès lors que les entreprises du bâtiment n’étaient pas tenues, au cours de cette période, de suspendre, leur activité, enfin, que les difficultés relatives aux fondations sont inopérantes dès lors qu’elles sont antérieures à la signature de la VEFA.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1601-1 du même code, la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat. Elle peut être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

Selon l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement est conclu par acte authentique et précise le délai de livraison.

A titre liminaire, il sera rappelé qu’il est établi que la clause d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre un professionnel et un non-professionnel ou consommateur qui stipule qu’en cas de cause légitime de suspension du délai de livraison du bien vendu, justifiée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre du maître d''uvre, la livraison du bien vendu sera retardée d’un temps égal au double de celui effectivement enregistré en raison de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier n’a ni pour objet, ni pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat et, partant, n’est pas abusive (3e Civ., 24 octobre 2012, pourvoi n° 11-17.800, Bull. 2012, III, n° 152 ; 3e Civ., 23 mai 2019, pourvoi n° 18-14.212, publié au Bulletin).

Au cas d’espèce, dans l’acte de VEFA (p. 37 et 38), les parties sont convenues, d’une part, que le bien serait livré « au plus tard au cours du deuxième trimestre 2018 », d’autre part, que ce délai et l’obligation ainsi prise par le vendeur étaient stipulées hors hypothèse de survenance d’un cas de force majeure ou plus généralement d’une cause légitime de suspension dudit délai, dont les hypothèses étaient énumérées à l’acte.

Il est également stipulé à l’acte, d’une part, que, si l’une de ces circonstances se produisait, elle aurait pour effet de reporter la livraison d’une période égale à la durée de la suspension afin de tenir compte de leur répercussion sur l’organisation générale du chantier, sauf l’information du maître d''uvre, souverain en la matière, de pouvoir recadrer les plannings d’exécution successifs amenant à un report de moindre durée, d’autre part, que la justification de la survenance de l’une de ces circonstances serait apportée par le vendeur à l’acquéreur par une lettre d’architecte ou du maître d''uvre.

Il s’en infère, d’une part, qu’une fois expiré, le délai de livraison ne peut plus être légitimement prorogé, d’autre part, que seules les circonstances justifiées par une lettre du maître d''uvre, en l’occurrence la société M2O, sont de nature à suspendre ledit délai.

En l’occurrence, comme l’ont exactement relevé les premiers juges, il est justifié de la suspension du délai de délivrance par la lettre de la société M2O en date du 18 octobre 2018 relative aux arrêtés municipaux pris par la ville de [Localité 11] ; une telle suspension ayant eu pour effet de reporter ledit délai au 23 août 2018.

Or, les autres causes contractuelles de suspension invoquées par la société Batiterre sont soit survenues postérieurement à cette date soit non-démontrées en l’absence, contrairement aux stipulations contractuelles, de justification par une lettre de la société M2O.

Par suite, en ne livrant pas, au 23 août 2018, le bien acquis par Mme [S], la société Batiterre a manqué à ses obligations contractuelles et ce manquement a persisté dans le temps dès lors, que ni devant les premiers juges ni devant la cour, la société Batiterre ne justifie de son achèvement.

Par ailleurs, il sera relevé qu’il résulte de la situation comptable de Mme [S], produite par la société Batiterre, que la première était, au 23 août 2018, à jour des appels de fonds, de sorte qu’il ne peut lui être réciproquement opposé un manquement à ses propres obligations.

Sur la résolution de la vente

Moyens des parties

La société Batiterre soutient que Mme [S] ne justifie pas en quoi le retard dans la livraison du bien acquis constitue une inexécution suffisamment grave de nature à entraîner la résolution de la vente.

Elle souligne que ladite résolution prononcée à tort par le tribunal a, en l’occurrence, fait obstacle à la livraison du bien.

En réponse, Mme [S] fait valoir qu’elle a acquis l’appartement en cause afin d’y établir sa résidence principale et que, malgré plusieurs mises en demeure, il ne lui a jamais été proposé de le lui livrer alors que la livraison constitue une obligation essentielle du contrat de vente ; obligation qui n’a pas été suspendue, faute d’exécution provisoire, par le jugement querellé.

Elle en déduit que la défaillance totale de la société Batiterre justifie la résolution de la vente.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Aux termes de l’article 1610 du même code, si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

Au cas d’espèce, alors qu’elle avait acquis deux lots de copropriété correspondant à un appartement et à un emplacement de stationnement afin d’y établir sa résidence principale, comme indiqué en page 12 de la VEFA, ceux-ci ne lui ont pas été livrés au 23 août 2018, terme prorogé en raison de la survenance d’une cause légitime de suspension du délai.

Comme indiqué précédemment, à cette date, elle était à jour de ses appels de fonds.

A la mise en demeure qu’elle a adressée, le 15 janvier 2019, à la société Batiterre, celle-ci ne justifie pas avoir répondu ni, au-delà, lui avoir adressé une quelconque information sur l’état d’avancement du chantier et la date de la livraison prévue.

Alors que le jugement dont appel, n’a pas été assorti de l’exécution provisoire, de sorte que son obligation de livraison demeurait, elle ne justifie pas, non plus, au stade de l’appel, de l’achèvement du chantier ni d’avoir proposé à Mme [S] de recevoir son bien.

Par suite, l’inexécution commise par la société Batiterre est d’une gravité suffisante pour entraîner la résolution de la vente.

Le jugement sera confirmé de ce chef ainsi que de celui-ci relatif à la restitution du prix de vente en découlant.

Sur le paiement des appels de fonds

Moyens des parties

La société Batiterre soutient qu’elle est bien fondée à solliciter le paiement par Mme [S] des appels de fonds correspondant à la mise hors d’eau du bâtiment, au démarrage du cloisonnement et à la distribution de la plomberie, soit la somme totale de 113 454,70 euros.

En réponse, Mme [S] fait valoir qu’elle est fondée à opposer l’exception d’inexécution et, qu’en tout état de cause, la société Batiterre ne produit ni les appels de fonds, ni les justificatifs de l’état d’avancement des travaux.

Réponse de la cour

Selon l’article 1229 du code civil, la résolution met fin au contrat. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Au cas d’espèce, la société Batiterre sollicite l’exécution des obligations du contrat de VEFA dont la résolution, ordonnée par les premiers juges, est confirmée par le présent arrêt.

Elle ne démontre ni même n’allègue que les prestations par elle réalisées pouvaient trouver leur utilité hors de leur exécution complète, c’est-à-dire hors la livraison du bien vendu.

Par suite, sa demande en paiement des appels de fonds sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les préjudices de Mme [S]

Moyens des parties

Mme [S] soutient que l’inexécution par la société Batiterre lui a causé plusieurs préjudices dont elle demande réparation.

Les premiers sont relatifs aux frais d’acquisition, c’est-à-dire aux frais d’acte et au versement de la contribution de sécurité immobilière, ainsi qu’à la quote-part des frais d’établissement du règlement de copropriété.

Les deuxièmes, relatifs au prêt souscrit, portent sur les frais d’hypothèque, les intérêts du prêt et l’assurance-emprunteur qu’elle a continué à acquitter puisque l’ordonnance du juge de la mise en état ordonnant la suspension du remboursement du prêt ne vise pas le paiement de ladite assurance.

Le troisième tient au blocage de ses fonds propres, à hauteur de 164 210,75 euros, pour l’acquisition d’un bien, dont elle devait faire sa résidence principale, qui ne lui a pas été livré ; ledit blocage lui ayant ôté toute capacité d’emprunt, elle a été contrainte, pour se loger, d’acquitter « à perte » des loyers.

Le quatrième, qui est moral, découle de son abandon par le promoteur qui, non seulement, ne l’a pas mise en possession de son bien, qui devait devenir sa résidence principale, mais l’a laissée, en ne répondant pas à ses mises en demeure, dans une totale incertitude quant à l’éventualité de sa livraison.

En réponse, la société Batiterre fait valoir que les premiers préjudices relatifs, d’une part, aux frais d’acquisition ne sont pas réparables dès lors que leur restitution peut être sollicitée auprès de l’administration fiscale, d’autre part, à la quote-part des frais d’établissement du règlement de copropriété ne sont pas justifiés.

S’agissant des autres préjudices, elle ajoute que leurs demandes en réparation ne sont pas mieux motivées qu’en première instance, de sorte qu’elles doivent, comme l’a exactement jugé le tribunal, être rejetées.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1231-2 du même code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

Aux termes de l’article 1231-3 de ce code, le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l’inexécution est due à une faute lourde ou dolosive.

Au cas d’espèce, s’agissant de la première catégorie de préjudices, les « frais d’acte » dont il est demandé réparation correspondent, en réalité, à la lecture de l’acte de VEFA, à la taxe départementale et aux frais d’assiette. Dès lors, s’agissant de l’acquittement de droits fiscaux, tout d’ailleurs comme la contribution de sécurité immobilière, Mme [S] n’est pas fondée, comme l’ont exactement retenu les premiers juges, à solliciter la réparation de leur versement dès lors que la résolution de la vente, confirmée par le présent arrêt, en rend la perception indue et fonde ainsi son droit à en obtenir la restitution auprès de l’administration fiscale.

Quant au versement de la quote-part des frais d’établissement du règlement de copropriété, celui-ci n’est justifié par aucune production.

Par suite, la demande en réparation de la première catégorie de préjudices sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant de la deuxième catégorie de préjudice, en l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que les premiers juges ont fait une exacte appréciation de ceux concernant les frais d’hypothèque et les intérêts du prêt.

Concernant les frais d’assurance-emprunteur les premiers juges en ont également fait une exacte appréciation dès lors que Mme [S] ne justifie pas avoir continué à les acquitter malgré l’ordonnance du juge de la mise en état ordonnant la suspension du remboursement du prêt.

Le jugement sera confirmé de ces chefs.

S’agissant du troisième préjudice, la somme de 164 210,75 euros que Mme [S] allègue être des fonds propres bloqués par le projet d’acquisition avorté correspond, en réalité, seulement à hauteur de la somme de 59 713 euros à des deniers personnels dès lors que le reste de la somme est constitué par le montant de la partie des prêts versée par la Banque postale, que Mme [S] est d’ailleurs condamnée à restituer par le jugement.

Mme [S] ne démontre pas, avec la certitude requise, que cette somme lui étant propre lui aurait permis de réaliser une autre acquisition.

Par suite, Mme [S] ne justifiant pas de l’existence d’un préjudice en lien de causalité directe avec le manquement de la société Batiterre à son obligation de livraison du bien acquis, sa demande en réparation du préjudice lié au blocage des fonds sera rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

S’agissant du préjudice moral, Mme [S] a, en raison, du manquement de la société Batiterre à son obligation de livrer le bien acquis, dont elle a déclaré en page 12 de la VEFA vouloir faire sa résidence principale, subi un préjudice moral.

Celui-ci a été accru par l’absence d’informations données par la société Batiterre sur l’état d’avancement de la construction ni de réponse à sa mise en demeure de procéder à la livraison de son bien, dès lors que l’incertitude ainsi générée par le vendeur l’a placée dans un climat d’incertitude, source d’inquiétudes.

Par suite, ledit préjudice sera, au vu des circonstances de l’espèce, justement évalué à la somme de 10 000 euros, au paiement de laquelle sera condamnée la société Batiterre.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

III.- Sur le préjudice de la Banque postale

Moyens des parties

La société Batiterre soutient que la preuve d’un manquement de sa part à son obligation de livraison n’est pas rapportée.

Elle ajoute, à titre subsidiaire, que la perte de chance de la Banque postale ne saurait être évaluée à hauteur de 90 % et que celle-ci ne justifie ni du principe ni du quantum de son préjudice.

En réponse, la Banque postale fait valoir, qu’à la suite de l’anéantissement du contrat de prêt à taux fixe accessoire à la VEFA, elle est bien fondée à solliciter l’indemnisation de la perte de chance qu’elle avait de percevoir les intérêts à échoir.

Elle souligne que cette indemnisation doit être faite, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, à hauteur de l’intégralité des intérêts à échoir, soit la somme de 13 679,20 euros.

Réponse de la cour

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est établi que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Ass. plén., 13 janvier 2020, pourvoi n° 17-19.963, publié au Bulletin et au Rapport).

Ainsi, à la suite de l’annulation d’un contrat de prêt accessoire à un contrat de vente, la banque est fondée à être indemnisée au titre de la restitution des intérêts échus, à se prévaloir de la perte de chance de percevoir les intérêts à échoir et à être indemnisée au titre de la restitution des frais (3e Civ., 1 juin 2017, pourvoi n° 16-14.428, Bull. 2017, III, n° 68).

Au cas d’espèce, comme l’ont relevé les premiers juges, la faute de la société Batiterre a conduit à la résolution de la vente qui a entraîné la caducité des contrats de prêt souscrits auprès de la Banque postale, de sorte qu’elle a ainsi perdu une chance de percevoir les intérêts prévus, qui s’élèvent ; au vu du tableau d’amortissement, à 13 679,20 euros.

C’est exactement que les premiers juges ont retenu, au vu des circonstances de l’espèce, que ladite perte de chance devait être évaluée à 90 %, soit à la somme de 12 311,28 euros.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à confirmer le jugement sur la condamnation aux dépens et sur celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En cause d’appel, la société Batiterre, partie succombante, sera condamnée aux dépens et à payer à Mme [S] la somme de 6 000 euros, à la Banque postale la somme de 3 000 euros et à la société My money bank la somme de 1 500 euros, au titre des frais irrépétibles.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par la Banque postale tendant à ce que soit déclarée irrecevable la demande de confirmation partielle du jugement présentée par la société Batiterre ;

Déclare irrecevables les demandes de Mme [S] en condamnation de la société Batiterre à lui rembourser les taxes foncières et taxes sur les locaux vacants payées jusqu’à exécution du présent arrêt ;

Déclare irrecevable la demande de Mme [S] tendant à ce que les condamnations confirmées et prononcées contre la société Batiterre soient assorties d’une astreinte de 500 euros/jour de retard à compter de la signification du présent arrêt ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il rejette la demande d’indemnisation du préjudice moral de Mme [S],

L’infirme sur ce point et statuant à nouveau,

Condamne la société Batiterre à payer à Mme [S] la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral ;

Y ajoutant,

Condamne la société Batiterre aux dépens d’appel ;

Admet les avocats qui en ont fait la demande et peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

En application de l’article 700 du code de procédure civile, condamne la société Batiterre à payer Mme [S] la somme de 6 000 euros, à la Banque postale la somme de 3 000 euros et à la société My money bank la somme de 1 500 euros ; rejette les autres demandes.

Le greffier, Le président,